新市場形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運營管理研究

摘 要 自上世紀(jì)90年代起，信息技術(shù)迅猛發(fā)展，經(jīng)濟一體化進(jìn)程逐漸深入，市場形勢發(fā)生空前改變，逐漸顯現(xiàn)出眾多新特點。面對市場形勢風(fēng)云變化，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考慮現(xiàn)有市場形勢的適時針對環(huán)境針對既定運營系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，以此贏得房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的主動權(quán)。

關(guān)鍵詞 新形勢 房地產(chǎn)企業(yè) 運營管理

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、市場形勢的新特點

（一）市場需求逐漸多樣化。

自上世紀(jì)70年代起，伴隨著資源價格飛速增漲、生產(chǎn)成本大范圍提高、全球經(jīng)濟迅猛發(fā)展，市場需求逐漸趨向多樣化， 商品買賣主導(dǎo)權(quán)也逐漸趨向買方。豍商品買家選擇余地逐漸增大， 也自然而然的針對商品、服務(wù)產(chǎn)生較高要求， 商品使用周期由此逐漸縮短，綜合表現(xiàn)為較高程度的市場需求多樣化。

這種趨勢促使房地產(chǎn)企業(yè)針對產(chǎn)品開發(fā)、性能研究投入更多財力、物力、人力， 生產(chǎn)方式也從傳統(tǒng)單一品種、較大批量生產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)為眾多品種、較小批量生產(chǎn)。

（二）技術(shù)進(jìn)步突飛猛進(jìn)。

現(xiàn)有市場的技術(shù)進(jìn)步突飛猛進(jìn)，生產(chǎn)自動化技術(shù)、裝配微電子技術(shù)、制造新材料技術(shù)、通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)迅猛發(fā)展， 使得房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多制造手段，形成多樣化的產(chǎn)品，提供多樣化服務(wù)。這種技術(shù)進(jìn)步也從另一方面促使房地產(chǎn)企業(yè)選擇新型運營技術(shù)，調(diào)整既定運營系統(tǒng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)競爭逐漸激烈。

房地產(chǎn)企業(yè)競爭不再局限既定概念，競爭方式、競爭種類逐漸增多。競爭內(nèi)容也已不再局限于價格競爭，而是針對商品質(zhì)量、售后時間、服務(wù)質(zhì)量、滿足顧客需求度等問題進(jìn)行快速反應(yīng)，采取綜合競爭。

新型房地產(chǎn)企業(yè)競爭也開始關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計，力求進(jìn)行商品不斷更新?lián)Q代。此外，拓寬生產(chǎn)商品檔次，發(fā)展聯(lián)系緊密的供應(yīng)鏈等問題，都逐漸成為競爭的主題。豎

（四）全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程逐漸深入。

考慮到通信技術(shù)、信息技術(shù)、交通運輸方式的逐漸深入發(fā)展，以及全球經(jīng)濟貿(mào)易政策相對寬松，全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程逐漸深入。伴隨著全球貿(mào)易的高速增長，商品生產(chǎn)、產(chǎn)品貿(mào)易、服務(wù)交流逐漸跨越國界國別限制，任何一個國家都無法完全抵御國外商品、服務(wù)的競爭。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理依據(jù)新形勢的調(diào)整

（一）傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理。

傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)運營管理是指針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部商品生產(chǎn)、服務(wù)交流等過程的綜合管理，其精髓在于科學(xué)合理地進(jìn)行廠房區(qū)位選擇，設(shè)施設(shè)備構(gòu)建，生產(chǎn)計劃擬定，工藝流程選取，生產(chǎn)技術(shù)、服務(wù)技術(shù)完善，生產(chǎn)流程、服務(wù)質(zhì)量把控，生產(chǎn)組織人員、技術(shù)人員培訓(xùn)等綜合管理。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的目標(biāo)就是及時、高效地生產(chǎn)商品，準(zhǔn)確、完善地提供服務(wù)，有效降低生產(chǎn)成本。豏這種傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理也被稱為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理，伴隨商品供應(yīng)鏈?zhǔn)较到y(tǒng)的形成完善，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理已經(jīng)整體擴展，依據(jù)現(xiàn)有市場形勢進(jìn)行調(diào)整。

（二）調(diào)整后的房地產(chǎn)企業(yè)運營管理。

新型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理位于房地產(chǎn)企業(yè)管理核心地位，逐漸分化為多方面因素影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐漸依靠營銷系統(tǒng)進(jìn)行輔助工作，將質(zhì)量優(yōu)良的生產(chǎn)成果轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐漸依靠運營管理中的人力資源管理，針對房地產(chǎn)企業(yè)未來整體戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)揮人才作用，使的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)明確。再次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐漸依靠運營管理中的資本管理，保障經(jīng)營過程擁有足夠資金支持，通過大量資本運營擴大。拓展、調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀態(tài)。最后，依靠運營管理中的信息管理，保證經(jīng)營管理建立在數(shù)據(jù)準(zhǔn)確豐富這一基礎(chǔ)之上。

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容，也逐漸拓展為包括營銷系統(tǒng)、人力資源、資本管理、信息管理，覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)人才、財政、物品等多方面的管理。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的具體調(diào)整措施。

1、向多品種、小批量生產(chǎn)運營方式轉(zhuǎn)變。

伴隨市場需求多樣化程度增加，多品種、小批量生產(chǎn)運營方式必將成為主流，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必促進(jìn)這種生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)依靠擴大生產(chǎn)批量，降低生產(chǎn)成本的生產(chǎn)方式不再適應(yīng)現(xiàn)有市場形勢，房地產(chǎn)企業(yè)運營管理應(yīng)該針對生產(chǎn)系統(tǒng)硬件（生產(chǎn)設(shè)備、原料采購）以及生產(chǎn)系統(tǒng)軟件（生產(chǎn)計劃、生產(chǎn)控制、人員生產(chǎn)方式、技能多樣化）兩個方面探討多品種、小批量的生產(chǎn)運營方法。

2、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的全球性調(diào)整。

隨著技術(shù)進(jìn)步突飛猛進(jìn)、全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程逐漸深入，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)全球化運營成為運營模式調(diào)整的重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)商品制造、服務(wù)提供活動將從傳統(tǒng)集中式運營轉(zhuǎn)變?yōu)槿蚧植际竭\營。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)工廠選址問題也就成為一個為包括商品零部件廠、集中裝配廠、目標(biāo)市場在內(nèi)的制造網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行選址的問題。

這種新型全球化分布式房地產(chǎn)企業(yè)運營模式不單單可以有效吸收國際范圍內(nèi)的尖端技術(shù)，而且可以有效形成全球范圍的商品生產(chǎn)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，利用勞動力廉價、商品原料充裕等不同區(qū)位優(yōu)勢實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化。

3、調(diào)整促進(jìn)運營管理范圍擴大。

伴隨房地產(chǎn)企業(yè)競爭逐漸激烈這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)運營應(yīng)該超越傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)，不再拘泥于生產(chǎn)過程、生產(chǎn)系統(tǒng)管理，逐漸關(guān)注配套服務(wù)運營過程、運營系統(tǒng)的設(shè)計管理。豜

具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)運營管理不再專門針對商品生產(chǎn)過程管理、計劃管理、組織控制管理， 應(yīng)該調(diào)整拓展到商品營銷戰(zhàn)略制訂、運營系統(tǒng)設(shè)計檢查、運營系統(tǒng)成果運行等更高層次。完整形成包括運營戰(zhàn)略、商品開發(fā)、概念設(shè)計、材料采購、商品供應(yīng)、制造生產(chǎn)、商品配送、售后服務(wù)在內(nèi)的一條完整銜接的房地產(chǎn)企業(yè)運營價值鏈，并且運用整體運營理念對其進(jìn)行綜合化管理。

總之，面對現(xiàn)有市場形勢的眾多特點，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身競爭能力，就必須依據(jù)市場形勢，適時針對既定運營系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，贏得生存發(fā)展的主動權(quán)。

（作者單位：蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院工商管理專業(yè)2011秋4班）

注釋：

王建軍，論房地產(chǎn)企業(yè)運營管理現(xiàn)代化，房地產(chǎn)企業(yè)管理，2008，（03）：93-5

劉海燕，淺談我國房地產(chǎn)企業(yè)運營管理現(xiàn)代化，科協(xié)論壇（下半月），2008，（07）：125

陳捷，F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理模式研究，天津大學(xué)，2011

楊鐘，房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的“四副牌”，中國酒，2009，（07）：78-9