關(guān)于深化我國房產(chǎn)稅改革的初探

常彬斌，彭曼麗

近十年來，高房價低收入，房奴，蝸居等標志性詞語在我國開始流行，這說明在市場經(jīng)濟發(fā)展條件下，我國的住房資源的分配不公和住房資源價格日益高漲引起了全社會的關(guān)注，房價問題已經(jīng)成為了我國社會的熱點問題。住房資源分配不公，房地產(chǎn)溢價過高過快這造成了許多投資人群的出現(xiàn)，他們通過這種投機行為獲得了暴利，同時也促使了貪腐官員利用手中的權(quán)力謀求不當(dāng)利益。在我國社會中，一些迫切需要住房資源的居民因為高額的房價和房貸給他們的生活造成了巨大的壓力，這種高房價在一定程度上削弱了購房者在其他方面的消費需求，這對擴大我國居民的消費，刺激經(jīng)濟增長造成了阻礙，也在一定程度上不利于社會的穩(wěn)定，不利于構(gòu)建我國和諧社會的發(fā)展。在這樣的社會情境下，我國的房產(chǎn)稅政策出臺。

一、房產(chǎn)稅的功能

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。重慶和上海兩個直轄市在2011你年1月28日起正式試點開征房產(chǎn)稅。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準備。我國征收房產(chǎn)稅主要目的是通過運用稅收杠桿，起到控制房價的作用，健全我國的房產(chǎn)事業(yè)，減少投機行為的出現(xiàn)，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

（一）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場

房產(chǎn)稅的征收在一定程度上增加了購房者購買住房資源的成本，這將有助于引導(dǎo)居民合理住房消費，在買房子時將根據(jù)家庭收入來合理衡量自己的住房持有能力，選擇適合自己的住房。對于房產(chǎn)的投資者來說來說，房地產(chǎn)投資者中金融投資行為本身就存在著一定的風(fēng)險，只有當(dāng)房價漲幅高于其期初的購買成本時，他才能獲得收益。因此房產(chǎn)稅在一定程度上能有效控制投資、投機現(xiàn)象，使房地產(chǎn)交易更為良性，更加市場化。

（二）健全我國的財稅體系

財產(chǎn)環(huán)節(jié)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅負是社會主義市場經(jīng)濟的稅負體系的重要組成部分，開征房產(chǎn)稅是建立和完善稅制體系的客觀要求。

（三）調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平

由于房產(chǎn)稅的征收可以起到二次分配的功能，我國開征房產(chǎn)稅，對購房者征收房產(chǎn)稅，在一定程度上可以起到抑制房價，調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，維護社會公平，促進社會和諧穩(wěn)定的作用。

二、當(dāng)前我國房產(chǎn)稅改革中存在的問題

我國房產(chǎn)稅在上海，重慶試點到今年為止已經(jīng)滿兩年，但是專家表明在上海重慶這兩個試點地區(qū)來看，房產(chǎn)稅本身應(yīng)有的作用還是沒有得到充分的發(fā)揮，對整個社會主義市場經(jīng)濟的影響，在很大程度上還是結(jié)合其他政策的結(jié)果。

（一）稅基過窄

我國房地產(chǎn)的征收范圍過于狹窄，個人的自有住房和國家財政撥款的事業(yè)單位自用住房都不在征收的范圍之內(nèi)。2011年，上海和重慶進行的房地產(chǎn)稅試點規(guī)定對購房者新購住房以及購買兩套以上住房的第二套開始征收房產(chǎn)稅，這就使在進行試點改革之前購房者購買的存量房沒有納入房地產(chǎn)稅基之中。

（二）計稅依據(jù)不合理

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的余值或者租金收入為計稅依據(jù)的，這種計稅依據(jù)不能反映隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)價值隨之發(fā)生的變化，這種不科學(xué)的計稅依據(jù)不能充分的反應(yīng)房產(chǎn)資源的市場價值的變化。并且，重慶進行的房地產(chǎn)稅改革試點是以房產(chǎn)交易為征稅基數(shù)，由于我國的房產(chǎn)價格一直處在上升的階段，這就使房產(chǎn)稅的征收不能與房產(chǎn)資源的保值增值相適應(yīng)，這有違背市場經(jīng)濟的交易規(guī)律，在一定程度上降低了房產(chǎn)稅的征收收入。

（三）稅率單一，免稅范圍大

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取的是統(tǒng)一的稅率，由于我國各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平有著很大差異，居民人均收入不均等，這就使得統(tǒng)一的稅率造成了稅負不公平。上海試點的房產(chǎn)稅改革適用稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房的稅率暫定減為4%，這遠遠低于國際上的1%的平均稅率水平。并且上海市的房產(chǎn)稅試點的稅收減免政策規(guī)定上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的人均不超過60平方米新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積免征房產(chǎn)稅，按照這樣的計稅依據(jù)，可以征收的房產(chǎn)稅稅額很低。

三、深化房產(chǎn)稅改革的相關(guān)對策

（一）擴大征收范圍

我國存在大量的農(nóng)村商業(yè)房產(chǎn)，個人非居住房產(chǎn)，和高檔別墅住宅和存量房，這些房產(chǎn)資源都應(yīng)該納入房產(chǎn)稅的征收范圍，這樣就可以減少閑置房產(chǎn)的浪費，降低囤積房產(chǎn)等投機行為的出現(xiàn)，有利于完善我國的房地產(chǎn)市場，估計我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）規(guī)范計稅依據(jù)，合理界定免征范圍

規(guī)范計稅依據(jù)是完善我國房產(chǎn)稅的重要努力方向，我國應(yīng)該統(tǒng)一采用從價計征的房地產(chǎn)征稅方式，這種評估征收依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，成立專門的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)，這樣才能充分反映房產(chǎn)這一經(jīng)濟資源在市場經(jīng)濟中的經(jīng)濟價值，將其價值與其在市場發(fā)展中產(chǎn)生的保值增值相結(jié)合，使房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)更具有科學(xué)性和合理性。

房產(chǎn)稅的免征范圍應(yīng)該與購房者的實際購房數(shù)量和房產(chǎn)存量相適應(yīng)，對于首套房的購房者可以在一定程度上免征房產(chǎn)稅，但是對于多套房的房主應(yīng)該加大其房產(chǎn)稅稅負。

（三）實行有差別稅率比例

我國進行市場經(jīng)濟改革發(fā)展以來，各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展處于不均衡狀態(tài)，東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，人均收入高，而中西部地區(qū)則處于緩慢發(fā)展階段。房產(chǎn)稅又是一種地方稅稅種，因此我國可以根據(jù)各個地方的實際經(jīng)濟發(fā)展水平，設(shè)計有幅度變化的稅率比例，這樣有利于房產(chǎn)稅的稅負公平，真正的使房產(chǎn)稅的征收達到調(diào)節(jié)收入水平，促進社會公平，完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。

（四）加強房產(chǎn)稅管理的制度建設(shè)

政府應(yīng)該針對目前房產(chǎn)稅征收出現(xiàn)的問題進行制度完善，在一定程度上擴大地方稅務(wù)機關(guān)的稅收管理權(quán)限，這有利于他們根據(jù)地方的實際經(jīng)濟情況制定適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的房產(chǎn)稅政策。稅務(wù)部門要加強房地產(chǎn)的登記管理制度，包括房地產(chǎn)的建造年限，面積等等具體情況，這樣就可以加強對房地產(chǎn)的了解和控制。并且，還應(yīng)該完善房產(chǎn)稅稅收征收的監(jiān)督管理機構(gòu)，完善房產(chǎn)稅的法律法規(guī)，從根本上保證房產(chǎn)稅的征收高效的完成。

四、小結(jié)

房產(chǎn)稅是關(guān)系我國國計民生的一個重要環(huán)節(jié)，完善的房產(chǎn)稅體系不僅可以健全我國的財政稅收體系，而且也在一定程度上保障了我國居民的生活的穩(wěn)定，促進經(jīng)濟的發(fā)展。我們應(yīng)該大力深化推進房產(chǎn)稅體制的改革，推進房產(chǎn)稅改革的試點，適當(dāng)擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，抑制投機投資性購房需求，穩(wěn)定房價，保證購房者居民的最大利益，維護社會穩(wěn)定，促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。

[1]李靜敏.對我國房產(chǎn)稅改革的思考[J].社會科學(xué)家，2010（9）.

[2]楊繼瑞，馬永坤.滬渝房產(chǎn)稅改革試點的思考及對策[J].高校理論戰(zhàn)線，2011（5）.

[3]宋哲，李天劍.房產(chǎn)稅的改革與影響分析[J].科技信息，2012（24）.

[4]夏超.房產(chǎn)稅改革相關(guān)問題與對策探究[J].經(jīng)濟研究參考，2012（47）.

[5]王婷.我國實施房產(chǎn)稅改革的問題分析[J].生產(chǎn)力研究，2012（6）.

[6]谷成.房產(chǎn)稅改革再思考[J].財經(jīng)問題研究，2011（4）.

[7]賈康.房產(chǎn)稅并非只是打壓房價[J].上海經(jīng)濟，2012（10）.

[8]李勇.關(guān)于近年來我國房產(chǎn)稅改革的爭論[J].中共天津市委黨校學(xué)報，2011（5）.

[9]李曉紅.目前我國推行房產(chǎn)稅改革的必要性及問題對策研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012（18）.

[10]趙珂.淺析我國房產(chǎn)稅存在的問題與改革構(gòu)想[J].經(jīng)濟視角，2011（11）.