房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制與管理研究

摘 要：面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個(gè)重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要。而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制，是房地產(chǎn)企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段，也是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；成本管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F234.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）21-0194-02

一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理存在的問(wèn)題

1.沒(méi)有實(shí)行全面成本控制。目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門(mén)的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

2.缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有同步設(shè)置專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施成本管理控制，大多數(shù)都是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)，缺乏進(jìn)行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實(shí)際施工脫節(jié)。為了更好地配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過(guò)分分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

還有的管理者單純認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對(duì)決策、設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)，造成前期大量的資源浪費(fèi)。

3.資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計(jì)劃以及各項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支計(jì)劃，但是，真正按計(jì)劃實(shí)施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計(jì)劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過(guò)程中與預(yù)期計(jì)劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無(wú)所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行。由于缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計(jì)劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場(chǎng)環(huán)境變化而及時(shí)調(diào)整，造成實(shí)際項(xiàng)目的成本費(fèi)用超過(guò)資金使用計(jì)劃，資金計(jì)劃流于形式。

4.部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對(duì)落后的原因。

5.缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對(duì)合同管理缺乏成本管理的意識(shí)，沒(méi)有形成全面管理的思維。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，合同隨著工程進(jìn)度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來(lái)越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時(shí)出現(xiàn)關(guān)于時(shí)間進(jìn)度、用料成本等問(wèn)題。同時(shí)，在一些合同中對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的工程造價(jià)支付方式等缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致在審核時(shí)項(xiàng)目不能順利通過(guò)，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本消耗過(guò)高，給成本管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理應(yīng)遵循的原則

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則。節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對(duì)不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常通過(guò)科學(xué)的評(píng)估，以?xún)?yōu)化施工方案。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則。全面控制原則包括兩個(gè)涵義——全員控制和全過(guò)程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門(mén)、班組和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)、班組和每一個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹(shù)立起全員控制的觀念。全過(guò)程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個(gè)周期，從施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制的原則。成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過(guò)程中，全程收集和實(shí)時(shí)更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測(cè)算衡量執(zhí)行效果，若無(wú)偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。

4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則。目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個(gè)人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過(guò)程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個(gè)人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對(duì)責(zé)任部門(mén)的業(yè)績(jī)進(jìn)行檢查和考評(píng)，并同其工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制與管理對(duì)策

1.科學(xué)進(jìn)行成本管理與制定成本目標(biāo)。要對(duì)成本管理部門(mén)的職責(zé)有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，成本管理部：（1）首先要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹(shù)立，樹(shù)立成本控制人人有責(zé)，在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要企業(yè)的各層面的人員參與，每個(gè)人都要參與活動(dòng)和考核，需要對(duì)不合理、不規(guī)范的流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、加強(qiáng)績(jī)效考核，從而使項(xiàng)目的成本管控順利實(shí)現(xiàn)；（2）做好配合，因?yàn)槌杀镜目刂剖峭ㄟ^(guò)工程的載體來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而工程的實(shí)施過(guò)程就涉及到與其相關(guān)的部門(mén)，這就是相互間的配合問(wèn)題，通過(guò)有效配合，將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)效益最大化；（3）要做好監(jiān)控，要讓成本時(shí)刻在控制范圍內(nèi)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。這個(gè)目標(biāo)要讓大家了解，并與每個(gè)人的切身利益掛鉤，使得大家都自覺(jué)地朝這個(gè)目標(biāo)努力。

2.房地產(chǎn)行業(yè)招投標(biāo)階段的成本控制。招投標(biāo)階段是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，是把工程從圖紙狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實(shí)物狀態(tài)的一個(gè)紐帶，也是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中資金支付額度最大、周期最長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。（2）做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的低價(jià)。

3.施工材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制。推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

4.實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制。全過(guò)程項(xiàng)目成本控制體系，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段等。決策階段，策劃書(shū)的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等多個(gè)方面。設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、謹(jǐn)慎審核單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚(yú)目混珠的行為，以及加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行施工，有效、合理地節(jié)省施工成本。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門(mén)掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的集中管理，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金結(jié)算中心，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以?xún)?yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

7.加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時(shí)，對(duì)于承包合同某些省市新清單規(guī)范要求采用固定單價(jià)合同，這就對(duì)開(kāi)發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對(duì)于小型合同工程價(jià)款盡量采用固定總價(jià)，工程價(jià)款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。