房地產(chǎn)價格的跨區(qū)域相關(guān)研究

付宏 史聞東 宋來勝

摘要：在對澳門和珠海兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，對兩地房地產(chǎn)市場進(jìn)行實證分析，結(jié)果表明：珠海房地產(chǎn)市場受到澳門影響較大；澳門與珠海房屋均價具有極強的正相關(guān)關(guān)系，即澳門房價每增長1美元，珠海房價增長0.262 904美元，兩者之間的滯后時期大約是1年；澳門與珠海房屋均價之間的差距將逐漸縮小，這是由于澳門房地產(chǎn)資本和投機資本將加速進(jìn)入交通成本極低的珠海市場所致。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；跨區(qū)域相關(guān)研究；澳門；珠海；實證

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890（2013）05-0015-08

一、引言

澳門與珠海一直有著密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，兩地地理位置也極為接近，最近幾年，隨著CEPA協(xié)定和橫琴大開發(fā)戰(zhàn)略以及港珠澳大橋工程的實施，澳門與珠海以及香港之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更為緊密。

澳門僅約30平方公里，人口50余萬，是典型的微型經(jīng)濟(jì)體。澳門作為微型經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的主要特征包括，人口少、經(jīng)濟(jì)活動規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)運行體制相對獨立、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對外部具有較高的依賴性。珠海作為當(dāng)初定位帶動澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)地經(jīng)濟(jì)承接體，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯性影響。由于澳門與珠海房地產(chǎn)市場在兩種截然不同的社會制度和經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，因此，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接影響的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在兩地的發(fā)展也可能存在差異和聯(lián)系?；诖?，本文旨在探討澳門與珠海房價之間的相關(guān)關(guān)系，從產(chǎn)業(yè)層面來研究兩地房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在影響機制，分析澳門和珠海房價的內(nèi)在聯(lián)動機制，試圖厘清澳門與珠海房地產(chǎn)市場聯(lián)系的內(nèi)在機理。

二、兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的比較

任何地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是建立在一定的基礎(chǔ)之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)形式。從理論上來說，梯度轉(zhuǎn)移理論認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況又取決于地區(qū)經(jīng)濟(jì)部門，特別是其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在工業(yè)生命周期中所處的階段（李萌、張佑林，2005）[1]。從澳門回歸祖國之后，澳門經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，除了在金融危機期間出現(xiàn)小幅回落之外，其余年份的平均增長率超過了10%，這個增長速度甚至快于珠海。尤其是在近兩年，受到澳門賭權(quán)開放和橫琴大開發(fā)等因素的刺激，澳門實現(xiàn)了GDP快速增長，與此同時，澳門地區(qū)的房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)上漲趨勢。但是，一個明顯的現(xiàn)象就是在澳門房屋均價上漲的同時，珠海房屋均價也出現(xiàn)了快速上漲的局面，這種局面一致持續(xù)到珠?！半p限”時期。顯然，經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，以下部分本文將從宏觀層面分析珠海與澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段差異，及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的比較。

（一）澳門與珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)發(fā)展階段比較

經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的比較主要從國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、人均GDP和GDP增速三個方面來進(jìn)行比較。

澳門與珠海一直保持著密切的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系，由于社會制度的差異，澳門回歸后實施“一國兩制”，澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅沒有減速，而是一直呈現(xiàn)良好的上升勢頭。從兩地的經(jīng)濟(jì)總量水平來看，澳門經(jīng)濟(jì)總體水平一直高于珠海，在兩地人口存在巨大差距的背景下，澳門人均GDP水平更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于珠海人均GDP水平，兩者之間的落差大約達(dá)到5倍左右（如圖1～圖3，表1）。

從GDP增長情況來看，珠海市GDP增長速度總體高于澳門GDP增長速度，人均GDP增速珠海也在大部分年份領(lǐng)先于澳門，但是在金融危機之后，由于澳門博彩業(yè)迅速發(fā)展，2010年后其GDP增速和人均GDP增速都明顯超過了珠海，其中2010年澳門GDP增速和人均GDP增速都超過珠海水平的兩倍以上，顯示了澳門經(jīng)濟(jì)強力的復(fù)蘇和增長趨勢。

從以上分析可以發(fā)現(xiàn)，澳門和珠海實際上處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，按照錢納里對經(jīng)濟(jì)增長階段劃分的標(biāo)準(zhǔn)，澳門2011年人均GDP達(dá)到66 300美元，處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段中的高級階段，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高層次，處于此階段的國家和地區(qū)制成品收入彈性減少，制成品在國內(nèi)需求中的份額逐漸降低，要素投入的綜合貢獻(xiàn)率逐漸減少，全要素生產(chǎn)率增長較快；珠海2011年的人均GDP為14 208.73美元，處于工業(yè)化階段的高級階段，處于此階段的國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)重心逐漸向高級產(chǎn)品制造業(yè)轉(zhuǎn)移，資本積累貢獻(xiàn)率較高，生產(chǎn)率對產(chǎn)出增長的貢獻(xiàn)增加。

按照房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的關(guān)系，第一階段，是在人均GDP 8 000美元以前，這時市場上所謂的房地產(chǎn)問題都是住宅問題。第二個階段，是人均GDP從8 000美元到25 000美元，這時市場上的房地產(chǎn)問題就升級為商業(yè)不動產(chǎn)的問題。第三個階段，是人均GDP達(dá)到25 000美元以后，此時房地產(chǎn)問題就是商用不動產(chǎn)和金融配合，逐步形成金融引導(dǎo)、支持高端的商用不動產(chǎn)長期持有和在此基礎(chǔ)上形成的金融產(chǎn)品交易（馮侖，2011）[2]。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，澳門房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)屬于第三階段，即商業(yè)不動產(chǎn)和金融配合形成的金融產(chǎn)品交易問題。珠海房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)屬于第二階段中的早期市場，即從住宅逐漸向商業(yè)不動產(chǎn)升級，但此時的商業(yè)不動產(chǎn)的形態(tài)主要表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)。待人均GDP增長到15 000美元之后，則進(jìn)入商業(yè)不動產(chǎn)的高級階段，即由社區(qū)商業(yè)向CBD核心區(qū)的投資性商用不動產(chǎn)、商用物業(yè)升級（如表2）。

（二）澳門與珠海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較

澳門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，主要是以第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)主要的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為建筑業(yè)。從建筑業(yè)和博彩業(yè)的關(guān)系來看，具有一定負(fù)向關(guān)聯(lián)關(guān)系，在澳門博彩業(yè)陷入衰退的2003—2006年，建筑業(yè)呈現(xiàn)上行趨勢，但當(dāng)博彩業(yè)從2007年開始快速增長后，建筑業(yè)在澳門產(chǎn)業(yè)中的比重就呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。澳門的第三產(chǎn)業(yè)主要包括博彩業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，但是，由于博彩業(yè)的“一業(yè)獨大”，使得澳門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的單一性，博彩業(yè)在眾多產(chǎn)業(yè)中無論是總產(chǎn)值還是貢獻(xiàn)度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他產(chǎn)業(yè)。

珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二、三產(chǎn)業(yè)占據(jù)了對珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要貢獻(xiàn)，在珠海市三次產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)構(gòu)成中，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)都有過成為珠海市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的時期，呈現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確的特征。在第二產(chǎn)業(yè)中，建筑業(yè)貢獻(xiàn)較為穩(wěn)定，但是在2008年至2010年呈現(xiàn)出了較大波動，第三產(chǎn)業(yè)在2009年的貢獻(xiàn)率顯著超過了第二產(chǎn)業(yè)，到2010年工業(yè)貢獻(xiàn)率再次顯著超過第三產(chǎn)業(yè)。從珠海市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展過程來看，其產(chǎn)業(yè)機構(gòu)組成基本符合珠海市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段特征，工業(yè)化后期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整來說具有工業(yè)逐漸穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)快速增長的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求。

通過對澳門和珠海兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的比較，可以發(fā)現(xiàn)兩地在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的異同。兩地的共同點體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中都占據(jù)重要位置，尤其是在金融危機時期。兩地的第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中都具有重要地位，澳門是完全以第三產(chǎn)業(yè)為主，而珠海在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中，工業(yè)發(fā)展增速一直不快，這樣，相對于珠三角其他地區(qū)，其對第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴更強，其中，主要是房地產(chǎn)行業(yè)。另外，兩地的建筑業(yè)在金融危機期間都出現(xiàn)了先增長后衰退的情況，當(dāng)然，內(nèi)在原因有巨大區(qū)別。澳門主要是由于金融危機導(dǎo)致博彩業(yè)需求減少，建筑業(yè)作為替代產(chǎn)業(yè)獲得了成長，這種成長在博彩業(yè)恢復(fù)后就消失了。珠海則是來自金融危機后國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增加，在進(jìn)入后金融危機時期，國家投資減少，房地產(chǎn)調(diào)控，使這種增長趨勢消失。但是，由于兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段存在差別，澳門第三產(chǎn)業(yè)尤其是博彩業(yè)的發(fā)展使得澳門經(jīng)濟(jì)的主要發(fā)展模式要依賴第三產(chǎn)業(yè)，而珠海正在試圖從工業(yè)化進(jìn)程中獲得新的增長。

從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，澳門房地產(chǎn)業(yè)對澳門經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較為穩(wěn)定，一直在6%左右，這一方面顯示澳門房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟期，受到經(jīng)濟(jì)周期影響較小，另一方面也可以看到澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在澳門本地發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定期，向外轉(zhuǎn)移是澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主要方向。珠海第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，房地產(chǎn)投資長期是固定資產(chǎn)投資的主要部分，從圖6中可以看到，從1990年起，珠海市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占珠海市新增固定資產(chǎn)投資比重的均值是17.8%，中位數(shù)是42%，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對珠海市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有主導(dǎo)作用。

從以上分析可以看出，澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在本地發(fā)展進(jìn)入零增長甚至負(fù)增長時期，向外轉(zhuǎn)移是趨勢，珠海房地產(chǎn)則正處于成長期，澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向珠海轉(zhuǎn)移具備產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的動機和梯度條件（如圖4～圖7）。

三、澳門與珠海房地產(chǎn)市場的聯(lián)系：基本假設(shè)與驗證

澳門與珠海之間存在明顯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度，具備產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的基本條件，但是由于受到制度約束，其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不會像國內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移那樣順利，但是也具備相當(dāng)?shù)目尚行?。從兩地的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，也存在梯度轉(zhuǎn)移的前提，一方面住宅和社區(qū)物業(yè)等房地產(chǎn)初中級的產(chǎn)業(yè)形態(tài)在澳門已經(jīng)逐漸衰退，產(chǎn)業(yè)資本有將這些投資和產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的動機，另一方面，兩地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移除了制度成本之外，其他成本相對較?。惓嗥?，2006）[3]。基于此，我們提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到珠海后，珠海住宅均價將上升，兩地住宅均價差距水平將逐漸縮小。

假設(shè)2：澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期后，房地產(chǎn)市場趨于飽和，將逐漸向珠海轉(zhuǎn)移，兩者房價將高度相關(guān)。

（一）澳門與珠海的房價發(fā)展：差距縮小的趨勢

澳門和珠海兩地的房屋均價在2002年之后，均價絕對值都呈現(xiàn)上漲趨勢，但增長率出現(xiàn)了波動。從圖中可以看到，澳門房屋均價在2002年之后上漲趨勢明顯，期間由于受到金融危機影響，在2009年出現(xiàn)了-0.3%的降幅，其余年份都是上漲；珠海房屋均價從2002年之后呈現(xiàn)更為明顯的上漲趨勢，期間沒有出現(xiàn)下降的年份。從兩地房屋均價的增長率來看，澳門房屋均價增長率波動幅度明顯大于珠海，金融危機期間增長幅度小于珠海，但是到2011年后，由于內(nèi)地實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，澳門房屋均價增長率再次明顯超過珠海（如圖8、圖9）。

澳門與珠海在人均GDP指標(biāo)上存在較大差距，澳門人均GDP水平大約是珠海的5倍左右，而房屋均價大約是珠海的3倍左右。從這兩個指標(biāo)的比較可以發(fā)現(xiàn)，澳門與珠海在房地產(chǎn)市場上的差距小于兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的差距，這其中的一個主要原因在于澳門人到珠海購買房產(chǎn)后，提高了珠海房地產(chǎn)市場的購買能力，拉高了珠海當(dāng)?shù)氐姆课菥鶅r，在澳門房產(chǎn)需求下降、珠海需求上升的作用下，降低了澳門與珠海兩地的房屋均價差距，這也可以看做澳門經(jīng)濟(jì)增長對珠海房地產(chǎn)市場的正向作用。從圖8中也可以發(fā)現(xiàn)，從內(nèi)地開始實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，珠海房地產(chǎn)市場進(jìn)行了“限價和限購”的雙限政策，限制了澳門人在珠海的購房需求，兩地房屋均價差距又開始拉大，而同時珠海人均GDP增幅受到房地產(chǎn)市場影響，擴大了與澳門人均GDP的差距，導(dǎo)致兩者之間的缺口又開始放大。

從兩地經(jīng)濟(jì)增長速度和房屋均價之比的指標(biāo)比較來看。兩地房屋均價的差距要大于兩地經(jīng)濟(jì)增長速度的差距，并且兩個指標(biāo)之間的差距呈現(xiàn)波動特征。同樣是受到珠海房地產(chǎn)市場雙限政策的影響，兩地經(jīng)濟(jì)增速比與房屋均價比的差距也開始顯著拉大（如圖10、圖11）。

從以上的分析可以發(fā)現(xiàn)，雙限政策對珠海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，但是如果考慮消除雙限政策影響的話，兩地房價差距將進(jìn)一步減少，這也印證了本研究的假設(shè)1。

跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析主要需要觀察兩地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系與產(chǎn)業(yè)間相互聯(lián)系的“扭結(jié)”。澳門和珠海雖然在地理位置上極為接近，但是由于社會制度的原因，兩地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不同的周期特征和運行軌跡。

（二）澳門與珠海房價：高度相關(guān)的關(guān)系

澳門與珠海兩地房價存在較大落差，這與兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同有一定關(guān)系，但是由于兩地在地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的關(guān)聯(lián)，兩地房價之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。從相關(guān)分析的結(jié)果來看，澳門和珠海兩地的房價在0.01的水平上顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.985，說明澳門房價如果上漲，那么珠海房價也將相應(yīng)上漲的概率達(dá)到98.3%。

對于兩地如此之高的房價關(guān)聯(lián)性，一個重要的原因在于澳門面積較小，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于澳門本土經(jīng)濟(jì)來說不是最重要的產(chǎn)業(yè)，需要將有限的土地資源配置給能夠帶來更大經(jīng)濟(jì)增長和稅收的博彩業(yè)，因此，澳門房價的上漲將是長期趨勢，這樣，擠出的澳門本體房屋需求將在地理位置非常接近的珠海實現(xiàn)，而且這種實現(xiàn)的周期將縮短，這也就印證了本研究中提出的假設(shè)2。另外一個關(guān)于珠海房價上漲的重要因素來自珠海房地產(chǎn)市場的投機和投資需求。從珠海投機需求的外部環(huán)境來看，隨著近年來區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，珠三角地區(qū)不僅與香港簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），加強了與香港、澳門的合作，擴大了珠三角區(qū)域的外延，形成粵、港、澳大珠三角區(qū)域，進(jìn)一步提升該區(qū)域的影響力與競爭力；從珠海市所屬珠三角地區(qū)的內(nèi)部環(huán)境來看，在原來的9個地級市的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分，依據(jù)地緣關(guān)系、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的緊密程度等因素，在原來珠三角區(qū)域的基礎(chǔ)上形成了廣佛肇（廣州、佛山、肇慶）、深莞惠（深圳、東莞、惠州）以及珠中江（珠海、中山、江門）三個更小的區(qū)域集團(tuán)，進(jìn)一步加強了這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流與合作，實現(xiàn)資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的互補，實現(xiàn)共同發(fā)展（見表2）。

如果將兩地人均GDP比和房屋均價比進(jìn)行相關(guān)分析，可以發(fā)現(xiàn)兩者之間相關(guān)性不顯著，即從統(tǒng)計學(xué)意義上來說，兩者之間的趨勢并沒有必然的相關(guān)關(guān)系（如表4、表5）。

如果將兩地GDP增速比和房屋均價比進(jìn)行相關(guān)分析，可以發(fā)現(xiàn)兩者之間相關(guān)性不顯著，即從統(tǒng)計學(xué)意義上來說，兩者之間的趨勢并沒有必然的相關(guān)關(guān)系。

四、兩地房價的內(nèi)在關(guān)聯(lián)與影響因素：協(xié)調(diào)性與產(chǎn)業(yè)影響

（一）兩地房屋均價之間的協(xié)整分析

從以上的分析可以發(fā)現(xiàn)，澳門珠海兩地的房屋均價之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，并且兩者的比值與兩地GDP總量和增長速度的比值之間并不存在顯著的相關(guān)關(guān)系。這里的一個推論是，澳門和珠海兩地房屋均價之間的聯(lián)系更多地表現(xiàn)在兩者之間的互動關(guān)系上，與外部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素之間的互動不顯著。因此，本研究繼續(xù)挖掘澳門和珠海兩地房屋均價的內(nèi)在互動關(guān)系，使用格蘭杰因果檢驗，分析兩地房屋均價的協(xié)整效應(yīng)。

下面對各變量時間序列的平穩(wěn)性檢驗。鑒于表6中的數(shù)據(jù)都是時間序列數(shù)據(jù)，因此對澳門房地產(chǎn)價格與珠海市房地產(chǎn)價格的協(xié)整分析，首先檢驗這兩個變量的時間序列是否平穩(wěn)，是否存在謬誤檢驗。本模型中將X設(shè)為澳門房地產(chǎn)價格，Y設(shè)為珠海房地產(chǎn)價格，采用Eviews5.0對序列X、LnY、DX、DLnY、ΔDX、ΔDLNY的平穩(wěn)性進(jìn)行ADF檢驗，具體檢驗結(jié)果見表6。

表7中的檢驗結(jié)果表明，澳門房地產(chǎn)價格和珠海市房地產(chǎn)價格的水平值和一階差分在10%或5%的顯著水平下接受原假設(shè)，而二階差分在1%的顯著水平下都拒絕原假設(shè)，因此它們都是I（2）型平穩(wěn)序列，應(yīng)采用處理非平穩(wěn)變量的協(xié)整分析方法，檢驗各變量間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。在此采用人們通常用的EG兩步檢驗法，以變量Y為被解釋變量，X為解釋變量，假定協(xié)整回歸模型為：Y=α+βX+ε。用OLS法對兩序列進(jìn)行估計結(jié)果如下：

Y=1 552.289+0.262 909 4X（1）

（4.050 099） （14.605 30）

R2=0.963 852，DW=2.204 750，F(xiàn)=213.314 9。由估計結(jié)果可知，可決系數(shù)為96.385 2%，有較好的擬合性。由估計方程得殘差序列的估計值為

ε=Y-1 552.289-0.262 909 4X（2）

對殘差序列做單位根的ADF檢驗結(jié)果見表8、表9。

由表9檢驗結(jié)果可知，在序列包含截距項和趨勢項并且滯后階數(shù)為1的情況下，ADF檢驗統(tǒng)計量明顯小于顯著水平為5%時的臨界值，估計殘差序列ε為平穩(wěn)序列，即ε～I(xiàn)（0）。表明珠海市房地產(chǎn)價格與澳門房地產(chǎn)價格之間存在協(xié)整關(guān)系，即珠海市房地產(chǎn)價格與澳門房地產(chǎn)價格之間存在長期動態(tài)均衡關(guān)系。這種動態(tài)均衡關(guān)系說明2000年以來珠海市房地產(chǎn)價格與澳門房地產(chǎn)價格間呈現(xiàn)出一定的協(xié)調(diào)性，澳門房地產(chǎn)價格每提高1美元，珠海市房地產(chǎn)價格將提高0.262 9美元。

表9的檢驗結(jié)果表明：滯后1期時Y不是X的格蘭杰原因的概率是1.607 9%，說明珠海市的房地產(chǎn)價格對澳門房地產(chǎn)價格提高的效應(yīng)在滯后1年時最為明顯，可以說珠海市的房地產(chǎn)價格是澳門房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因；而從滯后1期到2期，X不是Y的格蘭杰原因的概率都在22%以上，且呈現(xiàn)遞減的趨勢，說明澳門房地產(chǎn)價格提高對珠海市的房地產(chǎn)價格有一定的推動作用，但效果還不是很明顯，有待于進(jìn)一步加強。兩者間是一種單向的Granger因果關(guān)系。

（二）兩地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響因素比較

首先，本研究對澳門房價影響因素進(jìn)行分析。一般來說，房屋均價受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接影響。本研究將澳門經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)細(xì)分，分析澳門建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)、博彩業(yè)四大主要產(chǎn)業(yè)與澳門房價的變動關(guān)系，構(gòu)建澳門房屋均價與澳門主要產(chǎn)業(yè)之間的線性回歸模型如下：

MREPA=？琢0+？琢1MCON+？琢2MRE+？琢3MGAM+？琢4MFIN+？著

本模型中，MREPA代表澳門房屋均價，MCON為澳門建筑業(yè)產(chǎn)值，MRE為澳門不動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，MGAM為澳門博彩業(yè)產(chǎn)值，MFIN為澳門銀行業(yè)產(chǎn)值，單位均為千澳元，？琢i（i=0，1，2，3，4，5）為各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與澳門房屋均價的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，？著為殘差。通過SPSS18.0軟件的運算，得到回歸結(jié)果見表10。

從回歸的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，模型擬合優(yōu)度很高，達(dá)到98.3%，F(xiàn)統(tǒng)計量較大，證明本模型在統(tǒng)計學(xué)意義上顯著，四個產(chǎn)業(yè)變量的T檢驗均顯著，說明本模型在驗證澳門房屋均價與澳門主要產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系上有意義。從各變量的相關(guān)系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，澳門房屋均價與建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、博彩業(yè)存在正向相關(guān)關(guān)系，但是與澳門本地銀行業(yè)存在負(fù)向相關(guān)關(guān)系。在澳門四大產(chǎn)業(yè)與澳門房屋均價的相關(guān)關(guān)系中，博彩業(yè)與房屋均價相關(guān)系數(shù)最大，甚至超過了房屋本體屬性的不動產(chǎn)業(yè)。澳門房屋均價變化的機制顯然有別于其他經(jīng)濟(jì)體。在全球大部分經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)的因素，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)屬性所導(dǎo)致的，即由房地產(chǎn)業(yè)帶動固定資產(chǎn)投資，從而帶動上游和下游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動投資，直至帶動整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的增長。所以，房地產(chǎn)業(yè)是世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長的重要推動因素，這些案例包括所有產(chǎn)生過房地產(chǎn)泡沫的主要發(fā)達(dá)國家，例如美國、日本、香港，以及中國內(nèi)地，當(dāng)然也包括珠海。但是澳門的機制卻有很大的不同，甚至是“逆機制”，通過以上分析可以看到，澳門房屋均價的變化更多地是受到博彩業(yè)發(fā)展的拉動，即澳門房地產(chǎn)在澳門經(jīng)濟(jì)增長中并不是拉動因素，而是被拉動的產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟(jì)的源頭不是房地產(chǎn)，而是博彩業(yè)。在澳門，先是博彩業(yè)的快速增長，導(dǎo)致了對土地和高級商業(yè)地產(chǎn)的需求，然后才有針對博彩業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)，以及快速增長的人均GDP和個人收入，從而增加了對房屋的需求能力，最終帶動房屋均價的上漲，這也就是澳門房屋均價與博彩業(yè)關(guān)聯(lián)更深層次的內(nèi)在形成機制。

使用類似的模型來探索珠海房價與珠海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系。構(gòu)建珠海房屋均價與工業(yè)、服務(wù)業(yè)、新增固定資產(chǎn)投資之間的線性回歸模型，具體回歸如表11：

從表11模型的回歸結(jié)果來看，雖然模型的擬合優(yōu)度達(dá)到了91.7%，F(xiàn)檢驗也比較好，但是，從自變量的T檢驗結(jié)果來看，所有的自變量和常量都沒有通過T檢驗，即珠海房屋均價與這三個變量之間并不構(gòu)成顯著的相關(guān)關(guān)系，一個推論就是，珠海房屋均價變化與珠海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平并不存在顯著相關(guān)關(guān)系。驗證這個結(jié)果的一個經(jīng)驗證據(jù)來自珠海房地產(chǎn)市場中購房者來源的數(shù)據(jù)。從珠海市房地產(chǎn)市場購買人群的分布來看，本地購買者的比重在50%左右，這個數(shù)據(jù)在2006年之前是40%左右，2004—2006年，澳門人到珠海購房的比重占整個購房者比重的18%、30%和21%，其后受到全球金融危機影響，比重下降，到2011年，港澳地區(qū)在珠海購房的比重大約在13%左右。從這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，珠海房地產(chǎn)市場是一個典型的外來投資占主體的市場，其房屋價格與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展不顯著相關(guān)也得到了合理的解釋。

那么，珠海市房屋均價是不是與外部的經(jīng)濟(jì)變量有顯著關(guān)系呢？本研究繼續(xù)檢驗了珠海市房屋均價變化與澳門產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，依然是將澳門地區(qū)四個主要產(chǎn)業(yè)與珠海市房屋均價做線性回歸的分析，結(jié)果如表12：

從表12的回歸結(jié)果來看，模型的擬合優(yōu)度達(dá)到98.3%，F(xiàn)檢驗也比較好，澳門四個產(chǎn)業(yè)變量都通過了T檢驗，說明澳門四個產(chǎn)業(yè)發(fā)展與珠海房屋均價之間存在顯著的相關(guān)關(guān)系。結(jié)合模型分析的結(jié)果，進(jìn)一步證明了澳門房屋均價和珠海房屋均價之間的高度正相關(guān)關(guān)系，同時，也驗證珠海房屋均價與澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，其中，澳門的博彩業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)與珠海房屋均價之間的相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0.749和0.718，正相關(guān)關(guān)系較強，建筑業(yè)與珠海房屋均價的相關(guān)系數(shù)為0.169，小于博彩業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)，而銀行業(yè)與珠海房屋均價之間存在較強的負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為-0.572。從以上的分析可以推論，珠海房地產(chǎn)市場是一個具有明顯投資和投機特征的市場，這樣就導(dǎo)致了珠海房屋均價與本體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系不顯著，但是與澳門的產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)。在澳門的這些影響變量中，我們發(fā)現(xiàn)澳門銀行業(yè)與澳門房屋均價和珠海房屋均價之間都是負(fù)相關(guān)關(guān)系，一個可信的原因就是，澳門和珠海的房地產(chǎn)市場具有投資品特征，這樣，與銀行業(yè)之間形成了替代關(guān)系，這也進(jìn)一步驗證了珠海房地產(chǎn)市場投資性較強的推論。另外，澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟期，成長空間有限，澳門房地產(chǎn)業(yè)向珠海的轉(zhuǎn)移是發(fā)展趨勢，尤其是在橫琴大開發(fā)的背景下，兩地經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)融合將呈現(xiàn)加速的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)作為澳門的主要產(chǎn)業(yè)和珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，其融合趨勢將領(lǐng)先于其他產(chǎn)業(yè)，這樣的結(jié)果就是作為澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢區(qū)域，珠海房屋均價與澳門房屋均價之間的差距將隨著珠澳兩地經(jīng)濟(jì)的加速融合和澳門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移呈現(xiàn)縮小的趨勢，這種差距將快于人均GDP差距縮小的速度和周期。

五、結(jié)論

依據(jù)以上的分析，本研究得到了關(guān)于澳門和珠海房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)效應(yīng)的幾個基本結(jié)論，分別是：

1. 珠海房地產(chǎn)市場受到澳門影響較大。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上來說，房地產(chǎn)市場受到本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大，受到本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響也相應(yīng)較大，但是，珠海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“悖論”。這個悖論實際上是完全可以解釋的，一方面由于珠海和澳門地理位置極為接近，雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展核算上屬于兩個經(jīng)濟(jì)體，但實際上兩者密切的經(jīng)濟(jì)往來造成了兩地經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在深度聯(lián)系，再結(jié)合珠海房地產(chǎn)市場投資屬性較強的特征，珠海房地產(chǎn)市場與澳門經(jīng)濟(jì)關(guān)系更密切的現(xiàn)象就有了合理的解釋。

2. 澳門與珠海房屋均價具有極強的正相關(guān)關(guān)系。澳門與珠海房屋均價之間雖然存在差距，這種差距的根本原因來自于兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的不同，但并不能掩蓋兩地房屋均價之間極強的正相關(guān)關(guān)系，即澳門房屋均價上漲將帶來珠海房屋均價上漲，兩者之間的滯后時期大約是1年，澳門房價每增長1美元，帶來珠海房價增長0.262 9美元。

3. 澳門與珠海房屋均價之間的差距將逐漸縮小。澳門與珠海房屋均價之間存在的差距較大，但是在珠海雙限之前，這種差距在逐漸縮小，這是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，以及澳門房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入飽和期后，澳門房地產(chǎn)資本和投機資本轉(zhuǎn)移到珠海房地產(chǎn)市場，拉高了珠海的房屋均價。在澳門受到土地資源約束極強的背景下，結(jié)合橫琴大開發(fā)的重大戰(zhàn)略機遇，澳門房地產(chǎn)資本和投機資本將加速進(jìn)入交通成本極低的珠海市場，導(dǎo)致兩地房屋均價差距加速減少，當(dāng)然，這種趨勢顯然要密切關(guān)注限購和限價政策的退出窗口。

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責(zé)任編輯、校對：張 云

Cross region correlative study of the price of real estate：empirical analysis

——Based on Macao and Zhuhai

Fu Hong1，3， Shi Wendong2， Song Laisheng3

（1.SUN Yat-Sen Business school， Guangzhou 510275， China；

2.Zhuhai Huafa Industrial Share limited corporation，Zhuhai 519030， China；

3.Department of Economics，Hubei University of Economics， Wuhan，430205）

Abstract： Based on comparative analysis on stages of economic growth and industrial structure of Macao and Zhuhai， the article has an empirical analysis on real estate market of Macao and Zhuhai，results show that，（1）The real estate market of Zhuhai is great influenced by the Macao's；（2）Average housing price of Macao has a strongly positive correlation with Zhuhai's，namely，average housing price of Macao rises one dollar each，average housing price of Zhuhai rises 0.262904 dollar，and there is about one year lag period；（3）the gap of average housing price between Macao and Zhuhai will gradually lessen，the reason is that real estate capital and venture capital of Macao will accelerate to enter the Zhuhai Market whose transportation cost is very low.

Key words： Price of real estate；Cross region correlative study；Macao；Zhuhai；Empirical analysis