對(duì)科學(xué)規(guī)范國(guó)土資源市場(chǎng)秩序的思考

摘要：只有科學(xué)規(guī)范宏觀調(diào)控下的國(guó)土資源市場(chǎng)秩序，并且要各級(jí)國(guó)土資源行業(yè)內(nèi)部能夠調(diào)適發(fā)展步伐，與中央調(diào)控節(jié)拍一致，就能爭(zhēng)取到發(fā)展空間，就能順勢(shì)發(fā)展，取得成功。同時(shí)，創(chuàng)建一個(gè)良好的國(guó)土資源市場(chǎng)秩序，打造一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性平臺(tái)，為更好地促進(jìn)和規(guī)范國(guó)土資源市場(chǎng)秩序，為更大地發(fā)揮國(guó)土資源的宏觀調(diào)控作用，為保證土地的集約節(jié)約利用和可持續(xù)性發(fā)展?fàn)I造一個(gè)更大的發(fā)揮空間。

關(guān)鍵詞：科學(xué)規(guī)范；國(guó)土資源；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：P285.2+39 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2012）-11-0036-2

國(guó)土資源市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的晴雨表。我國(guó)國(guó)土資源市場(chǎng)建立以來，曾產(chǎn)生過兩次較大的市場(chǎng)震蕩，第一次產(chǎn)生于1988年，由于當(dāng)年國(guó)土資源業(yè)還帶有很重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，市場(chǎng)震蕩的影響有限。第二次產(chǎn)生于1992～1993年，這次震蕩是讓國(guó)土資源界至今都記憶猶新的一次，使海南、北海等為首的沿海國(guó)土資源熱潮地區(qū)至今還未能重整旗鼓。二十多年過去了，國(guó)土資源行業(yè)是否將進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的怪圈一一反復(fù)的熱脹、強(qiáng)縮，這是中央決策層一直擔(dān)心的問題，面臨這種形勢(shì)，政府應(yīng)當(dāng)采取怎樣的措施，這些措施將對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，成為國(guó)土資源管理部門和相關(guān)企業(yè)十分關(guān)注的重大問題。

1 國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，從嚴(yán)調(diào)控措施

1.1 出臺(tái)的政策措施

國(guó)務(wù)院從2004年4月底開始連續(xù)發(fā)文，強(qiáng)調(diào)了三個(gè)方面的問題：

一是對(duì)國(guó)土資源開發(fā)項(xiàng)目提高了準(zhǔn)入門檻，項(xiàng)目資本金從20%提高到35%及以上；

二是對(duì)土地實(shí)施嚴(yán)格的制度管理；

三是采取全面盤點(diǎn)和清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目措施。

政府采取斷然政策措施的原因有以下幾方面：

一是全國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)、高速增長(zhǎng)，特別是投入性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過速；

二是全國(guó)固定資產(chǎn)投資還在不斷遞增、局部出現(xiàn)國(guó)土資源市場(chǎng)過熱；

三是擔(dān)心國(guó)土資源泡沫不斷擴(kuò)大，繼廣州之后的江、浙勢(shì)頭比廣州更為猛烈，且身在此山中的江、浙感覺不到這種危機(jī)。這些措施與中央一貫強(qiáng)調(diào)的放緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，使其與社會(huì)資源協(xié)調(diào)發(fā)展，變高速增長(zhǎng)為實(shí)力增長(zhǎng)，做強(qiáng)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力的精神是一致的。

2 宏觀政策調(diào)控措施對(duì)國(guó)土資源行業(yè)的影響

2.1 對(duì)全面清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響

主要是對(duì)全社會(huì)高速增長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資熱進(jìn)行降溫，控制非市場(chǎng)因素產(chǎn)生的重復(fù)性投資、政府性投資和高消費(fèi)性投資的項(xiàng)目。而一般性國(guó)土資源開發(fā)項(xiàng)目并不在其中。

2.2 實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度的影響

實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度，對(duì)引導(dǎo)國(guó)土資源業(yè)的健康發(fā)展有很大的影響。這意味著，政府希望土地市場(chǎng)由原來的多方供地，大量供地的買方市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)，限量供給。這一政策措施對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響將表面在兩個(gè)方面：

一是土地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。土地的限量將使開發(fā)商取得贏利項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值升高，需要反復(fù)在土地市場(chǎng)上進(jìn)行爭(zhēng)奪；

二是開發(fā)企業(yè)的生存空間會(huì)更狹小。以前土地可擬在很多企業(yè)的手上來回?fù)v動(dòng)，有的土地甚至在國(guó)土部門的出讓期已經(jīng)過了七、八年了還未到購(gòu)房者手里。限量供地后，可挪移時(shí)間壓縮，土地閑置、長(zhǎng)時(shí)間等待策劃、尋求開發(fā)時(shí)機(jī)的情況將不被允許存在，無(wú)形中開發(fā)企業(yè)的生存空間將更狹小。同時(shí)，此項(xiàng)政策雖然有如此大的影響，但因是暫停，影響力將不會(huì)持續(xù)大長(zhǎng)，暫停期內(nèi)消化現(xiàn)有存量是關(guān)鍵。

2.3 對(duì)提高準(zhǔn)入門檻的影響

開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金從20%提高到35%以上，此政策措施中對(duì)國(guó)土資源開發(fā)行業(yè)影響最直接，也是最為深刻的一項(xiàng)，這是由國(guó)土資源開發(fā)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)所決定的。國(guó)土資源是三高產(chǎn)業(yè)：

一是高投入產(chǎn)業(yè)。即一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)輒上幾千萬(wàn)元甚至幾億元投資，要想達(dá)到整體規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，必須是相當(dāng)大規(guī)模的建設(shè)，相應(yīng)的投資也是相當(dāng)大。

二是高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。即該行業(yè)受制因素多，特別是其為固定場(chǎng)所且所生產(chǎn)的都為固定的房地產(chǎn)產(chǎn)品，銷售風(fēng)險(xiǎn)非常大。

三是高收益產(chǎn)業(yè)。因其風(fēng)險(xiǎn)高，收益都應(yīng)也較高，通常比一般行業(yè)高一倍甚至數(shù)倍，因此，介入者也趨之若騖，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。而最為深刻的影響更在于隨著項(xiàng)目資本金執(zhí)行力度的加大，加上土地市場(chǎng)的影響和預(yù)售房的門檻提高。將有大量的依靠國(guó)土資源的企業(yè)將被淘汰出局，保存、發(fā)展自己又將是國(guó)土行以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的又一重大的課題。

3 國(guó)土資源相關(guān)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 應(yīng)對(duì)調(diào)整投資方向的政策措施

目前，固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目清理相對(duì)比較溫和，到現(xiàn)在為止，對(duì)寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)的清理基本已告一段落?？偟牧Χ雀杏X是不再擴(kuò)大，不再有新項(xiàng)目出臺(tái)為界，并不像1988年要求一刀切，全部樓、堂、館、所停建，并且很快開征固定投資調(diào)節(jié)稅。對(duì)此，應(yīng)盡快調(diào)整有中央政府點(diǎn)名的辦公樓，鋼鐵、水泥、會(huì)展中心等項(xiàng)目，以避免造成損失。新投資方向也應(yīng)盡快調(diào)整，盡量避開與以上項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，減少影響。國(guó)土管理部門應(yīng)盡力做好引導(dǎo)工作，將國(guó)土資源項(xiàng)目帶離國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域。

3.2 應(yīng)對(duì)嚴(yán)格管理土地的措施

在當(dāng)前國(guó)家實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的情況下，應(yīng)采取以下總的措施：

（1）清理盤點(diǎn)自己的存量土地，特別是老房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原有的存量土地和半開發(fā)用地（即原安置用地或閑置非成片用地等）。

（2）多爭(zhēng)取些舊城改造項(xiàng)目，雖然難度大，但不失為短期內(nèi)的一條出路。

（3）尋找有土地業(yè)主聯(lián)合開發(fā)，尋找新的房地產(chǎn)項(xiàng)目源。

（4）精心策劃、參與政府現(xiàn)有土地開發(fā)項(xiàng)目的拍賣競(jìng)買。

3.3 應(yīng)對(duì)國(guó)土資源開發(fā)項(xiàng)目資本金提高的措施

3.3.1 走資產(chǎn)整合之路 即兩個(gè)或幾個(gè)有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整合，成立集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)重組，壯大實(shí)力，統(tǒng)一調(diào)配資金，階段性滿足項(xiàng)目資本金需要量，這也是開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期生存必由之路。

3.3.2 走聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之路 即兩個(gè)或以上有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)聯(lián)合對(duì)一個(gè)大型項(xiàng)目進(jìn)行投資。

3.3.3 采取銀企聯(lián)合方法 即企業(yè)的項(xiàng)目由企業(yè)和銀行對(duì)其可行性共同把關(guān)，并建立封閉式賬戶，部分資本金進(jìn)入該賬戶后不能橫向調(diào)動(dòng)，只能豎向調(diào)動(dòng)，滿足工程需要。同時(shí)銀行出貸一定數(shù)額的短期貸，進(jìn)入該賬戶，預(yù)售款也同時(shí)進(jìn)入該賬戶，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，還貸銀行，完成該賬戶使命。形成銀企近距離有限空間溶合，降低雙方風(fēng)險(xiǎn)，免除銀行擔(dān)心，確保順利完成項(xiàng)目。

4 國(guó)土資源管理部門的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)國(guó)家從嚴(yán)管理國(guó)土資源的情況，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際，科學(xué)規(guī)范國(guó)土資源市場(chǎng)秩序。

4.1 樹立科學(xué)的集約節(jié)約用地意識(shí)，正確處理保護(hù)國(guó)土資源與加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

要保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速、良好的發(fā)展就必須保護(hù)好現(xiàn)有的國(guó)土資源，保護(hù)國(guó)土資源是為了更好的發(fā)展。國(guó)土資源部門參與政府的宏觀調(diào)控，一方面要嚴(yán)控用地，另一方面要支持發(fā)展，找到了兩者之間的平衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)保護(hù)國(guó)土資源與保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙贏。

4.2 嚴(yán)把供地關(guān)口，努力以增加建設(shè)項(xiàng)目容積率為手段，提高土地利用率

一是制定項(xiàng)目用地優(yōu)惠政策。

二是科學(xué)規(guī)劃整合土地資源。

三是結(jié)合舊城改造提高土地容積率。

4.3 加大閑置土地處置力度，積極治理廢棄土地來充分發(fā)揮土地的最大效應(yīng)。

一是通過廢棄地治理，滿足用地需求。

二是通過土地復(fù)墾，優(yōu)化土地資源配置。

三是加大閑置土地的處置力度。

4.4 盤活存量國(guó)有土地控制新增建設(shè)用地 ，確保土地利用走上內(nèi)涵挖潛的軌道

一是統(tǒng)籌考慮、科學(xué)規(guī)劃、合理安排。

二是通過棚戶區(qū)改造，提高存量國(guó)有的土地利用率。

4.5 強(qiáng)化土地儲(chǔ)備功能，以市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益的最大化

建立和健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，對(duì)城市存量土地高度集中管理，進(jìn)而達(dá)到集約利用土地的目的。以市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式可以實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：一是充分利用了土地資源；二是美化了城市環(huán)境；三是政府獲得了較大的土地收益。為滿足“十一五”期間建設(shè)項(xiàng)目的用地需求提供最大最好的前提準(zhǔn)備基礎(chǔ)。

作者簡(jiǎn)介：郭樹臣（1968-），男，吉林樺甸人，本科學(xué)歷，吉林省樺甸市國(guó)土資源局工程師（中級(jí)），研究方向：土地管理與地籍測(cè)量。