金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

摘要：本文介紹了我國對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的手段及作用機(jī)制，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。分析在受到全球金融危機(jī)波及的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)存在并且面臨的眾多問題。在此基礎(chǔ)上重點點評我國房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)下宏觀調(diào)控的效果。

關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè) 宏觀調(diào)控

國際金融危機(jī)對世界各國實體經(jīng)濟(jì)造成強(qiáng)烈沖擊，并且不可避免的波及到了中國，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在金融危機(jī)的影響下也遭受到了打擊。但我國的4萬億刺激計劃，又從另一個方面助長了房地產(chǎn)的泡沫化，在房價飛漲的情況下，中國基于我國在當(dāng)前形勢的特殊情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控。目的在于使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸到民生本位，保證人民群眾的基本利益。因此，分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸理性，具有十分重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其作用

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)來說，既是國民經(jīng)濟(jì)中基本的生產(chǎn)和生活資料，同時又是一種投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)的這種屬性，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動對房地產(chǎn)市場的供給以及需要產(chǎn)生決定性影響，從而影響房地產(chǎn)價格走勢。另一個方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他諸多部門的發(fā)展都有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)價格對于宏觀經(jīng)濟(jì)中的消費及投資都有深刻影響，因此對于整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中比例適宜時，則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，是保證國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定協(xié)調(diào)的關(guān)鍵。

我國的房地產(chǎn)起步比較晚，因此整個房地產(chǎn)行業(yè)和市場還遠(yuǎn)沒有達(dá)到成熟的程度。2005年開始重點控制房價上漲，國家為此出臺了一系列包括國八條在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策來打擊供給和消費中的炒作行為。但04年和05年這兩年的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，因此，國家從2006年開始從金融、財政和住房保障等各個方面對房地產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)控。2007年全年，國務(wù)院先后頒發(fā)了《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等政策，同時金融機(jī)構(gòu)連續(xù)六次加息，并且十次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金。初步實現(xiàn)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，但隨著2008年金融危機(jī)的到來，中央放松了宏觀調(diào)控的力度，并推出了4萬億投資的刺激方案，造成了房價新一輪的大規(guī)模上漲，從2010年開始，中國實行了包括限購在內(nèi)的新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。盡管我國出臺了一系列措施，但是并沒有明顯的效果。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評價

中國在過去的這些年里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠投資、出口為主來拉動。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不完善的情況下，這種依靠投資來帶動發(fā)展的道路是中國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的必由之路。但是隨著我國多年來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，許多行業(yè)已經(jīng)面臨生產(chǎn)過剩的局面。國家出臺適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，想利用投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長的同時，不僅加劇投資消費結(jié)構(gòu)的失衡，而且使部分行業(yè)產(chǎn)能過剩更加突出，結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大。由此可見，在金融危機(jī)的背景下，我國出臺振興宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策仍然存在許多問題。這也是房地產(chǎn)市場起伏過大的主要原因，而我們對于房地產(chǎn)市場以限購為主要特征的調(diào)控，效果一直不明顯，主要原因在于。

1.我國宏觀調(diào)控政策出臺不合時宜

2008年，在世界金融危機(jī)的背景下，外資正在迫切尋找新的利潤市場。我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過房價持續(xù)上升的繁榮期之后，已開始出現(xiàn)價格回落及成交量萎縮的局面，正處于理性回歸的發(fā)展方向。這個時候政府出臺刺激政策，使之前的宏觀調(diào)控基本前功盡棄。在全世界經(jīng)濟(jì)不振的情況下，中國房地產(chǎn)行業(yè)提前回暖，為外國資金提供了最佳選擇。中國的非理性需要增加和投機(jī)需求也刺激了房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。造成了兩年后嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的出臺。但也未能從根本上遏制房地產(chǎn)泡沫化的傾向。

2.我國宏觀調(diào)控政策方向存在誤區(qū)

在金融危機(jī)的背景下，我國的出口環(huán)境惡化，投資環(huán)境不良，這樣的情況下，應(yīng)對金融危機(jī)最有效的方式應(yīng)該是推動消費來擴(kuò)大內(nèi)需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消費能力。國家出臺的適度寬松的貨幣政策和投資四萬億元的舉措，將大部分資金引向房地產(chǎn)行業(yè)，并且導(dǎo)致通貨膨脹。我國在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，將房地產(chǎn)也當(dāng)作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)是一個錯誤定位。

3.調(diào)控與當(dāng)前的制度存在矛盾

自從我國改革開放以來，中央與地方政府之間一直處在一個不斷分權(quán)的關(guān)系過程中。但地方政府作為中央的下級機(jī)構(gòu)，必須接受中央政府的考核機(jī)制。所以，使得中央政府和地方政府之間形成了一種長期博弈的關(guān)系。

我國中央政府都以GDP的增長作為考核地方政府業(yè)績的主要指標(biāo)，因此，地方政府把拉動GDP作為首要任務(wù)。對于這一點，房地產(chǎn)業(yè)有著其他行業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。中央政府對地方政府的考核體質(zhì)和權(quán)力共同促使地方政府發(fā)展房地差經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而推高房價。

4.調(diào)控的手段不適合

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，避免過度投機(jī)造成泡沫而損壞整個經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在的限購政策卻是以損害市場交易為手段的方法，其根本不能避免房地產(chǎn)泡沫化的原因，反而會造成未來房地產(chǎn)反彈的誘因。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題

房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為各國經(jīng)濟(jì)的一個重要的風(fēng)向標(biāo)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展是國家經(jīng)濟(jì)的主要保障，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多問題，問題主要集中在三個方面。一是房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂；二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計不合理；三是住房市場宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。出現(xiàn)這些原因的根源主要是房地產(chǎn)的投資行為所造成的，因此當(dāng)前最需要調(diào)控的就是房地產(chǎn)投資行為。然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終未能把握去投資化這一要害，因此其調(diào)控的效果一直不好。

我國房地產(chǎn)業(yè)非正常發(fā)展的危害可能造成：（1）房地產(chǎn)業(yè)過熱導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)失衡；（2）房地產(chǎn)過熱加劇社會財富分布不均；（3）房地產(chǎn)泡沫積聚金融風(fēng)險。甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議

我國政府針對房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，從嚴(yán)厲的限購政策再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施。這包括：

1.完善土地供應(yīng)制度：包括加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度；建立地價調(diào)控體系；規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。

2．建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價格的檢測與調(diào)控：包括建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模；針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理；在面對社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。

3.完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系。

4.規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為：包括建立企業(yè)的信譽檔案，要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度；對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記；規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式。

5.最大限度消除房地產(chǎn)的投資屬性。如上所述，房地產(chǎn)的投資性質(zhì)是房地產(chǎn)市場劇烈波動的主要原因，也是宏觀調(diào)控不能有效實施的最重要因素，因此消除其投資屬性就能起到其他手段不發(fā)達(dá)到的效果。其實我國的土地制度為消除這種屬性提供了可能，70年的使用權(quán)嚴(yán)格執(zhí)行就可以從根本上去除其投資愿望，這需要有強(qiáng)有力的住房保障體系作為支撐。

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是行業(yè)內(nèi)部的問題，更涉及到中國整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在受到國際金融危機(jī)的沖擊背景下，我國應(yīng)選擇能讓中國經(jīng)濟(jì)長久發(fā)展的道路，而并不是拉動GDP增長。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)先于其他實體經(jīng)濟(jì)受到國家政策的支持，只能使房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫更加膨脹，而不能切實解決我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。因此實施房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，不斷的完善其方法并持續(xù)實行，是我國房地產(chǎn)也健康發(fā)展的條件。

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