建設(shè)麗澤金融商務(wù)區(qū)的研究與思考

李佳音，韓寶利

在剛剛結(jié)束的十一次黨代會上，劉淇書記進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)北京要建“有特色的世界城市”、“形成與世界城市要求相適應(yīng)的國際商貿(mào)中心”。金融戰(zhàn)略是北京建設(shè)世界城市的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，北京朋澤金融商務(wù)區(qū)是重點(diǎn)金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，同時，也是北京市城南行動計(jì)劃中的以吸引高端要素聚集和創(chuàng)新發(fā)展業(yè)態(tài)為目標(biāo)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)功能區(qū)是承載高端產(chǎn)業(yè)的重要平臺，是增強(qiáng)區(qū)域“造血”功能的關(guān)鍵。朋澤金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)在“十一五”期間取得突破性進(jìn)展，“十二五”期間將實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展，本文試從產(chǎn)業(yè)功能定位和城市規(guī)劃的角度對朋澤發(fā)展進(jìn)行總結(jié)，并從產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃實(shí)施、長期發(fā)展等方面對朋澤發(fā)展的一些問題進(jìn)行探討。

一、麗澤金融商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位與城市規(guī)劃

（一）產(chǎn)業(yè)功能定位與城市規(guī)劃的關(guān)系

一個區(qū)域若要實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，必須有明確的產(chǎn)業(yè)功能定位。產(chǎn)業(yè)功能定位能夠?yàn)閰^(qū)域的發(fā)展指明方向和目標(biāo)，決定區(qū)域在整個城市產(chǎn)業(yè)功能布局的位置，是區(qū)域?qū)崿F(xiàn)科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能要結(jié)合整個城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和自身優(yōu)勢進(jìn)行研究才能找準(zhǔn)定位。北京的CBD和金融街正是結(jié)合自身的發(fā)展優(yōu)勢，抓住了北京商務(wù)辦公和金融業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，明確功能定位，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，形成了產(chǎn)業(yè)聚集，完成了城市建設(shè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新名片。

城市規(guī)劃是為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)和支撐的，要在建筑規(guī)模上規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的空間，要在交通組織和市政基礎(chǔ)實(shí)施上提供保障。同時，城市規(guī)劃的另一個目標(biāo)是要建設(shè)優(yōu)美的環(huán)境和城市景觀，完成區(qū)域城市化的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)功能定位決定城市規(guī)劃的起點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)，好的城市規(guī)劃能夠增加區(qū)域的吸引力，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和聚集。區(qū)域開發(fā)的步驟首先要有明確的產(chǎn)業(yè)功能定位，然后進(jìn)行城市規(guī)劃調(diào)整，第三步是根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位和城市規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和招商引資。

（二）麗澤金融商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位與城市規(guī)劃發(fā)展

朋澤金融商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能定位也是經(jīng)歷了一個探索的過程，通過積極爭取，把握了首都促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，得到市委、市政府的支持，在2008年4月出臺的《首都促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展意見》中，納入首都金融產(chǎn)業(yè)布局，成為三個新興金融商務(wù)之一，重點(diǎn)打造新興金融產(chǎn)業(yè)。從此，朋澤站在一個新的歷史起點(diǎn)，從一個區(qū)級的功能區(qū)提升為北京市的重點(diǎn)功能區(qū)，以自身的優(yōu)勢和潛力得到市委、市政府的高度重視，同時得到市發(fā)改委和市規(guī)劃委等部門的大力支持。2009年，市發(fā)改委出臺《關(guān)于加快推進(jìn)北京朋澤金融商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的工作意見》，推進(jìn)朋澤開發(fā)建設(shè)。2010年，市發(fā)改委等部門出臺《關(guān)于加快建設(shè)北京朋澤金融商務(wù)區(qū)的實(shí)施意見》，明確了朋澤重點(diǎn)發(fā)展新興金融、金融信息、金融文化、金融服務(wù)四大產(chǎn)業(yè)，和“三五八”的發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)業(yè)功能定位的明確使朋澤成為豐臺區(qū)和城南行動計(jì)劃重點(diǎn)功能區(qū)，同時也成為北京市“十二五”期間“兩城兩帶六高四新”的產(chǎn)業(yè)空間布局的四新之一。朋澤的發(fā)展將為首都金融業(yè)提供新的戰(zhàn)略發(fā)展空間，同時也將成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

明確的產(chǎn)業(yè)功能定位使城市規(guī)劃的調(diào)整成為可能，要求對朋澤的城市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，并且具備打造頂級商務(wù)區(qū)的規(guī)劃條件。朋澤的城市規(guī)劃調(diào)整秉承“生態(tài)商務(wù)區(qū)、立體交通網(wǎng)、金融不夜城和信息高速路”四大理念，經(jīng)歷了方案征集、方案綜合、方案深化三個階段，吸引了多家國內(nèi)外頂級規(guī)劃專業(yè)團(tuán)隊(duì)參與。2010年1月，《北京朋澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合方案》獲得市政府批復(fù)。目前，從用地、交通、市政、地下空間等方面初步建立朋澤規(guī)劃體系，用于指導(dǎo)商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

朋澤的規(guī)劃有以下幾個特點(diǎn)：一是大規(guī)模、超高層。核心區(qū)建筑達(dá)700萬平方米，相當(dāng)于兩個金融街的規(guī)模。最高建筑400米，其他多為100米以上的超高層建筑。二是大交通。朋澤區(qū)域地下兩條地鐵橫貫東西，縱穿南北，并建有地下交通環(huán)廊，地上形成六橫七縱的道路網(wǎng)絡(luò)，朋澤路采用高架方式連接二環(huán)三環(huán)。三是大地下空間?？偨ㄖ?guī)模將達(dá)到160-230萬平方米，建成后成為北京最具特色的地下空間。

二、麗澤金融商務(wù)區(qū)“十一五”時期的發(fā)展及“十二五”時期發(fā)展目標(biāo)

（一）麗澤金融商務(wù)區(qū)“十一五”時期的發(fā)展情況

“十一五”時期，朋澤金融商務(wù)區(qū)取得了突破性進(jìn)展：2008年4月，朋澤納入首都金融產(chǎn)業(yè)布局，成為三個新興金融功能區(qū)之一。2009年，“新華08”項(xiàng)目落戶朋澤，示范區(qū)B6B7地塊土地一級開發(fā)基本完成。2010年，《北京朋澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合方案》取得市政府批復(fù)，年底，基本形成規(guī)劃體系；示范區(qū)完成土地一級開發(fā)，達(dá)到上市條件，南區(qū)土地一級開發(fā)基本完成，C9回遷安置房項(xiàng)目開工建設(shè)；國家金融信息大廈奠基，新華社金融信息交易所開業(yè)；中經(jīng)社控股、中鐵物資總公司等一批金融機(jī)構(gòu)和總部企業(yè)入駐朋澤。

（二）麗澤金融商務(wù)區(qū)“十二五”時期發(fā)展目標(biāo)

在“服務(wù)于中國特色世界城市建設(shè)需要、服務(wù)于全面推進(jìn)‘三個北京’建設(shè)需要、服務(wù)于大力發(fā)展首都金融產(chǎn)業(yè)”總體思路指導(dǎo)下，用五年時間基本形成朋澤金融商務(wù)區(qū)建設(shè)雛形：全面完成土地一級開發(fā)；基本形成“結(jié)構(gòu)合理、功能完善、上下互通、安全便捷”的現(xiàn)代化綜合交通體系；建成高水平、功能配套的學(xué)校、醫(yī)院、商務(wù)會展中心、星級酒店、公寓、餐飲等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；吸引一批國內(nèi)外知名新興金融機(jī)構(gòu)入駐，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯現(xiàn)；建成體現(xiàn)城市特色的地標(biāo)性建筑群和大型景觀公園綠地，區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著提升。

三、實(shí)現(xiàn)麗澤金融商務(wù)區(qū)“十二五”時期發(fā)展目標(biāo)的幾點(diǎn)思考

今年是“十二五”起步之年，也是朋澤開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵之年，根據(jù)目前朋澤金融商務(wù)區(qū)的開發(fā)進(jìn)度和已經(jīng)取得的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“十二五”時期的發(fā)展目標(biāo)和最終目標(biāo)，主要應(yīng)做好以下幾個方面的工作和研究。

（一）處理好土地出讓與產(chǎn)業(yè)聚集的關(guān)系

“十二五”時期，朋澤將完成土地一級開發(fā)，大部分土地將出讓給符合產(chǎn)業(yè)定位的金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。而目前，按照國家土地出讓政策，經(jīng)營性用地必須采用“招拍掛”的方式，按市場方式出讓。朋澤大部分為經(jīng)營性用地，必須采用“招拍掛”的方式出讓，而采用這種方式，很可能不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)取得土地使用權(quán)，真正的金融機(jī)構(gòu)不能落地，而落地的是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他類型企業(yè)，不能形成產(chǎn)業(yè)聚集。所以必須破解土地出讓與產(chǎn)業(yè)聚集的難題，達(dá)到一方面遵守國家政策，一方面保證金融企業(yè)落地的目的。CBD的中服地塊出讓方式給我們提供了借鑒。對于用地金融機(jī)構(gòu)，最好的方式是將出讓程序復(fù)雜化，前期采用方案招標(biāo)的方式，按用地功能、城市設(shè)計(jì)要求進(jìn)行招標(biāo)，然后第二階段按照產(chǎn)業(yè)功能定位設(shè)定出讓條件，加入嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)控制條件，確保金融企業(yè)取得項(xiàng)目用地。對于開發(fā)類企業(yè)，拿出部分用地進(jìn)行招標(biāo)，企業(yè)拿地、建成商務(wù)樓后，重點(diǎn)吸引中小金融機(jī)構(gòu)入駐，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的方式對中小企業(yè)租房、買房給予補(bǔ)貼，培養(yǎng)和扶植中小企業(yè)，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）做好城市規(guī)劃的實(shí)施

朋澤的城市規(guī)劃調(diào)整工作基本完成，規(guī)劃體系基本建立，項(xiàng)目開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下空間、環(huán)境建設(shè)必須以規(guī)劃為依據(jù)?！笆濉逼陂g，朋澤規(guī)劃工作的重點(diǎn)從規(guī)劃研究轉(zhuǎn)為規(guī)劃的管理與實(shí)施。朋澤城市規(guī)劃的實(shí)施是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要不同的實(shí)施主體，在不同的階段，按照不同的方式實(shí)施。商務(wù)樓宇的建設(shè)由用地企業(yè)拿地后按照控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則的要求自行建設(shè)，道路工程需要與市政管線、地下交通環(huán)廊同步實(shí)施，主干路的主體是市公聯(lián)公司，次支路的主體是朋澤控股公司，部分地下空間的建設(shè)需要與地鐵的建設(shè)同步實(shí)施，幾個不獨(dú)立占地的變電站要與建設(shè)共同設(shè)計(jì)建設(shè)。所以，朋澤的城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)必須創(chuàng)新管理模式，精心組織、合理安排，按照統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌項(xiàng)目建設(shè)，統(tǒng)籌建設(shè)時序的指導(dǎo)思想，保證規(guī)劃實(shí)施。一是做好項(xiàng)目開工前的規(guī)劃交底工作，二是做好項(xiàng)目建設(shè)過程中的規(guī)劃監(jiān)督工作，三是做好項(xiàng)目建成后規(guī)劃驗(yàn)收，四是做好項(xiàng)目建設(shè)過程中的規(guī)劃協(xié)調(diào)工作，五是做好項(xiàng)目驗(yàn)收后的規(guī)劃資料整理工作。

（三）合理處理當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益關(guān)系

當(dāng)前利益是指政府投入征地拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，大部分資金依靠融資，主要流向是集體經(jīng)濟(jì)組織、被拆遷人，包括農(nóng)民、居民和部分國有企業(yè)。長遠(yuǎn)利益是指朋澤實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益，主要來源為入駐企業(yè)帶來的稅收。

政府在開發(fā)過程中過分注重當(dāng)前利益，將影響拆遷的速度，土地上市的時間，延緩產(chǎn)業(yè)集聚和長遠(yuǎn)利益的形成。不注重當(dāng)前利益而只看重長遠(yuǎn)利益，制定的拆遷政策過于優(yōu)惠，可以加快拆遷，加快土地上市，加快長遠(yuǎn)利益的形成，但是也可能增加土地成本，增加企業(yè)拿地成本，不利于產(chǎn)業(yè)集聚。隨著近幾年房價長期高位運(yùn)行，重點(diǎn)村拆遷政策影響和朋澤后續(xù)啟動項(xiàng)目拆遷政策稍優(yōu)于前期啟動項(xiàng)目，被拆遷人的要求越來越高，朋澤南區(qū)的拆遷和北區(qū)的拆遷都面臨這樣的問題，其中還包括融資難、回遷安置房選址難等問題?！笆濉逼陂g，若快速推進(jìn)朋澤的開發(fā)建設(shè)，需要制定合理拆遷政策，既注重當(dāng)前利益，又注重長遠(yuǎn)利益，既注重拆遷速度，又注重產(chǎn)業(yè)集聚。要考慮市場的價格、周邊的政策，既保證政策的延續(xù)性，又保證政策的靈活性，做到左右平衡，瞻前顧后，并適時選擇啟動時機(jī)。要充分調(diào)動農(nóng)民和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織參與開發(fā)建設(shè)的積極性，妥善處理好補(bǔ)償、就業(yè)、轉(zhuǎn)居、社保等相關(guān)問題。

（四）對金融商務(wù)區(qū)長期建設(shè)中所需的資金注入、規(guī)劃調(diào)整等，政府應(yīng)當(dāng)長期鼎力支持和長遠(yuǎn)籌劃

因?yàn)閺母鲊虅?wù)區(qū)的建設(shè)歷程看，商務(wù)區(qū)的建設(shè)周期長，不可能一蹴而就。法國拉德芳斯于1958年由政府主導(dǎo)開始建設(shè)，歷時50年，目前已建成全部區(qū)域的三分之一，有250公頃（全區(qū)域規(guī)劃用地750公頃），期間經(jīng)歷了兩次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，多次規(guī)劃設(shè)計(jì)，才打造成為今天世界頂級商務(wù)區(qū)。國際類似商務(wù)區(qū)倫敦金融城經(jīng)歷了30多年，日本新宿也經(jīng)歷了40余年的建設(shè)才初具規(guī)模。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，一流的商務(wù)區(qū)都需要較長的建設(shè)周期。

而這種金融商務(wù)中心的長期的打造和投入中，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)重要角色。要打造這樣的金融中心，僅舉全區(qū)之力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這除了現(xiàn)有政策的支持，還需要北京市甚至中央相關(guān)部門的大力支持，應(yīng)做好這方面的長期規(guī)劃和協(xié)調(diào)工作。因?yàn)楦鲊诂F(xiàn)代金融中心的形成過程中，都不乏政府有力的身影。以拉德芳斯為例，在開發(fā)過程中，拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司在成立之初就帶有強(qiáng)烈的政府色彩，并且與中央政府一直有著密切的聯(lián)系，在貫徹執(zhí)行發(fā)展規(guī)劃的同時，取得中央政府在資金及時注入、規(guī)劃及時調(diào)整等方面的大力支持。倫敦、紐約這兩個老牌金融中心至今仍有政府許多方面的大力支持，如倫敦市長親自率團(tuán)前往他國為金融城作推廣，并加強(qiáng)金融城與其他國家金融服務(wù)之間的聯(lián)系；美國政府更是在各種復(fù)雜的國際經(jīng)濟(jì)政治事務(wù)中明里暗里配合著曼哈頓的進(jìn)程。在世界日益激烈爭奪金融話語權(quán)的今天，各國政府都在為本國的金融世界霸權(quán)地位和由此獲得的壟斷利潤而不遺余力。

（五）注重地標(biāo)性建筑的中國文化元素注入

有文化地標(biāo)性建筑對于一個商務(wù)區(qū)形象提升的意義巨大。拉德芳斯原本處于巴黎偏僻之地，環(huán)境很差，是貧民窟的代名詞，但是隨著地標(biāo)性建筑——CNIT和新凱旋門的先后建設(shè)，地區(qū)形象不斷提升，特別是新凱旋門建成后，奠定了拉德芳斯世界頂級商務(wù)區(qū)的形象基礎(chǔ)。而凱旋門的法國歷史文化元素不言而喻。目前，該區(qū)域正在著手設(shè)計(jì)、建設(shè)面向未來的地標(biāo)性建筑，其高度將超過艾菲爾鐵塔。由此可見，一個含有特色文化元素的地標(biāo)性建筑對于改變一個區(qū)的形象有著巨大的作用。

朋澤的環(huán)境與當(dāng)初的拉德芳斯有相近之處，很需要有文化內(nèi)涵地標(biāo)性建筑為商務(wù)區(qū)提升形象。目前朋澤的地標(biāo)性建筑方案經(jīng)國際機(jī)構(gòu)競標(biāo)設(shè)計(jì)而產(chǎn)生，雖是現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)，但最終實(shí)施還要由相關(guān)機(jī)構(gòu)綜合而成，我們以為，這最終的實(shí)施方案一定應(yīng)嵌入中國文化元素才能真正提升朋澤金融商務(wù)區(qū)的形象。

（六）盡早籌劃人才戰(zhàn)略

金融業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，超過70%的成本來自于人力資本。這是一個典型的得人才則得天下的行當(dāng)。如果不能吸引全世界頂尖金融人才集聚一堂，所有其他的就都免談了。能讓頂尖的人才甘愿來這里工作，一個開放的文化氛圍是必不可少的。不僅僅是稅收、消費(fèi)這些顯而易見的硬性標(biāo)準(zhǔn)，還有很多潛在的、軟性的因素。在這點(diǎn)上，北京比上海要略遜一籌，更不及香港和新加坡。雖然北京可以學(xué)上海，趁著金融危機(jī)派出代表團(tuán)去紐約和倫敦爭取國際一流金融人才，但這只能是解決一時之需的權(quán)宜之計(jì)。北京若要躋身全球金融中心的行列，朋澤要在這其中發(fā)揮重要作用，則必須要擁有自己的人才培養(yǎng)基礎(chǔ)。建議朋澤應(yīng)設(shè)計(jì)并逐步完善一整套人力資本培育和使用體系，并且應(yīng)是政府和社會尖端培訓(xùn)機(jī)構(gòu)緊密合作的機(jī)制，針對金融商務(wù)區(qū)未來的經(jīng)營實(shí)際需要，建成一套完整的相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)體系網(wǎng)絡(luò)。