中國西部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化的互動作用

摘 要：城市化推動經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會推動城市化進(jìn)程并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。西部地區(qū)較低的城市化和房地產(chǎn)業(yè)水平擁有很大的發(fā)展?jié)摿屯貙捒臻g。在對西部地區(qū)的城市化和房地產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系、現(xiàn)狀闡述之后，提出了促進(jìn)二者健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的建議和應(yīng)遵循的原則。

關(guān)鍵詞：西部地區(qū)；城市化；房地產(chǎn)業(yè)；互動關(guān)系

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）21-0255-02

城市化包括人口城市化和城市現(xiàn)代化，它是由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)化的過程，是社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大變革，是一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。

改革開放以來，中國城市化發(fā)展迅速，成為世界上城市化增長最快的國家。從國內(nèi)外相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)之間有著密切的聯(lián)系。城市化必然導(dǎo)致農(nóng)村人口大量涌入城市，造成社會對房地產(chǎn)業(yè)需求的增加，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和動力。

中國西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和城市化發(fā)展水平都還很低，在西部大開發(fā)的政策下，城市化與房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、壯大，這對整個國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系

1.城市化對房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的影響。城市化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的自然歷史過程，在這個過程中，城市人口的增加必然加大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.城市化影響房地產(chǎn)用地的規(guī)模和用地的結(jié)構(gòu)。城市化的飛速發(fā)展提高了城市用地規(guī)模的增速，城市的顯著特征是聚集性，人口、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)科學(xué)技術(shù)等向城市的聚集，這將擴(kuò)大城市的用地面積。隨著城市化率的提高，城市開發(fā)和用地的規(guī)模擴(kuò)大，用地結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生改變。

3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市化質(zhì)量的影響。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市觀念的確立，人們生活水平逐步提高，生活方式也隨之發(fā)生改變，對住房也產(chǎn)生了不同的需求。房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)、建筑面積、小區(qū)建設(shè)都在適應(yīng)著不同層次的需求。居住環(huán)境不斷改善，各項設(shè)施越來越人性化，使居民越來越舒服，城市化質(zhì)量不斷提高。

二、西部房地產(chǎn)業(yè)與城市化的現(xiàn)狀

1.西部房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。為了西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2000 年國家提出了西部大開發(fā)的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，取得了質(zhì)的飛躍，為西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。但是，西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與中東部比較還很低。房地產(chǎn)業(yè)的投資和建設(shè)資金大多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，中部次之，西部地區(qū)比較落后。并且，西部地區(qū)各個省市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不平衡。下圖是西部地區(qū)2010年各個省份房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較。

從上頁圖1看出，西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)情況存在明顯差異，其中重慶、四川、陜西、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)于其他省份，青海、甘肅、寧夏、西藏的發(fā)展比較落后。因此，中國不僅要協(xié)調(diào)東部與中西部房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，還要協(xié)調(diào)西部地區(qū)各省份之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使中國整體社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。

2.西部地區(qū)城市化的現(xiàn)狀。首先，西部地區(qū)城市人口比重低。根據(jù) 2010 年第六次全國人口普查報告得到，東部地區(qū)城市人口 34 878 萬人，占東部地區(qū)總?cè)丝跀?shù)一半以上（56.35%），西部地區(qū)僅有城市人口 13 026 萬人，占西部地區(qū)總?cè)丝跀?shù)的 35.96%，比東部人口比例低 20.39（見圖2）：

其次，西部地區(qū)城市規(guī)模小，城市功能薄弱。中東部地區(qū)城市體系較為完備，西部地區(qū)城市規(guī)模結(jié)構(gòu)存在缺陷。2010年，中國大城市、特大城市共 94 個，西部地區(qū)僅 13 個。西部地區(qū)多以中小城市為主。整個西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，不利于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。

第三，西部地區(qū)城市數(shù)量少，城市以及城市人口分布密度偏低。截至2010 年底，全國有城市 654 個，東部地區(qū) 261 個，中部地區(qū)224個，西部地區(qū)僅有 169 個，不到東部城市數(shù)量的 65%。西部的面積占全國國土面積的一半多，卻只分布了全國1/8的城市和1/7的城市人口。

第四，西部地區(qū)城市質(zhì)量差，對外開放程度低。西部地區(qū)城市化水平低，生活必需品短缺、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、交通不便、自然狀況差、人們素質(zhì)不高、管理落后，對外開放程度低。

三、促進(jìn)西部地區(qū)城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的建議

1.加快西部地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造條件。改革開放以來，西部地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平有了顯著提高，但由于其本身基礎(chǔ)比較薄弱、環(huán)境復(fù)雜，使得整個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平與中東部地區(qū)存在差異。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為房地產(chǎn)的開發(fā)提供必要的水電、通訊、綠化等一系列服務(wù)，是房地產(chǎn)順利進(jìn)行的必要條件。為了推動西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，必須加大西部城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，重點發(fā)展現(xiàn)有中心城市，使其協(xié)調(diào)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投資主體多元化，采取多種融資方式。加快西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體制改革，建立和完善城市社會保障機(jī)制，改善居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)環(huán)境設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)城市進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)“雙贏”的和諧發(fā)展。

2.加快西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和城市化的創(chuàng)新能力。以制度創(chuàng)新和市場創(chuàng)新打開西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新局面，加大西部地區(qū)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力。充分利用資本市場，擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道和能力，推進(jìn)個人住房消費信貸。

3.做好房地產(chǎn)品牌，充分發(fā)揮品牌效應(yīng)。重視西部地區(qū)城市化的科技體制創(chuàng)新，對于中國西部地區(qū)落后的經(jīng)濟(jì)狀況，除了在基礎(chǔ)建設(shè)、中心城市建設(shè)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面作出優(yōu)化之外，科學(xué)和技術(shù)體制、居民教育水平、整體素質(zhì)也應(yīng)重視。加快現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，創(chuàng)建新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，完善城市功能。增加就業(yè)機(jī)會，減少勞動力投入，培養(yǎng)更多的高素質(zhì)人才，促進(jìn)西部整體經(jīng)濟(jì)高效、穩(wěn)定的發(fā)展。

四、城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展應(yīng)遵循的原則

為了保證西部地區(qū)城市化與房地產(chǎn)業(yè)的健康和諧發(fā)展，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須走可持續(xù)發(fā)展道路。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，合理利用土地，節(jié)約土地資源；在城市規(guī)劃方面，從根本上改善城市的自然環(huán)境，為人們提供舒適空間和居住環(huán)境。

西部房地產(chǎn)業(yè)與城市化要保證合理的發(fā)展速度。城市房地產(chǎn)發(fā)展水平必須與城市化水平一致。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快或者過慢，都有可能造成城市發(fā)展水平的不平衡，影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

城市化發(fā)展應(yīng)遵循“以人為本”的原則，提高人口規(guī)模、城市規(guī)模、居民綜合素質(zhì)。促進(jìn)農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)，進(jìn)而推動城市化進(jìn)程。

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[責(zé)任編輯 魏 杰]