在建工程抵押價值評估有關(guān)問題的探討

■余炳文

在建工程抵押是房地產(chǎn)開發(fā)公司融資的主要渠道之一，金融機構(gòu)對在建工程的價值確定常常依賴評估機構(gòu)，與現(xiàn)房或者單獨的土地評估不同，專業(yè)的評估機構(gòu)在對在建工程進行評估時，面對的是尚未竣工驗收的工程，不確定性和風險性明顯高于已經(jīng)成形的房地產(chǎn)，需要對這類房地產(chǎn)采取謹慎性的評估原則。本文從在建工程的評估對象、現(xiàn)場勘查、評估時點和評估方法四個方面進行探討，提出在建工程抵押評估需要關(guān)注的問題。

一、評估對象

在建工程抵押涉及兩個方面的內(nèi)容，一個是在建工程，一個是抵押價值。對于在建工程，在中評協(xié)《資產(chǎn)評估規(guī)范意見》中定義為正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴建、改建和大修工程，強調(diào)是正在建設(shè)的工程，說明的是一種狀態(tài)。按照住建部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。強調(diào)工程的組成，并說明工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用，對已完工竣工驗收或者已經(jīng)完工但尚未驗收的工程則不屬于在建工程抵押范疇。

對于抵押價值的定義，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在評估時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)評估師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在評估時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，法定優(yōu)先受償款額的范圍為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。第十七條也明確規(guī)定評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當出具在評估時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當以書面形式提供拖欠的數(shù)額?？梢姷盅簝r值必須明確評估的是市場價值（公允價值），同時要明確法定優(yōu)先受償款，兩者之差才是評估的抵押價值。當然在建工程的抵押要符合抵押條件，如已經(jīng)辦理了《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納相當于土地使用權(quán)出讓金的款額等，法律規(guī)定在建工程抵押貸款額不得用于繳納土地使用權(quán)出讓金，以土地開發(fā)為抵押標的的非常少見，絕大部分都是在土地出讓手續(xù)和各種證件辦理完畢后，在工程實體性施工期間所進行的貸款。因此，在建工程抵押價值評估的對象可以歸結(jié)為正在建設(shè)尚未完工的工程，包括新建、擴建、改建、遷建工程。

二、現(xiàn)場查勘

在建工程的現(xiàn)場勘查是在建工程評估的重要環(huán)節(jié)，相比于現(xiàn)實狀況下的房地產(chǎn)，在建工程具有很大的不確定性，在收集評估資料時，除了收集一般的資料外，還要關(guān)注在建工程的施工進度和施工質(zhì)量、工程款支付、違約和賠償情況等。在建工程涉及各種類型的房地產(chǎn)，也涉及不同狀態(tài)下的房地產(chǎn)，需要針對不同的情況仔細辨別建設(shè)狀況。

1．施工進度。這是確定貸款額度的主要參考指標，主要核查施工的進度是否與施工計劃相一致，是否存在賠償和違約的風險。在實務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生實際施工進度與施工計劃不相一致的情況，提前或者延誤又涉及到是否能夠調(diào)整，提前的又可能涉及到工程質(zhì)量是否符合要求，延誤的又可能涉及到賠償金，評估師應(yīng)該準確界定施工狀況，必要時可以請施工工程師協(xié)助確定。對于停工較長時間的在建工程，這時可能不僅涉及到工程款的支付，還可能涉及違約金和賠償金，甚至是工程糾紛的問題，通常情況是以各方達成的有關(guān)協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定處理方式和賠償金額，并從在建工程的評估價值中予以扣除。

2．施工質(zhì)量。在建工程施工質(zhì)量是重點核查的內(nèi)容之一，涉及到抵押權(quán)實現(xiàn)時房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，評估師應(yīng)該查看原始的施工記錄，如材料進場檢驗及試驗報告，檢驗批、分項工程檢驗報告和分部工程檢驗報告，監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要時還需請監(jiān)理工程師協(xié)助，以確定施工的質(zhì)量和等級。

3．工程款支付情況。法律規(guī)范對墊付工程款有明確的要求，在《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中第十七條明確規(guī)定，評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當出具在評估時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。但在實務(wù)中，施工企業(yè)大都是先為開發(fā)公司墊付工程款，到房屋主體完成后進行預(yù)售，然后開發(fā)公司用預(yù)售款支付工程款。另外施工單位墊付的工程款是否應(yīng)收取利息，拖欠工程款利息從何時開始計付等問題，應(yīng)認真甄別界定。大多數(shù)情況下，承包方處在不利的地位，能夠按時支付工程款算是順利，同時，一般拖欠的工程款都沒有計算利息，這對于抵押價值評估也存在一定的影響，如果有支付利息的要求，也屬于有優(yōu)先權(quán)的支付項目，在在建工程評估值中應(yīng)予以扣除，它的大小對抵押價值有直接的影響，因此核清工程款及其利息支付是確定抵押價值的必要條件之一。

三、評估時點

在建工程評估時點的選定目前沒有統(tǒng)一的定論，評估公司是根據(jù)委托方的要求結(jié)合自己的專業(yè)判斷來加以確定。目前選擇的時間點主要有四種：一是抵押權(quán)的實現(xiàn)日；二是根據(jù)歷史資料，在違約高峰期間選擇一個日期；三是還款結(jié)束日；四是申請貸款日。在建工程抵押價值評估目的是為了確定貸款的基數(shù)，它決定在建工程的業(yè)主能夠獲得貸款的數(shù)額，評估時點的選取必須符合有利于實現(xiàn)抵押貸款的取得和抵押價值的擔保。抵押權(quán)實現(xiàn)日是指取得貸款的日期，以此日期作為評估時點，著重于實現(xiàn)了的抵押比例。還款結(jié)束日是指抵押人已經(jīng)歸還所欠貸款的日期，是基于還款保證的角度來考慮評估時點，這時抵押權(quán)人的風險大大降低。違約高峰期間選擇某一日期作為評估時點，把最可能出現(xiàn)的違約還貸日期作為評估時點，是基于在建工程施工階段可能存在的資金鏈風險考慮的，抵押權(quán)人可以在這段時間集中關(guān)注還貸情況，以期在抵押人違約還貸時，對在建工程折價、拍賣和變賣的價值有充分的準備。申請貸款日則是以申請貸款的日期作為評估時點，是基于當前在建工程的狀況來評估在建工程價值。四種方法各有特點，實務(wù)中，把申請貸款日作為評估時點的情況較多，這是因為抵押權(quán)人希望自己承擔的風險越小越好，一方面，申請日在建工程的施工進度相對于其他幾種情況是最小的，評估價值最低，放貸額最小，風險最??；另一方面，它是以現(xiàn)實狀況下的在建工程實際建設(shè)進度來評估抵押價值，抵押價值和貸款比例較易確定，而其他幾種情況都是以未來在建工程為評估對象，需要進行預(yù)測，不確定性較大。因此，基于以上分析，筆者認為在在建工程的抵押價值評估中，采用申請日作為估價時點更為合理。

四、評估方法

在建工程抵押價值的評估最終是要確定價值的計量，評估抵押價值過程就是測算價值大小的過程。由于在建工程的特殊性，價值的評估相對于現(xiàn)房的價值評估更為復雜。這里有必要對在建工程的特殊性進行認識，正確認識在建工程的特點是價值計量的基礎(chǔ)。

1. 在建工程評估的特點。本文講的在建工程的特點是相對于其他類型房地產(chǎn)而言，是在建工程特有的現(xiàn)象。其主要的特點體現(xiàn)在：一是工程量的累加性。在建工程是隨著時間的推移工程不斷變化的動態(tài)過程，工程量是逐步增加的，從而導致其價值量也是不斷增加的。而一般現(xiàn)房的價值由于使用過程的耗費，導致其價值是不斷減少的。二是其使用價值不確定，交換價值幾乎不存在。在建工程雖然具有價值，但其可利用性不確定，使用價值是以預(yù)期為前提，存在較大的不確定性，而交換價值是以物的有用性為前提，既然在建工程尚未完工，不具有可用性，交換價值也就不存在。三是權(quán)屬劃分的不確定性。在建工程只是獲得了土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證書，但尚未竣工，沒有所有權(quán)證書；同時，施工方的墊資或者施工實際進度與工程款支付進度的不一致，導致權(quán)益劃分的困難。四是價值實現(xiàn)的不確定性。工程量的增加并不必然導致在建工程價值的增加，未來工程施工的變數(shù)較大，如工程質(zhì)量、工程事故等等，風險明顯加大，而且這種風險有時往往是致命性的。

2. 在建工程的價值計量。抵押價值的計量不僅與在建工程的價值量有關(guān)，還與優(yōu)先受償及處置費用有關(guān)，根據(jù)以上分析，扣除的費用包括拖欠工程款、各種稅費、賠償金及處置費用，可能包含土地使用權(quán)出讓金和墊付工程款利息，因此抵押價值可以表示為：

抵押價值＝市場價格－拖欠工程款－各種稅費－賠償金－處置費用－應(yīng)補繳政府的出讓金－墊付工程款利息

貸款金額＝(市場價格－拖欠工程款－各種稅費－賠償金－處置費用－應(yīng)補繳政府的出讓金－墊付工程款利息)×貸款乘數(shù)

貸款乘數(shù)是指貸款額與抵押價值之比，它根據(jù)放貸機構(gòu)的規(guī)定執(zhí)行，拖欠的工程款、各種稅費、賠償金、處置費用、應(yīng)補繳政府的出讓金、墊付工程款利息等可以查閱有關(guān)資料得出，這里關(guān)鍵是要計算在建工程的市場價值。在建工程市場價值的評估較多地使用成本法和假設(shè)開發(fā)法，還有其他一些如形象進度法、工程進度法、變動因素調(diào)整法、預(yù)算調(diào)整系數(shù)法和重編預(yù)算進度法等。本文著重介紹成本法、假設(shè)開發(fā)法和工程量法應(yīng)予以關(guān)注的問題。

（1）成本法。成本法是在建工程抵押價值評估的主要方法之一，它是將在建工程各項客觀合理的投入成本進行累加，以此求取在建工程價值的方法。具體而言就是土地成本、開發(fā)成本、管理費用、稅費、利息之和。

在建工程市場價值＝土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋稅費＋利息

與通常的成本法相比，這里少了開發(fā)利潤和銷售階段的費用和稅金，有的地方將開發(fā)利潤和銷售費用列入其中，這種做法值得商榷，原因是在建工程一般很少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)是折價、變價或者拍賣，而這些費用非但不能增加在建工程的價值，而且還屬于優(yōu)先扣除項目，不應(yīng)將其計入成本當中；在建工程開發(fā)利潤是一個比較有爭議的項目，從投資者的角度看，如果工程已經(jīng)完工出售，必然可以獲得利潤，那么將此利潤在工程的各個階段進行分攤，在在建工程評估時點按照一定的比例必然可以獲得部分利潤，所以按照形象進度應(yīng)該計算部分利潤，而有些認為，在建工程屬于價值不確定性大的評估對象，不應(yīng)僅從投入的角度看，應(yīng)該從投資產(chǎn)生的效用來看，投資大不一定效用高，關(guān)鍵看投資能否帶來效益，在建工程屬于價值待定的項目，只有在竣工驗收之后其價值才真正體現(xiàn)出來，這時才可以說投資產(chǎn)生了效益，如果是提前處置，則沒有利潤可言，因此，從這個角度講，在建工程是不應(yīng)該計算利潤的。

在上述成本法的計算公式中，稅費是指投入階段應(yīng)繳納的稅費，不包含處置、變賣階段所繳納的稅費；利息是投入資金應(yīng)計算的利息，一般根據(jù)人民銀行同期貸款利率計算；而土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用與正常成本法運用并無區(qū)別，都是計算在建工程在評估時點的客觀合理價格或者價值。

（2）假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算方法，是將在建工程建成之后的價值減去續(xù)建期間的投入，并扣除相應(yīng)稅費之后的價值作為在建工程的價值。用公式表示為：

在建工程市場價值＝續(xù)建完成后的價值－取得在建工程繳納的稅費－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤

續(xù)建完成后的價值是指在建工程完工后的銷售價格，而在建工程繳納的稅費、續(xù)建成本、續(xù)建費用、管理費用、投資利息與現(xiàn)房假設(shè)開發(fā)法的評估基本內(nèi)涵是一致的，不同的是這里僅指續(xù)建過程中的費用和利息；銷售費用和銷售稅費是開發(fā)方在銷售房地產(chǎn)時繳納的各種稅費，與現(xiàn)房的銷售沒有差別；開發(fā)利潤這里指開發(fā)建設(shè)過程獲得的利潤，有的地方將其稱為續(xù)建利潤，從工程建設(shè)的整個角度來看，續(xù)建部分只能獲得續(xù)建期間的利潤，在建工程部分的利潤應(yīng)該由在建工程整個過程分攤，但僅從在建工程角度看，它一般是不能獲得利潤的，應(yīng)該把開發(fā)過程獲得的利潤全部予以扣除。如果采用的是現(xiàn)金流折現(xiàn)法，則不存在投資利息和開發(fā)利潤，而且考慮了資金的時間價值，資本化率（報酬率）內(nèi)含了投資利息和開發(fā)利潤，因此在用此方法時，上述公式就不包括投資利息和開發(fā)利潤，直接用資本化率（報酬率）體現(xiàn)利息和利潤，避免了傳統(tǒng)方法對利潤分攤不易把握的問題。

（3）工程量法。工程量法類似于成本法，只是成本法趨向于評估的角度，而工程量法趨向于工程造價的角度。

在建工程的市場價值＝土地成本＋稅費＋∑各分部分項工程計價

在運用此方法時，一般不應(yīng)計算利息和利潤，利息在成本法里被看成是機會成本，是資金被在建工程占用后不能用于其他方面的收益損失，實際上，資金已經(jīng)投入到在建工程，就已經(jīng)形成了在建工程的價值，在建工程的價值中就已經(jīng)體現(xiàn)，沒有必要重復計算；利潤只有在在建工程完工并竣工驗收之后才能體現(xiàn)出來，沒有竣工驗收的房地產(chǎn)不能交付使用，交換價值是零。所以利息和利潤在這里沒有必要計算。稅費是在建工程建設(shè)期間繳納的各項稅費之和。各分布分項工程是按照工程造價中規(guī)定的、按照概算定額、概算指標或者工程量清單方法計算的工程造價，這里可以分成兩種方法：一種是在計算各分部分項工程時將利潤包含在單價中，即所謂的綜合單價；另一種是在計算單價時沒有計算利潤，在最后再計算利潤。建議采用后一種方法，并不計算利潤，用完全投入的資金計算各分部分項的工程價款，以此作為組成在建工程市場價值的一部分，這里的完全投入資金是指按照工程的進度應(yīng)該投入的資金，而不是實際支付的工程款項。

綜上所述，在建工程在抵押評估時，有關(guān)評估對象的分析、評估時點的確定、評估方法等都與常規(guī)的房地產(chǎn)評估存在較大差異，具體評估時應(yīng)認真分析在建工程的完工進度、工程款支付比例、市場未來的預(yù)售風險，著重注意“在建”的特點，這樣才能評估出客觀合理的參考價值。

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