中國(guó)城市土地利用效益差異實(shí)證分析

牟 宇， 劉永亮

（河北大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，河北，保定 071002）

資源危機(jī)是現(xiàn)今人類社會(huì)面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)之一，人口眾多、經(jīng)濟(jì)總量龐大的中國(guó)尤其如此。近年來(lái)，“水荒”、“電荒”、“地荒”、“氣荒”等字眼頻頻出現(xiàn)在中國(guó)媒體。城市是資源消耗的大戶，資源供應(yīng)緊張現(xiàn)象最為突出，其中“地荒”現(xiàn)象尤其值得重視。由于其不可再生性特征，土地資源更顯稀缺和珍貴，土地對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)作用歷來(lái)受到中外學(xué)者的重視。管仲說(shuō)：“地者，萬(wàn)之本源，諸生之根苑也。”［1］威廉·配第指出：“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母。”［2］人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，全國(guó)人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會(huì)透露，目前，中國(guó)耕地面積約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少了1.23億畝。中國(guó)人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%［3］。伴隨工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，我國(guó)對(duì)土地的需求與日俱增，土地供需矛盾將進(jìn)一步顯化和突出?！度珖?guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》指出：“到2020年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到58%，城鎮(zhèn)工礦用地需求量將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持較高水平；推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域一體化發(fā)展，將拉動(dòng)區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施用地的進(jìn)一步增長(zhǎng)；建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，還需要一定規(guī)模的新增建設(shè)用地周轉(zhuǎn)支撐。但是，隨著耕地保護(hù)和生態(tài)建設(shè)力度的加大，我國(guó)可用作新增建設(shè)用地的土地資源十分有限，各項(xiàng)建設(shè)用地的供給面臨前所未有的壓力?！保?］在這一背景下，深入研究城市土地利用效益問(wèn)題，對(duì)于揭示城市用地問(wèn)題、優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)、緩解人地緊張關(guān)系，具有十分重要的意義。

隨著土地供求矛盾的日益突出，城市土地利用效益問(wèn)題成為近年來(lái)的研究熱點(diǎn)之一，研究主要圍繞土地效益的綜合評(píng)價(jià)和協(xié)調(diào)程度展開。彭建、蔣依依等（2005）對(duì)南京市江寧區(qū)2003年的土地利用效益進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，得出土地利用效益基本協(xié)調(diào)的結(jié)論。［5］梁紅梅、劉衛(wèi)東等（2008）對(duì)廣州市土地利用社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)環(huán)境效益之間的耦合度進(jìn)行了分析，認(rèn)為總體上廣州市土地利用處于協(xié)調(diào)發(fā)展 階 段。［6］此 外，王 棚 宇 等 （2008）、孫 興 輝（2008）、楊佳惠和雷國(guó)平（2012）、高艷梅等（2013）分別對(duì)武漢市、呼和浩特市、雞西和佛山等城市的土地利用效益進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)。［7-10］除了對(duì)單個(gè)城市土地利用效益進(jìn)行分析外，一些學(xué)者對(duì)更大范圍的城市進(jìn)行了研究。劉堅(jiān)等（2005）對(duì)江蘇省地級(jí)以上城市土地效益進(jìn)行了定量分析［11］，王雨晴等（2006）對(duì)全國(guó)14個(gè)特大城市的土地利用效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)或協(xié)調(diào)度分析［12］。此外，羅罡輝等（2003）用單指標(biāo)法對(duì)全國(guó)城市用地效益進(jìn)行了比較研究，得出城市越大土地利用效益越高的結(jié)論［13］。

上述文獻(xiàn)基本上只涉及了土地的經(jīng)濟(jì)效益，而對(duì)環(huán)境效益、社會(huì)效益重視不夠。本文嘗試將土地價(jià)格作為土地綜合效益的代理指標(biāo)，理由是，土地價(jià)格在很大程度上反映著土地的利用效益。Richardson（1978）曾提出，可以利用土地價(jià)值作為城市凈福利的指標(biāo)。［14］不僅如此，土地價(jià)格還包含著土地利用的社會(huì)效益和環(huán)境效益。David Pearce（1996）提出“替代市場(chǎng)”的概念：“替代市場(chǎng)是一種真正的市場(chǎng)，環(huán)境變化在市場(chǎng)中有影響。例如，由于環(huán)境舒適程度不同，房屋和土地的價(jià)格可以不同。”［15］Cropper和 Arriaga-Salinas（1980）指出：“一個(gè)城市內(nèi)的地價(jià)差異的一部分可能由空氣質(zhì)量解釋，其余部分則由房屋地點(diǎn)的其他特征——如鄰居狀況、學(xué)校質(zhì)量、與商業(yè)購(gòu)物區(qū)的接近程度解釋”。［16］這樣，土地價(jià)格就包含了土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三個(gè)方面的影響，是衡量土地綜合效益較為理想的指標(biāo)。

一、模型與數(shù)據(jù)

（一）模型選擇

選擇面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行估計(jì)，因?yàn)樗哂邢铝袃?yōu)點(diǎn)：①可以解決樣本容量不足的問(wèn)題；②可以估計(jì)某些難以度量的因素對(duì)被解釋變量的影響；③有助于正確理解經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系。［17］設(shè)總體回歸模型如下：

其中，被解釋變量Y為城市地價(jià)，解釋變量X為城市規(guī)模。針對(duì)不同的具體情況，面板數(shù)據(jù)模型又分為三種形式：聯(lián)合回歸模型、變截距模型和變系數(shù)模型。根據(jù)模型參數(shù)的不同特性，變截距模型又分為固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型兩種形式。［18］在下面的實(shí)證分析中，將會(huì)根據(jù)具體情況選擇恰當(dāng)?shù)哪Ｐ托问健?/p>

（二）變量與數(shù)據(jù)

1.城市規(guī)模

《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的城市規(guī)模指標(biāo)有四個(gè)：全市總?cè)丝凇⑷蟹寝r(nóng)業(yè)人口、市轄區(qū)總?cè)丝诤褪休爡^(qū)非農(nóng)業(yè)人口。前兩個(gè)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)范圍都是行政意義上的城市，包含著大量的農(nóng)村人口，與狹義的城市定義相違背。而市轄區(qū)非農(nóng)業(yè)人口因排除了外來(lái)的非戶籍人口而指標(biāo)過(guò)窄，故本文選擇市轄區(qū)總?cè)丝谥笜?biāo)衡量城市規(guī)模。城市人口數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)，由于受數(shù)據(jù)可得性的限制，樣本區(qū)間選為2000—2007年。2007年之后，國(guó)家相關(guān)部門已經(jīng)不再公布單個(gè)城市的地價(jià)信息。

2.城市地價(jià)

地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)網(wǎng)，時(shí)間區(qū)間為2000—2007年。包含三種地價(jià)形式：工業(yè)地價(jià)（Y1）、商業(yè)地價(jià)（Y2）和綜合地價(jià)（Y3）。為保證數(shù)據(jù)的完整性，采用各年份第一季度的數(shù)據(jù)。樣本城市為北京、西安等33個(gè)城市，由于合肥、蘭州等城市地價(jià)數(shù)據(jù)不全，故予以剔除，剩下27個(gè)有效樣本城市。

二、實(shí)證分析

（一）工業(yè)地價(jià)（Y1）與城市規(guī)模

人們?cè)谑褂妹姘鍞?shù)據(jù)模型時(shí)，往往選擇聯(lián)合回歸模型。事實(shí)上，無(wú)論是截距還是斜率系數(shù)，都可能隨時(shí)間的推移而改變。故本文選擇截距和斜率都變化的變系數(shù)模型。對(duì)于截距的變化，有固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)兩種類型。通過(guò)進(jìn)行霍斯曼檢驗(yàn)（Hausman test）可以確定模型適用類型，霍斯曼檢驗(yàn)結(jié)果見表1。由表1可知，時(shí)期隨機(jī)效應(yīng)檢驗(yàn)的P值=0.000＜0.05，拒絕了原假設(shè)，即檢驗(yàn)表明不存在時(shí)期上的隨機(jī)效應(yīng)；而截面隨機(jī)的P值=0.059＞0.05，接受了原假設(shè)，即檢驗(yàn)表明存在截面上的隨機(jī)效應(yīng)。因此，選擇截面隨機(jī)效應(yīng)、時(shí)期固定效應(yīng)的變系數(shù)模型。用Eviews6.0進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果見表2。

表1 工業(yè)用地模型的霍斯曼檢驗(yàn)

表2顯示，模型的斜率和截距都不是固定不變的，而是隨時(shí)期的推移而改變。第2列表明，自21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)工業(yè)用地模型的截距不斷變大，這反映出我國(guó)工業(yè)用地效益有逐年提高的趨勢(shì)。第3列顯示，斜率呈現(xiàn)出先上升、后穩(wěn)定、再下降的趨勢(shì)。這表明，城市規(guī)模的土地邊際收益先上升后下降，呈現(xiàn)出邊際收益遞減規(guī)律。

表2 工業(yè)用地模型估計(jì)結(jié)果

從表2還可以看出，所有斜率都是正數(shù)，且P值都小于或接近0.05。這表明絕大部分年份的回歸系數(shù)都通過(guò)了0.05水平的顯著性檢驗(yàn)，我國(guó)城市工業(yè)用地效益有隨城市規(guī)模的擴(kuò)大而提高的傾向。此外，模型的判定系數(shù)為0.206。由于是一元模型，暫時(shí)忽略其它影響因素，而只聚焦于城市規(guī)模與用地效益之間的關(guān)系，所以判定系數(shù)較低是正?，F(xiàn)象，并不影響本文結(jié)論的科學(xué)性。

（二）商業(yè)地價(jià)（Y2）與城市規(guī)模

以商業(yè)地價(jià)Y2為被解釋變量，以城市規(guī)模為解釋變量?；羲孤鼨z驗(yàn)結(jié)果表明，截面隨機(jī)效應(yīng)檢驗(yàn)的P值大于0.05，適合選用截面隨機(jī)效應(yīng)模型（見表3）。考慮到斜率隨時(shí)間的變化，仍采用時(shí)期變系數(shù)模型。估計(jì)結(jié)果見表4。

表4第2列顯示了與表2基本相同的趨勢(shì)，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)商業(yè)用地模型的截距不斷增大，這反映出我國(guó)商業(yè)用地效益也在逐年提高。第3列則與表2不同，斜率并不是先上升、后下降，而是總體上不斷攀升。這表明，我國(guó)城市規(guī)模的商業(yè)用地邊際收益正處在上升階段。

表3 工業(yè)用地模型的霍斯曼檢驗(yàn)

表4 商業(yè)用地模型估計(jì)結(jié)果

從表4還可以看出，所有斜率都是正數(shù)，且P值全部小于0.05。這表明全部年份的回歸系數(shù)都通過(guò)了0.05水平的顯著性檢驗(yàn)，我國(guó)城市商業(yè)用地效益有隨城市規(guī)模的擴(kuò)大而提高的趨勢(shì)。此外，模型的判定系數(shù)為0.428，擬合效果好于工業(yè)用地模型。

值得注意的是，商業(yè)用地模型的斜率大大高于工業(yè)用地模型的斜率，表明我國(guó)城市商業(yè)用地的規(guī)模邊際效益大大高于工業(yè)用地。

（三）綜合地價(jià)（Y3）與城市規(guī)模

以綜合地價(jià)Y3為被解釋變量，以城市規(guī)模為解釋變量，霍斯曼檢驗(yàn)結(jié)果見表5。由表5可知，時(shí)期隨機(jī)效應(yīng)和截面隨機(jī)效應(yīng)檢驗(yàn)的P值都小于0.05，拒絕了原假設(shè)，因此，選擇截面固定效應(yīng)、時(shí)期固定效應(yīng)模型。同樣，考慮斜率可能隨時(shí)間變化，最終選擇變系數(shù)且截面、時(shí)期固定效應(yīng)模型。估計(jì)結(jié)果見表6。

表6基本上顯示了與表4相同的特征。這表明，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)綜合用地效益在總體上呈逐年上升趨勢(shì)，且城市規(guī)模邊際用地效益不斷提高。

表5 綜合用地模型的霍斯曼檢驗(yàn)

表6 綜合用地模型估計(jì)結(jié)果

三、結(jié)論及啟示

在梳理相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)用Richardson（1978）提出的觀點(diǎn)，把土地價(jià)格作為衡量土地效益的代理指標(biāo)，對(duì)我國(guó)不同規(guī)模等級(jí)、不同用地類型城市的土地利用效益進(jìn)行了實(shí)證分析，得出兩點(diǎn)主要結(jié)論：（1）城市用地效益有隨城市規(guī)模的增大而提高的趨勢(shì)，即大城市的土地利用效益高于中小城市；（2）商業(yè)用地的邊際效益顯著高于工業(yè)用地。

依據(jù)這些結(jié)論，為了進(jìn)一步提高我國(guó)土地利用效益，優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策以供討論。

（一）建立全國(guó)統(tǒng)一的城市土地利用效益評(píng)價(jià)機(jī)制

總體上看，我國(guó)是土地資源極為短缺的國(guó)家，人均耕地占有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平。工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展對(duì)土地的巨大需求與土地資源短缺的基本國(guó)情形成了尖銳的矛盾，這一矛盾如果得不到妥善處理和解決，將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成不利影響。我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是，土地低效浪費(fèi)與土地短缺并存，粗放型土地利用方式仍然在許多地方蔓延。為緩解土地供需矛盾，節(jié)約土地資源，提高土地效益，我國(guó)應(yīng)建立全國(guó)城市土地效益的定期評(píng)價(jià)機(jī)制，并以此為基礎(chǔ)，實(shí)行土地的彈性供給。對(duì)于土地效益高的城市，適當(dāng)放松土地供給。對(duì)于土地浪費(fèi)嚴(yán)重、效益低下的城市，適當(dāng)緊縮土地供給。從而既保證工業(yè)化、城市化正常發(fā)展所必需的土地供應(yīng)，又減少浪費(fèi)，推動(dòng)城市政府增強(qiáng)土地節(jié)約意識(shí)，促進(jìn)土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。

（二）加強(qiáng)對(duì)中小城市和農(nóng)村土地供應(yīng)量的控制

饒會(huì)林（1999）曾呼吁嚴(yán)格控制中小城市和農(nóng)村居民點(diǎn)的土地使用規(guī)模，依據(jù)是下面這一反常現(xiàn)象：“大于50萬(wàn)人口的大城市平均市區(qū)面積每個(gè)城市只有1 965.3平方公里，而小于50萬(wàn)人口的中小城市平均市區(qū)面積每個(gè)城市達(dá)2 712.9平方公里，中小城市的市區(qū)面積比大城市反而大38%……所以作為標(biāo)準(zhǔn)的城市市區(qū)，中小城市應(yīng)參照大城市的基本劃分法予以規(guī)范并控制其任意擴(kuò)大?！保?9］此外，小城市用地方式的粗放、用地效益的低下為許多學(xué)者所認(rèn)識(shí)。曲士軍撰文指出，必須重視內(nèi)陸小城市土地集約利用的問(wèn)題，在一部分土地得到高效利用的同時(shí)，更多的是土地被大量地浪費(fèi)、閑置。［20］。本文的實(shí)證結(jié)果表明，城市土地利用效益與城市規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系，土地利用效益有隨城市規(guī)模的擴(kuò)大而升高的趨勢(shì)。也就是說(shuō)，大城市的用地效益顯著高于中小城市和農(nóng)村。因此，在重視大城市節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，更應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中小城市和農(nóng)村土地供應(yīng)的控制。

（三）提高商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)占地比例

實(shí)證分析結(jié)果表明，我國(guó)商業(yè)用地邊際效益顯著高于工業(yè)用地，這一結(jié)論也與其他方面的證據(jù)相吻合。《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》指出：全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目用地容積率僅為0.3～0.6，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。［4］盡管商業(yè)用地的使用效益顯著高于工業(yè)用地，但我國(guó)實(shí)際土地利用結(jié)構(gòu)卻并不與此相稱。工業(yè)用地、行政用地所占比例過(guò)大，而商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)用地所占比例過(guò)低。［21］而且，工業(yè)用地比例擴(kuò)大的趨勢(shì)仍在持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997—2005年間，我國(guó)新增建設(shè)用地中工礦用地比例占到40%，部分地區(qū)高達(dá)60%，而改善城鎮(zhèn)居民生活條件的居住、休閑等用地供應(yīng)則相對(duì)不足［4］。因此，為提高我國(guó)土地利用效益，應(yīng)逐步完善土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制，適當(dāng)提高商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)占地比例。事實(shí)上，從2008年下半年開始，在經(jīng)營(yíng)性用地供求上，已經(jīng)呈現(xiàn)向商業(yè)用地轉(zhuǎn)移的新特征。這表明，適當(dāng)提高商業(yè)用地比重是大勢(shì)所趨，政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)趨勢(shì)，適時(shí)調(diào)整土地利用政策。

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