論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

摘 要：2007年3月，我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。作為民法領(lǐng)域舉足輕重的一部法律，不動(dòng)產(chǎn)登記是其重要的制度之一。而不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問(wèn)題，也是我國(guó)物權(quán)法中需要進(jìn)一步明確的問(wèn)題，學(xué)界也是眾說(shuō)紛紜。本文通過(guò)對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的學(xué)說(shuō)進(jìn)行比較，闡明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)應(yīng)屬于民事行為。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記；登記性質(zhì)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2013）05-0073-02

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門(mén)將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)，簡(jiǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法的重要制度，對(duì)于保護(hù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序和交易安全發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。“現(xiàn)代各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（所有權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)等）均實(shí)行登記制度，即不動(dòng)產(chǎn)的狀況與其權(quán)利變動(dòng)情況在國(guó)家設(shè)立的登記簿中登記，賦予此種登記一定的效力。此種登記并擴(kuò)及與船舶、飛機(jī)等?！笨梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示的手段，他的存在具有重要的意義。因此，只有明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的積極作用，更好地保護(hù)私權(quán)，維護(hù)安定有序的私法環(huán)境。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的概述

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記法律行為的屬性。而法律行為是指社會(huì)關(guān)系主體在其意志支配下所實(shí)施的，能夠發(fā)生法律上的效力，產(chǎn)生一定法律效果的行為。所以，法律行為根據(jù)行為的性質(zhì)，又可分為合法行為與違法行為、公法行為與私法行為，本文主要區(qū)分的是后者的行為。所謂公法行為，是指具有公法效力、能夠產(chǎn)生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為等；而私法行為，是指具有私法性質(zhì)和效力，產(chǎn)生私法效果的行為，如民事法律行為、商事法律行為。理清公法行為與私法行為的差異，是探討不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的前提和基礎(chǔ)。

第一，從法律調(diào)整對(duì)象來(lái)說(shuō)，公法行為主要是國(guó)家與公民之間、政府與社會(huì)之間所產(chǎn)生的法律行為，這些行為的關(guān)系包括政治關(guān)系、行政關(guān)系和訴訟關(guān)系，體現(xiàn)了公法性質(zhì)。私法行為代表的是平等主體之間的民、商事行為，形成的是人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，體現(xiàn)了私法性質(zhì)。

第二，從行為模式來(lái)說(shuō)，法律對(duì)公法行為的方式、方法、步驟等做了明確的規(guī)定和限制，行為人必須嚴(yán)格法律的規(guī)定行使權(quán)利。但私法行為只要不違反法律法規(guī)，不損害國(guó)家和社會(huì)的利益，行為人可以充分行使自主權(quán)，自由決定為或不為一定的行為。概括地說(shuō)，公法行為的行為模式偏向義務(wù)性，而私法行為的行為模式強(qiáng)調(diào)的是權(quán)利性。

第三，從救濟(jì)途徑來(lái)說(shuō)，因公法行為造成他人損害的，國(guó)家作為賠償責(zé)任承擔(dān)的主體，承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任，受害人需要通過(guò)申請(qǐng)國(guó)家賠償來(lái)實(shí)現(xiàn)救濟(jì)。因私法行為造成的損害，則由當(dāng)事人自己承擔(dān)責(zé)任，受害人一般通過(guò)民事訴訟的途徑請(qǐng)求損害賠償。

因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不同，所調(diào)整的對(duì)象不同，產(chǎn)生的法律后果不同，實(shí)現(xiàn)的法律救濟(jì)也就不同。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)究竟如何？下文通過(guò)列舉學(xué)界的不同看法并對(duì)其進(jìn)行分析，得出最終的結(jié)論。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的學(xué)界爭(zhēng)議

（一）私法行為說(shuō)

私法行為說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是一種民事行為，是私法上的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記行為的形成需要當(dāng)事人申請(qǐng)，是出于平等自愿的意思表示。當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止，都應(yīng)遵循民法上的“意思自治”原則。只有基于此種出發(fā)點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記才能發(fā)生法律效力，而此登記所產(chǎn)生的首要效力在于公示、公信效力。所以說(shuō)，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷(xiāo)登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

（二）公法行為說(shuō)

公法行為說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，是公法上的行為。無(wú)論司法機(jī)關(guān)或是行政機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)，都是國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)，體現(xiàn)國(guó)家意志，具有一定的強(qiáng)制性。該說(shuō)調(diào)整的是國(guó)家與公民的利益，而非民法上說(shuō)的平等主體之間的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記行為并非由當(dāng)事人自愿而為之，它是基于法律的規(guī)定，申請(qǐng)人必須根據(jù)規(guī)定申請(qǐng)登記，否則權(quán)利就得不到合法有效的法律保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記行為是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。

（三）證明行為說(shuō)

證明行為說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)直接視為不動(dòng)產(chǎn)交易的證明行為，其避免了公、私行為說(shuō)有關(guān)性質(zhì)上的判斷。通常以房屋買(mǎi)賣(mài)為例，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)”。更有學(xué)者認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的結(jié)論

（一）國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的介入

國(guó)家公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的介入是必不可少的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值往往都很高，這不僅涉及當(dāng)事人個(gè)人的利益，同時(shí)也與公共利益緊密相聯(lián)，關(guān)乎社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的安定。公權(quán)力的介入有效地調(diào)節(jié)了私領(lǐng)域的混亂，大大提升了私權(quán)利實(shí)現(xiàn)的可能性。但是，公權(quán)力的介入并不能代表不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的公法化，原因有二：其一，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的介入，只是為了確保當(dāng)事人的權(quán)利能夠合法有效地實(shí)現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)起到一種對(duì)私權(quán)確認(rèn)的作用，不動(dòng)產(chǎn)是否登記、選擇何種登記，最終決定權(quán)還在于當(dāng)事人本人。其二，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，是其應(yīng)該履行的義務(wù)，而不是把他當(dāng)做手中的權(quán)力來(lái)行使。當(dāng)事人只要在登記過(guò)程中嚴(yán)格按照法律的規(guī)定去登記，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)該履行自己的職責(zé)，予以登記。確立行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)，只是為了更好地保障當(dāng)事人私權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)的確定

通過(guò)上文所述，筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，不僅僅因?yàn)槠浯嬖谟诠I(lǐng)域內(nèi)，就認(rèn)為是一種公法行為。登記行為表面上需向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)并由登記機(jī)關(guān)完成登記，但實(shí)際上起主導(dǎo)作用的并不是登記機(jī)關(guān)，而是民事主體。其本質(zhì)是私權(quán)利的體現(xiàn)，屬于私法行為中的民事行為。隨著對(duì)外國(guó)民法學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)的深入以及對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐的總結(jié)，學(xué)界把不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)認(rèn)定為私法行為的傾向也越來(lái)越多。理由如下：

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)引起物權(quán)變動(dòng)，而“物權(quán)”一詞是民法中的概念，所以形成的是民事行為。登記必須以當(dāng)事人協(xié)商一致為前提，他們產(chǎn)生的是平等主體之間的法律效力。登記扮演的是幫助當(dāng)事人落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的角色。

第二，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，當(dāng)事人的“意思自治”原則貫穿始終，離開(kāi)了當(dāng)事人的意思自治，不動(dòng)產(chǎn)登記就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。登記機(jī)關(guān)沒(méi)有自己的意思表示，更不能左右當(dāng)事人的意志，只能根據(jù)當(dāng)事人的意愿履行登記的職責(zé)。

第三，登記機(jī)關(guān)登記人員的錯(cuò)誤登記應(yīng)承擔(dān)的是民事責(zé)任，進(jìn)而主張建立相應(yīng)合理的民事責(zé)任賠償機(jī)制。較之行政賠償，不管是從賠償范圍來(lái)說(shuō)，還是從賠償程序來(lái)說(shuō)，抑或是從對(duì)當(dāng)事人最有利的條件來(lái)說(shuō)，民事賠償能更有效地使得當(dāng)事人獲得賠償，進(jìn)一步維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的秩序和安全。

不動(dòng)產(chǎn)登記作為民事行為，積極有效地保障了不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序?！段餀?quán)法》的出臺(tái)更是為不動(dòng)產(chǎn)登記奠定了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。但是，本文在確定不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的同時(shí)，我們還應(yīng)看到學(xué)界對(duì)此的爭(zhēng)論并沒(méi)有休止過(guò)，說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)登記仍然存在一定的問(wèn)題，需要在今后的探討和研究中不斷完善。

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（責(zé)任編輯 張海鵬）