美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅征收方法對(duì)我國(guó)的啟示

李連凱

[中圖分類號(hào)]00 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2013）09 — 封三 — 01

一、美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅的相同之處

（一）普遍對(duì)房產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅。美日韓三國(guó)長(zhǎng)期對(duì)房屋征收財(cái)產(chǎn)類稅種。在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅。從目前的情況來(lái)看，美國(guó)大部分州以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的20%-100%為征稅稅基，稅率在0.8%—3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。征稅周期為季度、半年或一年征收一次，各州可以自由選擇。日本從1950年開始征收房產(chǎn)稅，以固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所得稅三個(gè)稅種名義征收，并將其作為重要的財(cái)產(chǎn)稅稅種。韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅實(shí)際上主要是對(duì)房產(chǎn)課征。2005年以來(lái)，韓國(guó)對(duì)土地和住宅實(shí)行綜合課稅制度，將土地和建筑物合并為不動(dòng)產(chǎn)，在規(guī)定的數(shù)額（2008年調(diào)整為9億韓元）以下按比例稅率（0.2%）征收財(cái)產(chǎn)稅，其收入歸地方政府所有；超過(guò)規(guī)定數(shù)額的部分，按累進(jìn)稅率（2008年調(diào)整為0.5%-1%）征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，收入歸中央政府所有。

（二）房產(chǎn)稅是地方主要稅種。美日韓三國(guó)將房產(chǎn)稅作為地方主要稅種，是地方政府的重要收入。目前，全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來(lái)源，大約占地方稅收收入的70%以上。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，除登記許可稅、印花稅、繼承稅和贈(zèng)與稅歸中央政府外，不動(dòng)產(chǎn)取得稅、物業(yè)稅、都市規(guī)劃稅、固定資產(chǎn)稅等屬于地方稅，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅也是地方稅體系的主體稅種，其中，絕大部分來(lái)源于以土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅。

（三）納稅人是房產(chǎn)的所有者。美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人規(guī)定為應(yīng)稅房產(chǎn)的所有者，并明確以法律所有為準(zhǔn)，即以納稅年度中法律登記注冊(cè)為所有者的為準(zhǔn)。美國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。日本的固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺(tái)賬征稅原則，市町村政府對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)（指土地房屋以外的按照法人稅和個(gè)人所得稅法規(guī)定折舊計(jì)入虧損或必要經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)）分別設(shè)有征稅臺(tái)賬和補(bǔ)充征稅臺(tái)賬。凡是在臺(tái)賬上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。韓國(guó)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，擁有房地產(chǎn)越多，繳稅越多，較好地體現(xiàn)公平原則。

（四）實(shí)行減免優(yōu)惠政策。美日韓三國(guó)的房產(chǎn)稅都有減免優(yōu)惠政策規(guī)定，對(duì)國(guó)家和地方政府的房產(chǎn)、社會(huì)福利事業(yè)機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)，都給予免稅。美國(guó)地方政府規(guī)定了一些減免稅項(xiàng)目：一是對(duì)自住房屋給予減免稅，這是通過(guò)減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)的；二是當(dāng)房產(chǎn)稅超過(guò)某一最大值時(shí)，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。日本固定資產(chǎn)稅實(shí)行免征點(diǎn)制度，免征點(diǎn)為土地30萬(wàn)日元，房屋20萬(wàn)日元，折舊資產(chǎn)150萬(wàn)日元，并從法律上明確有關(guān)減免范圍。韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅法規(guī)定，非營(yíng)利的社會(huì)公益組織用于宗教、慈善、文化教育、科學(xué)研究等方面的財(cái)產(chǎn)免稅；價(jià)值低于30萬(wàn)韓元的房屋財(cái)產(chǎn)免稅。

二、美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅的不同點(diǎn)

（一）美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅的稅名不同，征收模式各異，且稅率不一。如日本的房產(chǎn)稅和土地稅是合并一起征收的，韓國(guó)的房產(chǎn)稅雖然叫做財(cái)產(chǎn)稅，但不包括對(duì)土地的課稅，是以房產(chǎn)為主要課稅對(duì)象，加上對(duì)其它財(cái)產(chǎn)的征收。兩國(guó)的房產(chǎn)稅稅率也有差異。日本的固定資產(chǎn)稅是比例稅率；韓國(guó)的房產(chǎn)稅是比例稅率與累進(jìn)稅率同時(shí)執(zhí)行，對(duì)住宅按房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)行超額累進(jìn)稅率。

（二）美日韓三國(guó)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上各有側(cè)重。關(guān)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，美國(guó)房產(chǎn)的交易稅大概為房?jī)r(jià)的2%—4%，一般由買賣雙方平攤，在過(guò)戶時(shí)一次性交齊。日本征繳稅率以所有者保有房地產(chǎn)的期限為條件。韓國(guó)則更注重對(duì)高價(jià)、多宅征收。。

三、美日韓三國(guó)房產(chǎn)稅的征收方法對(duì)我國(guó)的啟示

（一）建立規(guī)范、穩(wěn)定、合理的房地產(chǎn)稅收體系?？茖W(xué)確定稅費(fèi)體系，理順目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)關(guān)系，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的功能。合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立對(duì)房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)征稅體制。在稅制設(shè)計(jì)上注重分清各稅種屬性和課稅范圍，簡(jiǎn)化規(guī)范稅制，有效克服稅制上的重復(fù)設(shè)置和重復(fù)課稅。通過(guò)改革調(diào)整，建立起以房地產(chǎn)稅為主，所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。完善房產(chǎn)稅征收管理法律法規(guī)。對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)條款做出司法解釋，避免試點(diǎn)城市征收房產(chǎn)稅過(guò)程中面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立并完善房地產(chǎn)登記和評(píng)估機(jī)制。建立詳細(xì)的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，借鑒國(guó)際通行做法，由評(píng)估部門按某一特定年度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估出的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格征稅。加快實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅征收提供數(shù)據(jù)支持。加快實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息公開化和透明化，為房產(chǎn)稅提供基本數(shù)據(jù)支持。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅設(shè)置差別稅率。增加政策靈活性，防止誤傷首次置業(yè)和改善型置業(yè)等剛性需求。對(duì)于居住面積未超過(guò)基本居住需求的普通住宅持有者，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這主要是為了保護(hù)居民的正常住房需求，但從另一方面也滋生了投機(jī)性購(gòu)房者炒房行為，從而引發(fā)了高房?jī)r(jià)、高空置率的不正?，F(xiàn)象。為此，我國(guó)在研究房產(chǎn)稅時(shí)可以借鑒韓國(guó)對(duì)無(wú)房戶、低收入者以及中低收入者等住房解決辦法，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力實(shí)施差別稅率，這不僅能有效打擊炒房者囤房代售或出租的行為，也有利于提高地方政府財(cái)政收入。

（四）放寬征稅主體、精簡(jiǎn)稅種。根據(jù)省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際設(shè)置稅率。參照美國(guó)房產(chǎn)稅制度，一是逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，房產(chǎn)稅應(yīng)逐步從高檔房擴(kuò)大至投資、投機(jī)數(shù)量最大的普通住宅，建議將本地居民2套以上普通住房，或者人均住房面積超過(guò)一定范圍的房產(chǎn)納入征收范圍。在打擊投機(jī)者，有效抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)，擴(kuò)大稅基，提高房產(chǎn)稅稅收在地方財(cái)政收入中的比重；二是在房產(chǎn)稅稅種設(shè)置方面只留物業(yè)稅一項(xiàng)，方便居民計(jì)算自身應(yīng)繳的房產(chǎn)稅以及按時(shí)上繳；三是國(guó)家只對(duì)房產(chǎn)稅稅率設(shè)置上限和下限規(guī)定，各省市可根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際設(shè)定相應(yīng)稅率，避免稅率設(shè)置過(guò)高而影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)象的發(fā)生。