對(duì)“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認(rèn)識(shí)

◎ 陳支農(nóng)（淮安市工貿(mào)資產(chǎn)管理有限公司，淮安223005）

對(duì)“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認(rèn)識(shí)

◎ 陳支農(nóng)（淮安市工貿(mào)資產(chǎn)管理有限公司，淮安223005）

近年來，老齡化加劇致養(yǎng)老問題日益突出。國(guó)務(wù)院將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”作為完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資政策的一項(xiàng)舉措，引發(fā)了全社會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”話題的關(guān)注。

由于我國(guó)目前所面臨的產(chǎn)權(quán)制度房屋處置以及傳統(tǒng)觀念等問題，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙。

只有通過市場(chǎng)檢驗(yàn)，提出整改措施，進(jìn)而制定出一個(gè)比較完善的以房養(yǎng)老機(jī)制和體系。

日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），將?開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)‰作為完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資政策的一項(xiàng)舉措，旨在發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中逐漸利用社會(huì)力量，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，并以此減輕政府壓力，為養(yǎng)老引來具有持續(xù)性的長(zhǎng)期資金，增加養(yǎng)老金的多元化籌集渠道。

然而，盡管有千億元級(jí)別的市場(chǎng)空間，但我國(guó)目前所面臨的產(chǎn)權(quán)制度、房屋處置以及觀念挑戰(zhàn)等風(fēng)險(xiǎn)，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙，這種養(yǎng)老模式尚無法形成獨(dú)立的養(yǎng)老模式和大量的產(chǎn)品需求。尤其是今后必然出現(xiàn)的大量房屋處置工作，將對(duì)金融機(jī)構(gòu)挑戰(zhàn)更大。因此，試點(diǎn)除總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)外，關(guān)鍵是要試出有哪些問題和障礙，是否有可持續(xù)性，并據(jù)此進(jìn)行相關(guān)配套制度改革。

1 問題與現(xiàn)狀：老齡化加劇和社會(huì)保障不足導(dǎo)致養(yǎng)老矛盾突出

?最美不過夕陽(yáng)紅，溫馨又從容‰每當(dāng)電視片中出現(xiàn)這優(yōu)美的旋律，恬靜的畫面時(shí)，往往讓人們對(duì)退休以后的生活充滿了美好遐想。如今，許多大中城市人口平均壽命超過80歲，?壽比南山‰正在成為中國(guó)人的現(xiàn)實(shí)之時(shí)，晚年生活能否?福如東?！雱t考問著每一個(gè)人。有調(diào)查顯示，按現(xiàn)在的物價(jià)水平測(cè)算，退休后30年只吃盒飯也要100萬(wàn)元。而按現(xiàn)行企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，2013年全國(guó)企業(yè)職工平均退休金為每月1893元，養(yǎng)老金替代率為45%，這意味著企業(yè)職工退休后的收入不足退休前的一半，僅靠社保養(yǎng)老顯然難以維持現(xiàn)有生活水準(zhǔn)。如果社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)僅僅是一個(gè)基礎(chǔ)性的養(yǎng)老保障途徑，那么?福如東?！肟抗拆B(yǎng)老金養(yǎng)老顯然是不行的。何況養(yǎng)老金確有缺口。

對(duì)于?跑步‰進(jìn)入老齡化社會(huì)的中國(guó)而言，養(yǎng)老金缺口日益加大、養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題已成為老年人實(shí)現(xiàn)?老有所養(yǎng)，老有所依‰的絆腳石。伴隨著中國(guó)?銀發(fā)潮‰的到來，如何才能老有所養(yǎng)、老有所依？人到老年靠什么途徑確保幸福、快樂而有尊嚴(yán)？養(yǎng)老資金的盡早籌備因此越來越受到更多的關(guān)注。

2 內(nèi)涵與意義：“以房養(yǎng)老”最終成長(zhǎng)為一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《意見》，就我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求、主要任務(wù)、政策措施和組織領(lǐng)導(dǎo)做出戰(zhàn)略部署。而?以房養(yǎng)老‰試點(diǎn)方案將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，計(jì)劃于2014年一季度出臺(tái),具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則?！兑庖姟返陌l(fā)布將更深層次激發(fā)國(guó)民對(duì)養(yǎng)老問題的緊迫感。其中明確提及的?開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)‰，為實(shí)現(xiàn)?老年人及其家庭提供相應(yīng)的資產(chǎn)安全轉(zhuǎn)移保障，推動(dòng)形成比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，盤活養(yǎng)老家庭的社會(huì)資源‰的目標(biāo)具有積極意義。

2.1 何為“以房養(yǎng)老”？

?老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)‰，也叫?住房反向按揭‰，相當(dāng)于住房抵押消費(fèi)貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后價(jià)值等因素，定期發(fā)給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老，或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購(gòu)買保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后，房產(chǎn)要么歸金融機(jī)構(gòu)所有，要么由房主家人按金融機(jī)構(gòu)約定的住房抵押消費(fèi)貸款利率向金融機(jī)構(gòu)贖回。

以金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式，在國(guó)外較為普遍。?倒按揭‰式的養(yǎng)老保險(xiǎn)方式，發(fā)源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)，是增加養(yǎng)老資金來源的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。近30年來，這種住房逆抵押貸款以房養(yǎng)老的形式，在美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡等國(guó)均取得一定程度的進(jìn)展，同時(shí)也承受了全球金融危機(jī)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)目前在合格的潛在人群中，大約有2%~3%的家庭選擇了反向按揭。而中國(guó)假設(shè)有1%，那么這一市場(chǎng)的規(guī)模將是1300億元。隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空間將會(huì)進(jìn)一步加大。

2.2 讓存量不動(dòng)產(chǎn)緩釋現(xiàn)金壓力

目前我國(guó)的養(yǎng)老主要是以子女贍養(yǎng)、退休金和社保金構(gòu)成。伴隨?4+2+1‰家庭模式的逐步普及，年輕人承擔(dān)的家庭責(zé)任越來越大，贍養(yǎng)老人面臨的經(jīng)濟(jì)壓力也逐步成為一個(gè)社會(huì)問題。創(chuàng)新養(yǎng)老體制機(jī)制，已是大勢(shì)所趨?！兑庖姟氛切乱粚谜y(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，采取的應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多樣化多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，同時(shí)填補(bǔ)服務(wù)業(yè)發(fā)展短板、拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)的一舉多得之策。

按照改革路線圖，到2020年我國(guó)將全面建成?以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)‰的養(yǎng)老服務(wù)體系。如果?以房養(yǎng)老‰模式能夠在我國(guó)如期順利推進(jìn)，最重要的作用就是盤活了老年人存量的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，改變老年人有資產(chǎn)沒現(xiàn)金的局面，直接滿足其現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老保障需求，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提高老年人的收入水平和消費(fèi)能力，最終成長(zhǎng)為一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具。

3 問題與癥結(jié)：“以房養(yǎng)老”目前面臨的現(xiàn)實(shí)障礙

每個(gè)人都將老去，但時(shí)至今日，中國(guó)巨大的老齡化壓力和社會(huì)養(yǎng)老保障缺口，也推動(dòng)著一度在局部城市試點(diǎn)的?以房養(yǎng)老‰模式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。國(guó)務(wù)院的《意見》明確提出為解決當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的?融資難‰、?運(yùn)營(yíng)難‰等難題，?鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)‰，這是國(guó)務(wù)院首次明確?以房養(yǎng)老‰模式。但目前來看，對(duì)房產(chǎn)反向抵押并非一片歡呼，這個(gè)看似多贏的辦法也意外遭遇了公眾的質(zhì)疑，甚至反感。

3.1 房產(chǎn)反向抵押多方顧慮重重

一方面老百姓提出疑問：?我年輕的時(shí)候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點(diǎn)養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房‰ ？?那沒房的人怎么辦？這是要讓每個(gè)人手里都非得攥著一套房子嗎？‰?房子押給銀行、保險(xiǎn)公司，每月從銀行保險(xiǎn)公司借?養(yǎng)老金ê，可要是我一不小心活過了貸款期限，房子歸銀行了，那我歸誰(shuí)？‰

另一方面銀行和保險(xiǎn)公司也擔(dān)心。此次?以房養(yǎng)老‰的反向按揭，和正向按揭恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金額越多，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)越高。?房?jī)r(jià)漲了還好辦，房?jī)r(jià)跌了怎么辦？‰?中國(guó)的土地使用權(quán)只有70年，有的只有40年或50年，到時(shí)候政府會(huì)不會(huì)把房子收回了？‰?這種房子產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？‰

3.2 難以確定的“倒按揭”利率

如何確定?倒按揭‰利率也是難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。根據(jù)部分地區(qū)前期試點(diǎn)辦法，貸款額度通常按照房屋評(píng)估價(jià)的70%做一個(gè)抵押率，按此每月給客戶支付養(yǎng)老金。但事實(shí)上，這一業(yè)務(wù)的成交量很少，各方積極性均不高。即使是有房老人也心存顧慮，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。

目前似乎沒有多少城市確切調(diào)查出有房老人的數(shù)量和占比，到底多少有房老人樂意將自有房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)以換取養(yǎng)老金，或?qū)B(yǎng)老金用于購(gòu)買保險(xiǎn)公司養(yǎng)老保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等）準(zhǔn)確的調(diào)查結(jié)果也不得而知。

3.3 “以房養(yǎng)老”銀行保險(xiǎn)并不積極介入

作為?以房養(yǎng)老‰模式的重要參與者以及資金主要來源方，銀行和保險(xiǎn)的重要性不言而喻。有調(diào)查顯示，作為以盈利為目標(biāo)的企業(yè)，銀行、保險(xiǎn)目前并無太大動(dòng)力介入這個(gè)存有潛在風(fēng)險(xiǎn)的公益性項(xiàng)目。?倒按揭‰的計(jì)算也非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，所以，這種業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)開展還具有較大的技術(shù)難度。這就提醒我們，一方面要強(qiáng)調(diào)銀行應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，另一方面也要看到穩(wěn)定、安全的資金回報(bào)，是銀行保險(xiǎn)持續(xù)開展?逆按揭‰業(yè)務(wù)的動(dòng)力所在?！兑庖姟窂?qiáng)調(diào)了政府托底的作用，即金融介入需要政府等相關(guān)部門的保駕護(hù)航，特別是在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟、價(jià)格波動(dòng)較大的地區(qū)，政府需要完善相應(yīng)的法律、法規(guī)，解決金融在?逆按揭‰業(yè)務(wù)中存在的技術(shù)難題，同時(shí)予以相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼傾斜。但這些問題的解決和措施的完善不是一朝一夕的事。

4 解決與展望：“以房養(yǎng)老”亟需解決的主要問題

4.1 培植“好的養(yǎng)老產(chǎn)品”是關(guān)鍵

?以房養(yǎng)老‰的主體是擁有房產(chǎn)的老年人，房產(chǎn)成為老年人進(jìn)入商業(yè)養(yǎng)老院的通行證。反之，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)如何又將是老人自己決定是否選擇?以房養(yǎng)老‰、入住商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的重要因素。近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)吸引保險(xiǎn)、醫(yī)療、地產(chǎn)等資本大鱷參與其中。但和商業(yè)化的住宅不同，大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)，有的只是使用權(quán)，消費(fèi)者購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是購(gòu)買養(yǎng)老社區(qū)的居住使用權(quán)，更是購(gòu)買與養(yǎng)老相適應(yīng)的各類服務(wù)。參與者看來，一位六七十歲的老人未必需要70年的房屋產(chǎn)權(quán)，建議土地主管部門推出專門針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地使用權(quán)限，諸如20年、30年的土地出讓期限，以區(qū)別于住宅、商業(yè)和公建住房，這類住房的價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)，有限的資金可以重點(diǎn)用于提高養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)上。

對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)供應(yīng)商來說，好的養(yǎng)老產(chǎn)品包括養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)至關(guān)重要，這離不開政策的扶持。根據(jù)此次《意見》，各地要促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭，并且衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，二級(jí)以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢性病防治和康復(fù)護(hù)理。而具有一定品質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是老年人群選擇商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的首要考慮因素。

4.2 “以房養(yǎng)老”需嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)

?以房養(yǎng)老‰不僅是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問題，它關(guān)乎民生中最基本的衣食住行，也是當(dāng)前需要攻克的社會(huì)難題。以房養(yǎng)老涉及房地產(chǎn)、金融、社保、行政管理多個(gè)領(lǐng)域，在很大程度上帶有準(zhǔn)公共品的性質(zhì)，沒有政策和法律依據(jù)，操作可能就會(huì)陷入被動(dòng)之中。

與此同時(shí)，退休后的生命鏈也已成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。除了保險(xiǎn)公司不斷創(chuàng)新養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品外，形形色色的機(jī)構(gòu)正在涌入銀發(fā)產(chǎn)業(yè)。政府此時(shí)出臺(tái)以房養(yǎng)老的方案，更多的意義在于提供一種導(dǎo)向，一種養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，是政府對(duì)未來發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索，是一種政策性的嘗試。目前即便在歐美，以房養(yǎng)老也不是主流，占比非常小。

從現(xiàn)實(shí)來看，我國(guó)房?jī)r(jià)還處于持續(xù)上漲的不穩(wěn)定狀態(tài)，老百姓更愿意將房屋出租獲得租金，比起倒按揭，房屋的產(chǎn)權(quán)還在自己手中。?以房養(yǎng)老‰對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說也是個(gè)極具風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，對(duì)人的壽命、利率等方面的評(píng)估確定都是需要逐步完善的過程，不能一蹴而就。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)相對(duì)不成熟，也沒有相應(yīng)的法律制度，只能靠條例、意見等來規(guī)范，在技術(shù)操作上比較困難。

當(dāng)然，以房養(yǎng)老并非強(qiáng)制性的社保政策，只是老年人在領(lǐng)取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，再通過?以房養(yǎng)老‰提升晚年生活品質(zhì)的另一種選擇。政府明確?以房養(yǎng)老‰的試點(diǎn)后，即意味著很多問題有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)，通過發(fā)現(xiàn)問題、提出整改措施，進(jìn)而制定一個(gè)比較完善的以房養(yǎng)老體系。價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)歸屬以及金融風(fēng)險(xiǎn)防范，無疑將是試點(diǎn)中的重要內(nèi)容，人們對(duì)此滿懷期待。

【參考資料】

1、以房養(yǎng)老對(duì)接基地養(yǎng)老的房產(chǎn)置換模式研究.王穎.《浙江大學(xué)學(xué)報(bào)》2013.05.24.

2、以房養(yǎng)老，查望而不可及.楊婕妤.《中國(guó)證券期貨》2013.06.25.

3、養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)“三贏” .劉小微.《金融時(shí)報(bào)》2013. 08.28.11.

4、以房養(yǎng)老：緩解“有資產(chǎn)沒現(xiàn)金”壓力.方華.《金融時(shí)報(bào)》2013. 09.16.02.

5、“以房養(yǎng)老”：銀行角色如何擔(dān)當(dāng). 楊洋.《金融時(shí)報(bào)》2013. 09.23.04.

6、以房養(yǎng)老模式研究.易禮.《山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》2013.03.03.

7、“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)需破解哪些難題李文龍.張末冬.《金融時(shí)報(bào)》2013. 09.17.02.

8、“有尊嚴(yán)”地養(yǎng)老：挑戰(zhàn)傳統(tǒng)倫理觀.方華.《金融時(shí)報(bào)》2013. 09.18.12.