國外保障性住房的成功經(jīng)驗(yàn)及啟示

摘要：分析了新加坡、日本、美國和德國等保障房制度比較完善的四個(gè)國家的主要做法，總結(jié)了這些國家的成功經(jīng)驗(yàn)，以為我國保障性住房制度的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：保障性住房 制度 經(jīng)驗(yàn) 啟示

一、國外保障性住房的成功經(jīng)驗(yàn)

（一）以計(jì)劃和市場相結(jié)合的新加坡保障房制度

首先，政府提供住宅。新加坡政府通過推行住房公積金制度，促進(jìn)房屋私有化，把原來國有的房屋逐步轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，同時(shí)對收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。而且，新加坡近些年著重加大以銷售為主的保障性住房建設(shè)，逐漸減少以租賃為目的的公租房建設(shè)，這樣就避免了因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)而導(dǎo)致的保障房居民不愛惜房屋而造成的保障房后續(xù)管理乏力和維修資金壓力過大等問題。

其次，強(qiáng)制實(shí)行住房公積金制度。為了解決退休工人和中、低收入水平居民住房問題，新加坡在1955年開始實(shí)施強(qiáng)制的住房公積金制度，從開始主要針對低收入水平居民，到后來對中等收入水平居民逐漸放開限制，到目前為止90%以上的居民住進(jìn)了新建成的住宅樓。而且，新加坡的住房公積金制度比較靈活，能夠做到根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，吸收廣大居民積極參與住房公積金的繳存，在繳存比率上亦有不同規(guī)定，使得公積金制度在貫徹執(zhí)行后的相當(dāng)一段時(shí)間里能夠真正使最需要保障房的居民獲得具體又實(shí)在的保障收益。

再次，合理分配公有住房。新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民購房的積極性。為了能夠進(jìn)行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登記配售制度，后來實(shí)行訂購制度，每季度公布房屋建設(shè)計(jì)劃，欲購買的居民通過抽簽訂購，居民最多等待一兩年就可以購買到新房。

（二）完善法律約束下的日本保障房制度

首先，日本保障房發(fā)展是建立在完善的住房消費(fèi)保障法律法規(guī)之上。第二次世界大戰(zhàn)后，日本房屋短缺嚴(yán)重，住房荒問題是首要解決的難題之一，大約25%的居民無房可住。為了緩解住房壓力，日本從立法的角度對房屋建設(shè)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)等方面問題進(jìn)行規(guī)范，先后出臺(tái)一系列法律法規(guī)，例如《住宅金融公庫法》等。通過完善的保障房法律制度，使得日本房屋建設(shè)走向了正軌，不同收入階層的住房需求得到了不同程度的滿足。

其次，始終實(shí)行比較優(yōu)惠的住房政策。通過給企業(yè)低息貸款來激勵(lì)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)；對私人住房建設(shè)采取降低稅收或者免除稅收政策，提高了私人住房建設(shè)的積極性；充分發(fā)揮地方團(tuán)體的作用，把社會(huì)資金吸收進(jìn)來用于住房建設(shè)；組織公團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，政府不直接參與普通居民房屋建設(shè)，而是利用公團(tuán)進(jìn)行此項(xiàng)房地產(chǎn)的開發(fā)和管理。

日本住房保障政策都是圍繞住房保障法展開的，最主要的三項(xiàng)住房保障法律是《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》和《日本住宅公團(tuán)法》。日本房屋建設(shè)和供給都是以五年建設(shè)計(jì)劃作為規(guī)劃目標(biāo)。有了法律做保障，每期五年計(jì)劃都有條不紊的順利完成。日本這種以住房保障法為中心開展的保障房建設(shè)發(fā)展模式值得借鑒和學(xué)習(xí)。

（三）商品化的美國房屋消費(fèi)保障模式

首先，美國了建立完善的法律來保證房屋建設(shè)、分配等方面政策的落實(shí)，重視住房立法始終是其住房保障體系的核心。美國房屋保障法律體系是比較完善的，主要有《住宅法》、《國民住宅法》等，涉及了公共住房補(bǔ)貼、消除貧民窟等多個(gè)方面問題。

其次，美國的各類金融機(jī)構(gòu)積極參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。政府和私人金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，私人金融機(jī)構(gòu)中的商業(yè)銀行和抵押貸款證券化趨勢明顯，私人金融機(jī)構(gòu)中的儲(chǔ)蓄放款協(xié)會(huì)、信貸協(xié)會(huì)等也經(jīng)營房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。

再次，國家實(shí)行對低收入水平居民的各類補(bǔ)貼政策。美國在解決低收入水平居民住房問題時(shí)主要手段有：公共房屋、津貼房屋、租金津貼和廉價(jià)公屋。美國政府對廉價(jià)住房提供補(bǔ)貼，主要通過政府建設(shè)公共房屋和非營利機(jī)構(gòu)建設(shè)廉價(jià)房屋。對中、低收入水平居民采取減免稅收的政策。

（四）政府主導(dǎo)的德國保障房制度

首先，加強(qiáng)公共房屋的建設(shè)和供給。德國政府集中力量進(jìn)行低價(jià)房屋建設(shè)，同時(shí)從政策上支持福利性公共住房建設(shè)，對于低收入水平的居民、或者有共同信仰的民族和宗教團(tuán)體，由政府提供廉價(jià)的公共住房。

其次，對低收入水平居民采取租房補(bǔ)貼政策。按照房屋補(bǔ)貼法律、居民家庭的人口數(shù)量以及收入差異等情況給予不同人群適當(dāng)?shù)姆孔庋a(bǔ)貼，確保每戶居民都有支付住房的能力。

再次，房屋儲(chǔ)蓄制度。德國住房投資占國民生產(chǎn)總值比例一直很高，另外房屋銀行的貸款不能在本系統(tǒng)內(nèi)派生存款，有效抑制了短期消費(fèi)需求，也緩解了通貨膨脹壓力。

最后，住房財(cái)政稅收政策。德國政府通過稅收減免和一系列鼓勵(lì)措施來鼓勵(lì)私人建設(shè)住房，同時(shí)對中、低收入水平居民給予適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)貼。

德國由一個(gè)曾經(jīng)是房荒嚴(yán)重的國家，發(fā)展到今天的住房供應(yīng)充沛、住房金融發(fā)達(dá)和政策法律完善，在整個(gè)發(fā)展過程中政府起到了非常關(guān)鍵的作用，其成功經(jīng)驗(yàn)非常值得我們借鑒。

二、國外經(jīng)驗(yàn)對我國的啟示

（一）以明確的特定人群覆蓋面為前提，完善我國現(xiàn)有的保障性住房法律制度

目前，在我國享受保障房的人口不足十分之一，而且，在非常有限的保障房中有一部分并沒有到達(dá)中、低收入居民家庭手中，這樣就使本來就有限的保障房顯得更加短缺。因此，我國法律在界定國家保障房的覆蓋范圍時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定只有中、低收入者才有資格購買保障房，并且同時(shí)也要規(guī)定嚴(yán)格的關(guān)于保障房退出的法律條款。另外，我國應(yīng)該盡快制定住宅法，對我國目前的住宅建設(shè)加以規(guī)范，明確中央政府和地方政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)，建立起一個(gè)長期的、穩(wěn)定增長的保障房資金投入機(jī)制和有效的監(jiān)管機(jī)制，對保障房的建設(shè)、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)加以規(guī)范，加強(qiáng)考核監(jiān)督。

（二）創(chuàng)新投融資體制，為社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)設(shè)置合理的收益保障

目前，社會(huì)上存在大量的閑散資金，如果能把這部分資金吸納過來用于保障房建設(shè)，既能使資金的擁有者得到比存銀行更多的利息收入，又能使得社會(huì)閑散資金在保障房的投資建設(shè)中變成一種有效的理財(cái)手段，可謂一舉兩得。國家可以通過給予優(yōu)惠政策，廣泛吸收社會(huì)閑散資金用于保障房建設(shè)。endprint

另外，在吸收社會(huì)閑散資金參與保障房建設(shè)的同時(shí)，還要把加快建設(shè)力度、完善配套設(shè)施放在首位，切實(shí)增加保障房房源的有效供應(yīng)，讓困難群眾及早入住。同時(shí)，各地方政府要加大保障房的配套設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確?？⒐さ谋Ｕ戏宽?xiàng)目及早投入使用。

（三）進(jìn)一步完善住房公積金的使用制度，靈活規(guī)定公積金的繳存比率

一方面，要進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金的繳存群體。目前在我們的城市中，還有大量的農(nóng)民工等外來的中、低收入群體有強(qiáng)烈的保障性住房需求，因此，地方政府可以將住房公積金的繳存群體范圍擴(kuò)大到這些群體，并考慮將臨時(shí)流動(dòng)的城市人口的住房公積金繳存情況信息納入全國聯(lián)網(wǎng)紀(jì)錄，建立公民住房信息檔案，使此類信息可以在全國各地隨時(shí)可供各部門查詢掌握。

另一方面，中央政府還可根據(jù)各級地方政府所轄地區(qū)的保障房需求的實(shí)際情況，放權(quán)給地方，靈活規(guī)定住房公積金的繳存比率，使得部分有能力的單位和個(gè)人可以多繳存，從而增加住房公積金的資金來源。地方政府還可以鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用窠⒈Ｕ闲宰》績?chǔ)蓄賬戶，以促進(jìn)保障房的建設(shè)和發(fā)展。

（四）采取漸進(jìn)式措施，推進(jìn)我國的保障房建設(shè)

首先，應(yīng)該以小戶型、實(shí)用性強(qiáng)的保障住房為主，這樣可以在我們的保障房建設(shè)的起步階段更大程度地提高保障效益，解決保障住房的剛性需求群體的燃眉之急。

其次，應(yīng)減少以租為主的公共租賃住房供應(yīng)比例，提高以銷售為主的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房比例。因?yàn)楣夥恐饕孔饨鸹厥?，政府資金壓力太大且可持續(xù)性不強(qiáng)；另一方面，公租房因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，容易使得居住者不愛惜房產(chǎn)，導(dǎo)致最后的維修、管理成為政府的包袱。

第三，地方政府在進(jìn)行保障房建設(shè)時(shí)，還要注意嚴(yán)格控制建設(shè)成本，應(yīng)該從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低小區(qū)配置標(biāo)準(zhǔn)，比如減少車位的配置比例要求等，這樣做到結(jié)果會(huì)使保障房的價(jià)格做到最低，一些中、低收入群體才會(huì)有可能買得起，也愿意積極參與購買，從而使我們的保障房建設(shè)達(dá)到應(yīng)有的保障收益。

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（趙樹梅，1968年生，長春中醫(yī)藥大學(xué)人文管理學(xué)院副教授。研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)）endprint