投資海外房產(chǎn)是否是最佳時(shí)機(jī)？

宋海風(fēng)

“只要1-100美元，便可以買走一套房子?！边@則美國汽車城底特律打出的樓市廣告語，賺足了中國投資者的眼球，也把近年來不斷升溫的中國人海外置業(yè)熱潮再度聚焦在鎂光燈下。相比于中國房價(jià)走勢的一片看漲，許多國家受歐債危機(jī)影響，房地產(chǎn)價(jià)格連年大幅下挫，使得越來越多的中國人想赴海外“撿便宜”。那么，中國投資者扎堆抄底海外樓市，究竟是“餡餅”還是“陷阱”呢？

置業(yè)身影遍布全球

“投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)。”中國社科院近日的這一表態(tài)，再度引發(fā)了輿論的廣泛關(guān)注。中國社科院發(fā)布的2013年《投資藍(lán)皮書》稱，由于中國樓市上漲的空間有限，并且對(duì)投資需求有諸多限制，而美國房地產(chǎn)正處于觸底回升階段，上升趨勢大致能維持5-7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)。

事實(shí)上，海外置業(yè)近年來漸成熱潮，中國人置業(yè)的身影正在遍布全球，而美國是首選。據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示，2007年，中國人在美國的購房花費(fèi)僅占所有外國人在美國購房花費(fèi)的5%。而2012年，這個(gè)比例躍升至11%，中國人在美國購置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元，使其連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家。

除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%；而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約三分之一的新售房屋賣給了中國人。

海外房價(jià)便宜一半

房價(jià)無疑是促使中國人海外置業(yè)的首要原因。當(dāng)前國內(nèi)的房價(jià)較高，而國外很多地方的房價(jià)都顯得比中國更親民一些。北京五環(huán)、六環(huán)外的部分房子都已經(jīng)漲到200萬到300萬元了，而在美國，只要不是在很高端的地方買房，與上述等面積的獨(dú)棟住宅也就大約100萬到200萬元。近幾年國外的房產(chǎn)價(jià)格雖然也有波動(dòng)，但是其漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有中國大。

分析人士指出，受到“國五條”等調(diào)控政策的抑制，國內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)率急劇降低，越來越多投資者看淡國內(nèi)房地產(chǎn)前景，再加上目前國內(nèi)投資渠道日趨狹窄、人民幣匯率不斷升值，使得投資者逐漸將目光轉(zhuǎn)向海外。

除投資外，移民也是中國人海外置業(yè)的重要原因。尤其是加拿大、美國、澳大利亞等中國移民首選國都已沒有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經(jīng)越來越高。近兩年，塞浦路斯、葡萄牙受歐債危機(jī)影響放開了投資移民的限制，無疑為中國人移民歐盟打開了另一扇門。

此外，隨著留學(xué)潮的不斷升溫，越來越多的投資者將置業(yè)首選在教育資源發(fā)達(dá)的國家及城市。

抄底“餡餅”不好消化

然而，像底特律這樣不到100美元“白菜價(jià)”的房子，真的這么容易就能撿到便宜了嗎？事實(shí)上，如果沒有風(fēng)險(xiǎn)的話，這樣的餡餅無論如何也砸不到中國人的頭上。這類低價(jià)房很多是租賃房，不是空置房。美國有法律規(guī)定，如果房屋已經(jīng)租出去了，而且租住房子的租客如果沒有其他房產(chǎn)，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以在購買這類房產(chǎn)以后，房主無法立刻搬進(jìn)去住，本身也沒有投資價(jià)值，買房者還需要將原來的房主對(duì)這些租戶的義務(wù)承擔(dān)過來。

其實(shí)，類似這樣隱藏在低價(jià)房產(chǎn)背后的政策風(fēng)險(xiǎn)還有很多。比如，英國有很多數(shù)千平方米的古堡售價(jià)僅為1英鎊，卻沒人敢買，因?yàn)橛?guī)定，擁有產(chǎn)權(quán)者必須負(fù)責(zé)修繕這些房子。

相比于國內(nèi)樓市“買不起”的現(xiàn)狀，海外房產(chǎn)則是“養(yǎng)不起”，投資者購房后每年需繳納房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)等一系列費(fèi)用，后期支出更像是個(gè)無底洞。如果在底特律花500美元購買房產(chǎn)，其估價(jià)可能高達(dá)30萬美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費(fèi)，大大超出了房價(jià)。

由此可見，海外房產(chǎn)“抄底”的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，需要慎重投資。作為普通投資者，除非有移民的需求，否則并不適合海外置業(yè)。

（作者為陜西省委黨校學(xué)教研部副主任、副教授）