我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)相關(guān)主體的影響

王麗青

(山西大同大學(xué) 商學(xué)院，山西 大同 037009)

2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)首次提出了實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的構(gòu)想，指出今后當(dāng)條件具備時(shí)，將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，同時(shí)取消相關(guān)收費(fèi)。2005年“十一五”規(guī)劃指出，今后要不斷推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，逐步出臺(tái)物業(yè)稅。之后，國(guó)務(wù)院在關(guān)于《2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中提出，要深化地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升，物業(yè)稅的開(kāi)征，也日漸成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)。我國(guó)目前雖然還沒(méi)有正式出臺(tái)開(kāi)征物業(yè)稅的具體方案和實(shí)施細(xì)則，但開(kāi)征物業(yè)稅的基本框架已經(jīng)形成。

物業(yè)稅又稱地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，要求土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的使用者或所有者每年繳納一定額度的稅款，且應(yīng)繳納的稅款會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)而變動(dòng)。例如，地鐵、公路等開(kāi)通后，沿線的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)升高，物業(yè)稅也將相應(yīng)增加。[1]目前，我國(guó)物業(yè)稅的基本框架，主要是將目前征收的土地出讓金、土地增值稅、房產(chǎn)稅以及城市房地產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅。物業(yè)稅的開(kāi)征,將對(duì)相關(guān)的主體產(chǎn)生一定的影響。

一、對(duì)政府及金融機(jī)構(gòu)的影響

物業(yè)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，稅基穩(wěn)定，從長(zhǎng)期來(lái)看，可以為地方政府提供可持續(xù)的財(cái)政收入，未來(lái)也會(huì)成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金必然會(huì)做出調(diào)整，將由一次性批租制改為年金制。盡管開(kāi)征物業(yè)稅后，地方政府的長(zhǎng)期總收入沒(méi)有減少，但會(huì)對(duì)其當(dāng)期的財(cái)政收入造成巨大的影響，而且，物業(yè)稅的開(kāi)征，有可能導(dǎo)致地方政府財(cái)政在短期內(nèi)出現(xiàn)缺口，影響公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。因此，開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，要通過(guò)其他途徑，盡力避免地方財(cái)政收入在短期內(nèi)出現(xiàn)的大幅下滑，以免影響公共財(cái)政支出，影響居民的生活水平。開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金由一次性征收改為分別在房地產(chǎn)持有的70年分期征收。當(dāng)前我國(guó)一、三、五年期的銀行定期存款利率分別為3%、4.24%、4.75%，我們?nèi)∑骄鶖?shù)4%作為貼現(xiàn)率，如果將一次性收取的土地出讓金，按4%的折現(xiàn)率平均分配到以后的70年，則每年支付的金額大約為原來(lái)的1/20，即當(dāng)期的土地收入為原來(lái)的5%。由此可見(jiàn)，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)地方政府當(dāng)期土地收入的影響極大。其實(shí)，將土地出讓金由一次性批租改為70年內(nèi)分期收取，過(guò)度稀釋了地方政府的短期收入流，雖然這樣做降低了土地成本，也抑制了地方政府過(guò)度消費(fèi)土地資源，一定程度上也可以降低房?jī)r(jià)，但地方政府財(cái)力的嚴(yán)重弱化，也會(huì)導(dǎo)致公共服務(wù)投入的減少。因此，筆者認(rèn)為，可以在征收物業(yè)稅的同時(shí)，繼續(xù)使一部分土地收入以土地出讓金的形式在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收，其余部分按期限分?jǐn)偂＜僭O(shè)開(kāi)發(fā)當(dāng)期收取的土地出讓金為原來(lái)的30%，貼現(xiàn)率為4%，則地方政府的當(dāng)期收入是原來(lái)的35%，當(dāng)期收入減少為65%。根據(jù)平新喬估計(jì)，通常地方財(cái)政支出占年度GDP的19%左右，其中約20%來(lái)自土地出讓金收入。我國(guó)2012年的GDP總量為519322億元，地方財(cái)政支出為98671億元，土地出讓金收入為19734億元。因此，按照上述計(jì)算方式可知，開(kāi)征物業(yè)稅，將導(dǎo)致地方政府的當(dāng)期收入減少12827億元。開(kāi)征物業(yè)稅的首要目標(biāo)，是為地方政府提供穩(wěn)定而持續(xù)的稅源。土地出讓金支付方式改變后，將對(duì)當(dāng)期地方財(cái)政收入產(chǎn)生影響。據(jù)經(jīng)合組織國(guó)家數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)稅收入占GDP的比重長(zhǎng)期保持在1.9%左右。以這個(gè)比例作為估算值，我國(guó)2012年的物業(yè)稅收入將為9867億元。據(jù)此，開(kāi)征物業(yè)稅當(dāng)年的地方財(cái)政缺口為財(cái)政支出的3%[2]，不會(huì)使地方財(cái)政出現(xiàn)太大的困難。開(kāi)征物業(yè)稅后，物業(yè)稅收入也將占到地方財(cái)政支出的10%左右。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，稅收額度將越來(lái)越高，物業(yè)稅也會(huì)成為一個(gè)主要稅種。

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量巨大，其對(duì)金融業(yè)有相當(dāng)強(qiáng)的依賴性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的主要來(lái)源，是自有資金和銀行貸款。物業(yè)稅的征收，使土地使用費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)由一次性支付變?yōu)榉制谥Ц?，開(kāi)發(fā)商預(yù)先支付的資金大幅減少，其從金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額也必然減少，這在很大程度上減少了金融企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。但從另一方面看，開(kāi)征物業(yè)稅后，把金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)持有階段。房產(chǎn)持有成本的增加，會(huì)導(dǎo)致買得起住不起情況的發(fā)生，尤其對(duì)于很多使用銀行按揭貸款的購(gòu)房者而言，由于其購(gòu)房是分期付款，若按揭金額較大，開(kāi)征物業(yè)稅無(wú)疑又進(jìn)一步加大了他們每月的還款額，這將有可能導(dǎo)致“供不起房，納不起稅”的現(xiàn)象發(fā)生，從而增加金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的影響

開(kāi)征物業(yè)稅后，首先，降低了開(kāi)發(fā)成本，減輕了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在建設(shè)初期，需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金。通常情況下，開(kāi)發(fā)商需要一次性支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%～50%的土地出讓金和各種稅費(fèi)，以取得開(kāi)發(fā)土地一定期限的使用權(quán)。高額的開(kāi)發(fā)成本，使得開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著巨大的籌資和營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。而開(kāi)征物業(yè)稅后，開(kāi)發(fā)商一次性支付的土地出讓金轉(zhuǎn)由購(gòu)房者在擁有房產(chǎn)之后分期繳納，大大降低了開(kāi)發(fā)商投入的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)也減輕了開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，減少了對(duì)開(kāi)發(fā)商的重復(fù)征稅。房地產(chǎn)業(yè)征收的稅費(fèi)種類繁多，很多稅費(fèi)存在著重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。這些問(wèn)題，一直困擾著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也制約著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。以金額最大的土地出讓金為例，開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓金被作為稅基繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅以及3%～5%的契稅；當(dāng)房產(chǎn)建成出售時(shí)，再次以土地出讓金為稅基繳納營(yíng)業(yè)稅和契稅。開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金合并在物業(yè)稅中分期征繳，可以使土地出讓金從稅基中扣除，避免了重復(fù)征稅。最后，有利于遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量囤地、囤房。物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅款，它的開(kāi)征，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地，以及為推進(jìn)房?jī)r(jià)上漲或維持高房?jī)r(jià)而保持較高空置率的行為，負(fù)擔(dān)更高的成本，從而有利于遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。[3]

從短期來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)將會(huì)下跌，使很多預(yù)購(gòu)房者做出購(gòu)買決策，從而使市場(chǎng)銷售量增加；但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由一直以來(lái)的“購(gòu)買成本高，使用成本低”轉(zhuǎn)向“購(gòu)買成本低，使用成本高”。這種轉(zhuǎn)變，將矯正部分購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。第一，對(duì)自住房購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅是未來(lái)收入的不斷流出，在購(gòu)房者收入沒(méi)有增加的基礎(chǔ)上，會(huì)增加購(gòu)房者的生活壓力。因此，開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì)使購(gòu)房者根據(jù)自己的消費(fèi)能力和對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)需求理性購(gòu)房。我國(guó)現(xiàn)有稅制對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)是免稅的，而物業(yè)稅正是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅款。物業(yè)稅的開(kāi)征，增加了房產(chǎn)的使用成本，加重了居民的負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)，必須充分考慮到普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，使物業(yè)稅既能達(dá)到籌集財(cái)政資金，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，也不會(huì)使普通居民的納稅負(fù)擔(dān)過(guò)重。第二，對(duì)投資房產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅后，對(duì)多套房產(chǎn)和非自住房持有者征稅的稅基、稅率都較高，這使得房產(chǎn)投資者的持有成本大幅增加。擁有多套房產(chǎn)等待升值后出手的投資方式，將帶來(lái)巨大的持有成本，而且由于物業(yè)稅的開(kāi)征，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期也會(huì)下降。這將使投資者的未來(lái)收入預(yù)期下降，使投資趨于理性，在一定程度上可以遏制炒房。

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