公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

張利娟

【摘要】隨著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)和信息高度發(fā)展的階段，按歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)主體，其賬面價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，最具代表性的就是我國(guó)投資性房地產(chǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛進(jìn)入高速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)的按歷史成本來計(jì)量投資性房地產(chǎn)已經(jīng)不再適合，本文研究了投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)，分析了采用公允價(jià)值的動(dòng)機(jī)，并提出投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第二條規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，從而把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分離出來，進(jìn)行單獨(dú)核算，主要是因?yàn)樗胁煌诠潭ㄙY產(chǎn)無形資產(chǎn)的一些特點(diǎn)：

1.投資性房地產(chǎn)不是用于銷售。在我國(guó)一些地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日漸完善，房地產(chǎn)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)牧魍ㄐ?。但根?jù)準(zhǔn)則的定義，用于銷售以獲取差價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)界定為存貨，不是投資性房地產(chǎn)。

2.投資性房地產(chǎn)實(shí)際使用壽命較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其后續(xù)支出與處置加以考慮。

3.由于受到法律規(guī)定的限制，我國(guó)企業(yè)持有土地的行為，只是獲得了土地使用權(quán)，而并非取得了所有權(quán)，因此企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇；對(duì)于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的不是為了耗用，而是為了賺取長(zhǎng)期的租金收益或獲得資本增值。

二、投資性房地產(chǎn)的核算模式

1.成本模式。所謂成本模式，就是按照資產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，計(jì)提資產(chǎn)的折舊（折耗）費(fèi)用，期末還要進(jìn)行資產(chǎn)的減值測(cè)試，如果資產(chǎn)發(fā)生減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行期末價(jià)值計(jì)量，需要區(qū)分建筑物和土地使用權(quán)兩類情況，采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布的資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這種對(duì)比需以成本計(jì)量為基礎(chǔ)。

2.公允價(jià)值模式。如果“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。在公允價(jià)值模式下，企業(yè)不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。判斷能否取得公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)需要同時(shí)滿足：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

盡管目前采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)為數(shù)不多，在執(zhí)行的過程中也已暴露了不少缺陷，隨著以后采用公允價(jià)值模式的企業(yè)越來越多，這種缺陷和潛在的問題應(yīng)得到及時(shí)改善。

1.市場(chǎng)條件還不成熟。改革開放以來，我國(guó)逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，雖然三十多年來也取得了可喜的成績(jī)，但發(fā)展的時(shí)間畢竟短暫。在轉(zhuǎn)型的過程中很多東西都有待改進(jìn)，一部分資產(chǎn)和負(fù)債缺乏完善的市場(chǎng)，所以其公允價(jià)值很難通過市場(chǎng)取得準(zhǔn)確信息，這時(shí)如果我們不顧國(guó)情而一味采用公允價(jià)值，勢(shì)必會(huì)造成公允價(jià)值在我國(guó)的濫用，這樣會(huì)計(jì)信息勢(shì)必會(huì)失真。所以，目前我國(guó)的市場(chǎng)還不足以為所有企業(yè)的公允價(jià)值計(jì)量提供可依賴的證據(jù)。

2.上市公司治理結(jié)構(gòu)有待完善。公司治理結(jié)構(gòu)是由董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理三部分組成的，在公司內(nèi)部形成一種相互制衡相互監(jiān)督的結(jié)構(gòu)，更好地為公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。但在我國(guó)多數(shù)國(guó)有企業(yè)的董事、經(jīng)理還是由控股股東委派而來，公司治理結(jié)構(gòu)的三權(quán)分立形同虛設(shè)，造成嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱，內(nèi)部人總會(huì)比外部人掌握更為全面準(zhǔn)確的信息，公允價(jià)值作為一種可以選擇的會(huì)計(jì)政策，內(nèi)部人可以根據(jù)自己的需要作出選擇，比如說在債務(wù)重組中可以利用公允價(jià)值的價(jià)格來調(diào)節(jié)利潤(rùn)，使一些公司起死回生，這就滿足了一些公司上市圈錢的目的。

3.實(shí)行公允價(jià)值成本較高。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定同時(shí)滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件才可以采用公允價(jià)值計(jì)量。企業(yè)就要請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員來證明自己達(dá)到了這些要求，評(píng)估人員的費(fèi)用不是小數(shù)，這無疑增加了企業(yè)的信息成本，給會(huì)計(jì)人員也造成很大的工作量。

4.公允價(jià)值評(píng)估體系不完善。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式一旦確定不得隨意改變，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完善的我國(guó)來說，很多企業(yè)不敢輕易使用公允價(jià)值計(jì)量。主要是我國(guó)的評(píng)估系統(tǒng)還達(dá)不到所要求的透明度，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師合作還不是很緊密，這就使我國(guó)不得不制定更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏?zhǔn)則制度，如果不這樣的話，一些利益相關(guān)者就會(huì)利用這一點(diǎn)進(jìn)行利潤(rùn)操縱，給報(bào)表的使用者造成不可計(jì)量的損失。

四、完善公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

1.構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處在轉(zhuǎn)型期，獲得公允價(jià)值的準(zhǔn)確信息具有一定難度，但是我們可以通過構(gòu)建活躍的房產(chǎn)市場(chǎng)來解決這個(gè)問題。我們可以利用發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)包括房地產(chǎn)中介、稅收部門、金融機(jī)構(gòu)和公證部門，形成一個(gè)大型的網(wǎng)絡(luò)中心，網(wǎng)絡(luò)中心里增加每個(gè)企業(yè)的誠(chéng)信檔案，定期公布企業(yè)的誠(chéng)信度，讓交易變的更公正公平，這樣就可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢活躍起來，方便企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.完善上市公司治理結(jié)構(gòu)。只有建立更完善的公司治理結(jié)構(gòu)，才能給公允價(jià)值在我國(guó)的實(shí)行提供良好的土壤。企業(yè)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行完善：第一，讓更多的利益相關(guān)者參與到公司的治理，主要包括小股東、債權(quán)人、職工、供應(yīng)商等團(tuán)體，他們的利益和企業(yè)的發(fā)展是密切相關(guān)的，讓利益相關(guān)者了解企業(yè)更多的信息，就可以弱化信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的諸多問題；第二，建立外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在外國(guó)都有建立，比如說在日本和德國(guó)這樣的監(jiān)督機(jī)構(gòu)主要是銀行，在美國(guó)主要是機(jī)構(gòu)投資者（比如說養(yǎng)老基金）。雖然我國(guó)也有機(jī)構(gòu)投資者，但種類少規(guī)模小，在參與公司治理方面形同虛設(shè)，所以現(xiàn)在我國(guó)最重要的任務(wù)就是讓機(jī)構(gòu)投資者真正參與到公司治理當(dāng)中，發(fā)揮監(jiān)督的作用。

3.加大公允價(jià)值監(jiān)管和披露力度?？梢詮娜齻€(gè)方面著手：第一，加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的強(qiáng)制性，監(jiān)管部門不能直接干涉公允價(jià)值的確定，但是可以強(qiáng)化公司的信息披露，比如，要求采用公允價(jià)值模式的公司除年報(bào)外，還要以單獨(dú)公告的方式披露投資性房地產(chǎn)的明細(xì)項(xiàng)目、詳細(xì)用途，還有具體位置和歷史成本等，讓報(bào)表使用者更詳細(xì)地了解相關(guān)信息；第二，明確投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途，在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊和攤銷，有很大的盈余操縱空間，比如是否存在將未出售的商品房暫時(shí)出租確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)等等；第三，披露影響公允價(jià)值的相關(guān)因素，公允價(jià)值的影響因素主要有：公允價(jià)值的層級(jí)劃分、估值技術(shù)和資產(chǎn)或負(fù)債的相關(guān)信息來源，這些都需要相關(guān)人員的專業(yè)判斷，所以就需要對(duì)公允價(jià)值信息進(jìn)行適當(dāng)披露，比如說，披露活躍市場(chǎng)市價(jià)，同類資產(chǎn)的最近成交價(jià)、估值模型和估值技術(shù)的運(yùn)用詳情等。

4.降低公允價(jià)值的實(shí)行成本。企業(yè)要采用公允價(jià)值計(jì)量，每個(gè)會(huì)計(jì)期末都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，這樣評(píng)估的費(fèi)用就會(huì)很高，這完全是市場(chǎng)的供給所致。我國(guó)要加快培養(yǎng)評(píng)估師的速度，增加評(píng)估團(tuán)隊(duì)之間的競(jìng)爭(zhēng)，這不但能增強(qiáng)評(píng)估的質(zhì)量，還可以給企業(yè)降低成本。

5.構(gòu)建完善的公允價(jià)值評(píng)估體系。公允價(jià)值評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。在選擇評(píng)估方法時(shí)，最先考慮的是市場(chǎng)法，參考同樣或者是類似的資產(chǎn)在活躍市場(chǎng)上的交易價(jià)格。其次是收益法，對(duì)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)法和收益法都不適用時(shí)，成本法是最后的選擇。評(píng)估方法的選擇也要考慮諸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在國(guó)外已經(jīng)形成完善的公允價(jià)值評(píng)估體系，并且有強(qiáng)大的技術(shù)作為支持，而在我國(guó)這方面的規(guī)范并不明確，尤其是在公允價(jià)值計(jì)量的專業(yè)性、獨(dú)立性等方面。這就需要更多的外部評(píng)估專家的服務(wù)，其中公允價(jià)值定義、評(píng)估方法與資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的銜接也顯的尤為重要。

綜上所述，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指引下，大部分公司的投資性房地產(chǎn)都使用了成本法計(jì)量，雖然公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)是可喜的，但是由于種種障礙讓很多企業(yè)都望而卻步，即使有些企業(yè)選擇了公允價(jià)值計(jì)量，也是綜合考慮了各種影響之后做出的選擇，無論選擇什么樣的計(jì)量模式，最本質(zhì)的目標(biāo)應(yīng)該是讓企業(yè)的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)和明晰，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況選擇適合自己的計(jì)量模式，而不應(yīng)該是因?yàn)槿藶榈囊?guī)定而限制了這種自由的選擇。

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