我國(guó)住房金融主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

薛春龍

摘 要：目前，我國(guó)已形成的商業(yè)銀行為主、住房公積金為輔的以個(gè)人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同時(shí)也存在一些問(wèn)題。在分析我國(guó)住房金融發(fā)展現(xiàn)狀和存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)住房金融中存在的違約風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)，以及缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制等問(wèn)題，并提出了幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：住房金融；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）08-0113-03

住房金融是指為住房生產(chǎn)和消費(fèi)而進(jìn)行的資金籌集、融通、借貸和結(jié)算等一系列信用活動(dòng)。住房金融對(duì)于刺激住房供給和住房需求、改善居民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都發(fā)揮了重要作用。20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)住房金融經(jīng)歷了從無(wú)到有、再到相對(duì)完善的發(fā)展過(guò)程，尤其近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)而快速發(fā)展。與此同時(shí)，我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“泡沫化”趨勢(shì)，使住房金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。從世界經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)都與房地產(chǎn)泡沫和住房金融危機(jī)有關(guān)，美國(guó)次貸危機(jī)便是其中典型案例。因此，研究我國(guó)住房金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具有重要意義。那么，我國(guó)住房金融發(fā)展現(xiàn)狀如何？主要存在哪些問(wèn)題和隱藏哪些風(fēng)險(xiǎn)？我們?cè)撊绾畏婪逗吞幚磉@些風(fēng)險(xiǎn)？本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行研究。

一、我國(guó)住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)30年的探索和實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)形成了商業(yè)銀行為主、住房公積金為輔的、以個(gè)人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。首先，我國(guó)住房金融體系不斷完善。1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求停止實(shí)物分房，實(shí)行商品化住房制度。伴隨著住房制度改革進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)先后成立了住房金融運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、推出各種金融產(chǎn)品、頒布有關(guān)法律法規(guī)、出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控措施，我國(guó)的住房金融體系逐步完善。其次，隨著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，我國(guó)住房金融規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展水平迅速提高。一方面，多年來(lái)我國(guó)住房開(kāi)發(fā)貸款余額保持著20%以上的高增長(zhǎng)率，為住房建設(shè)提供了持續(xù)穩(wěn)定的資金來(lái)源；另一方面，住房消費(fèi)信貸余額也快速增長(zhǎng)。根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年，全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額相比1998年增長(zhǎng)了近200倍，在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中所占的比重由不足0.5%上升到16.1%，我國(guó)住房金融在住房消費(fèi)領(lǐng)域得到了迅速發(fā)展。最后，建立和發(fā)展了住房公積金制度。1994年在全國(guó)普遍建立起住房公積金制度，目前住房公積金的歸集呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20 699.78億元，累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款10 601.83億元。中國(guó)住房公積金制度的發(fā)展有力地促進(jìn)了中國(guó)住房改革的順利實(shí)施，完善了中國(guó)住房金融體系的建設(shè)。

目前，我國(guó)住房金融主要存在市場(chǎng)體系不完善、融資渠道少、產(chǎn)品類別少等問(wèn)題。

一是住房金融市場(chǎng)發(fā)育滯后，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。首先，一級(jí)住房金融市場(chǎng)不完善。住房金融機(jī)構(gòu)仍以各銀行的房地產(chǎn)信貸部和各地的公積金管理中心為主，缺乏住房保險(xiǎn)公司、住房?jī)?chǔ)蓄銀行以及住房信用合作等專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。其次，住房金融品種較少，商業(yè)銀行以存款為主要籌資工具，以抵押貸款為主要金融產(chǎn)品，相關(guān)證券、債券和信托產(chǎn)品種類很少。最后，二級(jí)住房金融市場(chǎng)尚處于初級(jí)發(fā)展階段，少量試點(diǎn)的房地產(chǎn)證券產(chǎn)品僅限于銀行間的債券交易。

二是住房金融過(guò)度依賴銀行信貸資金。目前，我國(guó)住房企業(yè)開(kāi)發(fā)融資渠道60%來(lái)自銀行信貸資金，在住房開(kāi)發(fā)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、住房開(kāi)發(fā)、住房銷售三個(gè)階段中，每一個(gè)階段都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。同時(shí)，住房抵押貸款已經(jīng)成為我國(guó)支持個(gè)人購(gòu)房最重要的信貸資金供應(yīng)形式。2009年，我國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款比重達(dá)到11.9%，在絕對(duì)數(shù)量上有了快速的發(fā)展。因此，我國(guó)目前住房金融資金渠道比較單一，導(dǎo)致住房行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)。

三是住房金融領(lǐng)域狹窄，制約了住房金融的作用。一方面，商業(yè)銀行融資渠道單一、銀行信貸資金不足，不能適應(yīng)住房抵押貸款增長(zhǎng)的需要。同時(shí)，銀行貸款覆蓋人群有限，住房需求最強(qiáng)烈的中低收入消費(fèi)者往往因?yàn)檫^(guò)高的貸款條件而被排除在外。另一方面，我國(guó)住房金融中從事債券、股票等直接融資業(yè)務(wù)的比重較低，開(kāi)發(fā)資金主要依靠銀行信貸的間接融資，盡管融資程序比較簡(jiǎn)單方便，但是不利于充分吸納社會(huì)富裕資本，也不利于全社會(huì)分享住房金融的增長(zhǎng)收益，從而限制了住房金融推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要作用。

四是政策性住房金融作用較小。我國(guó)以住房公積金為主要內(nèi)容的政策性住房金融還不完善，對(duì)解決中低收入居民購(gòu)房需求的作用沒(méi)有充分顯現(xiàn)。一方面，目前全國(guó)個(gè)人公積金住房貸款余額比重較低，僅占全國(guó)個(gè)人住房貸款總規(guī)模的1/9，并且與商業(yè)銀行貸款涵蓋人群大量重疊，沒(méi)有和商業(yè)性貸款形成互補(bǔ)；另一方面，住房公積金歸集率和覆蓋率都很低，運(yùn)作效果不理想，存在使用率低和投向不合理等不足。此外，部分地區(qū)住房公積金在歸集、使用和管理等過(guò)程中還存在管理透明度低、缺乏監(jiān)督約束等問(wèn)題。

五是缺少市場(chǎng)化的調(diào)控手段，住房金融法律、法規(guī)不完善。我國(guó)目前主要通過(guò)一些強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，例如，直接限制購(gòu)房數(shù)量和貸款額度，不能有效運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)金融手段對(duì)住房融資結(jié)構(gòu)、規(guī)模進(jìn)行疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)。限購(gòu)限貸等行政性的調(diào)控手段盡管能快速發(fā)揮作用，但是卻破壞了住房金融市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)機(jī)制，從房地產(chǎn)調(diào)控“邊調(diào)邊漲”的現(xiàn)象中也能看出行政調(diào)控手段的負(fù)面作用。另一方面，住房貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保、信托和證券化等方面的法律法規(guī)有待完善，很多內(nèi)容落后于住房金融發(fā)展實(shí)踐，使一些必要的住房金融市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控措施缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，影響監(jiān)管和調(diào)節(jié)措施的實(shí)施效果。

二、我國(guó)住房金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

住房金融風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)和抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等等。我國(guó)住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題，使我國(guó)住房金融也存在某些風(fēng)險(xiǎn)，具體包括如下方面。

（一）房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫增加了房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)下跌時(shí)的信貸違約將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到住房金融領(lǐng)域。目前，我國(guó)住房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格連續(xù)多年持續(xù)上漲，整體價(jià)格水平居于過(guò)高位置，脫離了住房自身真實(shí)價(jià)值。以國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與居民年收入之比為12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比甚至高達(dá)25.25，遠(yuǎn)超國(guó)際上3—6倍的合理水平，從而增加了住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房?jī)r(jià)泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款的大面積違約。雖然，目前我國(guó)實(shí)施限購(gòu)政策和貸款政策，比較有效地控制了個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房屋價(jià)格下跌過(guò)多，住房抵押貸款違約情況就會(huì)增多，這樣就增加了商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)次貸危機(jī)就是一個(gè)典型教訓(xùn)。其次，房?jī)r(jià)泡沫破裂也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，這是目前金融機(jī)構(gòu)面臨的最大住房金融風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行信貸資金所占的比重過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中直接和間接來(lái)自銀行貸款的比重至少要占到60%以上，這意味著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致住房滯銷，則很有可能停止向銀行償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，因此銀行也將在房地產(chǎn)泡沫破裂中遭受巨額損失，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)。最后，房?jī)r(jià)泡沫破裂也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，是我國(guó)一項(xiàng)重要支柱產(chǎn)業(yè)，若出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將毫無(wú)疑問(wèn)地傳導(dǎo)給鋼鐵、水泥、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果這些企業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題并貸款違約，也會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)這一間接作用機(jī)制仍能導(dǎo)致住房金融風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房地產(chǎn)泡沫破裂將會(huì)影響相當(dāng)比例的銀行資產(chǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

住房金融業(yè)務(wù)自身特征和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)時(shí)的不確定性也帶來(lái)一定金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)審核不嚴(yán)會(huì)帶來(lái)未知風(fēng)險(xiǎn)。一方面，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者的資質(zhì)審查，部分銀行為了自身短期效益，違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)準(zhǔn)入；另一方面，信用體系缺失、借貸者信息不真實(shí)、各銀行信息不共享等問(wèn)題使商業(yè)銀行不能有效識(shí)別并控制個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。上述因素將會(huì)成為房?jī)r(jià)下跌時(shí)首要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，美國(guó)次貸危機(jī)就有類似的教訓(xùn)。其次，“假按揭”和提前還貸等現(xiàn)象也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂“假按揭”，就是利用特定關(guān)系人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假個(gè)人住房抵押貸款合同，套取銀行的信貸資金，以滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金需要。由于這一過(guò)程存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為真實(shí)的貸款資金使用者卻不受貸款合同約束，在通過(guò)提前變現(xiàn)獲得利潤(rùn)的同時(shí)卻將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)?！凹侔唇摇币彩且环N嚴(yán)重?cái)_亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購(gòu)房者在住房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，提前還貸尤其大規(guī)模的提前還貸，將會(huì)減少銀行的利息收入，加大銀行經(jīng)營(yíng)和再投資的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)在加息預(yù)期強(qiáng)烈和居民償付能力提升時(shí)更為明顯。再次，我國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)以吸收存款為主要資金來(lái)源，缺乏國(guó)外住房金融機(jī)構(gòu)常用的貸款支持債券等證券化的房地產(chǎn)融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養(yǎng)老基金，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)和增加抵押貸款的流動(dòng)性。最后，預(yù)售制度下期房所占比例過(guò)高導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的短期流動(dòng)性壓力。盡管預(yù)售制度使房地產(chǎn)企業(yè)盡早收回建設(shè)資金，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和降低財(cái)務(wù)成本，但是，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)住房按揭貸款把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和消費(fèi)者。同時(shí)，預(yù)售制度下房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間交易的不確定性，容易侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，在出現(xiàn)購(gòu)房糾紛時(shí)貸款人很容易降低還款意愿，從而使銀行承擔(dān)較大違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）我國(guó)住房金融缺少風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

首先，我國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有建立起來(lái)。開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行如果不能在二級(jí)市場(chǎng)上籌資和分散風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)遇到流動(dòng)性困難時(shí)只能高成本籌資或壓縮其他資產(chǎn)，從而累積了大量風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，缺少住房金融二級(jí)市場(chǎng)也制約了住房金融市場(chǎng)的發(fā)育，影響銀行聚集資金和向中低收入家庭發(fā)放比較優(yōu)惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，我國(guó)住房融資以間接融資為主，缺乏完善的直接融資機(jī)制。根據(jù)人民銀行《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2011年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬(wàn)億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，銀行貸款仍是住房開(kāi)發(fā)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)較少通過(guò)證券市場(chǎng)籌集資金。目前，我國(guó)約有3 500家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而通過(guò)市場(chǎng)直接融資的約為130家，僅占房地產(chǎn)企業(yè)的0.4%，且多是1994年前上市或借殼上市的。這種住房開(kāi)發(fā)融資格局不利于分散和轉(zhuǎn)移住房金融風(fēng)險(xiǎn)。最后，缺少政策性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制。我國(guó)商業(yè)銀行在缺少分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的情況下，辦理住房貸款時(shí)除要求貸款人以所購(gòu)房產(chǎn)抵押外還要求貸款人單位或其他第三方進(jìn)行擔(dān)保，這種過(guò)高的擔(dān)保條件使很多潛在的住房貸款申請(qǐng)人不能獲得銀行信貸支持。因?yàn)槲覈?guó)政府主要通過(guò)建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，來(lái)滿足中低收入群體的住房需求，所以較少通過(guò)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為低償付能力群體提供支持，這使風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人和商業(yè)銀行承擔(dān)，住房金融分散風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制大打折扣。

三、我國(guó)住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

防范我國(guó)住房金融中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，從根本上看要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)“泡沫化”，從而消除住房金融危機(jī)的主要來(lái)源。此外，從住房金融領(lǐng)域來(lái)看，可以考慮采取如下策略和措施。

（一）完善住房金融的一級(jí)市場(chǎng)

規(guī)范化的住房金融市場(chǎng)應(yīng)是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)均很發(fā)達(dá)和完善的市場(chǎng)。首先，要鼓勵(lì)和扶持住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、征信機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)一步完善住房公積金管理機(jī)構(gòu)的職能。其次，要減輕住房金融對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，增加直接融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，加快向房地產(chǎn)證券化為主的直接權(quán)益融資模式過(guò)渡。最后，完善住房金融市場(chǎng)體系，在規(guī)范住房信貸市場(chǎng)的同時(shí)，加快住房證券市場(chǎng)、住房抵押市場(chǎng)和住房保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和繁榮。

（二）培育住房金融的二級(jí)市場(chǎng)

從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以抵押貸款證券化為主的二級(jí)市場(chǎng)是住房金融市場(chǎng)的核心。不能因?yàn)槊绹?guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)而懷疑二級(jí)市場(chǎng)的重要作用，如何規(guī)范和監(jiān)管好市場(chǎng)才是住房金融發(fā)展的本質(zhì)要求。因此，我們要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大力培育和發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)。一是盡快制定二級(jí)市場(chǎng)所需的各項(xiàng)法律法規(guī)，為二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展提供必要法律依據(jù)。二是擴(kuò)大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，在安全、審慎原則下加快發(fā)行抵押貸款支持的證券產(chǎn)品，增加住房貸款債券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)基金、信托、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，擴(kuò)充市場(chǎng)資金量。三是強(qiáng)化政府住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓和交易。四是要同時(shí)加強(qiáng)住房金融市場(chǎng)監(jiān)管，以監(jiān)管促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)良性發(fā)展。

（三）提升金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理水平

首先，建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個(gè)人信用評(píng)估制度，提高對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，要完善個(gè)人住房貸款中授信、評(píng)估、保險(xiǎn)、償付、考核和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，強(qiáng)化住房貸款中的信息化建設(shè)，使住房貸款業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化。再次，健全信貸違約處理機(jī)制，當(dāng)購(gòu)房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款人可以妥善進(jìn)行違約處理。最后，要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

（四）豐富住房信貸資金來(lái)源渠道

住房貸款具有借短放長(zhǎng)的特點(diǎn)，容易造成資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配產(chǎn)生的流動(dòng)性壓力，因此要豐富住房信貸資金的來(lái)源渠道。一是擴(kuò)大抵押貸款證券化規(guī)模，從資本市場(chǎng)獲得更多資金來(lái)源，為住房金融機(jī)構(gòu)提供融資。二是大力發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，吸收個(gè)人住房資金存入銀行，使住房?jī)?chǔ)蓄貸款成為商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的重要補(bǔ)充。三是擴(kuò)大財(cái)政資金支持力度，對(duì)保障性住房的貸款給予貼息支持。

（五）完善住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境

當(dāng)前，我國(guó)住房金融法律法規(guī)體系還不完善，在個(gè)人住房貸款及其證券化業(yè)務(wù)方面缺乏全面、統(tǒng)一的規(guī)劃。一是要盡快制定與住房抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，為證券化提供一個(gè)有利的法律體系。二是研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場(chǎng)。三是建立健全違約處理機(jī)制，健全抵押物處置制度，規(guī)范抵押住房沒(méi)收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護(hù)貸款人的合法權(quán)益。四是完善與公積金、住房?jī)?chǔ)蓄、住房融資稅收、住房補(bǔ)貼等方面有關(guān)的住房金融法規(guī)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 樊明，等.房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012.

[2] 王仁濤.中國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新研究——基于REITs理論的探討[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009.

[3] 中國(guó)人民銀行.中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告[M].北京：中國(guó)金融出版社，2008.

[4] 黎顯揚(yáng).完善我國(guó)住房金融體系的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011，（1）.

[5] 劉敏.美國(guó)次債危機(jī)對(duì)中國(guó)住房抵押貸款證券化的警示[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（30）.

[6] 鄭捷.我國(guó)住房金融發(fā)展回顧與深化改革的探討[J].上海房地，2008，（7）.

[7] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.2008年全國(guó)住房公積金管理情況通報(bào)[EB/OL].住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站，http：//www.mohurd.gov.cn/zxydt.

[責(zé)任編輯 王 莉]