共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合及其解決方案

顧 明

（山東大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100）

責(zé)任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com

優(yōu)先購買權(quán)的概念是指當(dāng)所有人出賣自己的財(cái)產(chǎn)時(shí)，權(quán)利人同其他購買者相比，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，在同等條件下可以優(yōu)先購買的權(quán)利。［1］因共有人分為按份共有人和共同共有人兩種，所以共有人優(yōu)先購買權(quán)也包括按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)和共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，是指按份共有人將與其他人共有的財(cái)產(chǎn)中自己的份額出售時(shí)，其他共有人在同等條件下可以優(yōu)先購買的權(quán)利；同理，共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)則是指共同共有人出售自己在原共同共有的財(cái)產(chǎn)分割后所得的份額和比例時(shí)，因該份額、比例與其他共有人所得的份額、比例仍屬于同一整體或者需要配套使用，其他共有人則在同等條件下有比第三人優(yōu)先購買的權(quán)利。在共有人的優(yōu)先購買權(quán)方面，1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條和我國《民法通則》第78條第3款都規(guī)定了共有人可以將與他人共有的財(cái)物中自己所有的份額轉(zhuǎn)讓或出售，但在同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購買該份額的權(quán)利。2007年我國《物權(quán)法》第101條規(guī)定了按份共有人轉(zhuǎn)讓其所有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的份額時(shí)，同等條件下其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)?？梢钥闯觯段餀?quán)法》只是對(duì)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)做了規(guī)定，并沒有對(duì)共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)做出相關(guān)規(guī)定。

而承租人的優(yōu)先購買權(quán)，則是指出租人將尚處于租賃關(guān)系之中的房屋出賣給第三人時(shí)，承租人根據(jù)法律規(guī)定，在同等條件下所享有的優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。［2］1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣房屋時(shí)必須提前三個(gè)月通知該房屋的承租人，而承租人則享有同等條件下對(duì)該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。此后出臺(tái)的《合同法》第230條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人之后再出賣租賃房屋，而同等條件下承租人享有對(duì)該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。

一、共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合

在現(xiàn)實(shí)生活中，共有人優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍要大得多，因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購買權(quán)是被限定在所租賃的房屋這個(gè)物之內(nèi)，而共有人優(yōu)先購買權(quán)幾乎可以涵蓋所有物。因此，在探討共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)系時(shí)，實(shí)際上都是將探討的條件和環(huán)境限定為“房屋”這一特定物。

在現(xiàn)實(shí)的交易當(dāng)中，當(dāng)出租人將處于租賃關(guān)系中的房屋出賣給第三人時(shí)，房屋的其他共有人和承租人在同時(shí)主張自己的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合。而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)并沒有解決這個(gè)問題，學(xué)術(shù)界主要有以下幾種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是我國大陸學(xué)者目前的主流觀點(diǎn)，認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)關(guān)系，因?yàn)樗麄儗?duì)房屋具有共有的所有關(guān)系；承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)關(guān)系，因?yàn)檫@種優(yōu)先購買權(quán)存在的前提是房屋租賃合同中的債權(quán)關(guān)系，這是從產(chǎn)生兩種優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系方面來考慮的。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，因此在兩種優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)更具有優(yōu)先性。但筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)中對(duì)于來源于物權(quán)關(guān)系的就是物權(quán)，而來源于債權(quán)關(guān)系的就是債權(quán)的說法欠妥。

第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，兩種優(yōu)先購買權(quán)都是法定的物權(quán)性權(quán)利，應(yīng)當(dāng)按照先來后到的原則，先成立的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于后成立的優(yōu)先購買權(quán)，而不可按照權(quán)利所產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系來做比較，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的內(nèi)容規(guī)定，簡(jiǎn)單粗略地認(rèn)定共有人的優(yōu)先購買權(quán)要比承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)先性。

第三種觀點(diǎn)則是我國臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)階段在司法實(shí)務(wù)中的主流觀點(diǎn)，認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)相對(duì)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)更具有優(yōu)先性。按照利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，比照其他類型的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)不具有優(yōu)先性。與此同時(shí)，部分大陸學(xué)者認(rèn)為，如果有多個(gè)法定優(yōu)先購買權(quán)，公示在先的優(yōu)先購買權(quán)可以優(yōu)先行使，若這些優(yōu)先購買權(quán)都沒有公示，則與用益關(guān)系相關(guān)的優(yōu)先購買權(quán)更具有優(yōu)先性。［3］

對(duì)于共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)之間的競(jìng)合，筆者贊同共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。1990年，我國最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（修改稿）》第133條規(guī)定，按份共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人具有優(yōu)先性。雖然這個(gè)司法解釋在司法實(shí)踐中最終并沒有施行，在審判中也不能作為相關(guān)的裁判依據(jù)，但筆者認(rèn)為該項(xiàng)規(guī)定也在一定程度上表明了相關(guān)態(tài)度。

二、解決方案

現(xiàn)階段，我國的法律法規(guī)中還沒有提供共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生矛盾時(shí)的解決方案，筆者也僅僅是從理論上進(jìn)行一些解決方案的構(gòu)思，在實(shí)踐中也可以根據(jù)實(shí)際情況來做相應(yīng)的調(diào)整和適當(dāng)?shù)淖兺ā?/p>

第一，如果共有的財(cái)產(chǎn)屬于可分物，應(yīng)當(dāng)允許出賣人在共有人和承租人以及第三人中按照自己的意志，秉承私法自治的原則，自由選擇買受人。之所以這么說，是因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)的設(shè)立，是為了保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人的相關(guān)利益，對(duì)所有權(quán)人處分自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制，這符合民法中的公平正義原則。在這種情況下，共有財(cái)物具有可分的性質(zhì)，優(yōu)先購買權(quán)人并無特殊權(quán)益需要保護(hù)，因此，所有權(quán)人可以自由處分自己的財(cái)產(chǎn)。

第二，在實(shí)際的市場(chǎng)交易中，可能會(huì)出現(xiàn)善意第三人有償取得財(cái)物的情況。筆者認(rèn)為，此時(shí)共有人和承租人都不能主張優(yōu)先購買權(quán)，因?yàn)閺拿裆谭ㄋＷo(hù)的法益價(jià)值屬性出發(fā)，保護(hù)交易安全處于重要地位，而此時(shí)保護(hù)善意第三人的權(quán)利有利于保護(hù)交易安全，因此，排除共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，更有利于實(shí)現(xiàn)民商法的價(jià)值目標(biāo)。

第三，在沒有善意第三人有償取得財(cái)產(chǎn)，共有人與承租人均主張自己擁有優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，若承租人可以更好地實(shí)現(xiàn)該物的價(jià)值，更有效地使用該物，則優(yōu)先考慮承租人利益，使有限的社會(huì)資源做到物盡其用，這符合資源的優(yōu)化配置；如果共有人擁有明顯優(yōu)勢(shì)，則應(yīng)保護(hù)共有人利益，在實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值最大化的同時(shí)，還可以簡(jiǎn)化財(cái)產(chǎn)上的共有關(guān)系。

我國臺(tái)灣地區(qū)著名民法學(xué)家王澤鑒認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系是一種恒久關(guān)系，而租賃關(guān)系則是一種受時(shí)間限制的設(shè)定關(guān)系，從簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系和發(fā)揮土地用益價(jià)值的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)保護(hù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)。鑒于此，當(dāng)共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合涉及當(dāng)事人之間的利益權(quán)衡以及其他立法考慮時(shí)，出于多方考慮，可以將共有人的優(yōu)先購買權(quán)置于優(yōu)先地位。但我國目前的法律法規(guī)中還沒有關(guān)于這兩個(gè)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)該如何抉擇的規(guī)定，對(duì)第三人善意取得也沒有做出規(guī)定，因此還需要在立法方面進(jìn)一步完善。

［1］趙守江.房屋承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突與協(xié)調(diào)［J］.遼寧大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011（4）.

［2］馬鳳玲.共有人優(yōu)先購買權(quán)與房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)存［J］.經(jīng)濟(jì)與法，2002（8）.

［3］廖煥國，嚴(yán)浩.先買權(quán)制度論綱——兼評(píng)我國物權(quán)法草案建議稿中的先買權(quán)制度［J］.法學(xué)評(píng)論，2003（6）.