“麗娜模式”評析

陳一丹

摘 要 麗娜模式是一種物業(yè)管理的新模式，“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的核心內(nèi)容是對業(yè)主自治的成功創(chuàng)新，也對我國的公共產(chǎn)權(quán)改革有很大的啟迪意義，但同時我們不能忽略模式可能遭遇到制約其發(fā)展的困境。本文通過對麗娜模式的基本概念、成功之處以及局限性進行探析，以期促進模式的進一步完善，實現(xiàn)社區(qū)和諧的總目標。

關(guān)鍵詞 麗娜模式 成功 局限性

一、“麗娜模式”的基本概念

“麗娜模式”是天津崔麗娜女士創(chuàng)造的社區(qū)業(yè)主自治模式，這一模式的基本特征是：“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”?！皡^(qū)分窮盡”指的是明確地劃分小區(qū)內(nèi)共同的管理和分不出去的管理，區(qū)分物權(quán)，厘清小區(qū)的共有財產(chǎn)，將除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的全部進行區(qū)分，明確權(quán)利責(zé)任主體，同時將分不出去的由全小區(qū)的物業(yè)費來管，小區(qū)物業(yè)則選擇由外包的市場機制來管，最終使得小區(qū)物業(yè)的管理形成自然協(xié)調(diào)機制?！拔餀?quán)自主”是基于使用者付費原則，根據(jù)物的客觀性和使用特點來決定物的“自主性”，誰使用誰維護，由業(yè)主對產(chǎn)權(quán)證外的共有部分負責(zé)管理，擁有相當?shù)淖灾鳈?quán)。“量化公開”即物業(yè)管理的成本和收益都量化并公開，科學(xué)地界定和劃分物業(yè)費，全過程公開、透明且程序化。

二、“麗娜模式”的成功之處

1、將物業(yè)費降到最低管理成本。通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的管理模式，把個體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主的物業(yè)費都是不一樣的、業(yè)主大會集合體層面的物業(yè)費刨除了專有部分和可區(qū)分出去的部分，只剩下了核心部分，也就是不可分的部分。這樣一來，雖然物業(yè)水平降低了，但由于權(quán)責(zé)分明，物業(yè)費的使用效率大大提高，少花錢、辦好事，從而提升小區(qū)物業(yè)管理的水平。

2、有助于培養(yǎng)公民意識，擴大公民參與。在公共財產(chǎn)進行科學(xué)的區(qū)分后，要求每一個公共財產(chǎn)的相關(guān)利益人都要參與到公共財產(chǎn)的自主管理當中，比如樓道內(nèi)的共有財產(chǎn)就由同樓道的居民共同管理，誰不積極參與自主管理，就會影響到自身利益，就這在客觀上就迫使每個業(yè)主走出家門，開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)，公民意識也在業(yè)主積極參與的過程中得以培養(yǎng)和確立，“搭便車”現(xiàn)象由此減少。

3、有利于共同部分的確權(quán)問題的解決。從使用者與付費關(guān)系中明確區(qū)分了財產(chǎn)權(quán)，分為私人專有使用、付費使用（俱樂部物品）、組團使用、整體使用，并依據(jù)“區(qū)分窮盡“的管理模式，使得使用者與付費間的關(guān)系即便在最小單元和最直接關(guān)系中也有所體現(xiàn)。在物業(yè)管理實踐中，麗娜模式通過界定使用者和付費關(guān)系的原則，有助于解決共有財產(chǎn)體制下因財產(chǎn)權(quán)界分困難造成的“公地悲劇”。

4、采用物業(yè)管理大包干，運用市場進行招標外包，將小區(qū)中共有的財產(chǎn)外包給專業(yè)的公司管理，這種物業(yè)管理大包干的方式，一方面有利于物業(yè)服務(wù)水平的提高，促進業(yè)主委員會的清廉；另一方面，對于社會來說物業(yè)外包在一定程度上有利于促進全社會人力資本的分工合作，創(chuàng)造出新的社會就業(yè)。

三、“麗娜模式”的局限性

雖然“麗娜模式”可以說是業(yè)主自治的成功范本，但是仍然不能忽視模式在其實踐發(fā)展中存在著局限性，制約因素的存在也影響著麗娜模式的成功開展。

小區(qū)規(guī)模的大小 ?！胞惸饶Ｊ健钡淖灾畏绞?，是政府允許和鼓勵的，但并不一定適用于所有小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模大小，也影響著“麗娜模式”的推行，集體行動的邏輯可以推見小集團相較于大集團有著更大的凝聚力和有效性，規(guī)模小的小區(qū)容易統(tǒng)一意見，規(guī)模太大的小區(qū)，社區(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套也越加復(fù)雜，業(yè)主意見不一，管理起來難度也將更大。

沒有法律制約，“搭便車”現(xiàn)象仍然存在。有些業(yè)主在沒有法律制約下，即使是已經(jīng)很少的物業(yè)費但是他們還是能不交就不交，而且對于不可劃分的物權(quán)所收取的物業(yè)費業(yè)主委員會并無法采取任何有效的懲罰措施，例如剝奪使用權(quán)在共有財產(chǎn)上是不可能實現(xiàn)的。在原先物業(yè)費由物業(yè)公司收繳時，若業(yè)主不繳納物業(yè)費，物業(yè)公司可以作為訴訟主體進行上訴，但“麗娜模式”中，分不出去的物權(quán)的物業(yè)費由業(yè)主委員會收取，但一旦發(fā)生不繳的情況，業(yè)主委員會并不能作為一個訴訟主體提起訴訟。因此，要完全避免“搭便車”的行為的出現(xiàn)，不僅需要提高業(yè)主們自身素質(zhì)，糾正錯誤觀念，更需要法律在相關(guān)方面做出詳細法規(guī)制約著實行。

四、結(jié)語

“麗娜模式”雖然是在小區(qū)的業(yè)主自治實踐，但是從中國體制改革的大環(huán)境看，對宏觀改革的現(xiàn)實啟發(fā)意義。其中關(guān)于使用付費關(guān)系來區(qū)分窮盡財產(chǎn)權(quán)，落實責(zé)任主體，定量公開等方法可以適用于社會中其他方面的改革，例如城市存量公房改革，并且對于中國的公共產(chǎn)權(quán)的改革也有借鑒意義。同時我們也應(yīng)看到麗娜模式有其發(fā)展的制約因素，需要法律制度的配套補充以及模式自身的不斷完善，最終實現(xiàn)社區(qū)和諧，實現(xiàn)社區(qū)的長治久安。

（作者單位：華北電力大學(xué)）