論房屋所有權侵權賠償原則和計算標準

邊旭曄

摘 要：房屋所有權侵權案例在司法實務中大量發(fā)生，當被侵權人返還財產(chǎn)的訴求無法實現(xiàn)時，便涉及請求損害賠償，其中房屋所有權侵權賠償原則和計算標準問題直接涉及到被侵權人的財產(chǎn)是否能夠得到法律充分有效的保護。房屋所有權侵權賠償?shù)脑瓌t應根據(jù)直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失的分類適用不同的賠償原則。房屋所有權侵權賠償?shù)挠嬎銟藴蕬敻鶕?jù)損失發(fā)生時的市場價格并結合其他因素進行綜合考慮。

關鍵詞：房屋所有權；侵權；賠償原則；計算標準

中圖分類號：DF41 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.83 文章編號：1672-3309（2013）09-190-02

隨著我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋成為我國居民家庭財產(chǎn)的主要構成部分，對于絕大多數(shù)家庭和個人而言，當其房屋所有權受到了侵害，返還財產(chǎn)的訴求未能實現(xiàn)，又未能得到充分的賠償，其損失對于當事人而言往往不可承受。因此，探討房屋所有權侵權賠償?shù)馁r償原則和計算標準問題在理論與實踐中十分必要。房屋所有權侵權行為分為部分侵權與完全侵權兩種，房屋所有權部分侵權指侵權人對于房屋所有權人占有、使用、收益、處分中的任何一項或多項權利的侵害；房屋所有權完全侵權是指侵權人對于房屋所有權的產(chǎn)權進行的侵害，這種侵害涉及對房屋的占有、使用、收益、處分的全部權利。本文僅就房屋所有權完全侵權的賠償原則和計算標準問題進行討論。

一、房屋所有權侵權方式與法律規(guī)定

房屋所有權侵權案例在房地產(chǎn)交易活動中大量發(fā)生，常見的有以下類型：一是無權處分房產(chǎn)的行為人處分他人房產(chǎn)，如房屋的受委托管理人對房屋進行出售。二是部分享有房屋所有權的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。例如登記在夫妻一方名下的夫妻共有財產(chǎn)，產(chǎn)權登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權受到侵害時，被侵權人往往通過提起民事起訴、撤銷民事行為的方式追求返還財產(chǎn)，但是返還財產(chǎn)的訴求受到了《物權法》106條設定的不動產(chǎn)善意取得制度的制約，當不動產(chǎn)的受讓人出于善意取得、給付合理價格并經(jīng)過登記的，受讓人便取得了不動產(chǎn)的所有權。在這種情況下，被侵權人只能通過侵權賠償?shù)姆绞竭M行救濟。

房屋所有權侵權行為涉及民事法律規(guī)范中物權保護和侵權責任的問題。

《物權法》第三章設立了專門保護物權的方式，即物權請求權，包括返還原物請求權、排除妨礙、消除危險、恢復原狀請求權四種方式，強化了對物權的保護。除此之外，物權人在權利遭受損害時也可以請求損害賠償。[1]涉及侵權賠償?shù)木唧w條款為《物權法》第37條：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任?！?/p>

《侵權責任法》也將所有權的侵權賠償納入其調整范圍，《侵權責任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監(jiān)護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發(fā)現(xiàn)權、股權、繼承權等人身、財產(chǎn)權益?！钡恰肚謾嘭熑畏ā犯褚徊俊叭松頁p害賠償法”，其所重點關注的是人身損害賠償問題，因此直接涉及財產(chǎn)損失賠償?shù)囊?guī)定較少，僅僅有第19條和第20條的規(guī)定。[2]

關于房屋所有權侵權賠償?shù)膯栴}，雖然《物權法》與《侵權責任法》都有涉及，但是條目較少，規(guī)定較為原則。最高人民法院也沒有頒布過任何涉及財產(chǎn)性賠償?shù)乃痉ń忉專梢娯敭a(chǎn)損失的賠償一直沒有成為立法和司法解釋的一個重點關注的問題。[3]下面，筆者將從房屋所有權侵權賠償?shù)脑瓌t和計算標準方面進行探討。

二、房屋所有權侵權賠償?shù)脑瓌t

當事人的房屋所有權遭受侵害時，會產(chǎn)生直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失。

直接財產(chǎn)損失包含房屋的自身價值和附有價值。房屋的自身價值是房屋的自有價值，主要表現(xiàn)為房屋的市場售價；房屋的附有價值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現(xiàn)為房屋的裝修價值、購買房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當事人的房屋所有權遭到侵害時，不僅房屋的自身價值遭受損失，而且附有價值也隨之受到損失。因此，房屋所有權的直接財產(chǎn)損失應適用完全賠償原則，即賠償被侵權人的實際損失，包含房屋的自身價值和附有價值。

間接財產(chǎn)損失包括當事人在取得該房屋前所產(chǎn)生的的購買和登記成本以及因房屋所有權受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少。購買和登記成本主要表現(xiàn)為交通費用、誤工費用、登記費用、委托代理費用等。因房屋所有權受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少包括：所有權受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權利受損后購買房屋前的租房成本；房屋出租收益的損失；不動產(chǎn)用于經(jīng)營用途因被侵權而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

房屋所有權的間接財產(chǎn)損失應當根據(jù)案件具體情況對間接財產(chǎn)損失進行具體區(qū)分，分別適用完全賠償原則和適當賠償原則。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生的被侵權人能夠證明的間接財產(chǎn)損失，應適用完全賠償原則，法院應予以全部支持。對于客觀上已經(jīng)發(fā)生或將來必然發(fā)生，但又無法確定或者在審判時無法預測的間接財產(chǎn)損失，則需要根據(jù)法律的基本價值和具體案情統(tǒng)籌考慮適當賠償?shù)臄?shù)額。采用此原則是基于間接財產(chǎn)損失的客觀性和必然性，但準確數(shù)額往往難以確定和預測的考慮。例如被侵權人喪失居住房屋時，其權利受損后購買房屋前的租房成本也會在具體情形中差異較大，這主要表現(xiàn)在被侵害人購買存量房屋與購買新建房屋，購買現(xiàn)房與購買期房從購買到入住的時間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時不能夠進行預測，只能在一定期限幅度內予以適當賠償。

適當賠償原則作為完全賠償原則的補充，二者的聯(lián)系與區(qū)別僅限于在賠償原則的區(qū)分。在實踐中確定具體數(shù)額的層面， 不能在二者之間建立某種機械的數(shù)量范圍關系，例如：不能機械地認為適當賠償原則下的賠償數(shù)額必然少于完全賠償原則下的賠償數(shù)額。

三、房屋所有權侵權賠償?shù)挠嬎銟藴?/p>

《侵權責任法》第19條規(guī)定：侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或其他方式計算。筆者認為：房屋所有權侵權賠償不應機械地按照損失發(fā)生時的市場價格計算，理由如下：

1.房屋的市場價格在損失發(fā)生時和實際賠償時會產(chǎn)生價格變動，其價格變動從近20年的房地產(chǎn)市場形式來看以升值為主導趨勢，有時短期內還出現(xiàn)了價格激增。如果不考慮此因素而以損失發(fā)生時的市場價格計算必然會導致被侵權人實際財產(chǎn)額的減損貶值。例如一套房屋在損失發(fā)生時的市場價格是200萬，但經(jīng)過較長的訴訟期限后，損失發(fā)生時的市場價格卻買不到同區(qū)位同面積的房屋了。

2.位于優(yōu)勢區(qū)位的房屋，例如：位于核心商務區(qū)的房屋、列入重點學校招生學區(qū)的房屋、毗鄰風景名勝區(qū)的房屋等，其市場交易往往處于有價無市的行情，即便發(fā)生過市場交易也是個案，其交易價格不能完全代表市場價格。此類情況的房屋市場價格難以采集確定。

3.含有特別價值的房屋，例如：帶有歷史文物屬性的老宅，列入文化和自然保護區(qū)內的房屋，此類房屋的價值無法用市場價格的標準去衡量。

因此，房屋所有權的侵權損害賠償不適于按照損失發(fā)生時的市場價格計算，而應考慮其他方式。對于能夠采集市場價格的不動產(chǎn)，賠償數(shù)額應當以市場價格為基礎考慮合理的資產(chǎn)增值或減值，這種計算方法最合理地保護了被侵權人的財產(chǎn)額，同時也能讓侵權人承擔惡意拖延訴訟時間的不利后果。

對于市場價格難以采集和含有特別價值的房屋，應根據(jù)涉案房屋的情況和具體案情進行衡平價值觀的綜合判斷。綜合判斷應考慮以下因素：（1）房屋所在的位置和環(huán)境；（2）房屋有無可以參照比附的市場價格；（3）房屋的特別價值，如文物價值、情感價值；（4）損失該房屋對當事人生活方式的影響；（5）損失該房屋對當事人經(jīng)濟收益的影響；（6）損失該房屋而產(chǎn)生的其他損失，如因損失該房屋而產(chǎn)生的違約賠償。例如：甲擁有位于某歷史文化古城區(qū)的百年祖宅，平時以游客對該老宅的付費參觀和在老宅內出售旅游商品為生，那么當甲的房屋所有權遭到侵害后，其喪失的不僅僅是房屋所有權，而且喪失了原來固有的收入來源和對于祖業(yè)的情感寄托，此類房屋所有權侵權案件在計算賠償時應綜合考慮以上因素進行判斷。

結語

鑒于房屋在我國人民財產(chǎn)構成中日益重要和市場經(jīng)濟生活中交易活躍的現(xiàn)實，本文以物權保護和侵權賠償?shù)囊暯菍Ψ课菟袡嗲謾噘r償原則和計算標準進行了探討。在社會生活和司法實踐中，房屋所有權的物權保護和司法救濟仍然以返還財產(chǎn)、恢復原所有權為主要法律救濟途徑；當返還財產(chǎn)、恢復原所有權的訴求無法實現(xiàn)時，訴諸于侵權賠償就成為法律救濟的補充解決方案。本文所述的房屋所有權侵權賠償原則和計算標準盡最大可能的對于被侵權人的權利保護以支持，以期在以后的立法活動中將此部分內容不斷充實和完善。

參考文獻：

[1] 王利明.物權法論（修訂二版）[M].北京：中國政法大學出版社，2008：44.

[2][3] 張新寶.侵權責任法（第二版） [M].北京：中國人民大學出版社，2010：101.