500億軍團(tuán)試看誰(shuí)沖千億？

在2012年房地產(chǎn)銷售排行榜上，千億軍團(tuán)的萬(wàn)科、保利、中海、綠地、恒大大有一騎絕塵之勢(shì)，600億至900億元之間則出現(xiàn)了斷檔，而第二軍團(tuán)的綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地剛超500億，距離甚遠(yuǎn)。

一切都那么近，一切又那么遠(yuǎn)。正如2010年萬(wàn)科首過(guò)千億時(shí)，中海、保利、恒大、綠地等剛在500億的門檻上，而兩年之后，千億的萬(wàn)科已不孤單。

以銷售額計(jì)，今年的500億元軍團(tuán)有些勢(shì)單力薄，除了綠城和華潤(rùn)勉強(qiáng)過(guò)500億外，比較接近500億的也只有世茂地產(chǎn)和碧桂園兩家，而其后則是多達(dá)十幾家的300億軍團(tuán)。

在500億軍團(tuán)中，如果非要尋找一個(gè)領(lǐng)軍人物，那非華潤(rùn)置地莫屬，這家今年增速超過(guò)50%的央企很可能是下一個(gè)中海和保利，兩三年中，躋身千億軍團(tuán)將是大概率事件；綠城在經(jīng)歷了生死之后，正在還陽(yáng)，而要恢復(fù)往日的雄心與霸氣尚需時(shí)日；世茂則是另一家雄心勃勃的企業(yè)，其也希望在兩三年達(dá)到千億；近兩年來(lái)，一直穩(wěn)中有升的碧桂園增速則不太明顯。

500億俱樂部

2012年12月31日，綠城中國(guó)在年度總結(jié)表彰大會(huì)上宣布，截至當(dāng)日12時(shí)，公司年度銷售額達(dá)到547億元，其中合同銷售額509億元，協(xié)議銷售38億元。

事實(shí)上，綠城一度是一家以超越萬(wàn)科為目標(biāo)的企業(yè)，多年前已是500億俱樂部的成員。

數(shù)據(jù)顯示，2009年綠城銷售額首破500億，達(dá)513億元，2010年，銷售額更是達(dá)到了568億元，然而之后的2011年，綠城銷售額大幅回落僅至353億元，且命懸一線。

經(jīng)歷了生死的綠城，今年的銷售走出了一個(gè)V字形。

2012年前5個(gè)月，綠城的銷售還只有138億元。而兩個(gè)月之后，這一數(shù)字已達(dá)到259.5億元。

10月底，綠城早已經(jīng)提前完成了全年400億的銷售計(jì)劃。相比于一度風(fēng)雨飄搖的綠城，華潤(rùn)置地則是一路高歌猛進(jìn)。

2012年前8個(gè)月，華潤(rùn)置地已實(shí)現(xiàn)合約銷售額339億元，較上年同期增長(zhǎng)七成。

9月初，華潤(rùn)置地將2012年全年銷售目標(biāo)從原來(lái)的400億元提高至500億元。

到了11月，華潤(rùn)置地的銷售額已超過(guò)460億元，同比增長(zhǎng)53%。盡管到目前為止，華潤(rùn)并沒有對(duì)外公布其12月份的最終銷售數(shù)據(jù)，但多方預(yù)計(jì)，其已超過(guò)500億元大關(guān)。

除了突破500億元的綠城和華潤(rùn)置地，銷售額超過(guò)450億元的碧桂園和世茂地產(chǎn)離500億也不遠(yuǎn)。

1月6日，碧桂園宣布，2012年全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元人民幣，合同銷售均價(jià)約為每平方米6231元，與2011年水平大致持平。

碧桂園的良好表現(xiàn)，源于其一直以來(lái)的低價(jià)策略及快銷模式。而在2012年年初，對(duì)于碧桂園430億元的全年目標(biāo)，不少分析人士還持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

世茂則是2012年的另一匹黑馬，1月4日，世茂房地產(chǎn)對(duì)外公布其2012年合約銷售額共錄得460.97億元，超過(guò)全年銷售目標(biāo)307億50%。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全年世茂房地產(chǎn)的項(xiàng)目銷售均價(jià)為11277元/平方米，而在2011年，均價(jià)為12845元/平方米，同比回落12.2%。

事實(shí)上，與華潤(rùn)置地類似，世茂地產(chǎn)在2012年也保持了持續(xù)的高增長(zhǎng)。2012年年中，世茂世房就宣布將2012年銷售計(jì)劃從307億元上調(diào)至350億元。彼時(shí)，世房便已錄得225億的銷售成績(jī)，完成全年307億銷售目標(biāo)的75%。

花旗的研究報(bào)告顯示，世房在33個(gè)城市分布的65個(gè)項(xiàng)目以鞏固年銷售，增長(zhǎng)潛力充足。預(yù)計(jì)世房將延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭至2013年，增長(zhǎng)率達(dá)20%—30%。

華潤(rùn)置地領(lǐng)軍

在500億元俱樂部中，華潤(rùn)置地是最為兇悍的一家。

2012年前11個(gè)月，華潤(rùn)置地的銷售額同比增長(zhǎng)53%。國(guó)泰君安在研究報(bào)告中稱，華潤(rùn)置地銷售跑贏同業(yè)。相比同業(yè)，華潤(rùn)置地前11個(gè)月錄得53%的同比銷售增長(zhǎng)，高于中海發(fā)展的29.84%銷售同比增長(zhǎng)。

事實(shí)上，從2010年起，華潤(rùn)置地便開始發(fā)力。

數(shù)據(jù)顯示，2010年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約額約222.6億元人民幣，2011年的銷售額則達(dá)到了359億元。

在眾多券商分析師看來(lái)，正是“母公司孵化戰(zhàn)略”正在為華潤(rùn)置地提供強(qiáng)勁動(dòng)力。

第一上海研究報(bào)告顯示，從2005年至今，華潤(rùn)置地通過(guò)定向增發(fā)注入母公司“孵化”過(guò)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已達(dá)9次。注資總金額約400億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分約100億港元，其余部分主要通過(guò)向集團(tuán)配股完成。截至目前，通過(guò)母公司注入的資產(chǎn)已超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

而且，這一孵化戰(zhàn)略正在并仍將繼續(xù)，公告顯示，華潤(rùn)置地于2012年11月30日，以港幣21.17億元的價(jià)格收購(gòu)母公司一家控股公司股權(quán)，從而獲取南寧華潤(rùn)中心大型商業(yè)項(xiàng)目55%股權(quán)。

除了母公司的孵化站戰(zhàn)略，華潤(rùn)置地自身經(jīng)營(yíng)能力也具備極高水準(zhǔn)。

截至2012年6月底，華潤(rùn)置地總的土地儲(chǔ)備建筑面積約為2819萬(wàn)平方米，分布在全國(guó)39個(gè)城市。和萬(wàn)科、保利等一線巨頭一樣，在宏觀調(diào)控中，華潤(rùn)置地調(diào)整了住宅開發(fā)策略，主要開發(fā)中小戶型產(chǎn)品以滿足市場(chǎng)釋放出來(lái)的剛性需求。這保證了銷售的持續(xù)強(qiáng)勁和規(guī)模的迅速擴(kuò)張。

華潤(rùn)置地的另一優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地的租金收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2012年10月的租金收入約為2.94億港元，同比增長(zhǎng)14.8%。1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長(zhǎng)30.5%。

作為國(guó)內(nèi)最早經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，具備了強(qiáng)大的設(shè)計(jì)能力和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

瑞信的研究報(bào)告認(rèn)為，華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心的位置、內(nèi)部回報(bào)率勝同業(yè)，以其為內(nèi)地商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商的首選。

就商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的眾多開發(fā)商均不具備華潤(rùn)置地的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力。

在瑞信看來(lái)，華潤(rùn)置地現(xiàn)有及未來(lái)購(gòu)物中心的位置，較主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如恒隆更佳；而其商場(chǎng)內(nèi)部回報(bào)率約20%，高過(guò)恒隆、九倉(cāng)及凱德商用的10%，若計(jì)及潤(rùn)地用住宅部分資金支持購(gòu)物中心建設(shè)的模式，整合后的項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率會(huì)更高。

事實(shí)上，在接下來(lái)幾年中，華潤(rùn)置地在深圳等一線城市將表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Γ?012年11月下旬，華潤(rùn)置地以六大項(xiàng)目集中巡展的方式，首次向外界高調(diào)地展示了在深圳區(qū)域戰(zhàn)略的布局。未來(lái)10年，華潤(rùn)置地將投資近1000億元開發(fā)1000萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。如果這部分物業(yè)銷售，貨值至少超過(guò)3000億。

誰(shuí)將再?zèng)_千億

目前，華潤(rùn)置地和世茂地產(chǎn)都定下了幾年內(nèi)的千億目標(biāo)。

在中銀國(guó)際分析師田世欣看來(lái)，華潤(rùn)置地2013年將一如既往的出色，合同銷售額同比增幅有望達(dá)到30%至650億人民幣，主要是因?yàn)楣卷?xiàng)目大多處于黃金地段、其品牌知名度很高同時(shí)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)良。

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地的物業(yè)投資收入將同比增長(zhǎng)30%以上。

中銀國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2012年華潤(rùn)置地共有1200萬(wàn)—1300萬(wàn)平方米建筑面積在建，預(yù)計(jì)2013年公司的可售建筑面積將達(dá)到1400萬(wàn)平方米，可銷售額將達(dá)到1300億人民幣。即使我們保守預(yù)計(jì)銷售率為50%，那么合同銷售額也將達(dá)到650億人民幣。

事實(shí)上，650億已算保守的估計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，2011-2012年華潤(rùn)置地的去化率超過(guò)平均水平達(dá)到60%—80%。

對(duì)于千億，世茂地產(chǎn)也是雄心勃勃。

世茂地產(chǎn)官方預(yù)計(jì)，其2013年可售面積達(dá)750萬(wàn)平方米，增加36%，而按世茂2012年的每平方米11277元的銷售均價(jià)計(jì)算，新增貨值將接近800億元。而截至目前，世茂持有超過(guò)4000萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地，旗下項(xiàng)目70多個(gè)，分布于全國(guó)近40個(gè)城市。

與保利一樣，世茂仍定位于高成長(zhǎng)，即未來(lái)兩三年繼續(xù)保持復(fù)合增長(zhǎng)30%的速度，力爭(zhēng)三年左右能夠達(dá)到約千億規(guī)模。

花旗也表示，世茂2013年仍將延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率達(dá)20%—30%。

而在2012年，經(jīng)歷了生死的綠城正在還陽(yáng)。

對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，2012年是轉(zhuǎn)型的一年，無(wú)論是從戰(zhàn)略、產(chǎn)品銷售到成本控制都力求優(yōu)化。

綠城和九龍倉(cāng)集團(tuán)、融創(chuàng)的戰(zhàn)略合作，不僅修復(fù)了綠城的資產(chǎn)負(fù)債表，也有利于完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化公司治理，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力。

斷臂的綠城度過(guò)了危機(jī)，而在力求生存的目標(biāo)之下，綠城開始轉(zhuǎn)向，力求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，代建模式將得到強(qiáng)化。

公開資料顯示，至今綠城已簽約代建項(xiàng)目72個(gè)，土地面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米，總建筑面積約1600萬(wàn)平方米，此外還有近300個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

綠城的內(nèi)控也在優(yōu)化。

華泰證券研究報(bào)告顯示，綠城2009年至2011年平均銷售管理費(fèi)用率達(dá)12.63%，而融創(chuàng)、龍湖、中海分別為4.52%、5.68%和3.92%。

變革后，綠城2012年中期銷售管理費(fèi)用率降至6.7%，為2008年以來(lái)的最好水平，雖然依然高于同行，但顯示了公司正在積極推進(jìn)費(fèi)用控制。

事實(shí)上，盡管命運(yùn)多舛，但綠城的底氣仍在，綠城房產(chǎn)在其官方微博上表示，2012年雖然險(xiǎn)象環(huán)生，終又化險(xiǎn)為夷，2013年綠城將痛定思痛，更加穩(wěn)健地發(fā)展。

華泰證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年中期，綠城擁有土地儲(chǔ)備4008萬(wàn)平方米，綠城仍具備較強(qiáng)的實(shí)力。

至于碧桂園，其2012年合同銷售金額和建筑面積分別為476億元人民幣和764萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別約10%及11%?？梢灶A(yù)見的是，其仍將保持增長(zhǎng)，但能否發(fā)力，目前還未知。