商品住宅市場(chǎng)存在的主要問題及對(duì)策

摘 要：商品住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定快速發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用很大，但近十幾年商品住宅價(jià)格不斷上漲和大量空置房的出現(xiàn)已經(jīng)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了諸多負(fù)面影響。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于商品住宅的金融屬性和國(guó)民收入差距過大，解決這兩個(gè)問題可以使商品住宅市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品住宅；金融屬性；收入差距

作者簡(jiǎn)介：牛津超（1978-），男，河南寶豐人，平頂山學(xué)院國(guó)際教育交流學(xué)院，碩士，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.68 文章編號(hào)：1672-3309（2013）09-158-02

一、我國(guó)商品住宅市場(chǎng)存在的問題

目前，我國(guó)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展中的主要問題有兩個(gè)：價(jià)格不斷上漲和空置房大量出現(xiàn)。自1998年以來我國(guó)商品住宅價(jià)格不斷上漲，北京上海深圳等一線城市房?jī)r(jià)平均上漲超過10倍，其他大部分城市也有5到10倍的上漲，不論買房的和沒有買房的居民生活壓力都很大。住宅消費(fèi)限制了居民在衣、食、用、行、娛樂、教育等很多方面的消費(fèi)，繼而影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一些大城市出現(xiàn)所謂“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)象，還有很多城中村人口擁擠，造成大量消防等安全隱患。

其次，空置住宅大量產(chǎn)生。在我國(guó)大部分城市的新城區(qū)都有大量空置房，據(jù)媒體報(bào)道，內(nèi)蒙古鄂爾多斯新城區(qū)由于空置房太多成為“鬼城”，類似這種現(xiàn)象很多。在很多城市的老城區(qū)同樣有大量空房，有些小區(qū)入住率很低。有學(xué)者指出我國(guó)空置住宅已經(jīng)達(dá)到3000萬套。大量空置房浪費(fèi)了很多資源，破壞環(huán)境，造成金融危機(jī)隱患，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有極大傷害。

二、產(chǎn)生問題的主要原因

上述問題產(chǎn)生原因有很多種，比如住宅供不應(yīng)求，我國(guó)財(cái)政稅收制度，土地財(cái)政問題，中國(guó)人的文化觀念等等，最主要的原因是我國(guó)現(xiàn)階段商品住宅的金融品屬性，即具有投資品的屬性和居民收入差距過大。我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展較為落后，金融產(chǎn)品較為單一，投資者可選擇的投資渠道不多，很多人把房產(chǎn)作為了投資品，用房產(chǎn)來保值增值。在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住宅的居住需求很大，這種居住的剛需和投資需求相互影響最終導(dǎo)致商品住宅價(jià)格不斷上漲，造成金融風(fēng)險(xiǎn)等諸多潛在隱患。

收入差距過大是問題產(chǎn)生的另外一個(gè)重要原因。有學(xué)者研究表明，我國(guó)的基尼系數(shù)已經(jīng)達(dá)到5.0，處于世界較高的水平。據(jù)著名學(xué)者王小魯?shù)难芯浚覈?guó)居民存款中，20%收入高的人占有全部存款的80%。生活中我們知道很多打工的農(nóng)民工月收入與京滬深的普通職員的收入相差10倍甚至更多，這都證明了收入差距過大的事實(shí)。收入高的人能買得起兩套或更多的商品住宅，能夠發(fā)揮住房的投資功能。近日媒體曝光的所謂“房叔”“房嬸”“房爺”證明了這種現(xiàn)象。

三、商品住宅市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策建議

消除商品住宅的資本品屬性，讓商品住宅成為純粹的消費(fèi)品，同時(shí)改善收入分配狀況，縮小收入分配差距是我國(guó)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的必要措施。

（一）使住宅成為純粹的消費(fèi)品

首先由全國(guó)人大和國(guó)務(wù)院確定我國(guó)當(dāng)前和今后一段時(shí)期，人均需要住房面積標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)的一律征收高額房產(chǎn)稅，使投資者收益為負(fù)。做全國(guó)的城市（城鎮(zhèn)）住宅普查，確定每個(gè)人名下的有產(chǎn)權(quán)房和無產(chǎn)權(quán)房的面積。由于歷史原因，很多機(jī)構(gòu)單位給職工提供的住宿用的各種房屋數(shù)量巨大，其中很多沒有明確產(chǎn)權(quán)，這些房屋可以以單位產(chǎn)權(quán)的形式，把個(gè)人實(shí)際使用的房屋面積全部計(jì)入個(gè)人名下，家庭擁有的房產(chǎn)面積可以平均計(jì)算在每個(gè)家庭成員身上，公民擁有住房以實(shí)際使用面積計(jì)算。超過標(biāo)準(zhǔn)的按征稅年度當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)征收高額房產(chǎn)稅，（國(guó)家每個(gè)年度公布全國(guó)六百多個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)）具體稅率可以政府制定后由全國(guó)人大決定。

同時(shí)，完善投資市場(chǎng)，使居民有更多的投資渠道。比如完善股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)，豐富投資渠道。現(xiàn)階段可以重點(diǎn)完善股票市場(chǎng)，我國(guó)股票市場(chǎng)開戶已經(jīng)超過1億戶，能夠容納足夠多的資金。關(guān)鍵是當(dāng)前我國(guó)過于注重股市的融資功能，注重給企業(yè)提供資金，忽視股市的投資功能，大部分上市公司沒有給投資者以合理分紅回報(bào)，導(dǎo)致炒作投機(jī)之風(fēng)盛行，股價(jià)忽上忽下大幅波動(dòng)，不能吸引投資者投入大量資金。2008年以來，股市低迷，90%以上賬戶成了僵尸戶。如果加強(qiáng)監(jiān)管，注重保護(hù)中小投資者利益，使投資者能夠通過分紅獲得合理回報(bào)，股市一定能吸納房產(chǎn)市場(chǎng)上的投資資金。

（二）改善收入分配，縮小收入差距

我國(guó)的收入差距主要源于官員腐敗和壟斷行業(yè)收入過高。首先要打擊非法收入，尤其是官員腐敗所得。黨的十八大后反腐敗力度加大，從部級(jí)高官到處級(jí)官員，查處的腐敗分子大都擁有多套房產(chǎn)，生活腐化。所以應(yīng)該大力推進(jìn)官員財(cái)產(chǎn)公開化，堅(jiān)決打擊腐敗。其次，降低金融、電力電信、石油、煙草等壟斷行業(yè)收入，這些行業(yè)的企業(yè)高收入很大程度上是壟斷所得，非經(jīng)營(yíng)所得。最后，我們國(guó)家可以學(xué)習(xí)英美等國(guó)家都有過的零首付的先例，給實(shí)際擁有住宅面積不足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的公民尤其是在城市的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生這部分群體以金融支持，比如實(shí)行零利息、零首付購(gòu)買首套房，提高這部分人的實(shí)際消費(fèi)能力。另外，類似家電下鄉(xiāng)的補(bǔ)貼性消費(fèi)政策可以用到部分人首套房購(gòu)買上，例如可以發(fā)放裝修補(bǔ)貼。

總之，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵就是取消住宅的金融屬性，保留消費(fèi)屬性，同時(shí)改善收入分配。只有這樣，這個(gè)行業(yè)才能穩(wěn)定發(fā)展，有效帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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