住宅銷售銷售價格與住宅投資關(guān)系研究

摘 要：本文采用1999-2011年的時間序列數(shù)據(jù)，進行ADF平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗、因果關(guān)系以及脈沖響應分析，研究住宅銷售價格與住房投資之間的相互作用。

關(guān)鍵詞：住房投資 住宅銷售價格 因果關(guān)系

一、引言

為刺激內(nèi)需，推動住房制度改革，自1998年7月，國務院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，中國房改向著市場化的方向邁進，此后房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在2001年出現(xiàn)投資投機狂潮，2004年房價大漲。所以隨著房地產(chǎn)行業(yè)走熱，研究房地產(chǎn)市場也一度成為熱點。國外有關(guān)房地產(chǎn)研究的范圍較為寬泛，既有理論創(chuàng)新，又有實證分析。

影響房地產(chǎn)價格波動的因素有很多，比如居民收入、城區(qū)面積、城鎮(zhèn)人口、商品房空置率以及國家調(diào)控等因素。影響房地產(chǎn)投資的因素也有很多，例如城市人口數(shù)量、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入、原材料價格、政府政策等。因而國內(nèi)學者的研究角度也多變換，大體上偏重于房地產(chǎn)市場對某一宏觀經(jīng)濟變量或房地產(chǎn)價格與多個宏觀經(jīng)濟變量的關(guān)系實證研究。張清勇、鄭環(huán)環(huán)使用1985—2009年的省級面板數(shù)據(jù)利用面板VECM對住宅投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系進行檢驗，整體上否定了“住宅引領(lǐng)增長假說”，有證據(jù)顯示經(jīng)濟增長引領(lǐng)住宅投資的單向Granger因果關(guān)系是穩(wěn)定的。在中國住房供給價格彈性的區(qū)域差異及影響因素—基于面板數(shù)據(jù)的實證分析一文中，作者李冀申研究發(fā)現(xiàn)住房供給價格彈性具有區(qū)域特征，東部地區(qū)北京、上海、天津等地的住房供給缺乏彈性，其供給曲線具有較大的斜率，即在需求增加時，房價將大幅上漲，西部地區(qū)住房供給價格彈性最低。高波、陳健、鄒琳華利用動態(tài)面板模型對2000—2009年中國35個大中城市進行實證檢驗，研究發(fā)現(xiàn)區(qū)域房價差異是影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級的重要因素。國家也多次出房價臺調(diào)控政策，如上調(diào)按揭貸款利率、“限購令”等。

綜上所述，房價對經(jīng)濟發(fā)展、政策制定、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都有不同層面的影響，本文著眼點在于研究住宅供給的價格波動與住宅投資之間的相互影響模式。

二、數(shù)據(jù)分析

本文使用的數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。為了消除價格影響，我們?nèi)?999年的數(shù)據(jù)為基期，同時為了降低數(shù)據(jù)波動幅度，我們分別對住宅投資（單位：億元）和住宅銷售價格（單位：元）取自然對數(shù)，表示為lnhi和lnhp。作二者的趨勢圖，發(fā)現(xiàn)lnhi和lnhp并不平穩(wěn)但二者趨勢有一定相似程度，二者的一階差分（dlnhi和dlnhp）趨勢圖則略顯平穩(wěn)。接下來我們還將檢驗二者的關(guān)系。

（一）平穩(wěn)檢驗

為了檢驗住宅投資與住宅銷售價格之間的Granger因果關(guān)系，我們首先需要對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進行檢驗。表1給出單位根的ADF檢驗值，及其針對原假設(shè)存在單位根的概率值。結(jié)果表明， 原序列l(wèi)nhi與lnhp在三種情況下均不平穩(wěn)，lnhi和lnhp的一階差分項dlnhi和dlnhp都是平穩(wěn)的，即說明lnhi和lnhp兩個序列為同階單整I（1）。

（二）協(xié)整檢驗

兩個方程的調(diào)整的擬合優(yōu)度分別為R12=0.9953和 R22=0.9953。由方程（1）可以看出住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達到最大，滯后三期為負。方程（2）顯示住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

輔以脈沖響應函數(shù)，協(xié)同分析二者之間的影響關(guān)系。脈沖響應函數(shù)可以衡量來自隨機擾動項的一個標準沖擊對內(nèi)生變量和未來取值的影響。

1.從右上圖可以看出給住房投資一個正的標準沖擊，給住房銷售價格造成的影響在8年之內(nèi)都是震蕩的，但是大體上都在x軸的上方，8年以后影響趨于穩(wěn)定。

2.左下圖的脈沖響應函數(shù)表示的是住宅投資對住房銷售價格波動對所做的響應。給住宅銷售價格一個標準沖擊，住宅投資會迅速下降，盡管在兩年后這種反應向x軸靠攏并趨于穩(wěn)定，但是整體都在x軸以下。

3.右下圖是住宅銷售價格自身的脈沖響應函數(shù)，圖示表明給住宅銷售價格一個沖擊，在隨后兩期內(nèi)這種響應迅速由正的作用變成負的作用，在接下來的幾年里響應具有周期性，且都在x軸以下。

4.左上圖是住宅投資自身的脈沖響應函數(shù)，據(jù)圖可以看出，給住宅投資一個沖擊，后期住宅投資達到最大，反映住宅投資可能存在一定的投資投機性。之后的響應逐漸平穩(wěn)，且都在x之上。

三、結(jié)論

模型檢驗結(jié)果表明住宅銷售價格較大程度上依賴于其滯后項，這種依賴程度隨時間增加而增加，其滯后一期影響為負。住宅投資對住宅銷售價格的影響在滯后二期達到最大，滯后三期為負。住宅投資受住宅銷售價格的影響程度更大。自身的影響隨時間增加減小。

對應第四節(jié)對脈沖響應函數(shù)的分析，說明住房投資增加一次會使住房銷售價格在長時間內(nèi)都處于不同程度的增加狀態(tài)。說明住宅銷售價格增加所帶來的財富效應大于住宅投資回報。出現(xiàn)上述沖擊效應的原因是住宅投資存在一定的投資投機性。為了穩(wěn)定房價要堅決抑制投機投資性購房。像北京、上海等城市嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策等。脈沖響應函數(shù)還表明住宅投資、住宅銷售價格的增加具有很強的慣性，非政策不可逆性。此時，國家的政策則異常的重要性，例如通過征收個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴大”等以穩(wěn)定房價。

參考文獻：

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[3]李冀申.中國住房供給價格彈性的區(qū)域差異及影響因素—基于面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].金融與經(jīng)濟，2012.（9）.

[4]梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析[J].經(jīng)濟研究，2007.（8）.

責任編輯： 曉途