基于崗位需求的房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)探析

王 波

(重慶第二師范學(xué)院，重慶 400067)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)估價(jià)不僅服務(wù)于房地產(chǎn)稅收，而且在房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷等業(yè)務(wù)中起到了重要作用，其業(yè)務(wù)范圍甚至已經(jīng)延伸到了拓寬到了企業(yè)并購(gòu)、公司上市、政府項(xiàng)目決策等更廣的領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)拓寬的同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技能提出了更高的要求。高等職業(yè)院校承擔(dān)著向房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)輸送高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)后備人才的任務(wù)，應(yīng)基于崗位需求來(lái)培養(yǎng)學(xué)生的房地產(chǎn)估價(jià)技能，避免學(xué)生學(xué)習(xí)的技能與企業(yè)實(shí)際情況脫節(jié)，使學(xué)生成為崗位需要的技能型人才。

一、房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)在定位上略有不同，但都將房地產(chǎn)估價(jià)技能作為主要技能進(jìn)行培養(yǎng)。柴強(qiáng)博士對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)做了明確定義，是指“根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)”[1]。房地產(chǎn)估價(jià)技能是指學(xué)生在畢業(yè)后的求職和工作過(guò)程中針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)所需要的各種技能的綜合體。

通過(guò)對(duì)重慶及國(guó)內(nèi)主要院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的調(diào)研，目前房地產(chǎn)估價(jià)技能的培養(yǎng)途徑主要有兩種：一是開(kāi)設(shè)《房地產(chǎn)估價(jià)》課程；二是開(kāi)設(shè)《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》和《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)》兩門(mén)課程。對(duì)于第一種途徑而言，由于房地產(chǎn)估價(jià)理論性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)多，計(jì)算要求高，而每周的3節(jié)或4節(jié)課，學(xué)生僅初步了解房地產(chǎn)估價(jià)原理，運(yùn)用能力差。對(duì)于第二種途徑而言，學(xué)生可以通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)課程對(duì)理論運(yùn)用并熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，但往往僅傾向于估價(jià)數(shù)字的測(cè)算，已不能滿足現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)需要。從這兩種途徑培養(yǎng)的實(shí)施效果來(lái)看存在一種不適用現(xiàn)象，等學(xué)生從事估價(jià)相關(guān)工作后，仍不能很好地完成房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)。因此，必須將現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)相關(guān)的課程按照崗位需求進(jìn)行調(diào)整，避免學(xué)生學(xué)習(xí)和訓(xùn)練內(nèi)容與市場(chǎng)和企業(yè)實(shí)際情況脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)意義

教育部《關(guān)于推進(jìn)高等職業(yè)教育改革創(chuàng)新引領(lǐng)職業(yè)教育科學(xué)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(教職成2011(12))提出高等職業(yè)教育以培養(yǎng)生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)、管理第一線的高端技能型專(zhuān)門(mén)人才為主要任務(wù)，并在《教育部關(guān)于充分發(fā)揮行業(yè)指導(dǎo)作用推進(jìn)職業(yè)教育改革發(fā)展的意見(jiàn)》(教職成2011(6))提出要以行業(yè)、企業(yè)的實(shí)際需求為基本依據(jù)，遵照技能型人才成長(zhǎng)規(guī)律組織教育教學(xué)，為高等職業(yè)教育的教學(xué)改革指明了方向。為了使課程改革更有針對(duì)性，高校必須了解市場(chǎng)和企業(yè)相關(guān)工作崗位的技能需求及人才成長(zhǎng)規(guī)律，才能更好地培養(yǎng)和提高學(xué)生的崗位需求技能。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技能、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃技能和房地產(chǎn)估價(jià)技能，并能從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃和房地產(chǎn)估價(jià)工作崗位。而這三項(xiàng)技能是相輔相成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中房地產(chǎn)價(jià)格是重要因素，對(duì)價(jià)格的評(píng)價(jià)需要房地產(chǎn)估價(jià)技能；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作離不開(kāi)估價(jià)，在對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)分析時(shí)，都需要從科學(xué)和系統(tǒng)的角度對(duì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)工作更需要房地產(chǎn)估價(jià)技能才能完成評(píng)估作業(yè)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技能的培養(yǎng)是教學(xué)過(guò)程的必要目的，也是培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力的重要組成部分，更是工作崗位的需求。如何密切聯(lián)系崗位需要，并結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)實(shí)踐情況，構(gòu)建具有實(shí)用性與前瞻性的高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)體系是必然的，更是現(xiàn)實(shí)的要求。

三、房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)估價(jià)崗位技能需求

1.房地產(chǎn)估價(jià)助理估價(jià)技能需求為第一層次。主要要求具備撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和運(yùn)用估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)數(shù)據(jù)。撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告技能，要求熟悉估價(jià)報(bào)告的模塊和每個(gè)模塊撰寫(xiě)的要求，能夠在企業(yè)的報(bào)告模塊上根據(jù)項(xiàng)目調(diào)整以符合估價(jià)對(duì)象特征。運(yùn)用估價(jià)方法測(cè)算，要求熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法，能夠運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。

2.一般的房地產(chǎn)估價(jià)人員估價(jià)技能需求為第二層次。這個(gè)層次才是真正的房地產(chǎn)估價(jià)工作，除要求撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告和數(shù)據(jù)測(cè)算外，還要求估價(jià)報(bào)告評(píng)審技能和市場(chǎng)分析能力。估價(jià)報(bào)告評(píng)審技能是指能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)規(guī)章或協(xié)會(huì)下發(fā)的報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)以及公司內(nèi)部的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審估價(jià)報(bào)告，并能指出和糾正報(bào)告的錯(cuò)誤技能。市場(chǎng)分析能力主要包括兩方面，第一，能夠分析不同物業(yè)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象收集合適數(shù)據(jù)。如用市場(chǎng)法測(cè)算，尤其在非住宅物業(yè)評(píng)估中，合適的可比實(shí)例尤為重要。估價(jià)人員必須在熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，對(duì)物業(yè)在實(shí)物、權(quán)益及區(qū)位三個(gè)方面進(jìn)行分析，找到合適的可比實(shí)例，才能做出合理的估價(jià)結(jié)果。第二，能夠判斷市場(chǎng)行情，根據(jù)估價(jià)對(duì)象合理選取數(shù)據(jù)。在運(yùn)用估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)結(jié)果時(shí)，很多數(shù)據(jù)是需要結(jié)合估價(jià)人員自身的經(jīng)驗(yàn)選取，而數(shù)據(jù)的選擇，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果，如目前很多非住宅物業(yè)要求估價(jià)人員對(duì)物業(yè)未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，這都要求估價(jià)人員能夠?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行分析。

3.房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理估價(jià)技能需求為第三層次。房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理除需要具備以上兩種層次的技能外，還需要注重三個(gè)方面能力的培養(yǎng)，一是估價(jià)把控能力。房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看和分析后，能從宏觀上對(duì)估價(jià)報(bào)告的技術(shù)難點(diǎn)和要點(diǎn)對(duì)他人出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的提出意見(jiàn)和建議[2]。二是投資咨詢(xún)能力。能為客戶(hù)提供其擬投資項(xiàng)目的工程、經(jīng)濟(jì)、法律、會(huì)計(jì)、運(yùn)營(yíng)及資金籌措等諸多方面的咨詢(xún)建議。三是高層次估價(jià)業(yè)務(wù)能力。除常見(jiàn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)外，具有如企業(yè)并購(gòu)及重組、上市公司發(fā)行股票的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、土地糾紛評(píng)估等特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)能力。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)的基本內(nèi)容

1.讓學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的原理與方法。這是房地產(chǎn)估價(jià)技能的基礎(chǔ)和核心。掌握房地產(chǎn)估價(jià)的原理與方法包括對(duì)知識(shí)的理解和運(yùn)用兩個(gè)方面。房地產(chǎn)估價(jià)原理和方法系統(tǒng)性和理論性較強(qiáng)，這要求學(xué)生理解，然后在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行運(yùn)用。只有通過(guò)應(yīng)用才能對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)真正掌握，也才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)估價(jià)的作用。要使學(xué)生對(duì)該課程的認(rèn)識(shí)從理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，又從實(shí)踐中深化對(duì)理論的認(rèn)識(shí)，從而達(dá)到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。

2.讓學(xué)生能撰寫(xiě)完整的估價(jià)報(bào)告。在撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告時(shí)需要學(xué)生熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的流程、掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體系框架、掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告主要要求和規(guī)范、運(yùn)用三大方法(市場(chǎng)法、成本法和收益法)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)、總結(jié)房地產(chǎn)估價(jià)中的要點(diǎn)和難點(diǎn)[3]。

3.讓學(xué)生具備市場(chǎng)分析能力。這點(diǎn)在很多房地產(chǎn)估價(jià)技能培養(yǎng)中被忽視，但它卻很重要，也很有難度，具體可以從三個(gè)方面進(jìn)行培養(yǎng)：一是培養(yǎng)學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，以及相關(guān)政策及環(huán)境。通過(guò)讓學(xué)生大量閱讀房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，在閱讀房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告的過(guò)程中，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)供需及政策的敏感性，從而讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是培養(yǎng)學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容及方法。通過(guò)讓學(xué)生大量閱讀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，從而了解市場(chǎng)分析的內(nèi)容及方法，并通過(guò)對(duì)后期市場(chǎng)走勢(shì)的分析，來(lái)比較總結(jié)各種分析方法的優(yōu)劣勢(shì)。三是培養(yǎng)學(xué)生對(duì)市場(chǎng)分析的能力。設(shè)計(jì)一些與房地產(chǎn)估價(jià)崗位實(shí)際需要的市場(chǎng)分析項(xiàng)目，如價(jià)格預(yù)測(cè)，供應(yīng)量分析等，來(lái)提供學(xué)生的市場(chǎng)分析能力，也有助于學(xué)生在實(shí)習(xí)和工作中更快地適應(yīng)工作的要求。

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