國有大型企業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式研究

張榮富

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)日益成為全球范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要載體，國有大型企業(yè)集團(tuán)均通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊的成長。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式成為熱門研究領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式主要受到政府和市場兩方面力量的影響，隨著體制機(jī)制創(chuàng)新，園區(qū)開發(fā)模式更加靈活、多樣。本文通過對國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)模式的系統(tǒng)研究，以期為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)模式選的擇提供有宜的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū)；開發(fā)建設(shè)；工業(yè)地產(chǎn)模式；商業(yè)地產(chǎn)模式

一、開發(fā)建設(shè)模式概述

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)的主要目標(biāo)是將 “生地”變?yōu)?“熟地”，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)施工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等二級載體的開發(fā)建設(shè)，打造園區(qū)產(chǎn)業(yè)所必須的完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。在實(shí)際操作中一般由政府通過委托或招投標(biāo)的方式選定土地運(yùn)營商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。政府與土地運(yùn)營商在整個開發(fā)建設(shè)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)，具體內(nèi)容見表1。

表1 政府與開發(fā)商在土地開發(fā)中權(quán)責(zé)與利益

1.土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是運(yùn)營商在獲取土地后，投入人力物力將生地開發(fā)為熟地，并且不斷提高土地價值，運(yùn)營商最終可以土地轉(zhuǎn)讓方式獲取主營收益，或以土地為資本對外進(jìn)行投資合作。土地一級開發(fā)模式的特點(diǎn)在于開發(fā)技術(shù)簡單、收益支付穩(wěn)定、收益大但利潤率較低。

2.土地二級開發(fā)

土地二級開發(fā)是指運(yùn)營商獲得土地一級開發(fā)完成的熟地后，進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲取一次性轉(zhuǎn)讓收益，或通過租賃獲取長期租金收益，也可通過抵押獲得資金從事其他業(yè)務(wù)。隨著土地性質(zhì)、物業(yè)形態(tài)的不同，土地二級開發(fā)運(yùn)營模式也有所差別。但總的來說都可分為直接出售、持有物業(yè)兩種形式。

二、國內(nèi)外典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式分析

從開發(fā)主體看，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)模式主要包括三種基本模式（表2）：自主開發(fā)模式、開發(fā)商開發(fā)模式、合作開發(fā)模式。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的具體情況，這三種基本模式在現(xiàn)實(shí)生活中，又有多種表現(xiàn)形式，比如合作開發(fā)模式也有多種可能，可以是園區(qū)、開發(fā)商、入駐企業(yè)等開發(fā)主體之間的兩兩合作或三者合作。

三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析

1.常見類型及開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)常見形態(tài)包括工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等，其中工業(yè)研發(fā)樓宇及物流倉儲當(dāng)前政府扶持力度較大。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要模式有工業(yè)地產(chǎn)商模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式等。

2.國有大型企業(yè)集團(tuán)適用方式

結(jié)合國有大型企業(yè)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀，國有大型企業(yè)集團(tuán)一般作為獨(dú)立運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)主體，負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園的招商、投資、建設(shè)、管理工作，建議參照工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國有大型企業(yè)集團(tuán)可采取自主或聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，建成后租售結(jié)合的方式。

（1）自主開發(fā)建設(shè)。在具備資金實(shí)力及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資質(zhì)時，可采取成立房地產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)運(yùn)營模式，獲取全部物業(yè)所有權(quán)。

（2）聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。在初期不具備建筑規(guī)劃、工程建造等專業(yè)能力之時，可引進(jìn)具備資金實(shí)力、招商能力、具備相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商作為合作伙伴，成立房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，共同分享收益

（3）租售結(jié)合的經(jīng)營方式。出售方式：對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項(xiàng)目進(jìn)行出售，獲取項(xiàng)目銷售后的一次性增值收益。收益相對較小，風(fēng)險(xiǎn)較小。出租方式：長期持有物業(yè)，對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項(xiàng)目進(jìn)行出租，獲取長期租賃收益，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的最優(yōu)效果。此時，不但能持續(xù)獲得物業(yè)收益，還可獲取項(xiàng)目及周邊地產(chǎn)的持續(xù)增值收益。收益最大，對商業(yè)運(yùn)作能力要求比較高，風(fēng)險(xiǎn)較高。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析

1.常見類型及開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)區(qū)中常見形態(tài)物業(yè)包括零散商鋪、商業(yè)中心、專業(yè)市場、寫字樓、酒店、會展中心等，其中開發(fā)區(qū)常見商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)包括商業(yè)中心、專業(yè)市場、酒店、會展中心、零散商鋪、寫字樓等。隨物業(yè)形態(tài)的不同，經(jīng)營模式多種多樣。

2.商業(yè)中心/專業(yè)市場開發(fā)模式

國有大型企業(yè)集團(tuán)在商業(yè)中心、專業(yè)市場項(xiàng)目可采取由獨(dú)立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設(shè)，出售、出租、自留相結(jié)合的運(yùn)營模式。利用可開發(fā)商業(yè)用地，獨(dú)立開發(fā)或聯(lián)合投資商（大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）成立公司共同開發(fā)建設(shè)商業(yè)中心、專業(yè)市場項(xiàng)目載體，獨(dú)立運(yùn)營或引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營，提升物業(yè)價值，保證長期收益。具體操作上可采取“出售、出租、自留”相結(jié)合的方式，通過出售一部分黃金商鋪產(chǎn)權(quán)，可回收項(xiàng)目的全部或絕大部分投資；通過出租與自留進(jìn)一步提升物業(yè)價值，獲取長期增值收益，也為公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)留空間。

3.酒店/寫字樓項(xiàng)目開發(fā)模式

酒店和寫字樓開發(fā)模式基本相同，常見的有兩種方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是開發(fā)商選用專業(yè)管理人士主持管理工作并配備專業(yè)人員，按照專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的要求管理物業(yè)。委托管理模式是當(dāng)所有人不具備管理能力時應(yīng)考慮托管，由專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供運(yùn)營支持。專業(yè)的經(jīng)營管理可迅速提高物業(yè)形象，促進(jìn)周邊物業(yè)較快升值，國內(nèi)外已有多家集團(tuán)機(jī)構(gòu)提供托管服務(wù)。

國有大型企業(yè)集團(tuán)在酒店、寫字樓項(xiàng)目可采取獨(dú)立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設(shè)，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的運(yùn)營模式。公司可利用可開發(fā)商業(yè)用地，獨(dú)立或聯(lián)合投資商共同開發(fā)建設(shè)酒店、寫字樓項(xiàng)目并采取委托管理模式加以運(yùn)營，未來可逐漸培養(yǎng)自身管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自我管理。國有大型企業(yè)集團(tuán)初期獲得物業(yè)租金收入，同時提升周邊物業(yè)價值，獲取增值收益，遠(yuǎn)期可獲得向園區(qū)提供生活及商務(wù)服務(wù)的收益。

4.會展中心項(xiàng)目開發(fā)模式

會展項(xiàng)目常見有三種方式：一是官營模式；二是商營模式；三是官商合營模式。國有大型企業(yè)集團(tuán)在會展中心項(xiàng)目可采取引入政府投資建設(shè)、聯(lián)合專業(yè)會展公司運(yùn)營模式。首先引入政府投資建設(shè)，建成后由運(yùn)營公司托管并引入專業(yè)會展公司對會展中心進(jìn)行運(yùn)營管理。公司收益主要以獲取園區(qū)影響力擴(kuò)大、形象提升等帶來的物業(yè)價值提升間接收益為主。

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