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    “以房養(yǎng)老”模式在溫州的可行性探討

    2013-09-02 02:16:12中共溫州市委黨校陳彬璐
    中國商論 2013年33期
    關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老溫州市借款人

    中共溫州市委黨校 陳彬璐

    1 以房養(yǎng)老概述

    1.1 以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

    以房養(yǎng)老從廣義上來講,就是人們利用現(xiàn)有的房產(chǎn)通過一定的金融機(jī)制和變現(xiàn)形式,在其不影響居住的情況下實現(xiàn)價值上的流動,是傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的重要補(bǔ)充。從狹義上來講,即反向抵押貸款。60歲以前是人養(yǎng)房,通過貸款買房,還貸付息逐漸獲得房產(chǎn)權(quán);60歲以后房養(yǎng)人,又將自己的房產(chǎn)權(quán)出售或抵押給銀行、保險公司等其他金融機(jī)構(gòu),從而獲得持續(xù)的現(xiàn)金流入用來養(yǎng)老,同時隨著生命周期逐漸把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到機(jī)構(gòu)。在這種雙向流動中,房產(chǎn)資源得到合理流動與配置。房屋產(chǎn)權(quán)也通過“人養(yǎng)房”和“房養(yǎng)人”這一橋梁聯(lián)系起來,以實現(xiàn)家庭資源優(yōu)化配置以及資源流動帶來的最大收益。

    1.2 以房養(yǎng)老模式推行的主要障礙

    一個新事物的出現(xiàn)是需要一定的時間讓人們?nèi)ソ邮艿摹J聦嵣?,“以房養(yǎng)老”概念十年前就被提出來,北京、上海等地近年來也在試點“以房養(yǎng)老”,但至今尚未有成功延續(xù)案例。以房養(yǎng)老看起來很美,但接受度不高,真正做好比較難,其主要障礙在于以下方面。

    1.2.1 傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念在人們的思想中根深蒂固

    自古以來,我國 “養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固,老年人的養(yǎng)老問題即是其子女們的責(zé)任,老年人心理上也比較難接受自己要以抵押房產(chǎn)獲取的貸款養(yǎng)老,其子女也會被別人認(rèn)為是不孝。另外,我國目前尚未對遺產(chǎn)開征遺產(chǎn)稅,老人們更愿意把個人私有財產(chǎn),尤其是房屋這類有價值比較高的不動產(chǎn)留給子孫,不愿意抵押給銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)。

    1.2.2 房屋的價值存在諸多不確定性

    養(yǎng)老貸款的金額是以房屋的估值來確定的,在房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)時,房屋價值比較容易評估,但房屋的價值是隨政策和市場的變化而變化的,在房地產(chǎn)市場運(yùn)行不平穩(wěn)時,房屋的價值就難以評估了。特別是近幾年以來,房地產(chǎn)市場一直不穩(wěn)定,使得金融機(jī)構(gòu)與以房養(yǎng)老者對房屋的估值難以達(dá)成一致。

    1.2.3 政策的配套建設(shè)相對滯后

    目前我國以房養(yǎng)老的“倒按揭”形式僅停留在理念上,相關(guān)的政策配套建設(shè)相對滯后,缺乏實質(zhì)性的操作。以房養(yǎng)老的推廣需要社會上多個領(lǐng)域的共同的配合和協(xié)調(diào),其涉及房地產(chǎn)、銀行、保險、社保及行政管理等各個方面。與國外許多順利推行的國家相比,我國還缺乏完善的銀行、擔(dān)保、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)及完善的個人信用系統(tǒng)等,國內(nèi)環(huán)境尚不足。

    2 溫州以房養(yǎng)老模式方案設(shè)計

    2.1 溫州市以房養(yǎng)老的實現(xiàn)途徑

    2.1.1 貸款的條件

    結(jié)合溫州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀,以房養(yǎng)老模式推行之初,可由政府設(shè)立專門的類似于公積金貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組織擔(dān)保反向抵押貸款,為整個交易過程提供保險,以避免出現(xiàn)房子出售后資金不足以支付貸款方本金和利息的局面,如此既可以利用政府信譽(yù)降低放貸風(fēng)險,又有利于以房養(yǎng)老的推廣。待模式成熟后,政府擔(dān)保逐漸退出,貸款嚴(yán)格由房產(chǎn)按市值折價抵押執(zhí)行。用于貸款的房屋必須居住使用,且不能用作任何商業(yè)目的,也不得出租。根據(jù)我國住宅土地使用權(quán)為70年的規(guī)定,如若借款人居住期間產(chǎn)權(quán)屆滿應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。

    2.1.2 貸款的支付

    溫州市可采用的貸款支付方式有三種:一是年金支付。這是最主要的支付方式,指借款者在有生之年,由貸款機(jī)構(gòu)每月支付養(yǎng)老金直至借款人去世。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是借款人預(yù)期壽命越短,通過住房反向抵押貸款每月得到的收入也就越高。二是一次性總額支付。當(dāng)貸款合同成立后,借款人從貸款機(jī)構(gòu)一次性提取所有貸款金額,貸款使用周期由借款人根據(jù)需要自己調(diào)節(jié)。三是信用額度支付。貸款合同成立后,借款人根據(jù)自己需要確定一定的貸款額度,并存放在一個特定賬戶中,需要時提取。這種方式適用于應(yīng)對重大疾病救治等突發(fā)性需要大額支出的特殊情況。

    2.1.3 貸款的費(fèi)用和利息

    貸款費(fèi)用主要是辦理反向抵押貸款的交易費(fèi)用,包括房產(chǎn)評估、公證、養(yǎng)老者的健康體檢、房產(chǎn)抵押登記的費(fèi)用,金融機(jī)構(gòu)接受申請、啟動貸款程序等一系列的費(fèi)用;房屋保險費(fèi)和償還貸款的保險費(fèi)等。這些費(fèi)用可以參照國外標(biāo)準(zhǔn),再結(jié)合溫州的實際來收取。鑒于反向抵押貸款周期長,且容易出現(xiàn)房產(chǎn)貶值或是借款人壽命高于預(yù)期的情況,其貸款利率可高于其他類型貸款,或采用浮動利率,在貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況變化浮動。

    2.1.4 貸款的償還

    反向抵押貸款在出售房屋所得不足以彌補(bǔ)貸款本金和利息時也不能向養(yǎng)老者及其繼承人追索,即不具有追索性。當(dāng)借款人離世后貸款機(jī)構(gòu)對其房屋進(jìn)行處置,如果市值低于或等于貸款機(jī)構(gòu)支出總額,則雙方貸款關(guān)系結(jié)束,不足部分可以由政府或擔(dān)保機(jī)構(gòu)補(bǔ)足;如果高于總支付,多余部分返還給借款人的繼承人。同時,鑒于溫州人經(jīng)商者眾多,借款人及其繼承人經(jīng)濟(jì)條件起伏較大,允許借款人在償還貸款機(jī)構(gòu)已支付的養(yǎng)老金、利息以及相關(guān)費(fèi)用后贖回所抵押房產(chǎn)。

    2.2 運(yùn)作流程設(shè)計

    2.2.1 咨詢(流程①)

    申請反向抵押貸款的老年人,向政府專門管理機(jī)構(gòu)詳細(xì)咨詢反向抵押貸款的實施情況和操作細(xì)則,并選擇適合自身的產(chǎn)品和服務(wù)。

    2.2.2 申請(流程②)

    借款人向溫州市政府確定的開辦反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)提出書面申請,并提交房屋產(chǎn)權(quán)證明、具有法律效力的房屋評估證明、身份證明等相關(guān)材料。

    2.2.3 審核(流程③-⑤)

    貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)提出的申請,委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對申請人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)和誠信程度等進(jìn)行審核,主要是調(diào)查其提供的資料的真實合法性,其中對房屋變現(xiàn)能力重點進(jìn)行審核,并形成審核意見書。

    2.2.4 擔(dān)保(流程⑥-⑦)

    申請人的反向抵押貸款申請得到貸款提供機(jī)構(gòu)的接受后,再向政府管理部門提出擔(dān)保申請。政府管理部門組織項目審查,對滿足條件的項目予以擔(dān)保。

    2.2.5 履行(流程⑧)

    雙方按平等自愿的原則,簽訂合同后,辦理房屋保險、公證及產(chǎn)權(quán)抵押等相關(guān)登記。合同生效后,雙方依照合同規(guī)定依法享受權(quán)利履行義務(wù),貸款機(jī)構(gòu)按照規(guī)定發(fā)放養(yǎng)老金,抵押貸款方有義務(wù)對房屋進(jìn)行維護(hù)保管。

    2.2.6 處置(流程⑨)

    借款人或其繼承人在經(jīng)濟(jì)條件許可時可按相關(guān)規(guī)定提前贖回抵押房產(chǎn)。若無贖回,在借款人去世后抵押房產(chǎn)由貸款機(jī)構(gòu)處置,在二手房產(chǎn)市場實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,收回養(yǎng)老金本金及利息。

    圖1 以房養(yǎng)老流程示意圖

    3 溫州市推行以房養(yǎng)老的相關(guān)建議

    目前,全國人口老齡化形勢日益嚴(yán)峻,每個家庭里的老人越來越多,中年人撫養(yǎng)老人的壓力越來越大,使得很多老年人經(jīng)濟(jì)狀況不好,難以安享晚年。溫州市探索推行“以房養(yǎng)老”這種新的養(yǎng)老模式,能有效地改善這種狀況,尤其適合那些“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的老年群體,更是財政養(yǎng)老的有效補(bǔ)充形式。當(dāng)然,盡管以房養(yǎng)老在溫州推行已具備了可行性的條件,但也存在著一些阻力和障礙。對此,提出以下相關(guān)建議。

    3.1 加強(qiáng)輿論宣傳,加以正確引導(dǎo)

    以房養(yǎng)老模式的順利推行,需要抵押貸款人了解產(chǎn)品,并得到廣大市民和社會輿論的支持。美國為了能順利推行住房反向抵押貸款,在推出前成立國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心,它是一個獨立的非營利性組織,專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識的宣傳。建議由溫州市發(fā)改委、老齡委、住建委聯(lián)合成立以房養(yǎng)老專門管理機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)以房養(yǎng)老項目的管理、咨詢和宣傳。在進(jìn)行以房養(yǎng)老宣傳時,政府是起主導(dǎo)作用的,另外可通過新聞媒體加強(qiáng)宣傳,正確引導(dǎo)廣大市民,使全社會認(rèn)識到住房反向抵押貸款是對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的有益補(bǔ)充,引導(dǎo)居民接受并積極參與這一新興養(yǎng)老模式。

    3.2 開發(fā)新產(chǎn)品,先試點再推廣

    住房反向抵押貸款產(chǎn)品需要結(jié)合溫州市的實際情況和養(yǎng)老者的實際需要進(jìn)行設(shè)計和研發(fā)。比如,若房產(chǎn)增值了,其增值部分可采取借款人和貸款人按比例共享;在貸款償還的處理上,允許借款人或其繼承人在有經(jīng)濟(jì)條件的時候贖回抵押房產(chǎn),以增加項目的靈活性;在貸款支付方式上,針對不同人群設(shè)計不同方案,讓老年人自主選擇;在貸款利率的確定上,可采取以浮動利率計息的做法。在具體操作上,可采取先試點再推廣,在試點中不斷總結(jié)經(jīng)驗,完善政策。

    3.3 政府主導(dǎo)作用,多方共同參與

    以房養(yǎng)老盡管可以在一定程度上分散養(yǎng)老保險的風(fēng)險,但它自身也存在著一定的風(fēng)險,比如長壽風(fēng)險、利率風(fēng)險、住房價值波動等風(fēng)險。如果僅由社保、保險、銀行等機(jī)構(gòu)單獨進(jìn)行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理,可能會造成管理上的混亂局面。建議由溫州市政府來主導(dǎo),聯(lián)合參與直接操作的社保機(jī)構(gòu)、保險公司、商業(yè)銀行等,促成其相互合作,風(fēng)險共擔(dān)。對于金融機(jī)構(gòu)而言,雖然以房養(yǎng)老存在很多風(fēng)險及難度大的工作,但如果產(chǎn)品設(shè)計合理、操作得當(dāng),還是有很大的盈利空間。在以房養(yǎng)老發(fā)展之初,政府也可相應(yīng)地給予參與機(jī)構(gòu)財政支持和稅收優(yōu)惠政策等,以降低金融機(jī)構(gòu)研發(fā)、推廣新產(chǎn)品的風(fēng)險。

    3.4 完善政府體制,加強(qiáng)市場監(jiān)管

    以房養(yǎng)老推廣的前提條件之一就是要有自己獨立的產(chǎn)權(quán)房,而溫州市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),大部分家庭都具備這個條件,能夠根據(jù)需要自主進(jìn)行資源的合理配置。然而由于當(dāng)前的政府體制和市場監(jiān)管體系不完善,使許多符合條件參與的老年人對以房養(yǎng)老這種新的養(yǎng)老模式還是處于觀望狀態(tài),尚未得到他們的認(rèn)可與信任。建議在推行以房養(yǎng)老前,應(yīng)該先完善以房養(yǎng)老的相關(guān)配套制度,還有制訂系統(tǒng)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法機(jī)構(gòu)、處罰方案等,避免出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象,損害養(yǎng)老者的利益,造成不必要的社會負(fù)面影響。

    [1] 范子文.以房養(yǎng)老——住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗與我國的現(xiàn)實選擇[M].中國金融出版社,2006.

    [2] 李智芬.以房養(yǎng)老,加固養(yǎng)老保障[J].時代金融,2006(8).

    [3] 崔少敏.四大難題制約“以房養(yǎng)老”[J].人民論壇,2006(8).

    [4] 張怡.反向抵押貸款——一種新養(yǎng)老模式的研究[D].大連理工大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007(7).

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