商品房認(rèn)購協(xié)議若干法律問題探討

宋娜拉

【摘 要】衣食住行是百姓最基本的生活需要，改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場日益繁榮，商品房的銷售交易量非常驚人。然而，在房屋的銷售中，買賣雙方并不是直接立即簽訂商品房買賣合同，而是首先簽訂其預(yù)約合同，即商品房認(rèn)購協(xié)議。伴隨商品房的大量銷售相關(guān)的購房糾紛、矛盾也日益增多。而《民法通則》、《合同法》等并沒有對此作出具體規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》針對商品房認(rèn)購協(xié)議糾紛顯得過于原則化，缺乏可操作性。本文從預(yù)約合同的基礎(chǔ)理論出發(fā)，研究我國的商品房認(rèn)購協(xié)議存在的問題，提出了建設(shè)性的意見。

【關(guān)鍵詞】商品房認(rèn)購協(xié)議；商品房買賣合同

一、商品房認(rèn)購協(xié)議的含義

商品房認(rèn)購協(xié)議是指商品房買賣的雙方當(dāng)事人對交易商品房的有關(guān)事宜所進(jìn)行的初步確認(rèn)的書面憑證，是在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的協(xié)議。即對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在協(xié)議規(guī)定的承諾期限內(nèi)，不得擅自將規(guī)定的商品房出售給除認(rèn)購人以外的第三人；而對于商品房認(rèn)購人而言，則要保證按照協(xié)議雙方約定的期限內(nèi)就商品房的買賣事宜與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商談。

二、商品房認(rèn)購協(xié)議的特征

商品房認(rèn)購協(xié)議具有以下的法律特征：

第一，商品房認(rèn)購協(xié)議是格式合同。認(rèn)購協(xié)議都是由開發(fā)商單方制定的，基本條款已經(jīng)預(yù)先規(guī)定好，購房者只需要就商品房的具體事由跟開發(fā)商協(xié)商好后填上具體的數(shù)字即可，因此認(rèn)購協(xié)議具有不斷重復(fù)的適用性，屬于格式合同。

第二，商品房認(rèn)購協(xié)議的標(biāo)的是簽訂行為。與一般的合同不同，商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)購合同，預(yù)購合同的標(biāo)的都是約定某日期能簽訂本約的行為。而認(rèn)購協(xié)議的標(biāo)的是要求雙方遵守誠實信用原則，在約定的日期能履行磋商義務(wù)使本約商品房買賣合同得到簽訂的行為。

第三，雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的相對性。根據(jù)商品房認(rèn)購協(xié)議的精神，開發(fā)商具有收受定金和與購房者準(zhǔn)時簽約的權(quán)利，同時負(fù)有在約定期限內(nèi)未經(jīng)過購房者認(rèn)可不得將房屋售予第三人的義務(wù)；而購房者則享有在約定限期內(nèi)擁有對商定的房屋有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，同時也負(fù)有在合同約定的條件成就時準(zhǔn)時履約的義務(wù)。

三、我國商品房認(rèn)購協(xié)議存在的問題

（一）缺乏明確的法律依據(jù)

僅僅兩條司法解釋已經(jīng)不能滿足司法實踐的要求，由于預(yù)約合同法律制度缺失導(dǎo)致法官在審理案件的時候依法不足，對預(yù)約案件特別是商品房認(rèn)購協(xié)議案件十分頭疼；消費者的權(quán)益也屢屢被侵犯，難以保護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)有關(guān)商品房認(rèn)購協(xié)議糾紛的相同或者相似案例時，法官們往往觀點不同，導(dǎo)致同案不同判的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。

（二）商品房認(rèn)購協(xié)議的生效要件不明確

商品房認(rèn)購協(xié)議雖然也是一種房地產(chǎn)業(yè)反復(fù)適用的格式合同，但不是由政府部門統(tǒng)一制定的，而是由各個房地產(chǎn)開發(fā)商自己指定的。由于制定主體的差異性，導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)的商品房認(rèn)購協(xié)議在內(nèi)容和形式上不盡相同。由于商品房的認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容形式的多樣性，不僅給房地產(chǎn)市場造成了一定的不便，而且一旦引起糾紛，對于在財力，信息，物力都處于弱勢地位的購房者來說更是不知所措。

（三）商品房認(rèn)購協(xié)議定金責(zé)任的適用存在缺陷

商品房認(rèn)購協(xié)議引起的糾紛基本上都離不開定金責(zé)任的適用。然而，雖《解釋》第四條主要規(guī)定了定金責(zé)任，司法實踐中對定金責(zé)任的適用還是有許多方面出現(xiàn)疑問，各方對此爭論不休。

四、完善我國商品房認(rèn)購協(xié)議制度的思考

（一）明確商品房認(rèn)購協(xié)議的形式和內(nèi)容要件

我認(rèn)為商品房認(rèn)購協(xié)議要稱為一項有效的預(yù)約，根據(jù)我國的實踐情況具體分析，應(yīng)當(dāng)滿足以下要件。第一，應(yīng)當(dāng)符合形式上的要求。鑒于商品房認(rèn)購協(xié)議的復(fù)雜性，商品房認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)采取書面協(xié)議。第二，訂立合同的當(dāng)事人具備行為能力，雙方意思表示真實有效，沒有欺詐，脅迫。第三，協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有指向性。

（二）界定預(yù)約合同的法律效力與強制履行的關(guān)系

不同類型預(yù)約下的當(dāng)事人承擔(dān)的義務(wù)和法律責(zé)任是不同的。帶未決條款的預(yù)約不但要求雙方當(dāng)事人對未決條款的談判承擔(dān)公平交易的一般義務(wù)，更重要的是要求他們對本約簽訂承擔(dān)義務(wù)，具有強制實現(xiàn)交易，達(dá)到特定效果的法律效力。

（三）界定商品房認(rèn)購協(xié)議的違約賠償范圍

根據(jù)我國合同法113條規(guī)定，違反合同應(yīng)追究違約賠償責(zé)任。合同違約賠償?shù)姆秶鷳?yīng)包括兩部分，一是消極利益損失，因違約方的違約行為造成的額外費用的支出和現(xiàn)有財產(chǎn)的損失等；二是積極利益損失，又稱可得利益，指合同若能順利履行可獲得的利益。而商品房認(rèn)購協(xié)議時一種合同，商品房認(rèn)購協(xié)議的違反是否也可以追求履行利益的賠償呢？

五、結(jié)論和建議

目前，在商品房買賣如火如荼的時候，相關(guān)紛爭層出不窮。由于房地產(chǎn)案件的復(fù)雜性和法律的滯后性，買房人如果僅僅了解法律、法規(guī)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。筆者在本文中介紹了購房協(xié)議的基本理論、含義、特征，明確了認(rèn)購協(xié)議存在的問題以及對如何解決這些問題都提出了自己的看法與見解，希望能為購房人買房時解決關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議等一系列問題。

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