淺議岳麓新城規(guī)劃建設以及其最佳容積率修正系數

摘要：文章主要是借鑒《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》中主城區(qū)容積率的確定方法，確定岳麓新城規(guī)劃建設的最佳容積率修正系數，為岳麓新城建設的順利發(fā)展提供對策。

關鍵詞：容積率修正系數；岳麓新城；容積率

中圖分類號：TU984.2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-12-0223-2

1 概況

岳麓新城是長沙市內五區(qū)之一，位于古城長沙湘江西濱，分別與望城縣的雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)及坪塘鎮(zhèn)相鄰，往西通過長常高速公路、三一九國道可與寧鄉(xiāng)、益陽、常德緊密聯系。一直以來，岳麓區(qū)都是作為長沙市市區(qū)僅次于河東主城區(qū)的重要發(fā)展對象。從《長沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020）》所確定的“一主兩次四組團”城市結構的次中心之一，到《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》將岳麓新城河西片區(qū)作為主城區(qū)的河西部分，到正在公示的新版《長沙市城市總體規(guī)（2003-2020）》所提出的多中心——河西CBD的概念，它是整個湘江河西體系的北端經濟圈，處于河西龍頭地位。

隨著經濟迅速發(fā)展，人地矛盾日益突出，尤其在人口密度較大城市的長沙。而在城市規(guī)劃設計和管理中，容積率作為一個開發(fā)強度的指標。因此，研究如何合理的利用城市土地資源是城市規(guī)劃工作的重要部分。對于各項指標特別是容積率，規(guī)劃師、開發(fā)商、政府所側重的各不相同，而又相互關聯。政府比較關心土地出讓收入，而開發(fā)商要獲得最大的利潤，規(guī)劃師則注重城市環(huán)境質量及整體效益，三方的矛盾焦點聚焦于容積率上。為了使三者利益相協調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值[1-3]。以上三者之間的關系是社會效益、經濟效益和生態(tài)效益的表現，它的解決可以達到三者之間的協調，做到可持續(xù)發(fā)展，其合理容積率的確定具有非常重要的意義。

2 容積率

2.1 區(qū)域發(fā)展與地價

從縱觀來看，地價的增加是必然的趨勢。房價的變化是地價變化的原因。近幾年來，隨著國內房地產業(yè)的發(fā)展，各個大城市房價的浮動都很大，一些城市甚至引發(fā)了泡沫經濟。長沙作為全國房價的二線城市，房價均價從2007年的5339元/m2到6200-6500元/m2（截止2012年10月）。

2.2 地價與容積率

地價是一定容積率下的地價，同一地塊不同容積率下的地價不同。離開一定的容積率談地價的高低是不科學的，也是沒有實際意義的。因此，容積率作為影響地價的重要因素。其變化可導致土地收益的大幅度變化。但容積率對地價的影響不成線性關系，容積率越高，地價不一定越高。究其原因，一方面，高容積率會損失開放空間、綠地面積、以及住宅的隱私性，導致住宅的價值下降，從而降低小區(qū)內房地產的價格即：消費者愿意付出的單位面積的價格是下降的；另一方面高容積率可能會使成本總量增加，開放商不會選擇這種做法。

3 主城區(qū)的容積率對岳麓區(qū)新城規(guī)劃建設最佳容積率的借鑒

3.1 合理最佳容積率的確定

在城市規(guī)劃中，合理容積率的確定除了考慮總體規(guī)劃和社會、經濟、環(huán)境綜合效益最大化的要求，還應考慮土地使用的性質、區(qū)位、基礎設施條件、周圍環(huán)境狀況等因素[4]。

容積率是由經濟和環(huán)境等因素共同作用的，是反映土地使用質量和經濟效益的土地使用強度的指標。目的在于獲得使社會、經濟、生態(tài)環(huán)境協調發(fā)展的最佳容積率。

長沙主城區(qū)容積率以五一廣場為中心向四周減少；并且火車站區(qū)域又以火車站為中心向四周減小。同時，對2007年5月至2008年10月期間內對外發(fā)售的新建住宅項目，按照長沙市城區(qū)總體區(qū)位劃分各區(qū)位的新建容積率統計情況：由內環(huán)以內、內環(huán)到二環(huán)地區(qū)、二環(huán)到三環(huán)地區(qū)容積率和建筑面積分別為：（6.42，1.5公頃）（4.54，2.75公頃）、（2.76，9.98公頃）[4]其柱狀圖如圖1所示。

所以岳麓新城的容積率也是由商務區(qū)CBD向四周減少的。因此，岳麓區(qū)新城將以岳麓商務區(qū)CBD為中心向四周遞減。

鑒于岳麓區(qū)的特殊性——歷史文化風景保護區(qū)，且商務區(qū)CBD臨湘江，嚴格執(zhí)行《國務院對長沙城市總體規(guī)劃作出批復》，要對臨江的建筑高度要加以控制。其最佳容積率應在參考主城區(qū)商務區(qū)CBD的最佳容積率確定方法的基礎上綜合其自身的特點予以綜合考慮。

4 容積率修正系數

4.1 修正方法

關于容積率修正系數的方法各學者都有自己的看法，縱觀國內的學者提出的方法實質來看，主要是分成三類，各類方法各有優(yōu)缺點。筆者比較贊同歐陽安蛟提出的復合系數法[5]。

4.2 修正過程

第一步：用剩余法公式計算出單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系=P/M.。

第二步：根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在土地所有者和開發(fā)商之間的分配系數，數學表達式是：

式中：ai ：容積率i時的修正系數

Μ ：收益分配系數（μ=0-1）

Pi ：剩余法公式計算的i容積率時地價

：剩余法公式計算的土地級別或均質區(qū)平均容積率時的地價

上述公式的關鍵是要確定受市場供求關系制約的分配系數μ，只作一些一般性的描述：土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，μ可超過0.5，而小城鎮(zhèn)則在0.3以下。

由于岳麓新城處在長沙主城區(qū)影響的大環(huán)境中，參照《長沙市總體規(guī)劃（2001-2020）》對主城區(qū)各片區(qū)的容積率控制指標及主城區(qū)的分配系數，進行適當的調整，可以確定岳麓新城商務區(qū)CBD的分配系數μ為0.75。

參照《濱江新城控制性詳細規(guī)劃》，并結合2008年調查不同容積率下的平均地價，該區(qū)域的平均為3，平均地價為3800元/m2并以此作為基準地價如下表1。

結合上述確定的收益分配系為0.75，可根據公式計算地價的容積率修正系數，得到岳麓新城商務區(qū)CBD用地容積率修正系數（如表2）

第三步擬合容積率平均地價關系曲線，并對其進行顯著性回歸分析，相關系數分別是0.9883和0.9949，都接近于1，相關是顯著的。因此，可以根據上述確定的關系式確定任何容積率的平均地價以及修正系數。

參考文獻

[1] 廖喜生.容積率最佳使用的經濟學分析[J].城市開發(fā)，2010，（5）：27-28..

[2] 徐偉.土地估價中基準地價系數修正法中容積率的確定[J].現代商業(yè)，2010，（12）：260..

[3] 葛京鳳，黃志英，梁彥慶.城市基準地價評估的容積率內涵及其修正系數的確定-以石家莊市為例[J].地理與地理信息科學，2003，（5）：98-100..

[4] 彭杰戰(zhàn).長沙市住區(qū)開發(fā)容積率管理研究[D].國防科學技術大學，2009..

[5] 歐陽安蛟.容積率影響地價的規(guī)律及修正系數確定法[J].經濟地理，1996，（3）：97-101..

作者簡介：盧姍（1986-），女，漢族，湖南師范大學環(huán)境與資源學院2010級研究生，研究方向：土地規(guī)劃。