房地產(chǎn)調(diào)控再臨變數(shù)

各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，房市調(diào)控又到了關(guān)鍵時(shí)刻，前期的積極成效可能正化為烏有，搶地、炒房再次成為瘋狂的游戲標(biāo)桿。中國發(fā)展的最大問題在于地產(chǎn)泡沫久挺不破，結(jié)局并不樂觀。

我們的研究表明，房?jī)r(jià)上漲的原因是住房投機(jī)比重過高的情況下貨幣的長(zhǎng)期過量供給，流行的觀點(diǎn)如城鎮(zhèn)化加快推動(dòng)論、剛性需求甚至是“丈母娘”拉動(dòng)論、土地稀缺論等都不可靠。

正是2011年的貨幣政策調(diào)整使房?jī)r(jià)上漲的環(huán)境發(fā)生了逆轉(zhuǎn)性變化，導(dǎo)致堅(jiān)不可催的房市開始松動(dòng)。主要體現(xiàn)有二：

一是宏觀層面，金融貨幣由過度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健適中，使房市上漲的宏觀面發(fā)生較大改變，特別是去年四季度后，銀行面臨可貸資金不足，金融體系出現(xiàn)內(nèi)生的緊縮機(jī)制時(shí)，房市增長(zhǎng)變?yōu)闊o本之木，許多房企面臨較大的資金壓力，一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂。

二是微觀層面，流入房地產(chǎn)的資金流增長(zhǎng)出現(xiàn)了明顯放慢態(tài)勢(shì)。金融危機(jī)后第一年2009年，也是房市泡沫最嚴(yán)重的一年，全國房地產(chǎn)投資資金來源數(shù)據(jù)顯示，流入房地產(chǎn)的資金同比增長(zhǎng)高達(dá)45%，比同期的房地產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)高出近30個(gè)百分點(diǎn)，大量的資金追逐房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)必然大漲。2010年，資金增長(zhǎng)仍高達(dá)25.2%，社會(huì)上的各種資金都看漲房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成強(qiáng)大的支撐作用。2011年前三季度這種局面仍在持續(xù)，但到四季度后則出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)性的變化，流入房市的資金出現(xiàn)了少見的零增長(zhǎng)，這與宏觀金融面的變化相結(jié)合，使房市出現(xiàn)了明顯的向下調(diào)整“拐點(diǎn)”。

到今年一季度、二季度房市資金增長(zhǎng)仍然低迷，一季度流入房地產(chǎn)的資金同比也僅增長(zhǎng)8.2%，比去年四季度有所恢復(fù)，但與當(dāng)期房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍高達(dá)23.5%明顯不對(duì)稱，過去都是資金增長(zhǎng)快于投資增長(zhǎng)，大量資金追逐投資，房市必然上漲，現(xiàn)在倒過來，房市調(diào)整也就必然繼續(xù)，二季度形勢(shì)不僅沒有改觀，而且有所惡化，二季度流入房地產(chǎn)的資金同比增長(zhǎng)僅為3%，比一季度還低，從這一形勢(shì)看，房地產(chǎn)5、6月份回曖是缺乏資金面支持的，而主要是因?yàn)椤百€博效應(yīng)”、“降價(jià)效應(yīng)”、“忽悠效應(yīng)”等短期現(xiàn)象，不具有長(zhǎng)期性。只要貨幣政策仍然堅(jiān)持穩(wěn)健，房市調(diào)控政策不動(dòng)搖，房市調(diào)整仍將是大趨勢(shì)。

但7月以來資金流的變化，特別是8月的資金數(shù)據(jù)再現(xiàn)房市泡沫的“長(zhǎng)影”。7月當(dāng)月流入房地產(chǎn)的資金增長(zhǎng)9.3%，比二季度明顯增多，而8月流入房地產(chǎn)的資金則大幅上升至29.3%，這可能是新房市泡沫的前奏。由于大量資金的突然涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資又開始回升。

在經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長(zhǎng)基礎(chǔ)的情況下，當(dāng)下消費(fèi)、出口均明顯不足，穩(wěn)增長(zhǎng)政策無論動(dòng)機(jī)如何，一個(gè)結(jié)果就是保房市、甚至可能支持房地產(chǎn)泡沫。因?yàn)檫^去企業(yè)長(zhǎng)期高投資形成的產(chǎn)能、產(chǎn)量，沒有最終需求的支撐，最終只能轉(zhuǎn)為產(chǎn)品閑置、庫存。如果多供給貨幣、多投放信貸，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以恢復(fù)，而最終需求不可能短期創(chuàng)造，結(jié)果只是形成資產(chǎn)泡沫。

從數(shù)據(jù)可以看出這種效應(yīng)：8月份全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）資金來源比7月份增加34951億元，同期房地產(chǎn)資金來源則增加了8882億元，占25%。如果按過剩資金（超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求的資金供給）來測(cè)算，過多的資金有80-90%都流入到房地產(chǎn)業(yè)，這是8月份房市出現(xiàn)異常變化的根本原因，即貨幣政策又在“開閘放水”。根據(jù)測(cè)算，今年由于CPI增長(zhǎng)的回落，GDP增長(zhǎng)8%，只需6萬多億新增信貸。8月份數(shù)據(jù)顯示，目前新增信貸規(guī)模已接近6萬億，全年新增信貸可能達(dá)到8萬億。

最近中央的萬億資金，地方的17萬億投資，看起來都不是有意向房地產(chǎn)開“閘”，但客觀上，只要有過量流動(dòng)性，房市必然是最大受益者，因?yàn)橹袊顿Y者，無論是個(gè)人、企業(yè)還是地方政府，都存在“住房偏好”，也因?yàn)橹袊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)正面臨最終需求不足的困擾，多放貨幣，房市成為最大的“蓄水池”，這已被反復(fù)證明。地鐵的投資、各種巧立名目的投資計(jì)劃，本來就在正常進(jìn)行，只不過借“穩(wěn)增長(zhǎng)”之機(jī)，多從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲取資金，初衷可能很好，但受利益驅(qū)動(dòng)，結(jié)果很可能還是支持了房市。

需要警示的是，“穩(wěn)增長(zhǎng)”不是靠貨幣刺激，而應(yīng)該靠扎實(shí)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式來推進(jìn)，更要靠培育新的長(zhǎng)期增長(zhǎng)點(diǎn)和深化改革來釋放發(fā)展動(dòng)力。

（作者為國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員）