關(guān)于城市化進程中集體土地上房屋買賣糾紛法律適用問題的分析

王偉+閆鵬

摘 要：與城鎮(zhèn)房屋交易相比，集體土地上房屋流轉(zhuǎn)整體活躍程度低，歷來不是人們關(guān)注的重點。但農(nóng)戶之間買賣、互換房屋或以房抵債等流轉(zhuǎn)情況由來已久，只是交易行為往往發(fā)生于本村成員間，紛爭較少，因此鮮有關(guān)注。近年來，由于城市化進程的逐漸加快，集體土地上房屋價值水漲船高，以往內(nèi)部成員間被親緣、地緣關(guān)系掩蓋的利益平衡被拆遷補償?shù)瓤陀^因素所打破，矛盾糾紛凸顯，成為目前房地產(chǎn)案件中群體性最強、矛盾也較為突出的一類糾紛。集體土地上房屋流轉(zhuǎn)是否存在各種限制，審理中如何平衡各種利益，成為了當(dāng)前審判實踐中亟待解決的問題。

關(guān) 鍵 詞：農(nóng)村集體土地；房屋糾紛；房屋買賣合同

中圖分類號：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-8207（2014）02-0117-05

收稿日期：2013-09-03

作者簡介：王偉（1982—），女，山東泰安人，山東農(nóng)業(yè)大學(xué)講師，山東省泰安市法學(xué)研究會理事，法學(xué)碩士，研究方向為刑法學(xué)、犯罪學(xué)；閆鵬（1981—），男，山東泰安人，山東省泰安市中級人民法院審判員，山東省泰安市法學(xué)研究會成員，法學(xué)碩士，研究方向為民商法學(xué)。

一、集體土地上房屋流轉(zhuǎn)糾紛的現(xiàn)實誘因及制度困境

改革開放以來，經(jīng)濟社會的發(fā)展使城鄉(xiāng)人口流動性逐步加大，居住區(qū)域界限漸漸被打破，農(nóng)村私有房屋交易開始活躍，在近城城郊地區(qū)尤為明顯。對于進城務(wù)工人員以及城區(qū)低收入人群來說，城市居住成本相對較高，城郊成為其最佳選擇。所以，經(jīng)濟社會的不平衡發(fā)展催生出到農(nóng)村買房居住這一市場需求，有需求即有交易，已經(jīng)引起糾紛或尚在履行中的該類交易大量存在是不可否認(rèn)的社會現(xiàn)實。從較為普遍的訴訟現(xiàn)實情況來看，此類流轉(zhuǎn)糾紛兩種情況居多：一種是身為農(nóng)村居民的出賣人起訴要求確認(rèn)合同無效收回房屋引發(fā)糾紛；一種是非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承或遺贈等非合同行為取得農(nóng)村房屋后引發(fā)糾紛。在買賣合同糾紛中，一般出賣行為多發(fā)生在五年以上，出賣人收受房款，房屋亦多年來一直由買受人占有使用甚至改造，之所以引發(fā)糾紛歸根結(jié)底多為一個“利”字。全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場火爆帶動了各地土地不同程度增值，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進帶來的土地征用、舊村改造、房屋拆遷等，使得房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋出賣價格，出賣人受利益驅(qū)使而引發(fā)訴訟。

由于我國目前尚沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和宅基地使用權(quán)處分方面的民事法律，僅靠《民法通則》、《土地管理法》等極少規(guī)范進行調(diào)整，與成熟的城市房地產(chǎn)立法相比存在大量法律真空。對應(yīng)立法的擱置處理方式，國務(wù)院及相關(guān)部門雖已出臺了一些禁止性政策文件規(guī)定，但法律與政策之間的不統(tǒng)一，導(dǎo)致案件審理中必然會遇到嚴(yán)格適用法律與公平處理定紛止?fàn)幍睦Щ?，給案件審理帶來難度。

現(xiàn)有土地制度規(guī)制，房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)分別屬于兩個不同的所有權(quán)主體，即房屋屬于私人或者法人所有，但建造房屋所依附的土地屬于國家所有或者農(nóng)民集體所有，在所有權(quán)上實行房、地分離主義。但房屋總是建筑在特定土地之上，土地之上一旦建造了房屋，對土地的占有利用則主要表現(xiàn)為對房屋的占有利用。房屋與土地的不可分性及其占用的互斥性，決定了房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間具有密切關(guān)系。這就是《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》等確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)遵循的基本原則——房地一體化原則。實踐中也被通俗的稱為“房隨地走”或“地隨房走”?；诜康貎烧咴谧匀粚傩陨弦惑w性的關(guān)聯(lián)關(guān)系，我國房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是清一色的“土地使用權(quán)+房屋所有權(quán)”，這種結(jié)構(gòu)要求在實體處理中將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)視為一體，將土地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一，產(chǎn)生一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)所有權(quán)，使土地使用權(quán)與地上建筑物等不動產(chǎn)所有權(quán)在權(quán)利主體的歸屬上保持一致。對應(yīng)房地一體化原則，集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是“集體土地使用權(quán)（宅基地使用權(quán)）+房屋所有權(quán)”，由于農(nóng)村集體土地權(quán)利具有一定的身份性，是村民的基本生產(chǎn)、生活的保障，通常限于由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員占有、使用。因此，宅基地使用權(quán)的取得有其身份資格限制，是集體經(jīng)濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這種宅基地分配制度是我國土地政策極其重要的組成部分，其與國有土地使用權(quán)的極大不同之處在于其社會保障功能以及對身份資格的特殊限制。遵照房地一體化原則與宅基地制度特殊社會保障功能，必然使農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的房屋因為土地使用權(quán)取得的限定條件而存在流轉(zhuǎn)上的障礙，糾紛便由此引發(fā)。

二、集體土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定

（一）一般原則及法律依據(jù)

當(dāng)前掌握的一般原則。2005年山東省民事審判工作會議討論認(rèn)為，對該類合同效力認(rèn)定的一般原則為：同一集體經(jīng)濟成員之間的買賣合同只要符合一般的房屋買賣合同有效要件，即為有效，且不以是否辦理集體土地使用權(quán)變更登記為認(rèn)定有效要件；城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地、房屋的買賣合同無效；本集體經(jīng)濟組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也認(rèn)定無效。

認(rèn)定無效的法律依據(jù)。區(qū)別身份情況認(rèn)定合同效力的理由，一般認(rèn)為在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，其無權(quán)享有該村的土地使用權(quán)，故買賣合同無效。以該理由認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)是什么？實踐中通常以《合同法》第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”作為依據(jù)。具體而言是認(rèn)為合同內(nèi)容違反了我國農(nóng)民住宅不得向城市居民出售的強制性規(guī)定，但以此作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)并不夠嚴(yán)謹(jǐn)。各法律法規(guī)均沒有明確規(guī)定農(nóng)村住宅禁止買賣，新頒布實施的《物權(quán)法》對農(nóng)村宅基地買賣亦沒有涉及。強制性規(guī)定主要體現(xiàn)在國務(wù)院下發(fā)的兩個通知中：一是1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款“農(nóng)村住宅不得向城市居民出售”，另一個是國發(fā)〔2004〕28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”?！逗贤ā返?2條“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”中的“法律、行政法規(guī)”應(yīng)當(dāng)是“全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)”，“ 強制性規(guī)定”應(yīng)當(dāng)是“強行性規(guī)定中的效力性規(guī)范”，可上述兩個文件既不是法律，也不是行政法規(guī)，只是行政規(guī)定，且從性質(zhì)上分析均是為加強土地管理而設(shè)定的管理性規(guī)范，據(jù)此認(rèn)定合同無效顯然與合同法的一般規(guī)定不符。因此，以《合同法》第52條第5項作為法律依據(jù)尚顯不足。

筆者認(rèn)為，從政策上看，這主要是與我國的土地制度有關(guān)，是對土地這一關(guān)系國計民生資源的特殊管制導(dǎo)致的，為了保證在一般合同認(rèn)定效力上適用法律的嚴(yán)謹(jǐn)，或許可以借鑒山東省高院2008年民事審判會談紀(jì)要的觀點，根據(jù)《合同法》第52條第（四）項的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認(rèn)合同無效。理由即宅基地的特殊福利性，違反規(guī)定交易的農(nóng)村房屋損害了村集體整體利益。

（二）幾種例外情況

當(dāng)前，各地逐漸開始有條件的認(rèn)可農(nóng)村房屋交易合同效力，較為常見的例外情形有兩種：一是房屋所在地的集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民（俗稱農(nóng)轉(zhuǎn)非），集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的；二是合同訂立后，買房的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟組織，成為該組織成員的。一般認(rèn)為存在以上兩種情形屬于合同效力得到補正，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效，筆者贊同這種觀點。第一種情況中，土地的性質(zhì)發(fā)生變化，違規(guī)情形即不存在，沒有違法障礙；第二種情況中，當(dāng)事人身份發(fā)生變化，具備了該集體經(jīng)濟成員資格，不存在身份障礙。

實踐中，身份情況是否發(fā)生變化，可以以戶籍登記情況為準(zhǔn)認(rèn)定，但土地性質(zhì)是否發(fā)生變化應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定尚有爭議。一種觀點認(rèn)為應(yīng)以相關(guān)部門對涉案土地的登記性質(zhì)為準(zhǔn)，即涉案房屋的土地使用權(quán)證書登記記載性質(zhì)不再屬于集體土地的，方能認(rèn)定土地性質(zhì)發(fā)生變化。另一種觀點認(rèn)為可以依政府批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，只要有證據(jù)證明涉案房屋占用的土地已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)征收為國有土地，便可以認(rèn)定土地性質(zhì)發(fā)生變化。筆者贊同第二種觀點，土地登記性質(zhì)上是對具體個體物權(quán)的公示，而對土地進行依法征收屬政府職權(quán)，在有政府批準(zhǔn)文件的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為土地性質(zhì)實際已經(jīng)發(fā)生了變化，而且這種認(rèn)識與司法解釋中，劃撥土地經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)即可補正交易有效性并無差別。

還有一些學(xué)者認(rèn)為，買受人雖為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，購買房屋時系家庭成員共同出資、共同居住，并且經(jīng)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織同意其買賣房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為家庭共同購房，買賣合同有效。這種觀點有其合理性，但實踐操作中有些事實難以認(rèn)定，可能導(dǎo)致此類合同有效性的盲目擴大，有悖于國家制定政策的初衷，實踐中應(yīng)持謹(jǐn)慎、保留態(tài)度為宜。

另外，在審查是否存在買賣合同關(guān)系的時候，必須考慮到受親緣、地緣文化的影響，農(nóng)村熟人社會之間買賣，即便是不動產(chǎn)交易，也廣泛存在口頭約定即時清結(jié)的情形，因此審查認(rèn)定合同關(guān)系時不應(yīng)當(dāng)拘泥于是否有書面合同。根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同但是沒有書面合同，綜合其他證據(jù)能夠證明雙方之間買賣關(guān)系的，也應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定，比如充分、可信的證人證言、房款收據(jù)，實際管理使用之現(xiàn)狀等等。

三、集體土地上房屋買賣無效合同的后果

買賣合同無效后果處理不僅在微觀上牽涉當(dāng)事人切身利益，也體現(xiàn)了司法的價值傾向，以及對誠實信用原則與法規(guī)政策禁止性規(guī)定的平衡。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，無效合同處理的一般原則即：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價補償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣無效合同的后果概括講主要有如下兩個方面：

第一，合同當(dāng)事人各自返還因合同所取得的財產(chǎn)，不能返還者折價補償。具體結(jié)合集體土地上房屋買賣合同無效情形，各自返還應(yīng)包括：房屋出賣人應(yīng)將其收取的房屋價款返還給房屋買受人，買受人將房屋原狀返還給出賣人?，F(xiàn)實生活中，買受人通常對其購買的農(nóng)村房屋及其院落，根據(jù)其生活需要進行了裝修、改造、翻新或者加建等，這必然相應(yīng)地增加房屋的價值，這些添附物、加建建筑物有些已經(jīng)與房屋完全結(jié)合在一起，無法拆除或者剝離，或者雖能拆除、剝離但會減損價值或失去使用價值。這種情況下，應(yīng)當(dāng)尊重買受人意見，買受人自愿拆除的，在不損毀房屋的條件下由其自行拆除，若買受人不要求拆除的，由出賣人留用并折價補償，折價部分可由雙方進行協(xié)商，協(xié)商不成以評估結(jié)論為準(zhǔn)。

第二，按照合同當(dāng)事人過錯程度賠償損失。理論界一般認(rèn)為，因合同無效而請求損害賠償?shù)恼埱髾?quán)是基于締約上過失的請求權(quán)。締約過失行為所造成的損失一般都是信賴?yán)娴膿p失，在合同無效的情況下，此種信賴?yán)娴膿p失是因為無過錯的一方當(dāng)事人信賴合同有效，在訂立和履行合同中支出一定費用和代價，合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人所蒙受的損失，通過與期待利益的比較更容易界定信賴?yán)鎿p失范圍。期待利益包括履行利益及利潤收入，是當(dāng)事人通過合同履行可以獲得的利益，而信賴?yán)鎿p失則主要是直接的財產(chǎn)的減少，具體來說包括三個方面：訂約費用、履約費用、合理的間接損失。合理的間接損失一般理解為因喪失與第三人訂立有效合同的機會所蒙受的損失。因此，締約過失造成信賴?yán)娴膿p失主要是直接的財產(chǎn)的減少。區(qū)別于違約責(zé)任目的在于“使合同如同履行”，締約過失責(zé)任則是“像從沒簽過合同一樣”。

再具體到集體土地上房屋買賣無效合同，理論上講，可能的賠償范圍應(yīng)當(dāng)僅僅是為訂立該買賣合同或者履行該合同而實際支出的損失。房價上漲或者拆遷補償?shù)嚷男欣?，是在合同有效履行的情況下，買受人可以獲取的利益，顯然不屬于信賴?yán)尜r償?shù)姆秶?，不?yīng)當(dāng)算作損失范圍；至于喪失與他人訂立合同的機會而可能造成的損失，由于買受人身份資格限制，無論其與何人交易購買同類房屋都屬無效，因此在這類買賣合同中喪失其他締約機會的間接損失無從談起。所以，理論上講集體土地上房屋買賣合同無效的后果僅僅應(yīng)當(dāng)是雙方返還并由過錯方賠償對方訂約履行費用。

但這種處理卻又顯然違反一般的社會公正，結(jié)合上文宅基地制度特殊性及合同無效的原因來看，此類糾紛緣起大多由于土地房產(chǎn)升值或拆遷補償誘發(fā)，出賣方受利益驅(qū)動而違反誠實信用原則，通過訴訟以“曲線救國”方式達(dá)成反悔合約要回房屋的目的，而這種“不誠信行為”極大影響了買受人的社會生活和社會秩序的穩(wěn)定，也嚴(yán)重?fù)p害了社會的公序良俗和誠實信用根基，顯然不符合“任何人均不得因其不法行為而獲益”這一古老法諺。為了平衡雙方的利益，在當(dāng)前的法律框架下，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，將升值、拆遷、補償利益以損失的形式在當(dāng)事人之間進行分配。

非同一集體經(jīng)濟組織成員買賣農(nóng)村房屋合同中，因為農(nóng)村房屋和相應(yīng)宅基地為限制流轉(zhuǎn)物，法律法規(guī)和政策明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得買賣農(nóng)村房屋，對此買賣雙方當(dāng)事人都是知道或者應(yīng)當(dāng)知道的，因此買賣雙方當(dāng)事人對房屋買賣合同的無效應(yīng)當(dāng)說均有過錯。但通過審查當(dāng)事人簽訂合同的過程及履行情況來看，絕大多說能夠認(rèn)定合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，之所以被評價為無效，歸根結(jié)底是因為當(dāng)前土地制度原因，是因為違反國家法律強制性規(guī)定。但出賣方主導(dǎo)買賣關(guān)系向本集體經(jīng)濟組織以外他人出售房屋，過錯明顯，結(jié)合出賣方 “不誠信”初衷，在合同無效的過錯認(rèn)定方面，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人對合同無效承擔(dān)主要過錯。至于以何種比例在買賣雙方之間進行分配，各地處理方式不一，5：5、抑或7：3、8：2均有。筆者認(rèn)為，在案件審理中不同情形下7：3或8：2的裁量比例都可采用，比責(zé)任各半更能體現(xiàn)出對誠實信用原則的維護和雙方利益平衡。

四、集體土地上房屋多重買賣處理模式

實踐中還有許多房屋被二次或多次轉(zhuǎn)讓的情況，牽涉當(dāng)事人眾多，如何確定訴訟主體以及如何進行實體處理，審理中存有難度。例如一套農(nóng)村房屋，歷經(jīng)三次買賣：原房主→第一手買受人→第二手買受人→最后手買受人，最大可能的糾紛便是原房主反悔試圖要回房屋，這種情況下，如何確定訴訟主體？筆者認(rèn)為，在對合同效力認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)堅持農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定一般原則，而在處理程序上可以采取“一對一、物權(quán)債權(quán)兩條途徑”分情形處理。

具體模式為：原房主若訴自己所簽合同無效并主張返還，訴訟主體僅限在合同關(guān)系相對方之間為宜，審理中首先根據(jù)當(dāng)前認(rèn)定無效的原則依法認(rèn)定效力，若為無效，無效的后果僅能在其合同相對方之間產(chǎn)生，可對損失部分予以處理，至于返還房屋的請求因第一手買受人已將房屋處分不具備返還條件，則在本案中不予判令返還房屋。原房主要求返還房屋的請求，由于該類房屋在層層轉(zhuǎn)賣中實際均無法辦理過戶登記，物權(quán)自始未發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以向原房主釋明以物權(quán)請求權(quán)向最后手買受人主張返還。

建議采取上述處理模式的理由如下：一般訴訟中，原房主起訴的當(dāng)事人可能有包括第一手買受人在內(nèi)的所有或僅最后一手買受人，各當(dāng)事人之間實際是互不相干的層層買賣關(guān)系，亦即一個可能的訴訟中存在多個合同關(guān)系，即便能夠一并認(rèn)定合同效力，在處理無效后果時，當(dāng)事人之間各自的主張及地位也無法在一個訴中解決，尤其根據(jù)過錯認(rèn)定損失賠償無法在一個訴中一并解決。多環(huán)層層返還的復(fù)雜局面，不利于審理也不利于執(zhí)行。將認(rèn)定合同效力與主張返還以債權(quán)請求與物權(quán)請求兩相分開，程序與實體的處理便能簡單明了。

五、集體土地上房屋繼承、贈予糾紛處理

房屋作為重要的生活物資，通常是個人的最重要財產(chǎn)，無論是在城市國有土地上的房屋還是在農(nóng)村集體土地上的房屋，繼承人均有權(quán)繼承。繼承開始后，繼承人對繼承的房屋享有所有權(quán)。若繼承人系本集體經(jīng)濟組織成員，如同上述買賣合同中分析的一樣，在權(quán)利的取得及對房屋的處分上自不存在障礙。若繼承人系非本集體經(jīng)濟組織成員或者城鎮(zhèn)居民，受身份資格限制，其雖有權(quán)繼承該房屋的所有權(quán)，卻無法享有承載該房屋的宅基地的合法使用權(quán)。那么繼承人繼承取得的房屋所有權(quán)權(quán)能上是否存在瑕疵，對該房屋的處分是否存在障礙？

實踐中有這樣的案例出現(xiàn)，某城鎮(zhèn)居民多年前繼承取得一套農(nóng)村房屋，繼承后從未實際使用也未自行或者委托他人進行管理，年久失修，房屋幾近倒塌甚至是僅存留地基?，F(xiàn)在，該繼承人或者因葉落歸根要回故土居住發(fā)現(xiàn)部分宅基已被本村其他村民蓋房占用，或者因舊村改造拆遷繼承人返鄉(xiāng)主張權(quán)利。對該問題，筆者認(rèn)為，非本集體經(jīng)濟組織成員繼承取得房屋所有權(quán)但因身份資格限制無法取得房屋占用土地的使用權(quán)，在房屋存續(xù)期間，其占有使用房屋必然對土地占有使用，本集體組織作為土地的所有者，對繼承人這種占有使用行為有事實上的容忍義務(wù)。但同時繼承人對房屋的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)僅局限于將房屋作為一項單獨財產(chǎn)進行利用，房屋若因自然或者其他原因滅失，物權(quán)滅失。因此繼承人在使用房屋過程中可以對房屋進行裝修、修葺，但不可在原宅基地上翻建、擴建建筑物，因為這已經(jīng)超出了其所繼承房屋的使用范圍，而更多的表現(xiàn)為對房屋占用宅基地的再利用，違反土地政策，不應(yīng)準(zhǔn)許。具體到上述兩個例子，若繼承人繼承的房屋尚存但被他人拆除或者毀損，其可以基于房屋所有權(quán)訴請法院保護其權(quán)利，若房屋已經(jīng)滅失或者已經(jīng)從客觀狀態(tài)上無法認(rèn)定為房屋，訴請侵犯其房屋所有權(quán)失去權(quán)利基礎(chǔ)，不應(yīng)被支持。在舊村改造中，除非繼承人與本集體經(jīng)濟組織已經(jīng)就房屋拆遷安置問題達(dá)成協(xié)議，若繼承人訴請拆遷補償參與安置的，不應(yīng)被支持，對其的權(quán)利保護應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在保障其房屋的殘值賠償，而不能支持其享受宅基地賠償?shù)恼埱蟆?/p>

六、集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)變動問題

根據(jù)《物權(quán)法》及《土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。但是當(dāng)前的現(xiàn)狀是，長期以來農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)管理沒有一個明確的的登記管理機關(guān)，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)重滯后和不到位，有些農(nóng)村成員持有集體土地使用權(quán)證書，有些甚至僅有規(guī)劃選址意見，連集體土地使用權(quán)證書也沒有，這不是當(dāng)事人能決定的制度滯后所致。另外，自從2004年11月國土資源部門出臺了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》后，大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這也直接影響了農(nóng)村房屋買賣中的房屋所有權(quán)變動登記。

為維護農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力，保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，在案件審理中，農(nóng)村房屋所有權(quán)的變動不應(yīng)僅看是否進行了過戶登記，應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記現(xiàn)實和歷史遺留問題。若房屋買賣合同合法有效，雙方當(dāng)事人實際已經(jīng)履行完畢的，房屋已經(jīng)交付給受讓人占有居住多年，由于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村沒有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)進行登記，買受人訴請確認(rèn)房屋所有權(quán)的，可以受理并依法進行審查。這主要是考慮到城市房屋與農(nóng)村房屋在產(chǎn)權(quán)登記和變動上有明顯的差別，一般情況下，如果是城市房屋，買受人應(yīng)當(dāng)提起合同之訴，要求對方履行過戶的合同義務(wù)，而不能直接訴請房屋確權(quán)。但是農(nóng)村房屋交易后，受登記制度規(guī)制，允許當(dāng)事人提起確權(quán)之訴，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，則依《物權(quán)法》第15條規(guī)定，屬于法律有其他規(guī)定的，不需再登記公示。這種處理方式，在遇同村村民進行房屋交易后出現(xiàn)舊村改造這類糾紛時便能凸顯出公正價值。

另外，在案件審理中經(jīng)常能遇到當(dāng)事人持有50年代縣政府頒發(fā)的房地所有權(quán)證書，用來證明自己對現(xiàn)今的某套農(nóng)村房屋擁有所有權(quán)。這種房地所有權(quán)證書，是在土地改革之前，我國尚在實行土地私有制度時頒發(fā)的，1982年憲法頒布實施以后，明確廢除了土地私有制度，土體所有權(quán)屬國家或者集體，個人只有土地使用權(quán)，同時也逐漸出臺了一些房屋登記管理辦法，這類證書成為變更登記時據(jù)以證明房產(chǎn)所有權(quán)的憑據(jù)，已不能以該證書單獨作為認(rèn)定擁有房屋所有權(quán)或者宅基地使用權(quán)的合法證據(jù)。

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（責(zé)任編輯：徐 虹）