影響我國商品住房價格因素的實證分析

朱睿

【摘要】規(guī)范分析結果表明，商品住房格受諸多因素的影響。本文通過建立模型，采用逐步回歸的方法，對2009年全國31個地區(qū)的商品住房價格進行了實證分析。結果表明，地區(qū)生產(chǎn)總值，房地產(chǎn)投資額，城市人口密度，居民人均收入是影響住房價格的重要因素。

【關鍵詞】回歸模型；商品房價格；影響因素；EVIEWS6.0

1.引言

從上世紀90年代開始，中國各個地區(qū)先后進行了住房商品化制度的改革。原來計劃經(jīng)濟體制下大量的公有住房，通過“房改”的方式逐步實現(xiàn)了居民住房商品化。其后商品房開發(fā)建設如井噴般爆發(fā)，大量的新建商品住房被推向市場。正是這場住房商品化的改革，解決了我國城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房問題，使我國住房在數(shù)量和質量上都發(fā)生了根本性的變化，同時也帶動了國民經(jīng)濟的高速發(fā)展。

與此同時商品住房價格日益水漲船高。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，近年來，我國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快，特別是商品住宅呈現(xiàn)出迅速發(fā)展之勢，全國商品房價格保持持續(xù)上揚或維持在高位運行。如何正確面對高漲的商品住宅這一特殊消費品，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，加強國民經(jīng)濟的宏觀調控，真正改善廣大人民群眾的住宅環(huán)境，是政府和個人都應認真分析思考的問題。

從1998到2009年，我國商品住房價格持續(xù)上漲。房價上升之快，已成為當前中國房地產(chǎn)市場中最突出的問題，是關系到居民生活，國民經(jīng)濟，通貨膨脹和宏觀調控的大問題。到底是什么因素影響了我國商品住房的價格，這正是本文研究的課題。

2.商品住房價格影響因素——理論分析

商品住宅價格是指在完全市場化條件下商品住宅的交易價格。同其他商品一樣，商品住宅的價格是由商品住宅的價值決定的，其價值既包括所占用土地的價值，也包括土地上建筑物的價值。商品住宅價值是其價格形成的基礎，商品住宅價格是價值的表現(xiàn)形式；買賣雙方達成的實際交易價格，除受商品住宅價值的影響外，還受到供求狀況、競爭程度、消費者偏好、市場預期和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略等因素的影響，其價格圍繞價值上下波動。

商品住宅建設周期長、價值量大、空間固定性等特點決定了其價格有不同于一般商品價格的特點。首先，由于住宅建設周期較長，其在短期內的供給是缺乏彈性的，價格由需求決定；即使從長期來看，土地供給缺乏彈性也會導致住宅供給缺乏彈性。其次，住宅開發(fā)的滯后性導致住宅價格呈周期性變化。當住宅市場供小于求時，商品住宅價格上升，大量住宅開工建設，由于建設周期長，當住宅完工時需求可能變小，同時供給量劇增，供大于求，商品住宅價格下降。這就導致了商品住宅市場周期性明顯，價格在不同時期差別很大。最后，住宅的區(qū)位是其價格的重要影響因素。和其他商品不同，住宅具有空間固定性的特點，其所處的區(qū)位不同，市場需求不同，價格也就不同。

從商品住宅價格的特點可以看出，住宅價格的形成是一個復雜的過程，受到諸多因素的影響.國內外許多學者都提出了自己的觀點，Dipasquale和Wheaton對住宅租金和住宅價格進行了擴展性研究，得到了著名的存量—流量模型，模型說明提供住宅服務的房地產(chǎn)物業(yè)市場與提供住宅存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場如何通過租金、價格、新建數(shù)量以及住宅存量等變量的變動而向均衡調整；周京奎（2004）對房價與利率的的實證分析得出利率提高，房價應該降低，即利率與房價負相關；周明生（2007）認為，如果一段時間內居民收入速度上升明顯，那么就會有越來越多的居民改善居住條件，購買住房，受旺盛的需求和相對稀缺的供給的共同作用，商品住房價格也會以較快的速度上漲。

3.建立模型

本文選取了最具代表性的因素來建立模型，進行截面回歸分析。其中，我們以各地區(qū)的商品住房價格作為被解釋變量Y，選取地區(qū)生產(chǎn)總值，房地產(chǎn)投資額，居民消費水平，居民人均可支配收入，城鎮(zhèn)人口比重作為解釋變量。因此，我們可以建立模型如下Y=a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+b，其中Y代表全國商品住宅房平均銷售價格，X1代表地區(qū)生產(chǎn)總值，X2代表房地產(chǎn)投資額，X3代表居民消費水平、X4代表居民人均可支配收入、X5代表城鎮(zhèn)人口比重，b代表隨機誤差項。

本文收集了2009年全國31個地區(qū)的數(shù)據(jù)，進行回歸分析可得，得到回歸方程：

Y=-0.116531X1+0.342571X2+0.205959X3+0.254526X4+8.4993378X5-2047.639

（0.031714）（0.143189）（0.136802）（0.145303）（28.110326）（1793.900）

t=（-3.776415）（2.392429）（1.505525）（1.751686）（0.302145）（-1.201736）

R2=0.910246，AdjustedR2=0.892295，DW=2.513174，F(xiàn)=50.70780

結論：擬合優(yōu)度良好，F(xiàn)值較為顯著，但由于X1系數(shù)為負，不滿足其經(jīng)濟含義。且t檢驗不顯著，考慮存在多重共線性

（1）做多重共線性檢驗

X1 X2 X3 X4 X5

X1 1.000000 0.817348 0.407797 0.509444 0.331097

X2 0.817348 1.000000 0.698033 0.780023 0.619000

X3 0.407797 0.698033 1.000000 0.950113 0.912397

X4 0.509444 0.780023 0.950113 1.000000 0.837430

X5 0.331097 0.619000 0.912397 0.837430 1.000000

從上表可見，相關系數(shù)較大，存在多重共線性，利用逐步回歸修復多重共線性修正后方程：

Y=0.4122X4+54.9073X5-5215.343

（0.0848）（25.0909）（783.8634）

t=（4.857670）（2.188331）（-6.653383）

R2=0.846685，AdjustedR2=0.835734，DW=1.955526，F(xiàn)=77.31539

（2）自相關性檢驗

DW檢驗：對應樣本數(shù)為31、2個解釋變量的模型、0.05顯著水平，查DW統(tǒng)計表可知，dL=1.30，dU=1.57，模型中DW=1.95526，dU

（3）異方差檢驗：

利用WHITE檢驗，得到Prob>0.05，不應拒絕原假設，即不存在異方差現(xiàn)象。

所以得到最終回歸方程：

Y=0.4122X4+54.9073X5-5215.343

（0.0848）（25.0909）（783.8634）

t=（4.857670）（2.188331）（-6.653383）

R2=0.846685，AdjustedR2=0.835734，DW=1.955526，F(xiàn)=77.31539

4.各因素對商品住房價格影響分析

（1）地方GDP的大小與房價呈反比。雖然有北京等直轄市的影響，但這個結果還是有些出人意料，一方面說明了我們的GDP數(shù)值依然存在著很大的水分，另一方面也說明商品房建設的熱度有所降低。2008年新春伊始，建設部推出了三項重要措施：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務；三是堅決貫徹落實國務院關于宏觀調控的各項部署，抑制房價過快上漲?？磥磉@一措施還是起到了一定的效果。

（2）X4的系數(shù)為0.4122，符號為正，與理論分析相符。人均可支配收入代表一個地區(qū)的人民的經(jīng)濟實力，人均可支配收入越多，提高生活質量和進行投資的欲望和能力就越強。住宅相對于其他資本品來說，具有保值性和增值性，這種特點導致大量資本流入房地產(chǎn)市場，促使住宅價格上升。98年住房改革以來，人們對房子的認識也突破了原有的層面。買房不只時為了住，更是一種風險極小收益很大的投資。一時間，“有錢就買房”成了所有中國人的共識。一方面在我國需要購買住宅用于居住的人群非常龐大，另一方面由于我國缺少投資渠道，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睞，前幾年席卷全國的溫州炒房團就是一例。因此隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、居民可支配收入的不斷提高，城市商品住宅價格將呈不斷上升趨勢。 （下轉第171頁）（上接第169頁）

（3）城鎮(zhèn)人口的比重對房價影響很大。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。越來越多的農民涌入城市，城市人口增長迅速，隨之而來的就是不斷增長的住房需求。我們可以很明顯地看到，在城鎮(zhèn)人口比重很大，城市化比例較高的北上廣江浙，房價都是處在一個比較高的位置。今后幾年，其他一些省份的城鎮(zhèn)人口比例勢必會繼續(xù)上升，如何保障低收入群體的住房問題，如何使居者有其屋，如何在城鎮(zhèn)人口不斷增長的大環(huán)境下保持房價的平穩(wěn)過渡，都是我們政府需要考慮并解決的問題。

5.政策建議

（1）限制房地產(chǎn)投資?？梢钥吹?010年以來，隨著限購令的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)通過通過貸款融資的成本增加、難度增大，按揭貸款額度、總量明顯下降。與此同時，當前房地產(chǎn)市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應；另一方面要堅定不移地抑制不合理需求，保持供求關系基本平衡，促進房價逐步回歸到合理水平。

（2）增加居民投資渠道。房地產(chǎn)價格的過快上漲，正是從某種程度上體現(xiàn)出龐大的社會資金投資需求無法從現(xiàn)有的狹窄投資渠道中得到滿足，因此一旦發(fā)現(xiàn)某一領域或某一品種“有機可乘”或“有利可圖”，各路資金便會“大舉進軍”，直至將其中的泡沫吹大、吹破。因此，可以通過增加金融理財產(chǎn)品種類，（例如可以效仿美國設立共同基金），增加對股票、基金、黃金、商業(yè)保險的投資，拓寬投資渠道，讓資金擁有更多、更暢通的投資途徑，而不是一味的囤積在房地產(chǎn)市場中制造泡沫。

（3）大力發(fā)展中小城市，緩解大城市人口增長壓力。大城市房價居高不下一直是房地產(chǎn)市場一大難題，究其原因之一就是不斷涌入大城市的外來人口。通過大力發(fā)展中小城市，創(chuàng)造出更多就業(yè)機會，增加中小城市吸引力，可以有效地減緩大城市的人口增長趨勢，從而減緩房價的上升。

（4）政府應大力加強保障性住房建設，保證居者有其屋。建議將經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房等保障性住房與商品房在政策調控方面適度分離。保障性住房解決的是公平和社會保障性問題，而非經(jīng)濟效益和市場效率問題，應由政府負責解決和承擔。

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