國(guó)際資本流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)機(jī)分析

郭麗

[提要] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快、人民幣不斷升值及國(guó)際金融環(huán)境等多種要素影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)際資本投資偏好的主要領(lǐng)域。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也隨之不斷上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象。鑒于此，本文通過(guò)實(shí)證研究和規(guī)范分析等方法，剖析國(guó)際資本流入的主要?jiǎng)右颉?/p>

關(guān)鍵詞：國(guó)際資本；房地產(chǎn)業(yè)；動(dòng)機(jī)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2013年11月2日

自1998年住房貨幣化以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向繁榮，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)。國(guó)際資本的蜂擁而至，一方面帶來(lái)了先進(jìn)的理念和管理模式，提高了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范度、透明度，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)；另一方面也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，又與金融業(yè)緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易波及到其他產(chǎn)業(yè)，并影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全和社會(huì)的穩(wěn)定，亞洲金融危機(jī)在利用外資方面也曾帶給我們沉痛的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。分析國(guó)際資本流入原因，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。

一、房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)

近年來(lái)，特別是“十一五”以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率上升速度不斷加快，已經(jīng)超過(guò)電子通信業(yè)等主要產(chǎn)業(yè)部門的利潤(rùn)增長(zhǎng)率并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中利潤(rùn)增長(zhǎng)率非常高的行業(yè)之一。最近幾年，如果除去前幾位的壟斷行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度是最高的。價(jià)值規(guī)律告訴我們，資本總是流入高利潤(rùn)行業(yè)，國(guó)際資本涌向我國(guó)房地產(chǎn)也毫不例外。（表1）

另外，對(duì)其他世界各國(guó)同期的房地產(chǎn)增長(zhǎng)利潤(rùn)進(jìn)行橫向比較分析，我們也發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平在機(jī)械制造、通訊、金融等幾個(gè)主要行業(yè)中是最高的，且一直處于一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。如果將我國(guó)房地產(chǎn)這一利潤(rùn)水平跟其他相關(guān)國(guó)家再進(jìn)行一次比較，其利潤(rùn)增長(zhǎng)率仍屬于中游偏上。這就充分說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是正處于上升期的新興產(chǎn)業(yè)，挖掘的潛力和空間還很大，還具有很強(qiáng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

高利潤(rùn)率的背后：

1、比內(nèi)資承擔(dān)更低的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，盡管房地產(chǎn)是個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，但同時(shí)高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。按金融管理的角度來(lái)看，大量的資金沉淀意味著承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，也就需要更高的投資回報(bào)。我國(guó)內(nèi)資公司無(wú)論是在技術(shù)能力、管理水平，還是在操作模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等都在外資之下，同時(shí)各地還依然存在“外來(lái)的和尚好念經(jīng)”的一種文化氛圍，辦事一般都開(kāi)綠色通道。所以，在同等條件下，國(guó)際資本能夠獲得與內(nèi)資一樣甚至更高的利潤(rùn)，但卻承擔(dān)著相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)。

2、比內(nèi)資更容易獲得土地。土地是一種剛性供給的產(chǎn)品，加上我國(guó)的土地市場(chǎng)一直以來(lái)都不夠規(guī)范，誰(shuí)取得土地就相當(dāng)于誰(shuí)掌握了獲得超額利潤(rùn)的途徑。盡管國(guó)家出臺(tái)了“價(jià)高者得”的招拍掛制度，但地方政策有時(shí)高于國(guó)家政策。特別是由于國(guó)家的干部政績(jī)考核體系中把GDP增長(zhǎng)作為了一個(gè)非常重要的指標(biāo)，而房地產(chǎn)正是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，且有立竿見(jiàn)影之功效，所以頗受地方政府的歡迎。更何況有些地方政府部門為招商引資，盲目貪大求洋，對(duì)外資格外熱衷，從某種程度上使得外資比內(nèi)資更容易得到這一稀缺資源。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，獲得了土地就等于獲得這部分超額利潤(rùn)。

3、一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)仍是賣方市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)人口總量將達(dá)到13.97億，按城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到57.9%，城鎮(zhèn)常住人口總數(shù)約為8.06億左右，即每年將新增1，600萬(wàn)城鎮(zhèn)常住人口。如此計(jì)算，中國(guó)市場(chǎng)還有廣闊的空間，這就是房地產(chǎn)企業(yè)最大的發(fā)展契機(jī)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，短期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)賣方市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度來(lái)看，目前住房仍處于“短缺期”，存在供需矛盾，需大于求將使得房地產(chǎn)商可以有足夠的主動(dòng)權(quán)去制定最后的均衡價(jià)格，從而獲得超額利潤(rùn)。

由此可見(jiàn)，國(guó)際資本之所以熱衷于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，最大的誘因就在于其高額的收益及資本逐利性。無(wú)論是在一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，無(wú)論是在一線城市還是在二、三線城市，其快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)及其背后巨大的市場(chǎng)潛力才是吸引外資把目光投向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的根源。

二、人民幣升值預(yù)期

曾經(jīng)人民幣升值的壓力主要來(lái)自于國(guó)外，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前國(guó)內(nèi)壓力已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。究其原因，主要為：一方面是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)大，就其總量而言已經(jīng)超過(guò)日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這為人民幣升值打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；另一方面我國(guó)國(guó)際收支持續(xù)雙順差，外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)猶如井噴，這為人民幣升值帶來(lái)了巨大的壓力。這種升值預(yù)期猶如吸鐵石一樣，吸引了眾多國(guó)際資本的涌入。

另外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)大，其波動(dòng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生重要影響，因此人民幣匯率要進(jìn)行改革調(diào)整，其原則需本著上動(dòng)性、可控性和漸進(jìn)性。這也就是說(shuō)，我國(guó)的人民幣升值將進(jìn)入持續(xù)性的周期。在其他影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣資本化率因素不變的情形下，盡管當(dāng)前5%左右的人民幣升值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但并未達(dá)到預(yù)期的升值幅度。所以，短期內(nèi)仍會(huì)有大量的國(guó)際游資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，急劇增加的房地產(chǎn)需求，也將促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析，當(dāng)某一行業(yè)處于上升階段之時(shí)，便會(huì)有大量的競(jìng)爭(zhēng)者涌入該行業(yè)。事實(shí)也證明，隨著人民幣的不斷升值，人們的心理預(yù)期也在不斷膨脹，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷追漲。（表2）

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)外資的需求

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，見(jiàn)表3，普遍負(fù)債率較高，大部分資金依靠銀行貸款。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展繁榮，中央政府已經(jīng)慢慢開(kāi)始意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，采取緊縮性政策加以應(yīng)對(duì)。2006年開(kāi)始到2010年期間加大了調(diào)控的力度，國(guó)家只有3次是緣于抵制2008年金融危機(jī)而調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，其余全部調(diào)增，共計(jì)24次，存款準(zhǔn)備金率也從2006年7月5日的7.5%調(diào)增到2010年12月20日的18.5%，翻了一番還多，存款基準(zhǔn)利率也是類似狀況。不僅如此，國(guó)家還從土地控制、稅收征繳、房貸優(yōu)惠等政策方面一再緊縮，嚴(yán)格調(diào)控。（表3）

從以上一系列的政策看，應(yīng)該說(shuō)國(guó)家近些年對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控沒(méi)有停止，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也因此普遍面臨資金緊張的壓力。對(duì)于一些盲目追求高速擴(kuò)張業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是面臨著如何過(guò)冬的嚴(yán)峻考驗(yàn)。這就恰恰給深受人民幣升值預(yù)期和中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)投資高回報(bào)率雙重吸引的國(guó)際資本創(chuàng)造了絕好機(jī)會(huì)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性好、容量大

一般情況下，當(dāng)國(guó)際資本進(jìn)入一國(guó)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)在該國(guó)市場(chǎng)中尋找安全性、收益性、流動(dòng)性較高的投放目標(biāo)，尤其是對(duì)流動(dòng)性要求比較高。如果進(jìn)入金融市場(chǎng)開(kāi)放度較高的國(guó)家時(shí)，通常會(huì)選擇該國(guó)的證券、期貨等金融市場(chǎng)。但中國(guó)當(dāng)前金融服務(wù)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)放度并不高，資本項(xiàng)目管制也較為嚴(yán)格，投放證券、期貨流動(dòng)性并不是很理想；相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)在對(duì)外資的限制很少，甚至可以說(shuō)基本上是全面開(kāi)放，導(dǎo)致這種情況的原因在于當(dāng)前包括政府在內(nèi)，都把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)作直接投資。但事實(shí)上美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家，土地都是私有的，所謂的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)只不過(guò)是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)。但我國(guó)一直將房地產(chǎn)投資納入經(jīng)常項(xiàng)目交易，而不是如同全世界大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)那樣納入資本和金融項(xiàng)目，這就給了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掃清了最大的制度約束。由于具有了很好的流動(dòng)性，其風(fēng)險(xiǎn)也就大大降低了。

不僅如此，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)容量足夠龐大，超過(guò)了證券、期貨等其他金融市場(chǎng)，已占到我國(guó)GDP的一部分，同時(shí)還有巨大的包括買賣與租賃在內(nèi)的房地產(chǎn)存量可供交易。而作為另一個(gè)國(guó)際投資熱點(diǎn)的證券市場(chǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，特別是2008年蒸發(fā)掉205，774.45億元，比2007年下降62.9%，至今都未恢復(fù)到以前水平，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

同時(shí)，根據(jù)戴德梁行的上證指數(shù)和住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)研究房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)之間的收益-風(fēng)險(xiǎn)特征（表4），可以清楚地看到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益率比股票僅低2.01%，但是承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻足足高了15.9%。且房地產(chǎn)投資于股票投資呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.29。這意味著獲得同等收益，房地產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要低得多，同時(shí)還可以吸納分散股票投資的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等多項(xiàng)衍生產(chǎn)品的推出以及房地產(chǎn)交易的日益快捷化，當(dāng)前房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)模式和風(fēng)向回避機(jī)制也得到了極大地豐富和完善。這也為市場(chǎng)流動(dòng)性在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍保持比較好的趨勢(shì)創(chuàng)造了條件，增加了有力保障。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]歐陽(yáng)志剛.外商直接投資及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn).財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004.6.

[2]劉莉亞.境外“熱錢”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲——來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)的證據(jù).金融研究，2008.10.

[3]江錦凡.外國(guó)直接投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用機(jī)制.世界經(jīng)濟(jì)，2004.1.

[4]劉鴻儒等.變革：中國(guó)金融體制發(fā)展六十年.北京：中國(guó)金融出版，2009.

從以上一系列的政策看，應(yīng)該說(shuō)國(guó)家近些年對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控沒(méi)有停止，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也因此普遍面臨資金緊張的壓力。對(duì)于一些盲目追求高速擴(kuò)張業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是面臨著如何過(guò)冬的嚴(yán)峻考驗(yàn)。這就恰恰給深受人民幣升值預(yù)期和中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)投資高回報(bào)率雙重吸引的國(guó)際資本創(chuàng)造了絕好機(jī)會(huì)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性好、容量大

一般情況下，當(dāng)國(guó)際資本進(jìn)入一國(guó)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)在該國(guó)市場(chǎng)中尋找安全性、收益性、流動(dòng)性較高的投放目標(biāo)，尤其是對(duì)流動(dòng)性要求比較高。如果進(jìn)入金融市場(chǎng)開(kāi)放度較高的國(guó)家時(shí)，通常會(huì)選擇該國(guó)的證券、期貨等金融市場(chǎng)。但中國(guó)當(dāng)前金融服務(wù)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)放度并不高，資本項(xiàng)目管制也較為嚴(yán)格，投放證券、期貨流動(dòng)性并不是很理想；相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)在對(duì)外資的限制很少，甚至可以說(shuō)基本上是全面開(kāi)放，導(dǎo)致這種情況的原因在于當(dāng)前包括政府在內(nèi)，都把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)作直接投資。但事實(shí)上美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家，土地都是私有的，所謂的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)只不過(guò)是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)。但我國(guó)一直將房地產(chǎn)投資納入經(jīng)常項(xiàng)目交易，而不是如同全世界大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)那樣納入資本和金融項(xiàng)目，這就給了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掃清了最大的制度約束。由于具有了很好的流動(dòng)性，其風(fēng)險(xiǎn)也就大大降低了。

不僅如此，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)容量足夠龐大，超過(guò)了證券、期貨等其他金融市場(chǎng)，已占到我國(guó)GDP的一部分，同時(shí)還有巨大的包括買賣與租賃在內(nèi)的房地產(chǎn)存量可供交易。而作為另一個(gè)國(guó)際投資熱點(diǎn)的證券市場(chǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，特別是2008年蒸發(fā)掉205，774.45億元，比2007年下降62.9%，至今都未恢復(fù)到以前水平，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

同時(shí)，根據(jù)戴德梁行的上證指數(shù)和住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)研究房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)之間的收益-風(fēng)險(xiǎn)特征（表4），可以清楚地看到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益率比股票僅低2.01%，但是承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻足足高了15.9%。且房地產(chǎn)投資于股票投資呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.29。這意味著獲得同等收益，房地產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要低得多，同時(shí)還可以吸納分散股票投資的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等多項(xiàng)衍生產(chǎn)品的推出以及房地產(chǎn)交易的日益快捷化，當(dāng)前房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)模式和風(fēng)向回避機(jī)制也得到了極大地豐富和完善。這也為市場(chǎng)流動(dòng)性在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍保持比較好的趨勢(shì)創(chuàng)造了條件，增加了有力保障。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]歐陽(yáng)志剛.外商直接投資及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn).財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004.6.

[2]劉莉亞.境外“熱錢”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲——來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)的證據(jù).金融研究，2008.10.

[3]江錦凡.外國(guó)直接投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用機(jī)制.世界經(jīng)濟(jì)，2004.1.

[4]劉鴻儒等.變革：中國(guó)金融體制發(fā)展六十年.北京：中國(guó)金融出版，2009.

從以上一系列的政策看，應(yīng)該說(shuō)國(guó)家近些年對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控沒(méi)有停止，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也因此普遍面臨資金緊張的壓力。對(duì)于一些盲目追求高速擴(kuò)張業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是面臨著如何過(guò)冬的嚴(yán)峻考驗(yàn)。這就恰恰給深受人民幣升值預(yù)期和中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)投資高回報(bào)率雙重吸引的國(guó)際資本創(chuàng)造了絕好機(jī)會(huì)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性好、容量大

一般情況下，當(dāng)國(guó)際資本進(jìn)入一國(guó)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)在該國(guó)市場(chǎng)中尋找安全性、收益性、流動(dòng)性較高的投放目標(biāo)，尤其是對(duì)流動(dòng)性要求比較高。如果進(jìn)入金融市場(chǎng)開(kāi)放度較高的國(guó)家時(shí)，通常會(huì)選擇該國(guó)的證券、期貨等金融市場(chǎng)。但中國(guó)當(dāng)前金融服務(wù)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)放度并不高，資本項(xiàng)目管制也較為嚴(yán)格，投放證券、期貨流動(dòng)性并不是很理想；相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)在對(duì)外資的限制很少，甚至可以說(shuō)基本上是全面開(kāi)放，導(dǎo)致這種情況的原因在于當(dāng)前包括政府在內(nèi)，都把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)作直接投資。但事實(shí)上美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家，土地都是私有的，所謂的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)只不過(guò)是為建筑業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)的行業(yè)。但我國(guó)一直將房地產(chǎn)投資納入經(jīng)常項(xiàng)目交易，而不是如同全世界大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)那樣納入資本和金融項(xiàng)目，這就給了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掃清了最大的制度約束。由于具有了很好的流動(dòng)性，其風(fēng)險(xiǎn)也就大大降低了。

不僅如此，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)容量足夠龐大，超過(guò)了證券、期貨等其他金融市場(chǎng)，已占到我國(guó)GDP的一部分，同時(shí)還有巨大的包括買賣與租賃在內(nèi)的房地產(chǎn)存量可供交易。而作為另一個(gè)國(guó)際投資熱點(diǎn)的證券市場(chǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，特別是2008年蒸發(fā)掉205，774.45億元，比2007年下降62.9%，至今都未恢復(fù)到以前水平，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

同時(shí)，根據(jù)戴德梁行的上證指數(shù)和住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)研究房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)之間的收益-風(fēng)險(xiǎn)特征（表4），可以清楚地看到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益率比股票僅低2.01%，但是承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻足足高了15.9%。且房地產(chǎn)投資于股票投資呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.29。這意味著獲得同等收益，房地產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要低得多，同時(shí)還可以吸納分散股票投資的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等多項(xiàng)衍生產(chǎn)品的推出以及房地產(chǎn)交易的日益快捷化，當(dāng)前房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)模式和風(fēng)向回避機(jī)制也得到了極大地豐富和完善。這也為市場(chǎng)流動(dòng)性在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍保持比較好的趨勢(shì)創(chuàng)造了條件，增加了有力保障。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]歐陽(yáng)志剛.外商直接投資及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn).財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004.6.

[2]劉莉亞.境外“熱錢”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲——來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)的證據(jù).金融研究，2008.10.

[3]江錦凡.外國(guó)直接投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用機(jī)制.世界經(jīng)濟(jì)，2004.1.

[4]劉鴻儒等.變革：中國(guó)金融體制發(fā)展六十年.北京：中國(guó)金融出版，2009.