信息不對稱下的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風險管理

【摘要】在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼情況下，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨較大信用風險，嚴重的信息不對稱是主要原因之一。信息不對稱下的信用風險表現(xiàn)在開發(fā)商提供虛假資料，挪用信貸資金、預售資金，抽逃項目資本金，集團房地產(chǎn)客戶利用信息不對稱獲益等。為盡可能的降低信息不對稱因素影響，應采取強化政府征信體系建設，鼓勵民間機構介入征信領域，推廣商品房預售資金監(jiān)管制度，提高開發(fā)貸款風險管理水平，強化房地產(chǎn)集團客戶的信用風險管理等措施。

【關鍵詞】信息不對稱 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 風險管理

從2011年開始，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼情況下，房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈處于繃斷邊沿，信用風險開始顯現(xiàn)，銀行信貸資金面臨較大風險。出現(xiàn)這樣的情況，一方面在于國家政策的劇烈變化，另一方面是由于商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商存在嚴重的信息不對稱情況。

一、信息不對稱與信用風險

信息不對稱，指市場上從事經(jīng)濟活動的個體所掌握的信息是不對稱的，即總有一部分市場主體所掌握的信息比其他主體相對要多。在商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中，信息不對稱現(xiàn)象尤其嚴重。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)商所掌握的信息相對較多，而商業(yè)銀行所掌握的信息較少，這就使得掌握信息較多的一方能夠利用信息優(yōu)勢來影響商業(yè)銀行的授信，從而為自身謀取更多經(jīng)濟利益。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風險則主要指債務人未能如期償還債務而給商業(yè)銀行造成損失的風險，即違約風險。

商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對稱容易導致商業(yè)銀行做出錯誤的判斷，無法優(yōu)選出真正的優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項目，即出現(xiàn)逆向選擇情況，所以說信息不對稱是信用風險的主要根源之一，如何消除這種信息不對稱是目前商業(yè)銀行信用風險管理的主要問題。

二、信息不對稱下商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風險

信息不對稱下商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風險形式多種多樣，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）提供虛假資料騙取貸款

商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款前通常會從開發(fā)商資信和開發(fā)項目的優(yōu)劣兩個維度進行評估。在信息充分的前提下，銀行一般會做出正確的選擇，即選擇支持優(yōu)良客戶的優(yōu)質(zhì)項目，但是，出于獲得銀行貸款進行項目開發(fā)的考慮，一些不符合銀行評估偏好的開發(fā)商通過提供虛假資料對公司及項目進行包裝，將劣質(zhì)客戶劣質(zhì)項目包裝為優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項目，在這種情況下，極易導致銀行做出錯誤的判斷。

（二）挪用信貸資金

房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商為提高資金的使用效率，通常滾動開發(fā)多個項目，由于新開發(fā)項目通常尚不滿足銀行貸款條件，在資金來源受限、資金鏈緊繃的現(xiàn)實情況下，為了保障多個項目的運轉，部分開發(fā)商會在多個項目之間調(diào)劑資金，通過各種形式挪用信貸資金，從而出現(xiàn)不按規(guī)定項目、用途使用情形，貸款風險難以控制。

（三）挪用預售資金

按照房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理要求，開發(fā)商通常需要在商業(yè)銀行設立用于結算貸款項目全部銷售資金的專戶，銷售資金除滿足工程建設所需外，剩余部分須提前歸還銀行貸款。目前，商品房銷售付款有一次性付款、分期付款、按揭貸款等多種形式。由于付款方式的不同，銀行通常難以核實購房人實際付款金額，開發(fā)商通常開設秘密賬戶，截留銷售資金。如不能有效控制銷售資金，銀行貸款將失去第一還款來源。

（四）抽逃項目資本金

項目資本金是指在建設項目總投資中由投資者認繳的出資額，是非債務性資金，是開發(fā)商承擔項目風險的根本，不得以任何方式抽回。但是，資本的逐利性會導致開發(fā)商滾動投入多個房地產(chǎn)項目，會鼓勵開發(fā)商進行投機性經(jīng)營。部分開發(fā)商會通過股東借款、股權變更、截留銷售收入等多種形式抽逃項目資本金。如果開發(fā)商通過各種渠道抽逃資本金，貸款項目的風險將全部由商業(yè)銀行來承擔。

（五）集團房地產(chǎn)客戶利用信息不對稱獲益

目前，我國大型房地產(chǎn)開發(fā)商均以集團法人形式存在，經(jīng)營規(guī)模大、結構復雜，涉足多個行業(yè)和地區(qū)，部分集團根據(jù)需要隨意調(diào)整合并報表的關鍵數(shù)據(jù)，財務報表不披露或不充分披露關聯(lián)方、相互擔保等情況，導致商業(yè)銀行很難準確掌握客戶真實的財務狀況，難以在短時間內(nèi)對其經(jīng)營狀況做出準確的評價。同時，集團內(nèi)部企業(yè)之間存在大量的關聯(lián)交易，存在通過關聯(lián)交易來規(guī)避政策障礙、轉移資金、轉移利潤和粉飾財務報表的情形。

三、信息不對稱下房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風險產(chǎn)生的原因

在信息環(huán)境尚未得到有效改善的情況下，具有信息優(yōu)勢的開發(fā)商不會主動放棄利益，信息不對稱始終存在，信息環(huán)境應是房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風險產(chǎn)生的根源。

（一）我國現(xiàn)階段征信體系不健全

近年來，我國政府已建立起企業(yè)、個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫等征信系統(tǒng)，已基本實現(xiàn)獲取銀行等金融機構授信信息。但是，該系統(tǒng)尚無法獲取開發(fā)商的信托、委托貸款信息，尚不能獲取開發(fā)商非銀行信息。改革開放以來，我國經(jīng)濟規(guī)模實現(xiàn)了快速增長，而征信業(yè)的水平依然較低，與國外發(fā)達國家相比，我國民間征信機構業(yè)務規(guī)模小、范圍窄，尚不能適應信用市場發(fā)展的要求。

（二）商品房預售資金監(jiān)管制度得到尚未推廣

商品房預售資金監(jiān)管制度是指政府房管部門、銀行和開發(fā)商簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開設監(jiān)管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。開發(fā)商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節(jié)點，向房管部門申請?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。目前該項政策尚未得到推廣。

（三）商業(yè)銀行的信息管理尚處于較低水平

主要表現(xiàn)在，第一，客戶評級中未能印證客戶信息，優(yōu)選客戶；第二，項目評估中未能有效分析項目信息，優(yōu)選項目；第三，貸后信息依賴無替代方案；第四，未能有效收集房地產(chǎn)集團客戶信息。

四、如何降低信息不對稱因素對信用風險的影響

房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中的信息不對稱因素不可能徹底根除，只能采取有力措施降低其對信用風險的影響，在實踐中應采取以下措施：

（一）強化政府征信體系建設，鼓勵民間機構介入企業(yè)征信領域

為提高政府征信質(zhì)量，必須健全信息征信體系法規(guī)建設，加大對信息系統(tǒng)建設的投入，豐富信息系統(tǒng)獲取信息的渠道，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)據(jù)庫更新頻率，使房地產(chǎn)企業(yè)征信信息系統(tǒng)提供信息更具有全面性、準確性、及時性和權威性?，F(xiàn)階段，民間機構進入征信行業(yè)的市場條件已經(jīng)具備，應當盡可能為民營征信機構的發(fā)展創(chuàng)造條件，構建多層次的市場征信體系。

（二）推廣商品房預售資金監(jiān)管制度

商品房預售資金監(jiān)管制度能有效防止開發(fā)商非法挪用房屋預售資金，確保房子按期完工，減少商業(yè)銀行貸款信用風險，防范金融風險。目前西安、武漢、山東等地已經(jīng)開始實施該制度，取得了較好的效果，該制度值得在全國推廣。

（三）印證信息，優(yōu)選客戶

在評級過程中，要與開發(fā)企業(yè)實際控制人及管理人員面談，爭取通過走訪行業(yè)協(xié)會、商會、同業(yè)、土地、規(guī)劃、稅務、工商等部門，從側面對開發(fā)商的基本情況、誠信程度、外界評價、負面信息、行業(yè)情況進行了解。通過對企業(yè)提供的資料進行分析、比照和交叉驗證，結合當面訪談、現(xiàn)場調(diào)查和外圍調(diào)查的結果全面評定開發(fā)商資信。

（四）全面評估，優(yōu)選項目

在項目評估中，認真查勘物業(yè)環(huán)境和施工進度，利用各種渠道采集市場數(shù)據(jù)，對周邊同類型物業(yè)的租售情況進行詳細的市場比對分析來判斷項目優(yōu)劣，深入分析項目的所處區(qū)域位置、開發(fā)成本、銷售價格等優(yōu)劣，關注樓盤設計、功能配套、品牌物業(yè)管理等因素。把具有品牌、區(qū)位、成本、價格、設計優(yōu)勢的項目作為信貸支持的重點。

（五）控制資金流，緩釋對信息的依賴

商業(yè)銀行應全面介入開發(fā)項目的建設和銷售，做好開發(fā)項目資金封閉管理。要求借款人將開發(fā)經(jīng)營過程中的所有資金流入和資金流出全部通過在商業(yè)銀行開立的專戶結算并接受貸款銀行監(jiān)督，防止貸款項目資金被以各種形式抽逃、挪用，監(jiān)督項目按計劃施工，貸款按期償還。

（六）強化房地產(chǎn)集團客戶信息不對稱下的信用風險管理

除參照單一客戶進行風險分析外，還應全面了解集團的股權構成，追索企業(yè)集團的最終實際控制人和所有關聯(lián)方，通過集團統(tǒng)一授信、追加實際控制人為擔保人、借款合同中設置有關信息披露、關聯(lián)交易限制等預防性條款、建立銀行間信息共享機制等措施來控制信用風險。

參考文獻

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