我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”必須要破解的難題*

曹佩琪

一、文獻(xiàn)綜述

“以房養(yǎng)老”，顧名思義，就是用房子養(yǎng)老，其中以住房反向抵押貸款最為典型，即老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)結(jié)合老人的年齡、房屋的現(xiàn)值和未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值、人的預(yù)期壽命、利率、風(fēng)險(xiǎn)等多種要素，按照房屋估值的一定比例一次性或按期支付給老人資金，老人可以選擇是否繼續(xù)居住在家，待老人去世后，由金融機(jī)構(gòu)處置房屋獲得補(bǔ)償和收益，超額部分可以由繼承人繼承，或者由老人的直系親屬歸還貸款，贖回房屋。自“以房養(yǎng)老”被提出來(lái)以后，社會(huì)各界廣泛關(guān)注，學(xué)者們紛紛從不同角度研究“以房養(yǎng)老”，但總體上可以分為三種觀點(diǎn)。一是“以房養(yǎng)老”是解決我國(guó)養(yǎng)老保障問(wèn)題的有益補(bǔ)充方式。孟曉蘇(2002、2006)提出了反向抵押貸款保險(xiǎn)服務(wù)，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”是完善養(yǎng)老保障制度的良方，力推反向抵押貸款。柴效武(2002、2008、2009、2010)從各個(gè)視角研究“以房養(yǎng)老”，是國(guó)內(nèi)研究“以房養(yǎng)老”的代表人物，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”可以有20余種具體操作方式，其中住房反向抵押貸款的研究最為全面，分析了產(chǎn)品的定價(jià)、反向抵押貸款的運(yùn)作、反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范等，并提出了“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的理念。另外，張茜、任燕燕(2013)在介紹國(guó)內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)從反向抵押貸款運(yùn)作的組織模式、主辦機(jī)構(gòu)的選擇與運(yùn)作機(jī)制方案設(shè)計(jì)、借款人的選擇、中介機(jī)構(gòu)的參與等方面提出了構(gòu)建我國(guó)反向抵押貸款運(yùn)行機(jī)制的新思路。二是在我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”存在諸多障礙和困境。袁璟(2011)認(rèn)為“以房養(yǎng)老”推行的障礙有傳統(tǒng)觀念影響、推行機(jī)構(gòu)公信力不高、政策法規(guī)不完善、參與者條件限制苛刻等。李宏暢(2012)認(rèn)為傳統(tǒng)觀念、房?jī)r(jià)下行、老人預(yù)期壽命的不確定性以及金融評(píng)估體系的欠缺是我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”的障礙。陳鵬軍(2013)認(rèn)為傳統(tǒng)理念、土地制度、居民住房模式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善等構(gòu)成了我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”的瓶頸。其他學(xué)者也大體從這幾個(gè)方面研究我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的障礙。此類(lèi)研究雖認(rèn)為在我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”是存在障礙和瓶頸的，但可以通過(guò)克服各種障礙推行“以房養(yǎng)老”。三是“以房養(yǎng)老”在我國(guó)發(fā)展將遇冷。徐婧、李躍(2011)從現(xiàn)行房?jī)r(jià)視角分析“以房養(yǎng)老”在我國(guó)遇冷的現(xiàn)狀，鄧艷川、楊雪梅(2009)從潛在市場(chǎng)視角分析“以房養(yǎng)老”在我國(guó)遇冷的原因，此外，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心(2013)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，關(guān)于“以房養(yǎng)老”有87.6%的人感覺(jué)不可行，只有8.8%的人愿意嘗試。

“以房養(yǎng)老”作為完善養(yǎng)老保障的一種探索是值得一試的，可以把這種方式作為養(yǎng)老保障的一個(gè)補(bǔ)充形式，因?yàn)檫@種方式對(duì)于“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的老年人而言有助于緩解貧困。北京、上海、南京等地積極探索，實(shí)踐了不同的業(yè)務(wù)方式，但是均以失敗告終，有人說(shuō)“以房養(yǎng)老”是舶來(lái)品，水土不服，不適合我國(guó)，其實(shí)不盡然?！耙苑筐B(yǎng)老”對(duì)我國(guó)來(lái)講畢竟是一種新生事物，需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的論證和摸索，無(wú)論如何，要在我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”首先必須要解決一些關(guān)鍵問(wèn)題。

二、發(fā)展“以房養(yǎng)老”必須要破解的難題

縱觀學(xué)者們的研究，大多數(shù)認(rèn)為在我國(guó)北京、上海、南京等地試水的“以房養(yǎng)老”失敗的原因在于遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的傳統(tǒng)觀念、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善、缺乏專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)等，但筆者認(rèn)為這些并不是關(guān)鍵問(wèn)題，比如對(duì)于“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念，這種觀念存在了幾千年是事實(shí)，但觀念是可以通過(guò)影響干預(yù)而改變的，如住房抵押貸款在1996年引入我國(guó)時(shí)也是遭公眾冷遇，但是，根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2014)》，截至2013年年末，個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到9萬(wàn)億元，是1997年的190億元的473倍。再如，很多人都提到了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善是制約“以房養(yǎng)老”的一大因素，但是絕對(duì)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一種理想狀態(tài)，比如美國(guó)這樣一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同樣存在各種問(wèn)題。事物是在不斷發(fā)展的，要用發(fā)展的眼光來(lái)看，在發(fā)展的不同階段可以有不同的運(yùn)作方式，適應(yīng)甚至是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其實(shí)我國(guó)目前并不缺乏專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，本身就有對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃價(jià)格(值)評(píng)估的業(yè)務(wù)，財(cái)政部指導(dǎo)監(jiān)管、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)進(jìn)行行業(yè)規(guī)范。在我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”以上問(wèn)題確實(shí)存在，但并不都是關(guān)鍵問(wèn)題，筆者接下來(lái)將分析四個(gè)方面的難題，如果這些難題得以破解，可為“以房養(yǎng)老”的順利開(kāi)展打開(kāi)通道。

(一)業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)的主動(dòng)性問(wèn)題。

業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的承辦者，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”沒(méi)有這類(lèi)機(jī)構(gòu)是無(wú)法進(jìn)行的，而如果有這類(lèi)機(jī)構(gòu)但對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)不感興趣，缺乏主動(dòng)性也同樣會(huì)使“以房養(yǎng)老”止于理念。以“以房養(yǎng)老”最主要的實(shí)踐模式住房反向抵押貸款為例，社會(huì)各界比較一致的看法是由商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司作為業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)，但是目前我國(guó)只有中信銀行和幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司拋出橄欖枝。根據(jù)中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，將在北京、上海、廣東和武漢試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，業(yè)務(wù)由保險(xiǎn)公司承辦，并對(duì)申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司的資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。目前，只有個(gè)別保險(xiǎn)公司如合眾人壽積極調(diào)研，確定了“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的基本模式，其他大部分都在觀望，甚至一些保險(xiǎn)公司因擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)而無(wú)意涉足。

由保險(xiǎn)公司作為“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，保險(xiǎn)公司尤其是壽險(xiǎn)公司做反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)比較有優(yōu)勢(shì):有豐富的控制壽命風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理、精算等方面具有人才優(yōu)勢(shì)，有龐大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。然而，“以房養(yǎng)老”在我國(guó)畢竟是一款新產(chǎn)品，處于探索階段，有三個(gè)方面影響著業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)的積極性。一是老年人的預(yù)期壽命。隨著社會(huì)發(fā)展，人的預(yù)期壽命延長(zhǎng)，但我們并不能準(zhǔn)確地測(cè)算到人的具體壽命，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)而言，如果參與住房反向抵押貸款的老人實(shí)際壽命超出機(jī)構(gòu)測(cè)算的預(yù)期壽命，如果超出年份較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)繼續(xù)支付養(yǎng)老款項(xiàng)，就會(huì)使業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)的實(shí)際借款額超出老人房屋的價(jià)值而產(chǎn)生虧損。二是房屋價(jià)值的下跌。顯然，房產(chǎn)價(jià)格不可能一成不變，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲，一般而言，無(wú)論對(duì)業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)還是老人都是件好事，但如果房屋價(jià)值下跌，將使貸款本息和超過(guò)了房屋的價(jià)值，保險(xiǎn)公司就無(wú)法實(shí)現(xiàn)借款本息的成本補(bǔ)償，更不用說(shuō)盈利了，而老人也可能因此背上債務(wù)。三是政府政策的不確定性。“以房養(yǎng)老”在我國(guó)還是新鮮事物，處于試點(diǎn)階段，政策層面目前只有中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，但是實(shí)施細(xì)則并未隨之出臺(tái)，這使得業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)不敢大步前行，會(huì)有一些擔(dān)憂，比如政府會(huì)不會(huì)停止開(kāi)展“以房養(yǎng)老”、發(fā)生了糾紛怎么辦等。比如英國(guó)，在20世紀(jì)60年代推出住房反向抵押貸款計(jì)劃，由于經(jīng)濟(jì)和金融方面的原因，導(dǎo)致很多老年人不僅沒(méi)有提高老年生活質(zhì)量反而陷入貧困，到1990年，英國(guó)政府宣布該計(jì)劃違法。

(二)參與人的積極性問(wèn)題。

參與人是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的對(duì)象，主要是指老年人。如果由于參與人對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)不了解、不喜歡等原因?qū)е缕鋮⑴c不積極，“以房養(yǎng)老”無(wú)法順利推行，那么這一業(yè)務(wù)就形同虛設(shè)，更不用說(shuō)發(fā)揮養(yǎng)老保障的有益補(bǔ)充作用了。從國(guó)際實(shí)踐來(lái)看，如新加坡，該國(guó)從20世紀(jì)90年代就開(kāi)始“以房養(yǎng)老”計(jì)劃，起初由職總英康保險(xiǎn)合作社運(yùn)作，后來(lái)又?jǐn)U大至新加坡本地三大銀行，但是到2007年每年的業(yè)務(wù)量也不過(guò)十余例。再如英國(guó)，在推出住房反向抵押貸款計(jì)劃的初期，很多老人因參與該計(jì)劃而導(dǎo)致生活貧困，甚至背上債務(wù)，這些都是老人的擔(dān)憂。從國(guó)內(nèi)嘗試各種業(yè)務(wù)方式的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐來(lái)看，同樣存在著參與人不積極的問(wèn)題，幾乎無(wú)成功簽約的。成都出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”第一人鐘海泉，但兩年之后卻深感后悔。

影響參與人參加“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)積極性的因素有以下幾個(gè)方面:一是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)壽本是一件好事，但參與了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)以后，老人的實(shí)際壽命超過(guò)了合同中業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)評(píng)估的預(yù)測(cè)壽命，那么超出年份的生活如何保障就成為老人的一大擔(dān)憂，盡管一般情況下合同會(huì)約定機(jī)構(gòu)要支付款項(xiàng)至老人去世，但長(zhǎng)壽給業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)帶來(lái)虧損的情況下就很難保證待遇的正常給付。二是給付質(zhì)量問(wèn)題。所謂給付質(zhì)量，簡(jiǎn)單而言，就是參加了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之后老人是否滿意，這一方面體現(xiàn)為業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)在合同期內(nèi)能否持續(xù)支付款項(xiàng)，另一方面體現(xiàn)為這樣的支付能否改善老人目前的生活狀況。一般情況下，政府會(huì)對(duì)參加“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有嚴(yán)格要求，所以持續(xù)支付一般不成問(wèn)題，但對(duì)于后者則就不同了，盡管銀行或保險(xiǎn)公司能持續(xù)支付款項(xiàng)，但如果老人參與后的生活狀況并無(wú)改觀，無(wú)疑就會(huì)大大挫傷老人參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的積極性。英國(guó)的教訓(xùn)如此，我國(guó)“以房養(yǎng)老”第一人的遺憾亦是如此。目前，很多保險(xiǎn)公司通過(guò)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，讓老人住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)，用反向抵押貸款抵扣養(yǎng)老費(fèi)用，但老人并沒(méi)有家的感覺(jué)，甚至是感覺(jué)像是住賓館，大大降低了幸福感。也有的約定老人可以住進(jìn)自己家里，但養(yǎng)老服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量的不足并不能讓老人的現(xiàn)狀有所改善。三是所得納稅問(wèn)題。參與人把房產(chǎn)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)獲得一筆所得，無(wú)論是按月還是按年支付，都應(yīng)當(dāng)確定這筆所得的性質(zhì)是什么，是否應(yīng)納個(gè)人所得稅。顯然，這筆款項(xiàng)不屬于《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》免稅條款規(guī)定的保險(xiǎn)賠償或是按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的退休工資，那么，是否應(yīng)該按照應(yīng)納稅條款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得而繳納個(gè)人所得稅，關(guān)于這一點(diǎn)目前沒(méi)有明確的規(guī)定。

(三)“以房養(yǎng)老”的資金缺口問(wèn)題。

近期，來(lái)自全國(guó)240余名失獨(dú)父母代表向國(guó)家人口與計(jì)劃生育委員會(huì)遞交了《關(guān)于要求給予失獨(dú)父母國(guó)家補(bǔ)償?shù)纳暾?qǐng)》引起社會(huì)各界的關(guān)注，失獨(dú)老人的老年生活面臨挑戰(zhàn)。根據(jù)衛(wèi)生部《2010中國(guó)衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒》估算，50%的失獨(dú)家庭面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)困難，月收入停留在1200元以下，20%的失獨(dú)家庭需要靠低保維持生活。我們一般認(rèn)為，失獨(dú)老人是最適合“以房養(yǎng)老”的群體之一，但是當(dāng)老人參與了“以房養(yǎng)老”，獲得住房反向抵押貸款，仍不能滿足生活需要怎么辦，這是可能的。舉個(gè)簡(jiǎn)單計(jì)算的例子:在武漢(因?yàn)樵摰貙⒊蔀榈谝慌圏c(diǎn)地區(qū))，失獨(dú)老人夫婦都是65歲，沒(méi)有基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，房產(chǎn)面積60平方米，參加住房反向抵押貸款，假設(shè)房屋價(jià)格10 000元/平方米(這個(gè)價(jià)格已經(jīng)高于武漢2014年1月的8964元/平方米，①全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中心:《2014年1月全國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜前100名》，http://data.cityhouse.cn。假定房?jī)r(jià)是上漲的)，按照60%的抵押率計(jì)算(這個(gè)比率已經(jīng)是比較高的了，加拿大最多不超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的50%，②王軍等:《以房養(yǎng)老，國(guó)外怎么搞?》，載于《參考消息》，2013年9月21日。澳大利亞44%左右③徐海靜、李大玖、胡雋欣:《國(guó)外“以房養(yǎng)老”面面觀》，載于《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，2013年10月17日。)，期限為10年，則失獨(dú)老人夫婦每月大約可以領(lǐng)取3000元，平均每人每月1500元，接近于武漢市2014年的最低工資標(biāo)準(zhǔn)1300元，與2013年武漢市城市人均月可支配收入2485元相差甚遠(yuǎn)。④武漢市統(tǒng)計(jì)局:《2013年武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。也就是說(shuō)，參加了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)后，單憑這一款項(xiàng)失獨(dú)老人夫婦只能過(guò)上最低生活水平，這個(gè)水平不能讓老年人的生活有較大改善。老年人要過(guò)上基本的老年生活，還有較大的資金缺口。

“以房養(yǎng)老”資金缺口還有另外一層含義，即業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)按照合同約定支付到期后，老人仍健在，在此之后的生活該如何保障?老人失去了房產(chǎn)，生活又無(wú)保障，這無(wú)疑又會(huì)嚴(yán)重影響其他參與者的積極性。又或者是由于老人長(zhǎng)壽，房?jī)r(jià)下行，業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)面臨虧損而無(wú)法正常支付，這類(lèi)的“以房養(yǎng)老”資金缺口問(wèn)題是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的、必須要解決的問(wèn)題。

(四)政府的主導(dǎo)性問(wèn)題。

較多人認(rèn)為“以房養(yǎng)老”是個(gè)金融產(chǎn)品，應(yīng)該交由市場(chǎng)運(yùn)作。然而，完全市場(chǎng)化的運(yùn)作并不一定能成功，尤其是在“以房養(yǎng)老”發(fā)展初期，比如我國(guó)在北京、南京、上海等地嘗試“以房養(yǎng)老”都走向失敗。另外，從國(guó)外來(lái)看，在沒(méi)有政府擔(dān)保的加拿大、新加坡等國(guó)家，老人因擔(dān)心自己長(zhǎng)壽導(dǎo)致貸款本息超過(guò)房屋價(jià)值而被迫償還差額，也擔(dān)心貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)而領(lǐng)不到貸款。相應(yīng)地，貸款機(jī)構(gòu)也擔(dān)心參與人壽命延長(zhǎng)而產(chǎn)生損失。因此，“以房養(yǎng)老”在這些國(guó)家的發(fā)展并不是很順利。新加坡由職總英康保險(xiǎn)合作社運(yùn)作，從20世紀(jì)90年代開(kāi)始為私人房地產(chǎn)業(yè)提供反向抵押貸款計(jì)劃，從2006年又?jǐn)U大至覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，然而，職總英康保險(xiǎn)合作社的反向抵押貸款計(jì)劃一年也僅有10例簽約成功，而新加坡本地三大銀行也宣布放棄或推遲推出這一計(jì)劃。同樣，在住房反向抵押貸款發(fā)展成熟的美國(guó)，在1961～1989年間的起步階段，美國(guó)的反向抵押貸款沒(méi)有實(shí)質(zhì)性地得到推廣，其中主要原因是政府沒(méi)有重視和參與。所以，在1989年之后美國(guó)推出的住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款項(xiàng)目(Home Equity Converse Mortgage，HECM)，該項(xiàng)目由美國(guó)聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部(HUD)和聯(lián)邦住房管理局(FHA)主導(dǎo)，而且該計(jì)劃有FHA的擔(dān)保，同時(shí)政府也為收購(gòu)HECM貸款的Fannie Mae的現(xiàn)金流提供擔(dān)保，所以HECM項(xiàng)目后來(lái)成為美國(guó)參與人數(shù)最多的一種“以房養(yǎng)老”形式，約占美國(guó)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的90%左右。①柴效武、胡平:《美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國(guó)的啟迪》，載于《經(jīng)濟(jì)與管理研究》2010年第4期。截至2012年9月30日，美國(guó)單就HECM的業(yè)務(wù)量達(dá)到了778 937份。

美國(guó)成效顯著而新加坡市場(chǎng)暗淡，筆者認(rèn)為最主要的原因是美國(guó)由政府出面提供擔(dān)保，是政府主導(dǎo)性的業(yè)務(wù)，而非是完全的私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。而新加坡則是以保險(xiǎn)公司、銀行主導(dǎo)的，是市場(chǎng)化的行為。因此，在“以房養(yǎng)老”發(fā)展的初期，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用來(lái)推動(dòng)。而且，政府的積極參與對(duì)于解決以上三個(gè)問(wèn)題也是有極大意義的。

三、破解“以房養(yǎng)老”發(fā)展難題的對(duì)策

(一)激發(fā)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)的積極性。

一方面，政府提供適當(dāng)擔(dān)保。在“以房養(yǎng)老”發(fā)展的初級(jí)階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、相關(guān)政策等不完善，使得業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題而缺乏積極性，如果政府為機(jī)構(gòu)提供適當(dāng)擔(dān)保降低其運(yùn)作“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑可以起到鼓勵(lì)的作用。

另一方面，利用稅收優(yōu)惠政策?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國(guó)尚處于起步階段，由于相關(guān)制度的不完善、操作經(jīng)驗(yàn)不足、面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多，業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)承辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)盈利少，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損，政府可以給主辦機(jī)構(gòu)以稅收優(yōu)惠，比如五年內(nèi)減免企業(yè)所得稅，或者采用盈虧相抵的方式，即以某一年度的虧損抵消以后若干年度的盈余，減少以后盈利年度的應(yīng)納稅額;或者沖抵以前年度的盈余，申請(qǐng)退還以前年度已納稅額，以此緩解機(jī)構(gòu)運(yùn)作初期的壓力。

(二)鼓勵(lì)老年人積極參與。

第一，加大宣傳力度。業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)、保監(jiān)會(huì)及政府部門(mén)印發(fā)小冊(cè)子，在社區(qū)、街道設(shè)置專(zhuān)欄，用廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳播媒介、網(wǎng)絡(luò)等各種方式進(jìn)行宣傳，讓城市老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”的知曉率達(dá)到百分百，更要讓老年人的子女了解。因?yàn)槔夏耆说淖优?dāng)前可以起到支持作用，也是未來(lái)的直接參與者。通過(guò)大力宣傳，讓更多的老人參與進(jìn)來(lái)，也可以大大降低個(gè)人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)。

第二，非利益關(guān)聯(lián)部門(mén)提供咨詢。老年人決定是否辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之前，一般都會(huì)先咨詢業(yè)務(wù)。如果咨詢服務(wù)由業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)提供，利益動(dòng)機(jī)驅(qū)使其只重點(diǎn)向老年人介紹“以房養(yǎng)老”的有利方面，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題簡(jiǎn)單帶過(guò)，如此誤導(dǎo)老年人，讓老年人有上當(dāng)受騙之感，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的口碑不好，就影響到其他老年人參與的熱情。建議由政府或其他非利益關(guān)聯(lián)部門(mén)免費(fèi)為老年人提供咨詢，正確指導(dǎo)，鼓勵(lì)老年人積極參與。

第三，免征住房反向抵押貸款所得稅收。前面提到，應(yīng)當(dāng)界定老年人通過(guò)住房反向抵押貸款獲得款項(xiàng)的性質(zhì)，是否要征稅，筆者認(rèn)為近期來(lái)看不應(yīng)征稅，即免除老年人該所得的稅額，提高老年人的可支配收入，這也能起到提高老年人積極性的作用。

(三)創(chuàng)新融資方式彌補(bǔ)資金缺口。

當(dāng)“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)資金缺口時(shí)，依靠抵押房產(chǎn)獲得的款項(xiàng)不足以滿足養(yǎng)老需求，可以讓政府做資金缺口的彌補(bǔ)者，但這種方式會(huì)給財(cái)政帶來(lái)不小的壓力，需要尋求新的方式。當(dāng)老年人咨詢“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時(shí)，咨詢部門(mén)通過(guò)測(cè)算，估算出每月給付的金額，如果給付金額較低，并不能滿足老年人的基本生活需求，可以為老年人提供以下選擇:一是如果預(yù)估的每月發(fā)放款項(xiàng)低于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的，而且老人享受最低生活保障的，則不取消該待遇，用最低生活保障金沖抵資金缺口。二是老人在辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)以后，允許其選擇同時(shí)辦理另外一種貸款業(yè)務(wù)，獲得資金按城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一次性補(bǔ)繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，將來(lái)給付待遇時(shí)，可以用發(fā)放的養(yǎng)老金償還貸款。采用這種融資方式，政府只需要貼付貸款利息即可。當(dāng)然，我國(guó)目前養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)群體主要是針對(duì)60周歲以下的人，但是對(duì)于年滿60周歲又沒(méi)有基本養(yǎng)老保險(xiǎn)且健康狀況良好的城鎮(zhèn)居民而言，尤其是60周歲左右的失獨(dú)老人，單獨(dú)靠“以房養(yǎng)老”不足以保障基本生活時(shí)，這種融資方式還是可以一試的。

(四)強(qiáng)化政府的主導(dǎo)作用。

首先，完善相關(guān)政策指導(dǎo)和規(guī)范“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”不管是采用住房反向抵押貸款還是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)方式，都需要完善的政策法規(guī)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。比如，政府應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的實(shí)施細(xì)則》，與《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》相輔相成，一方面用相對(duì)完善的政策法規(guī)給社會(huì)一個(gè)政府支持的信號(hào)，另一方面使得“以房養(yǎng)老”有章可循，有法可依。

其次，在鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)和參與人方面積極作為。業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)及參與人都擔(dān)憂長(zhǎng)壽和房屋價(jià)值下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，政府當(dāng)然要有所作為，分散風(fēng)險(xiǎn)。比如財(cái)政為每一項(xiàng)業(yè)務(wù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，當(dāng)發(fā)生長(zhǎng)壽和房屋價(jià)值下跌導(dǎo)致機(jī)構(gòu)虧損無(wú)法正常支付款項(xiàng)，或者需要老年償還差額時(shí)由保險(xiǎn)賠付。另外，政府給予機(jī)構(gòu)和老年人稅收優(yōu)惠。對(duì)于業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)和參與人的稅收優(yōu)惠政策上面已經(jīng)分析過(guò)，此處不再贅述?？傮w上，讓“以房養(yǎng)老”有政府保險(xiǎn)、成本又低，無(wú)論對(duì)機(jī)構(gòu)還是老年人都有很大吸引力。

最后，政府履行“以房養(yǎng)老”、“兜底”責(zé)任。說(shuō)到底，“以房養(yǎng)老”是一種養(yǎng)老保障方式，對(duì)緩解政府養(yǎng)老壓力、改善老年人生活質(zhì)量、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善等方面都具有積極效應(yīng)，因此，盡管“以房養(yǎng)老”是一個(gè)金融產(chǎn)品，也不能完全推向市場(chǎng)。政府應(yīng)當(dāng)不僅要發(fā)揮主導(dǎo)作用推動(dòng)“以房養(yǎng)老”，還應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”兜底。一旦發(fā)生機(jī)構(gòu)虧損甚至破產(chǎn)的情況下，老年人不僅失去房產(chǎn)，還將面臨貧困，政府此時(shí)應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起扶持業(yè)務(wù)主辦機(jī)構(gòu)發(fā)展和老年人的養(yǎng)老責(zé)任。

［1］Mayer，C.J.，Simons，K.V.1994:A New Look at Reverse Mortgages:Potential Market and Institutional Constraints，New England Economic Review，March/April，Pages 15 to 26．

［2］Kutty，N.K.1998:The Scope for Poverty Alleviation among Elderly Home-owners in the United States through Reverse Mortgages，Urban Studies，v35(1)，Pages 113 to 129．

［3］柴效武:《以房養(yǎng)老理念》，浙江大學(xué)出版社2008年版。

［4］孟曉蘇:《反向抵押貸款:完善養(yǎng)老保障制度的良方》，載于《新財(cái)經(jīng)》2006年第11期，第16～17頁(yè)。