淺談土地一級開發(fā)之成本控制

屠正濤

【摘要】土地一級開發(fā)指的是土地在出讓前所進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)的主要負(fù)責(zé)人一般是政府，或者政府委派的特定企業(yè)。土地一級開發(fā)的主要目的是為了讓土地可以達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。本文圍繞著土地一級開發(fā)的問題，對開發(fā)過程中的造價(jià)控制和管理進(jìn)行了詳細(xì)分析。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā)；成本控制；造價(jià)管理

中圖分類號(hào)： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

土地一級開發(fā)是我國土地管理制度中的一個(gè)重要的組成部分，直接影響土地出讓成本的高低，因此，對一級土地開發(fā)過程中的成本控制就顯得尤為重要。由于我國各地的土地一級開發(fā)成本控制體系還不夠完善，所以，強(qiáng)化開發(fā)過程中的造價(jià)管理具有重要意義。

二、我國城市土地一級開發(fā)概述

土地一級開發(fā)是政府在國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓前對土地的綜合開發(fā)建設(shè)，涵蓋了土地征購、土地整治及土地儲(chǔ)備三個(gè)環(huán)節(jié)。政府應(yīng)完成土地收回、收購、置換、征收等土地手續(xù)，將土地權(quán)屬性質(zhì)改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，并確定地塊的規(guī)劃條件和指標(biāo)，進(jìn)行一定程度的市政配套設(shè)建設(shè)等一系列開發(fā)事項(xiàng)，主要包括四個(gè)方面。

1、改變土地權(quán)屬性質(zhì)。政府依據(jù)確定的土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃，對涉及的集體土地辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收，對符合條件的國有土地通過無償收回、置換、收購等方式收回，改變擬開發(fā)土地的權(quán)屬性質(zhì)，使政府擁有所開發(fā)土地的所有權(quán)和使用權(quán)，從而具備土地一級開發(fā)的權(quán)屬基礎(chǔ)。

2、確定土地規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。政府應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、控制規(guī)劃及土地市場需求，確定開發(fā)土地的規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。主要包括確定規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容、宗地詳細(xì)規(guī)劃方案、水電暖氣等配套設(shè)施實(shí)施條件。如果說土地一級開發(fā)是形成進(jìn)入土地一級市場的產(chǎn)品即“熟地”，那么確定土地規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求就是制定“生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)”。

3、土地平整及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地平整，包括村民（居民）拆遷補(bǔ)償與安置、宗地內(nèi)地形地勢的平整、拆除地上建筑物等。隨著城市發(fā)展要求、技術(shù)水平以及環(huán)保意識(shí)的提高，大市政建設(shè)的內(nèi)容不斷發(fā)展，主要表現(xiàn)在配套市政設(shè)施的種類不斷增多、建設(shè)用地的功能不斷完善。在土地開發(fā)歷史上曾出現(xiàn)過“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完備的土地一級開發(fā)配套的市政項(xiàng)目主要包括供水、供電、電信、道路、天然氣、供熱、排水。

4、土地驗(yàn)收。政府組織有關(guān)部門對開發(fā)土地進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府儲(chǔ)備土地等待公開出讓。

在土地一級開發(fā)中，政府身份是雙重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作為土地所有者代表，政府享有對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；作為土地行政管理者，實(shí)施土地一級開發(fā)的大量行為是政府的行政行為。而且土地一級開發(fā)依賴于政府相應(yīng)的行政行為，政府行政行為在一定意義上也決定了土地一級開發(fā)的實(shí)施，這是政府履行土地管理職能的延伸。

三、土地一級開發(fā)拆遷項(xiàng)目的各成本構(gòu)成

1、直接成本

拆遷項(xiàng)目的直接成本包括了設(shè)計(jì)咨詢的成本以及實(shí)行拆遷工作的實(shí)際支出成本。

（一）設(shè)計(jì)咨詢的成本包括了拆遷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析等咨詢費(fèi)用、房屋價(jià)值評估的勞務(wù)費(fèi)用、市場調(diào)研費(fèi)用、拆遷項(xiàng)目工程地質(zhì)勘探費(fèi)用等。

（二）實(shí)行拆遷工作的實(shí)際支出成本包括了土地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、拆遷公司的勞務(wù)費(fèi)用、和場地平整費(fèi)用等。如果該拆遷項(xiàng)目涉及回遷補(bǔ)償方式,還可能產(chǎn)生以下費(fèi)用:土建裝修和設(shè)備安裝成本、市政園林和水電煤接駁工程成本、公共居住生活配套成本等。

（1）土建裝修和設(shè)備安裝成本指的是項(xiàng)目回遷房建設(shè)所需的工程費(fèi)用,其中包含了材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和建設(shè)項(xiàng)目管理費(fèi)用。具體包含了土石方工程、樁基工程、防水工程、塔樓裙樓工程、室內(nèi)和外墻裝修、消防系統(tǒng)及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)安裝、電梯安裝工程等一系列建筑及安裝成本。

（2）市政園林和水電煤接駁工程是指為回遷房連接外界的供水排水設(shè)施、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)而產(chǎn)生的成本費(fèi)用。其中包含了室外自來水總表接入及入戶供水管道鋪設(shè)、市政排水接駁工程、高低壓供配電工程、室外煤氣總表接入及入戶供、管道鋪設(shè)、周邊環(huán)境綠化及園林設(shè)施建筑工程等成本。

（3）公共居住區(qū)域生活配套成木指的是為項(xiàng)目回遷戶服務(wù)的公共建筑而產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)用。包括了幼兒園、小學(xué)、居委會(huì)用房、公用變電房、居住區(qū)域的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施與活動(dòng)會(huì)所等建設(shè)安置費(fèi)用。

2、間接成本

間接費(fèi)用指的是在拆遷項(xiàng)目中不構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)實(shí)體所支出的費(fèi)用,但是按照項(xiàng)目的拆遷和建設(shè)的施工標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)和規(guī)則規(guī)定,而要求進(jìn)行報(bào)批、檢查、檢驗(yàn)產(chǎn)生的費(fèi)用。其中包括了招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)、樁錨桿檢測費(fèi)用、施工圖紙審查費(fèi)、進(jìn)場材料檢測費(fèi)、報(bào)建報(bào)驗(yàn)和施工驗(yàn)收費(fèi)用、建筑物白蟻防治與消防驗(yàn)收和防雷檢測費(fèi)用、余泥排放費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)等相關(guān)成本費(fèi)用。

3、不可預(yù)見項(xiàng)目成本

拆遷項(xiàng)目中不可預(yù)見成本包括了由于項(xiàng)目在工作過程中,因政府政策因素、施工技術(shù)因素、勞動(dòng)市場與材料物價(jià)波動(dòng)等因素而發(fā)生的成本變動(dòng)。這些成本變動(dòng)包括了因項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更而增加的費(fèi)用、工人勞動(dòng)工資漲價(jià)或材料設(shè)備漲價(jià)而產(chǎn)生的差價(jià)、因突發(fā)事故而產(chǎn)生的事故搶險(xiǎn)費(fèi)用、停工賠償費(fèi)用以及工程趕工加班費(fèi)用等。

四、土地一級開發(fā)成本控制之造價(jià)管理

土地一級開發(fā)的造價(jià)管理，是指從設(shè)計(jì)、施工圖預(yù)算、招標(biāo)合約、工程結(jié)算等各個(gè)階段進(jìn)行全面系統(tǒng)管理，從而有效完成預(yù)期成本目標(biāo)對咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作的過程控制，從設(shè)計(jì)、施工圖預(yù)算、招標(biāo)合約、工程結(jié)算等各個(gè)階段進(jìn)行全面系統(tǒng)管理，從而有效完成預(yù)期成本目標(biāo)。這四部分工作內(nèi)容質(zhì)量的高低，將直接決定整個(gè)開發(fā)過程中市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用支出是否能夠控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

1、設(shè)計(jì)階段

（一）推行限額設(shè)計(jì)和帶方案招標(biāo)

目前建設(shè)單位都比較注重工程設(shè)計(jì)，也想了很多辦法以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，如有些建設(shè)單位聘請一家設(shè)計(jì)院對原設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)核和優(yōu)化核算，這種方法對提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和降低造價(jià)有一定的幫助。但要把好設(shè)計(jì)關(guān)，最好建設(shè)單位在工程設(shè)計(jì)方面有比較精通的人員，在滿足建筑功能的基礎(chǔ)上，對設(shè)計(jì)人員采用一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和激勵(lì)措施，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性和創(chuàng)造性，使其設(shè)計(jì)出技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理的方案。

（二）設(shè)計(jì)方案的比選與優(yōu)化

造價(jià)人員介入工程設(shè)計(jì)，從節(jié)約成本，降低造價(jià)的角度配合設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化和比選，如：在做一幢三層現(xiàn)澆框架宿舍樓的標(biāo)底后，發(fā)現(xiàn)該宿舍樓的平米造價(jià)較同類型工程高出許多，造價(jià)人員對該工程造價(jià)因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)該工程的鋼筋含量為68kg/m2，而類似工程在該地區(qū)的鋼筋含量為40kg/m2左右，同時(shí)，該工程設(shè)計(jì)的斷面尺寸較大，因此造價(jià)較高。后經(jīng)造價(jià)人員與設(shè)計(jì)人員溝通，修改了斷面尺寸和鋼筋含量，降低了工程造價(jià)。裝修上用低價(jià)的替代品達(dá)到同樣效果的案例也舉不勝舉，目前建筑設(shè)計(jì)上很多采用真石漆代替石材，外觀效果同石材相仿，但同 石材相比，造價(jià)大大降低。

（三）根據(jù)方案設(shè)計(jì)編制方案估算

提出對此方案是否可行或優(yōu)劣的意見，并得出一些類似產(chǎn)品數(shù)據(jù)及技術(shù)要求等；然后，在初步設(shè)計(jì)完成后，編制設(shè)計(jì)概算，得出相應(yīng)概算和測算出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并與限額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行對比，提出更具合理化建議；最后，在設(shè)計(jì)方案深化、進(jìn)行方案比選時(shí)，采用專家咨詢論證會(huì)，調(diào)整設(shè)計(jì)概算，從價(jià)值工程角度做不同方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析，給項(xiàng)目提供可選的最佳設(shè)計(jì)方案。

2、招標(biāo)階段工程造價(jià)控制

（一）工程圖紙齊備，工程體量較少，工期相對較短、工程相對較簡單的具備總價(jià)包干條件的可采用工程總價(jià)合同；工程規(guī)模較大，圖紙不完備、工期較長的工程可采用單價(jià)包干；國有資金為主的工程必須采用公開招標(biāo)方式，工程量清單計(jì)價(jià)方式。

每個(gè)工程情況各不相同，工程環(huán)境也都不一樣，所以建設(shè)單位造價(jià)人員在招標(biāo)之前得對工程招標(biāo)要有整體規(guī)劃設(shè)想，制定出科學(xué)合理的招標(biāo)規(guī)劃書，把各種有利和不利的情況綜合考慮進(jìn)去，即有利于現(xiàn)場管理又能充分競爭，最大限度保護(hù)建設(shè)單位利益。

（二）嚴(yán)格招標(biāo)文件、工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)的編制和審核

總承包招標(biāo)文件的編制要盡可能做到全面，尤其是項(xiàng)目公司，即無后續(xù)工程誘惑又無集團(tuán)公司強(qiáng)大的后備支持，施工單位的顧及相對較少，現(xiàn)場工期、質(zhì)量及造價(jià)索賠的針鋒相對的可能較大，所以招標(biāo)文件的編制除常規(guī)的施工范圍、付款方式、調(diào)價(jià)方式、工期、質(zhì)量等約定外，還應(yīng)盡可能的將施工過程中可能存在的糾紛和矛盾處理方式詳細(xì)表述，以減少后期施工可能存在的糾紛和索賠。

招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)聘請有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)按國家計(jì)價(jià)規(guī)范、招標(biāo)圖紙及清單、政府指導(dǎo)價(jià)等規(guī)定嚴(yán)格編制，并經(jīng)政府造價(jià)管理機(jī)構(gòu)審批。招標(biāo)控制價(jià)的編制有利于招標(biāo)單位控制工程造價(jià)，防止投標(biāo)單位串標(biāo)，惡意哄抬投標(biāo)價(jià)，最大限度的保護(hù)招標(biāo)人的利益。

（三）施工圖預(yù)算及招標(biāo)合約階段

經(jīng)審定的造價(jià)控制指標(biāo)為限額指導(dǎo)，對施工圖進(jìn)行審查，加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)及其材料選配工作，找出施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)缺陷、錯(cuò)漏，制定出有利于成本控制的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議和材料、設(shè)備選配方案，并嚴(yán)格審核工程設(shè)計(jì)、施工單位提交的施工圖預(yù)算，計(jì)算限額含量，并編制施工圖預(yù)算（包括工程量清單，清單組價(jià)編制），保證差異范圍在5%以內(nèi)。

以預(yù)算總額為依據(jù)，制訂成本控制目標(biāo)。進(jìn)行項(xiàng)目合約規(guī)劃，對整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段劃分，包括總包、直接發(fā)包的獨(dú)立工程、直接采購（甲供）的標(biāo)段。編寫總包單位招標(biāo)文件（含合同文件），編制專業(yè)分包招標(biāo)文件，做好開標(biāo)、評標(biāo)、澄清等相關(guān)工作，分析各投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)，并與控制價(jià)進(jìn)行分析比較（提出施工方案與報(bào)價(jià)是否相符、是否存在不平衡報(bào)價(jià)、是否有漏項(xiàng)），得出技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同談判、簽訂等工作，辦理招標(biāo)及備案手續(xù)。

3、施工階段

經(jīng)審定的施工圖預(yù)算為成本指導(dǎo)，全程監(jiān)督施工造價(jià)管理，對中標(biāo)單位的施工組織設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，對可能造成項(xiàng)目成本增加的情況提出應(yīng)對措施。對施工過程當(dāng)中涉及造價(jià)調(diào)整的設(shè)計(jì)、工程（含材料）變更、經(jīng)濟(jì)簽證、價(jià)格核定，作好監(jiān)測跟蹤，及時(shí)反饋，制定控制方案，同時(shí)編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)表數(shù)據(jù)、建安成本執(zhí)行情況報(bào)告及工程成本超支預(yù)警報(bào)告。

（一）核實(shí)、調(diào)整和分類統(tǒng)計(jì)工程量清單

為了動(dòng)態(tài)管理工程造價(jià)，做到心中有數(shù)，在項(xiàng)目中開展核實(shí)、調(diào)整和分類統(tǒng)計(jì)工程量清單工作，在施工合同簽訂之后對中標(biāo)人的工程量清單進(jìn)行核實(shí)調(diào)整，修正投標(biāo)時(shí)候的錯(cuò)誤和筆錄，在招標(biāo)文件中加入限制不平衡報(bào)價(jià)的條款，譬如招標(biāo)人若發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的投標(biāo)單價(jià)與按定額計(jì)算的單價(jià)相比大于30%的時(shí)候，業(yè)主有權(quán)按定額調(diào)整綜合單價(jià)；而分類統(tǒng)計(jì)工程量的目的是掌握各單項(xiàng)工程各分部分項(xiàng)的工程量組成，以便于編制產(chǎn)值計(jì)劃和提高審核進(jìn)度款的效率。

（二）編制產(chǎn)值計(jì)劃、審核月進(jìn)度款、動(dòng)態(tài)成本報(bào)表

主要材料和設(shè)備認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)核定：

①對材料設(shè)備價(jià)格及時(shí)進(jìn)行調(diào)研，如遇可調(diào)材料價(jià)格上下浮動(dòng)超過合同約定幅度時(shí)，及時(shí)提出書面分析報(bào)告，制定相應(yīng)對策。

②在收到施工單位關(guān)于材料和設(shè)備認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)核定書面要求后，監(jiān)理（項(xiàng)目部）及時(shí)確認(rèn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求后，根據(jù)合同約定的方法，及時(shí)進(jìn)行價(jià)格招標(biāo)或詢價(jià)，根據(jù)其詢價(jià)結(jié)果，對其進(jìn)行核價(jià)：確定價(jià)格、品牌、材質(zhì)、參數(shù)等。

③在變更某項(xiàng)材料、設(shè)備時(shí)，通過市場調(diào)研和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，可能引起的造價(jià)增加或減少時(shí)，應(yīng)對其進(jìn)行成本控制。

④現(xiàn)場收量。對現(xiàn)場土石方工程、隱蔽工程、簽證中不能按圖計(jì)量部分，及其他需要現(xiàn)場收量確定工程量的項(xiàng)目，進(jìn)行現(xiàn)場測量收方。在收到施工單位整理后的收方成果文件，及時(shí)完成收方成果審核和資料整理工作，如有整改要求，及時(shí)要求其整改后重新收量。因單項(xiàng)簽證涉及造價(jià)金額預(yù)期超過合同總價(jià)1%時(shí)，及時(shí)提出造價(jià)分析報(bào)告并報(bào)審，根據(jù)報(bào)審最終意見在簽證單上簽署明確核價(jià)意見。

⑤技術(shù)、設(shè)計(jì)變更審核：因單項(xiàng)技術(shù)、設(shè)計(jì)變更引起造價(jià)上調(diào)預(yù)期超過20萬元的，提出造價(jià)變更分析報(bào)告，報(bào)總經(jīng)理審批。

⑥索賠：a.擬定引發(fā)索賠的控制點(diǎn)，如工期延誤等，全程實(shí)施監(jiān)控和預(yù)警，如發(fā)現(xiàn)符合合同索賠條件的情況出現(xiàn)，及時(shí)通知監(jiān)理（項(xiàng)目部），并擬定索賠方案意見，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，正式提出索賠；b.擬定施工方可能提出索賠的問題，如為我方可以預(yù)期的因素（譬如重大設(shè)計(jì)變更等，但不包括進(jìn)度款到帳時(shí)間等我方不能預(yù)測的因素），全程實(shí)施監(jiān)控和預(yù)警，如發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)施工方索賠的情況，及時(shí)通知監(jiān)理（項(xiàng)目部），并收集反索賠資料，擬定反索賠預(yù)案，施工單位正式提出索賠后，按合同約定的程序，及時(shí)處理索賠事宜，并將過程和結(jié)果報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

4、結(jié)算審核階段

工程完工后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成結(jié)算資料的審核、提交：工程結(jié)算總價(jià)及其明細(xì)結(jié)算報(bào)告、各分項(xiàng)工程結(jié)算書、全過程的造價(jià)控制及分析評估報(bào)告等專業(yè)審核結(jié)算報(bào)告。

（一）結(jié)算資料的審查

①首先在工程計(jì)劃竣工工期2個(gè)月之前，下發(fā)經(jīng)審定《工程結(jié)算所需資料清單和資料質(zhì)量要求》到施工單位，要求施工單位按要求及時(shí)完整的報(bào)送結(jié)算資料，并明示時(shí)間責(zé)任。

②工程竣工驗(yàn)收結(jié)束，在收到施工單位遞交的結(jié)算資料后，按規(guī)定對資料的完整性進(jìn)行審查。完成對結(jié)算資料的審查后，提出審核整改意見，或接受資料開始辦理結(jié)算。但過程中施工單位因任何理由單方提出增加資料的要求將不被接受。

（二）竣工結(jié)算的審查

①工程竣工驗(yàn)收結(jié)束，在對結(jié)算資料的完整性審查后，按合同的規(guī)定時(shí)限完成對竣工結(jié)算的審查。

②審核方法為全面審核法，包括所有實(shí)物工程量的審核，材料單價(jià)的審核等，審核依據(jù)嚴(yán)格按施工合同及相關(guān)文件的要求執(zhí)行。

5、項(xiàng)目后評價(jià)

在竣工結(jié)算完成后，對比分析工程結(jié)算價(jià)與投資估算、設(shè)計(jì)概算、目標(biāo)成本的偏差，進(jìn)行偏差分析，并對造價(jià)指標(biāo)和實(shí)物工程量指標(biāo)進(jìn)行分析，出具分析報(bào)告書，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過程中的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

五、土地一級開發(fā)企業(yè)成本控制工作體系的建立

土地一級開發(fā)企業(yè)成本控制工作體系的建立主要包括制度體系及組織機(jī)構(gòu)框架的建立。首先企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地一級開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。如：建立“方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法”、“工程施工招標(biāo)管理辦法”、“工程監(jiān)理招標(biāo)管理辦法”、“大宗材料設(shè)備招標(biāo)管理辦法”等一系列招標(biāo)管理規(guī)章制度、工作程序。引進(jìn)競爭機(jī)制，提倡陽光下工程，以保證項(xiàng)目成本的科學(xué)合理。其次，企業(yè)可根據(jù)上地一級開發(fā)的特點(diǎn)，項(xiàng)日的規(guī)模，組建相適應(yīng)的成本管理與控制體系，建立以成本管理中心和項(xiàng)目管理體系為主體的兩級管理模式，以及專家層的支持系統(tǒng)和內(nèi)外結(jié)合的審查監(jiān)督系統(tǒng)相結(jié)合的組織機(jī)構(gòu)框架。另外，在制度體系及組織機(jī)構(gòu)框架建立的同時(shí)，還應(yīng)落實(shí)并抓做好以下工作：

1、推行以人為本的成本管理理念

以人為本是成本管理的基礎(chǔ)，土地一級開發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)的進(jìn)行都是由人來完成的，人的活動(dòng)在成本發(fā)生的各個(gè)階段占主導(dǎo)地位。員工的素質(zhì)、技能是影響成本非常重要的因素。其中對企業(yè)成本影響最大的，是職工的成本意識(shí)與降低成本的主動(dòng)性。成本意識(shí)是指節(jié)約成本與控制成本的觀念，它包括注意控制成本，努力使成本降低到最低水平并設(shè)法使其保持在最低水平。樹立職工的成本意識(shí)，就是要使職工認(rèn)識(shí)到：成本是可以控制的，成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有樹立并使員工具備了良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各項(xiàng)具體措施、方法和要求順利地得到貫徹執(zhí)行和應(yīng)用。

2、建立健全成本控制的責(zé)任機(jī)制

要有效地控制項(xiàng)目成本，應(yīng)從組織、技術(shù)、合同管理等多方面采取控制措施。從組織上采取措施，包括明確公司內(nèi)部項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，明確成本控制者及其任務(wù)，明確管理職能分工，使成本控制在各個(gè)環(huán)節(jié)都有責(zé)任人；從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計(jì)方案選擇，嚴(yán)格監(jiān)督審查初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)等；從合同管理上采取控制措施，包括動(dòng)態(tài)地比較成本的計(jì)劃值和實(shí)際值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，制定對節(jié)約與浪費(fèi)成本的獎(jiǎng)懲制度等。

六、結(jié)束語

綜上所述，土地一級開發(fā)成本的控制和管理必須要落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段。從開發(fā)的可行性分析，到項(xiàng)目的收工，都必須嚴(yán)格控制成本的支出。只有這樣，土地一級開發(fā)的成本才能夠被控制在預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)。

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