中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，運行每個房地產(chǎn)開發(fā)項目程序都應(yīng)該用大量資金加以支持。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長、資金周轉(zhuǎn)不夠快，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求是內(nèi)源融資的資金量所無法滿足的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過外源融資的途徑來得到資金，順利進行開發(fā)項目流程，這樣企業(yè)才可以健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中小企業(yè)；融資困境

中圖分類號：F27 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）13-0166-02

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概況

1.市場份額大。中國中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的總數(shù)已經(jīng)占據(jù)全行業(yè)企業(yè)的比例已經(jīng)超過了98%，差不多已經(jīng)占據(jù)了全部的市場份額，在銷售及銷售額這兩個方面，例如2011年的全國商品房銷售額及面積分別是59 119億元和10.99億平方米，國內(nèi)市場商品房銷售額及面積只有37家企業(yè)超過了100億元，這里面只有萬科和恒大的銷售額超過了1 000億，只有綠地、保利、中海和碧桂園的銷售額在500億～1 000億之間。即使銷售額過百億企業(yè)要比2008年的多，可是這里面有大部分因素是因為2009年房地產(chǎn)市場井噴現(xiàn)象所導(dǎo)致的。

2.發(fā)展異常迅速。自2001年劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級進行開始至2010年為止，中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在這十年里增長了193.86%，中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量就增加了193.90%，只有2005年和2009年是負增長，剩下的年份都是高速增長的狀態(tài)，同時在整個房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量中，中小房地產(chǎn)企業(yè)一直占據(jù)著絕大的比例。

3.區(qū)域間發(fā)展極其不平衡。中國中小房地產(chǎn)企業(yè)因為歷史原因、區(qū)位經(jīng)濟條件以及政策因素在不同區(qū)域間沒有平衡的發(fā)展。中國東南沿?，F(xiàn)在即使沒有很多省份，可是中小企業(yè)數(shù)量已經(jīng)是全國總數(shù)的1/2，華北京津塘地區(qū)排第二，雖然西部地區(qū)的省份最多地域最廣，可是占據(jù)的比例僅僅為17.99%。

4.實力普遍較弱，抗風(fēng)險能力差，生命周期較短。雖然中國中小地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多、市場份額比較高，可是企業(yè)的單獨實力還是相對較差的，在市場競爭中處在不利的地位。通常中小地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)企業(yè)拿地過程中都是被動的，并不容易獲得大規(guī)模的土地，就算是得到了，也是花費了超過大型企業(yè)的資金成本。中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2005年下降了很多。由于國家發(fā)布的政策，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都被從房地產(chǎn)市場清了出來，致使當(dāng)年中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量驟減。

二、中國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

（一）融資環(huán)境約束

1.政策約束。大部分中小企業(yè)因為銀行信貸融資比較方便、快捷、直接和低成本，就選擇了銀行信貸融資的方式，那么就應(yīng)該使各種準(zhǔn)入條件、層層審批、程序復(fù)雜，成本高、周期長得到滿足。其實這些都是因為法律和政策方面的約束，現(xiàn)行法律制度過于限制房地產(chǎn)信托、債券等融資渠道，導(dǎo)致中小企業(yè)憑借該種方式融資難度變大。

2.金融市場體系約束。歷經(jīng)多年發(fā)展，中國證券市場也在不斷進步，可是改革發(fā)展的速度依舊過慢，金融創(chuàng)新和監(jiān)管力度不夠，欠缺信用保證，致使很難應(yīng)用很多金融產(chǎn)品，對拓展中小地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道產(chǎn)生了限制，導(dǎo)致企業(yè)只能憑借間接融資特別是銀行信貸來融資。所以，加強資本市場改革開放的力度，健全現(xiàn)代市場系統(tǒng)，將市場在資源配置中的作用充分地發(fā)揮出來，構(gòu)建高效、透明、健全、完善、安全的資本市場。

（二）行業(yè)特征約束

1.行業(yè)歷史較短。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是在住房制度改革深化而不斷發(fā)展之下隨之發(fā)展的。以原本的計劃經(jīng)濟體制為基礎(chǔ)，把住房看成是福利產(chǎn)品，讓政府部門或企業(yè)自己進行構(gòu)建及分配，自己只需要象征性地繳納少量租金，房地產(chǎn)投資無利可圖。與此同時，土地使用權(quán)不允許隨意出讓，這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的經(jīng)營基本條件欠缺，這個時候的房地產(chǎn)經(jīng)濟正處在嚴重的抑制狀態(tài)。

2.銀行信貸融資比例過大。國內(nèi)銀行自1997年之后，當(dāng)年發(fā)放的房地產(chǎn)貸款在全年發(fā)放的各項貸款中所占比例日漸升高。國內(nèi)銀行1997年發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款共計911.19億元，2010年共計12 563.7億元，已經(jīng)接近1997年的14倍。當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放額在貸款發(fā)放總量的比重同時也由1997年的1.22%增長到2010年的2.62%。

3.外資進入渠道不暢。中國政府現(xiàn)在對外資投資房地產(chǎn)依舊限制很多，開始是暫時不允許外資獨立投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，只能以入股或者合作等間接方式進入，2006年7月和2007年5月政府相繼頒布了171及50號文件，要求境外投資者要設(shè)立外資企業(yè)來進行房地產(chǎn)投資活動，只有商務(wù)部及其相關(guān)部門核準(zhǔn)之后，外資企業(yè)才能進行設(shè)立、股權(quán)變更、增資、合并或是項目出售等有關(guān)活動。準(zhǔn)許外資進入中國房地產(chǎn)市場的條件日漸變松，可是外資的進入途徑還是不夠通暢。中國截至2010年末，得到商務(wù)部審批通過的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共計2 052家。

4.投融資矛盾突出。首先，存在資金需求量大與資金來源渠道單一的矛盾。通常來講，企業(yè)融資有直接和間接兩種，企業(yè)在進行像上市融資、海外融資、債券融資等直接融資的時候現(xiàn)行金融政策會對其產(chǎn)生約束。但是在房地產(chǎn)融資資金來源里，對外資利用的比例并不高。另外，間接融資的期限不匹配行業(yè)投資周期。很多銀行因為較差的經(jīng)濟形勢會對很難收回發(fā)放的貸款擔(dān)心，所以都發(fā)放短期貸款或者少放貸款?？墒倾y行貸款貸款期限較短不利于房地產(chǎn)開發(fā)商，很多房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期為五年左右，可是像商業(yè)地產(chǎn)等行業(yè)的投資周期卻很長，所以假如欠缺長期貸款，就會制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的破解對策

（一） 加快融資多元化進程

1.宏觀層面優(yōu)勢。對有公共屬性的基礎(chǔ)設(shè)施來說，因為房地產(chǎn)業(yè)投資金額大、建設(shè)周期長、無法移動等特點，其并沒有很好的市場靈活性。在項目開發(fā)和享受收益時，開發(fā)商也承擔(dān)著一定市場風(fēng)險，可是在現(xiàn)在的融資情況看來，該風(fēng)險是由銀行承擔(dān)的。所以銀行系統(tǒng)在一元融資模式下承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)如果出現(xiàn)問題，整個銀行業(yè)就會受到重創(chuàng)，就會導(dǎo)致整個金融界動蕩，激起嚴重的社會問題?？墒侨绻x擇多元化融資模式，風(fēng)險就會被分散，風(fēng)險同收益間就將出現(xiàn)對等態(tài)勢，出資者也能夠承受對應(yīng)的風(fēng)險。

2.中觀層面優(yōu)勢。房地產(chǎn)融資多元化會將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營管理能力有效地提高。在保證房地產(chǎn)企業(yè)資金來源方面，房地產(chǎn)業(yè)本身特點決定其對資金的需求很大，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益離不開金融的支持。銀行信貸在單一的融資模式下為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。在融資成本和融資效率方面，因為房地產(chǎn)企業(yè)對資金有著大量需求，融資結(jié)構(gòu)及方式對融資成本的高低有著直接影響。開發(fā)商在多元化融資途徑的背景之下有很多可選擇的融資方式，也有著比較強的議價能力，融資成本也會有效的降低，既有益于企業(yè)的健康發(fā)展，又有益于項目風(fēng)險水平的減少。

3.微觀層面優(yōu)勢。閑置資金在一元化的房地產(chǎn)融資背景下利用率不高，大都存在銀行，對國家的經(jīng)濟發(fā)展不利，還可能遇到貶值的威脅?？墒羌偃绶康禺a(chǎn)融資以多元化的方式實現(xiàn)，那么就可以使各種風(fēng)險偏好投資者的投資需求得到滿足，投資收益得以提升。除此之外，多元化的融資渠道可以分流存款，將直接融資比重提高，分散銀行信貸風(fēng)險，提升資金配置效率。

（二）加快融資多元化的政策支持

1.健全房地產(chǎn)金融法律法規(guī)。中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)在依舊沒有健全的匹配法規(guī)，對行業(yè)的規(guī)范運行產(chǎn)生了直接的影響。所以，將來應(yīng)該使有關(guān)法規(guī)逐漸完善，不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商和個人的金融行為進行約束規(guī)范，還要將支持中小地產(chǎn)企業(yè)的力度加強。另外，應(yīng)該將專門的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)構(gòu)建起來，對市場各方的權(quán)利和義務(wù)加以明確，在此基礎(chǔ)上對監(jiān)管體制加以健全。

2.完善政府支持體制。發(fā)達國家快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)同完善的政府支持系統(tǒng)有著很大的關(guān)系。例如政府的強力支持就是美國房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的重要原因。政府擔(dān)保機構(gòu)CNMA（政府全國抵押協(xié)會）、FHLMC（聯(lián)邦家庭貸款抵押有限公司）等對抵押市場活動一起支持；另外憑借優(yōu)惠稅率政策將投資者的積極性激發(fā)出來。房地產(chǎn)證券市場發(fā)展的重要保障就是政府的政策支持，中國政府現(xiàn)在該方面依舊很欠缺，尤其是對中小房地產(chǎn)企業(yè)，迄今為止基本無任何政策支持。

3.提高企業(yè)自身實力。想要將融資多元化實現(xiàn)中小地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)和信用建設(shè)水平提高，應(yīng)該從下面三個方面進行：第一，加快企業(yè)改革的腳步，對公司的治理體系進行規(guī)范。規(guī)范后的公司治理結(jié)構(gòu)伴隨著全社會信用水平的提高被稱為決定了企業(yè)融資能力大小的因素。對于部分國有中小地產(chǎn)企業(yè)，能夠積極落實國有股退出戰(zhàn)略，堅持改制和重組的道路；應(yīng)該引導(dǎo)民營的中小地產(chǎn)企業(yè)走向資本社會化方向，將現(xiàn)代企業(yè)管理要素積極地引進來；可是對集體企業(yè)性質(zhì)的中小地產(chǎn)企業(yè)，就應(yīng)該推進產(chǎn)權(quán)改革，對產(chǎn)權(quán)關(guān)系進一步加以明確，方便企業(yè)今后憑借股權(quán)等方式融資建立良好的基礎(chǔ)和必要條件。第二，提高管理人員素質(zhì)，落實科學(xué)化管理。在今后幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)中中小地產(chǎn)企業(yè)依舊占有重要地位，對于眾多企業(yè)的同質(zhì)化競爭，要想站穩(wěn)，就應(yīng)該建立起核心競爭力，想要將核心競爭力實現(xiàn)，重點在于經(jīng)營者素質(zhì)和企業(yè)管理水平的提升。尤其是地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型期，必須將自身優(yōu)勢強化、對政策源頭進行清理，才可以將企業(yè)競爭優(yōu)勢充分地發(fā)揮出來。第三，誠實守信，建立良好銀企關(guān)系。市場經(jīng)濟下市場主體發(fā)展壯大的必要條件為誠實信用。中小地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)信用建設(shè)加強，培養(yǎng)良好的信用意識，將信用信息平臺和信用社會監(jiān)督系統(tǒng)構(gòu)建起來，如此一來才能夠建立良好的銀企關(guān)系，促進融資渠道的多元化。

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