基于互動(dòng)公平理論的 “小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)問題研究

洪開榮 章 瀾

(中南大學(xué)商學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410083)

一、引言

“小產(chǎn)權(quán)房”是指村集體經(jīng)濟(jì)組織或房地產(chǎn)商或本村村民在本村集體土地上建設(shè)的，以遠(yuǎn)低于一般商品房的價(jià)格出賣給本集體組織以外成員的住房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”所依附的土地屬集體所有，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定其使用權(quán)不能發(fā)生流轉(zhuǎn)，因此非集體成員購(gòu)買房屋后，無法獲得國(guó)有土地使用權(quán)證，更無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其獲得的房屋產(chǎn)權(quán)是不完整的。政府一直下令停建停售“小產(chǎn)權(quán)房”，但各項(xiàng)政策并沒有取得很好的效果，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)規(guī)模在不斷增加。這導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”受到社會(huì)各界的關(guān)注，關(guān)于它的研究一直都是學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)。由于小產(chǎn)權(quán)房是在中國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度背景下所特有的現(xiàn)象，主要是國(guó)內(nèi)學(xué)者進(jìn)行相關(guān)研究。

鐘凱 (2012)認(rèn)為現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元地制存在巨大的外部利潤(rùn)，“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民分享土地非農(nóng)收益的一種方式，必須進(jìn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革，有條件地將“小產(chǎn)權(quán)房”等民間創(chuàng)新需求逐步納入正式的制度變遷軌道［1］。劉燦(2013)等以產(chǎn)權(quán)為視角，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是產(chǎn)權(quán)組合的具體表現(xiàn)，要通過產(chǎn)權(quán)的分解和組合，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)規(guī)則來解決“小產(chǎn)權(quán)房”，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地所有權(quán)對(duì)等［2］。黃維芳 (2011)從產(chǎn)權(quán)理論角度分析關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”管制失靈的原因，并提出明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)屬性、締結(jié)農(nóng)地發(fā)展權(quán)契約、合理分割農(nóng)地發(fā)展權(quán)收入以及實(shí)施房產(chǎn)稅制度等管制策略［3］。張占錄 (2011)以“小產(chǎn)權(quán)房”利益導(dǎo)向?yàn)榍腥朦c(diǎn)，提出土地發(fā)展權(quán)配置模式，主張?jiān)O(shè)定土地發(fā)展權(quán)解決小產(chǎn)權(quán)房問題［4］。關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”存在是否合理及以何種方式解決，學(xué)術(shù)界存在不同的觀點(diǎn)，大部分學(xué)者僅從邏輯上對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題進(jìn)行分析，缺乏模型與實(shí)證分析，導(dǎo)致所提出的措施缺乏理論依據(jù)。

在博弈論的運(yùn)用方面，許海燕等 (2008)以偏好為基礎(chǔ)建立博弈模型說明“小產(chǎn)權(quán)房”存在的合理性，在長(zhǎng)期的利益博弈下禁止或叫停不能夠促使各方的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)收益增加，并呼吁改革農(nóng)村土地制度［5］。江奇、譚術(shù)魁(2010)運(yùn)用博弈模型分析法分析土地市場(chǎng)制度安排的非均衡問題，揭示“小產(chǎn)權(quán)房”供地市場(chǎng)的制度成因［6］。徐唐奇等 (2012)通過對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)經(jīng)營(yíng)中各主體的利益博弈分析，認(rèn)為對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的不同態(tài)度是不同利益集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益博弈的外在表現(xiàn)，并以此為基礎(chǔ)確定規(guī)范管理的政策取向［7］。關(guān)于博弈論在“小產(chǎn)權(quán)房”研究中的運(yùn)用，學(xué)者都只采用了基礎(chǔ)性模型，存在一定的片面性，缺乏說服力。

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)意味著我國(guó)現(xiàn)有土地制度存在公平性缺失問題，因此引入公平性因素，在互動(dòng)公平理論下，在基礎(chǔ)博弈模型中融入利益主體心理效用，通過構(gòu)建互動(dòng)公平博弈模型證明“小產(chǎn)權(quán)房”存在的合理性，是個(gè)人效益和社會(huì)總效益的帕累托改進(jìn)，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用互動(dòng)公平均衡評(píng)價(jià)，尋求一種最佳的利益分配方式，以此為根據(jù)提出建立土地發(fā)展權(quán)制度，進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)用地制度改革，以平衡雙方關(guān)于土地增值收益的分配。通過互動(dòng)公平均衡分析及評(píng)價(jià)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中的土地增值收益分配進(jìn)行研究是筆者的創(chuàng)新所在。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)現(xiàn)狀:一般博弈均衡分析

“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)實(shí)質(zhì)上是政府與農(nóng)民或者村集體關(guān)于土地增值收益分配的博弈過程，地方政府要通過土地征收再出賣獲得巨額利益，村民希望掌握土地的處分權(quán)，在土地增值中獲得較多的利益，這就形成了他們之間鮮明的利益沖突。為研究需要，做出以下假設(shè):第一，假設(shè)政府的行動(dòng)策略為禁止或者不禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)，農(nóng)民的行動(dòng)策略為開發(fā)或者不開發(fā)，不同策略組合會(huì)得到不同的博弈局面，有“合作”、 “沖突”、 “妥協(xié)”、 “遵守”;第二，假設(shè)政府和農(nóng)民對(duì)各博弈局面都有不同的偏好，如表1所示。

表1 雙方對(duì)于博弈結(jié)果的偏好

根據(jù)雙方不同偏好，可得到博弈矩陣，如表2所示。

表2 地方政府與農(nóng)民的一般性博弈模型

此時(shí)博弈結(jié)果為沖突，即 (禁止，開發(fā))，該均衡結(jié)果正是目前政府關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”處理困境的體現(xiàn)，政府下令停建停售“小產(chǎn)權(quán)房”，而“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)規(guī)模卻日益擴(kuò)大。在土地增值利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體組織和農(nóng)民自發(fā)的擴(kuò)大其對(duì)土地的處分權(quán)，選擇開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，而地方政府出于地方土地財(cái)政收入的考慮會(huì)選擇禁止開發(fā)。但是政府全面禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)并加以查處，需要付出高昂的行政成本，還會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定;而村民委逃避查處也需要付出成本，導(dǎo)致社會(huì)效率的下降。所以當(dāng)前政府嚴(yán)令禁止的處理方式既損害了農(nóng)民集體的利益，也不符合社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)帕累托效率的要求。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”存在合理性:互動(dòng)公平均衡分析

1、“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)表明土地制度的公平性缺失

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)意味著我國(guó)當(dāng)前土地制度存在公平性缺失，主要表現(xiàn)在兩方面:一方面，由于城鄉(xiāng)土地二元制度的存在，農(nóng)村集體建設(shè)用地要用于非農(nóng)開發(fā)，必須通過征收的方式轉(zhuǎn)化為國(guó)有，表現(xiàn)為國(guó)有土地所有權(quán)和集體所有土地所有權(quán)公平性的缺失;另一方面，在征收補(bǔ)償中，政府既是利益分配的參與者，又是規(guī)則制定者，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能獲得少量的法定補(bǔ)償費(fèi)用，與政府的巨額收入相比，并沒有得到公平合理的補(bǔ)償。政府與農(nóng)民關(guān)于土地增值的利益分配存在公平性缺失，可以考慮引入互動(dòng)公平理論，通過構(gòu)建融入利益主體心理效用的互動(dòng)公平博弈模型，從根源上緩解其公平性缺失，促使“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)現(xiàn)其社會(huì)價(jià)值。

2、“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的互動(dòng)公平均衡分析

根據(jù)Rabin(1993)的互動(dòng)公平理論［8］，將政府與農(nóng)民這兩個(gè)博弈主體對(duì)博弈行為公平性的判別所帶來的心理效用融入他們對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”處理的博弈中，即政府和農(nóng)民在進(jìn)行策略選擇時(shí)，不僅考慮自身所獲得的收益，其博弈對(duì)手的動(dòng)機(jī)是否公平所帶給的心理效用值也會(huì)影響其獲得的效用價(jià)值的大小。當(dāng)政府不禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)時(shí)，農(nóng)民會(huì)認(rèn)為政府的支持是善意的，會(huì)有2個(gè)單位的心理效用值的增加，并給予善意的回應(yīng)，更合理的開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，提高了其社會(huì)價(jià)值，同時(shí)節(jié)省政府的監(jiān)督成本，同時(shí)政府也會(huì)有2個(gè)單位的心理效用值的增加。當(dāng)農(nóng)民選擇開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，而政府使用強(qiáng)制手段禁止時(shí)，農(nóng)民會(huì)有2個(gè)單位的心理效用值的減少。同理，當(dāng)政府支持“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)，而農(nóng)民卻選擇不開發(fā)時(shí)，政府會(huì)有2個(gè)單位的心理效用值的減少。由此得到博弈模型，如表3所示。

表3 地方政府與農(nóng)民的行為博弈模型

此時(shí)博弈矩陣的納什均衡為 (禁止，不開發(fā))和 (不禁止，開發(fā))。但 (不禁止，開發(fā))的社會(huì)總收益大于 (禁止，不開發(fā))，因此該博弈模型有唯一的帕累托最優(yōu)解，為 (不禁止，開發(fā))。即當(dāng)農(nóng)民選擇開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，政府不采取強(qiáng)制措施進(jìn)行干預(yù)時(shí)，社會(huì)總效益最大，而且也符合互動(dòng)公平原則。

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是公共利益和個(gè)人利益的帕累托改進(jìn)，對(duì)農(nóng)民來說，他們以高于土地征購(gòu)價(jià)出賣“小產(chǎn)權(quán)房”，使自己收益增加，對(duì)政府來說，雖然損失了部分土地出讓金，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)也減輕了政府為民眾提供廉租房、廉價(jià)房的責(zé)任，它只需投入少量財(cái)力對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的建造進(jìn)行監(jiān)督以保證其質(zhì)量及布局的合理性，這大大減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。另外對(duì)于其他購(gòu)房者，他們以遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)購(gòu)得房產(chǎn)，其福利自然增加。因此， “小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)對(duì)社會(huì)及各方利益主體來說均是利大于弊的，我們應(yīng)在承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合理性的同時(shí)鼓勵(lì)其發(fā)展，目前需要解決的問題是在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中土地增值收益該如何分配。

四、“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的利益平衡:互動(dòng)公平均衡評(píng)價(jià)

1、互動(dòng)公平均衡評(píng)價(jià)理論

加入互動(dòng)公平思想，利益分配在很多情況下是用一種價(jià)值評(píng)價(jià)。既然“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)問題是關(guān)于土地增值收益的分配，不妨用互動(dòng)公平均衡評(píng)價(jià)對(duì)政府及農(nóng)民在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中的行為進(jìn)行分析，尋求一種最佳的利益分配方式。

目前有三類模型描述公平心理偏好:第一類以Rabin模型為代表，追求行為動(dòng)機(jī)的對(duì)等;第二類以F－S模型為代表，追求行為結(jié)果的公平，強(qiáng)調(diào)物質(zhì)收益分配公平;第三類以D－K模型為代表，同時(shí)追求行為結(jié)果和動(dòng)機(jī)的公平與對(duì)等。其中，F(xiàn)－S模型應(yīng)用最廣泛，因?yàn)樗Y(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔，有唯一均衡結(jié)果，有利于操作，筆者采用該模型。F－S(1999)模型將公平與自利這兩個(gè)行為模式用統(tǒng)一的效用函數(shù)來表示［9］:

其中，N代表行為個(gè)體的數(shù)量，Ui表示第j個(gè)人的效用水平表示第i個(gè)人的物質(zhì)收益，αi≥βi且0≤βi＜1。該效用函數(shù)的意義在于，第i個(gè)人的效用價(jià)值不僅包括了自己的收益Vi，還包括自己和他人之間的收益差距帶來的影響，即利益分配不公平所帶來的負(fù)效用。而αi≥βi表示，雖然只要雙方利益存在差距人們就會(huì)感到不公平，但自身在收益上處于優(yōu)勢(shì)時(shí)比處于劣勢(shì)時(shí)所承受的不公平感更少一些。0≤βi＜1表示雖然人們?cè)谑找娲笥谒耸找鏁?huì)感受到負(fù)效用，但仍偏好于自己得到更多的物質(zhì)收益。

2、“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的互動(dòng)公平均衡評(píng)價(jià)

在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中，農(nóng)民所獲得的物質(zhì)利益，與政府在開發(fā)中所獲得的效用，存在著基于主體互動(dòng)公平的策略互動(dòng)。在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)問題的處理中，由于政府和農(nóng)民的定位不同，可以合理的假定，政府更關(guān)注“小產(chǎn)權(quán)房”所帶來的社會(huì)價(jià)值，而農(nóng)民更關(guān)注其自身的經(jīng)濟(jì)利益，并且對(duì)于兩種價(jià)值的判別對(duì)雙方都能產(chǎn)生互動(dòng)影響。農(nóng)民在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中的效用為UD，政府效用為UT，考慮主體互動(dòng)公平后，政府和農(nóng)民所獲得的效用取決于他們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)價(jià)值的判別。

對(duì)政府來說， “小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)中所獲得的效用為:

當(dāng)政府在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)中所獲得的物質(zhì)收益一定時(shí)，政府所獲得的效用取決于農(nóng)民的物質(zhì)收益的大小，可看作是農(nóng)民物質(zhì)收益的分段函數(shù)，如圖1所示。

圖1 政府效用與農(nóng)民物質(zhì)利益的函數(shù)關(guān)系

由圖1可知，當(dāng)VT=VD時(shí)，政府的的效用最大。在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中，要實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化，必須達(dá)到政府、村集體、農(nóng)民之間的互動(dòng)公平均衡，即實(shí)現(xiàn)利益平衡。博弈主體的效用價(jià)值不僅取決于改造的物質(zhì)收益，還取決于是否考慮互動(dòng)公平行為原則。

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，正是因?yàn)槌青l(xiāng)二元土地制度所導(dǎo)致的土地利益分配極端化，在原有征地制度下，政府獲得最大的土地增值收益，損害了被征地農(nóng)民的福利，而“小產(chǎn)權(quán)房”的存在可以平衡雙方在土地增值中的利益分配［10］，但這并不代表對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)棄而不管，這會(huì)促使利益導(dǎo)向另一極端，由村集體或農(nóng)民享有土地增值的全部收益，國(guó)家或社會(huì)收益被最小化，會(huì)導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的混亂無序，同樣不符合互動(dòng)公平原則與社會(huì)效率。因此在“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)過程中，要均衡國(guó)家、集體、個(gè)人三者之間的利益關(guān)系，需要?jiǎng)?chuàng)建新的利益分配方式，使國(guó)家與農(nóng)民平等享有“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中的土地增值收益。

五、相關(guān)政策建議

1、引入土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀用途或提高建設(shè)用地強(qiáng)度等利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)開發(fā)的權(quán)利，它是一種可以從土地所有權(quán)中分離出來，進(jìn)行單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并可以分屬不同的主體［11］。土地發(fā)展權(quán)的行使，使土地用途發(fā)生改變，由于土地用途不同而形成的價(jià)格差異即土地價(jià)值增值收益，就是土地發(fā)展權(quán)收益。可以以土地發(fā)展權(quán)收益的分配為基礎(chǔ)，建立一種土地發(fā)展權(quán)配置、交易與使用制度，將“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)中所產(chǎn)生的土地價(jià)值增值收益在政府與農(nóng)民之間進(jìn)行科學(xué)合理的分配，為當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的合法化提供一個(gè)可能的解決途徑。集體土地的發(fā)展權(quán)可以按比例配置，假設(shè)它的發(fā)展權(quán)為10，政府與村集體組織按1:1的比例配置，各自獲得5個(gè)發(fā)展權(quán)，由政府和農(nóng)民共同決定該土地是否用于非農(nóng)化建設(shè)， “小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中的土地增值收益就按這一比例進(jìn)行分配，集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民的也可以將發(fā)展權(quán)進(jìn)行上市交易，轉(zhuǎn)讓給政府，直接獲取相關(guān)收益。這樣農(nóng)民根據(jù)土地發(fā)展權(quán)獲取農(nóng)地開發(fā)的增值收益，將利益分配交由市場(chǎng)決定，而不是僅僅獲得低廉的征收補(bǔ)償費(fèi)用。通過土地發(fā)展權(quán)制度的建立，不僅可以解決“小產(chǎn)權(quán)房”的違法問題，更體現(xiàn)了社會(huì)公平性，增加社會(huì)總體福利。

2、打破城鄉(xiāng)二元土地制度

城鄉(xiāng)二元土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的制度根源?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”作為誘致性制度變遷的結(jié)果，是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的有益探索，要求我們打破城鄉(xiāng)土地二元制度，建立集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，允許農(nóng)村建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的平等［12］。在政府的有效監(jiān)管下，有條件地允許符合土地規(guī)劃的農(nóng)村建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民更多地分享農(nóng)村土地增值收益，從而減少“小產(chǎn)權(quán)房”的隱性交易行為，保護(hù)相關(guān)者利益，通過承認(rèn)其合法地位將它納入政府的可控范圍內(nèi)，引導(dǎo)“小產(chǎn)權(quán)房”健康有序的開發(fā)建設(shè)。

“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止，開發(fā)活躍的根本原因在于城鄉(xiāng)二元土地制度滯后性所導(dǎo)致的土地利益分配不公，政府一味禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)存在公平性缺失的問題，政府不僅要考慮自身利益，更需要關(guān)注社會(huì)總效用及“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的社會(huì)價(jià)值，在互動(dòng)公平的考慮下，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在不僅有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)帕累托最優(yōu)，更符合公平原則。但這并不意味著我們應(yīng)該對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”放任不管，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的混亂無序，更會(huì)威脅到我國(guó)的耕地安全，因此在賦予“小產(chǎn)權(quán)房”合法地位的同時(shí)，更需要政府參與引導(dǎo)開發(fā)，并且在開發(fā)過程中，政府應(yīng)獲取相應(yīng)的土地增值收益。在“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)過程中平衡國(guó)家與農(nóng)民關(guān)于土地增值收益的分配，可使雙方效用達(dá)到最大。土地發(fā)展權(quán)的引入，消除了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展的重重阻礙，使利益分配更合理，更有利于我國(guó)進(jìn)行土地制度改革，消除城鄉(xiāng)二元土地制度，從根源上解決“小產(chǎn)權(quán)房”的違法問題。

［1］鐘 凱.再辯“小產(chǎn)權(quán)房”合法化——兼論我國(guó)農(nóng)村土地制度的改革方向［J］.經(jīng)濟(jì)體制改革，2012，(3):69－73.

［2］劉 燦，韓文龍.小產(chǎn)權(quán)房的出路何在——基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析視角［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013，(2):5－15.

［3］黃維芳.產(chǎn)權(quán)理論框架下小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)管制研究 ［J］.經(jīng)濟(jì)體制改革，2011，(1):140－144.

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