淺談房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃研究

浙江億豐置業(yè)有限公司 金詠梅

21世紀房地產(chǎn)業(yè)在我國土地產(chǎn)業(yè)和商場產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風險，涉及到眾多稅點。主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃及分析

房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業(yè)中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：

(一)合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準繩

稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關(guān)對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

(二)籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務產(chǎn)生的前提，納稅義務通常具有滯后性

稅務籌劃不是在納稅義務發(fā)生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。

(三)目的性房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標

直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務籌劃最本質(zhì)、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。

(四)多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應進行稅務籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節(jié)稅效應的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現(xiàn)在好居民在購買房屋的同時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務籌劃

(一)營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是我們稅務體系里最為主要的稅務，在銷售的同時無形的已經(jīng)形成了一種稅務。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務，屬于不動產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點降低在最低限度。

(二)增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點有較大幅度上調(diào)。

(三)房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設施，都是進行核算及分析。

(四)企業(yè)所得稅籌劃

中小型企業(yè)在社會中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進行稅務查收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中應注意的問題

(一)考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性

現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行，對購買房價的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對房間稅務有基本認識，這也需要一些部門工作人員良好的配合，讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優(yōu)惠。另外稅務機關(guān)單位對企業(yè)也有一定的影響。

(二)按照企業(yè)稅務規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益

根據(jù)房產(chǎn)稅務籌劃條列，大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務的措施，通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務必須是多種稅收的選擇，不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優(yōu)秀的了。

(三)稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟的脊髓，納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業(yè)稅前會計利潤與應納稅所得之間產(chǎn)生差異— —時間性差異和永久性差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)設備了會計，有會計規(guī)章制度和培訓的最基本的知識，尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識和精通稅務知識，這樣在企業(yè)中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據(jù)會計稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關(guān)對稅務信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式，所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學科上看，包括統(tǒng)計學方法、數(shù)學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識，深則精致的方案。

[1]代義國.新編納稅籌劃速成,廣東經(jīng)濟出版社,2010

[2]蔡昌.稅收籌劃八大規(guī)律:規(guī)則、規(guī)律、技術(shù)、案例，中國財政經(jīng)濟出版社,2010