論我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及對(duì)策

摘 要 近幾年，隨著樓市的不斷升溫，人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究也越來(lái)越多，大多數(shù)的觀點(diǎn)傾向于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了泡沫。至于是局部的還是全局的、是嚴(yán)重的還是較輕的泡沫，看法不一。但究竟什么是房地產(chǎn)泡沫呢？如何衡量、抑制房地產(chǎn)泡沫就是本文主要探討的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 衡量 抑制 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 房地產(chǎn)泡沫衡量的標(biāo)準(zhǔn)

（1）房?jī)r(jià)收入比；房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以廣州為例：2009年一套市區(qū)普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價(jià)后單價(jià)25000元計(jì)算，平均200萬(wàn)元左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級(jí)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達(dá)到4000元，年收入為4.8萬(wàn)元。這樣房?jī)r(jià)收入比則為40，比美國(guó)的10倍大了30倍，嚴(yán)重偏離合理的房?jī)r(jià)收入比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4～6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。

（2）空置率；空置率也用作衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩的重要指標(biāo)。空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。我國(guó)房屋空置率2010年已達(dá)到了多少呢？以廣州為例，2011年4月9日至6月5日將近兩個(gè)月的時(shí)間里，通過(guò)對(duì)珠江新城片區(qū)、老城區(qū)及金沙洲片區(qū)、北部片區(qū)、南部片區(qū)的近三千套存量住宅進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)后得出：廣州存量住房空置率高達(dá)20.24%，已超國(guó)際警戒線的一倍。

（3）房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率；該指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)泡沫最為直接的指標(biāo)。在房地產(chǎn)泡沫高漲的時(shí)候，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高于固定資產(chǎn)的整體投資增長(zhǎng)率，進(jìn)而帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資的高漲。國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為 10%。北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2010年前8個(gè)月，北京市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3077.2億元，比上年同期增長(zhǎng)3.5%。其中，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1726.5億元，同比增長(zhǎng)16.8%，仍占中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的二分之一強(qiáng)。從表1可以看出：中國(guó)2000年-2009年這些年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的的比重始終處于一個(gè)較高的位置，但各個(gè)地區(qū)的具體情況有所差異，其中一線城市北上廣的房地產(chǎn)投資比例位居全國(guó)前三甲，表明一線城市的房地產(chǎn)投資應(yīng)該存在投資過(guò)剩的情況，具有房地產(chǎn)泡沫的跡象。

（4）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/占GDP增長(zhǎng)率的比率；主要測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，1-2泡沫預(yù)警，2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為246619億元，增幅為11.4%，比2006年增長(zhǎng)了0.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為0.67，處于合理范圍內(nèi)。從我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值的各年數(shù)據(jù)可以看到，這個(gè)指標(biāo)在2000-2003年一直低于50%，而在2004年該指標(biāo)為110%，2005年達(dá)到了196%，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫形成并逐漸積累。

（5）房地產(chǎn)的利潤(rùn)率；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2004年第一次普查到2008年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，與2004年末相比，2008年末全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)增加了85354個(gè)，共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)214397個(gè)，增長(zhǎng)了約66%；房地產(chǎn)行業(yè)的整體收入和利潤(rùn)增幅更為驚人，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)30586.5億元，比2004年增長(zhǎng)107.5%，實(shí)收資本33052.4億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億元，分別比2004年增長(zhǎng)123.2%和290.4%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭認(rèn)為上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利率接近20%，少數(shù)企業(yè)甚至達(dá)到40％～50%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本和利潤(rùn)都翻倍增長(zhǎng)，這說(shuō)明房地產(chǎn)是個(gè)高熱的行業(yè)，現(xiàn)實(shí)的高利潤(rùn)和高投資回報(bào)預(yù)期，導(dǎo)致大量的企業(yè)、投資進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)獲得了超常規(guī)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)熱的問(wèn)題，存在非均衡發(fā)展的隱患。

2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。

（1）我國(guó)現(xiàn)在正處在城市化高速發(fā)展的階段。城市化高速發(fā)展是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，我國(guó)現(xiàn)在城市化程度大概是36%～37%；根據(jù)經(jīng)濟(jì)界的估計(jì)，我國(guó)現(xiàn)在的城市化水平和我國(guó)的工業(yè)化水平相比是滯后的。如果要想使工業(yè)化和城市化達(dá)到一個(gè)比較匹配的狀態(tài)，在大概20年之內(nèi)我國(guó)城市化水平至少要翻一番，就是在一個(gè)比較大的人口基礎(chǔ)上城市人口還要翻一倍城市化進(jìn)程的加快和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民收入提高都對(duì)商品房形成了強(qiáng)烈的需求。

（2）地方政府高價(jià)出讓土地的“以地生財(cái)”問(wèn)題得不到解決，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期也就未能從根本上消除。近年來(lái)，在很多地方流行一種“經(jīng)營(yíng)城市”的思路。一些地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)城市首先是經(jīng)營(yíng)土地，土地經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，城市就發(fā)展不起來(lái)。所謂的土地經(jīng)營(yíng)就是賣地?！安换ㄕ环皱X，萬(wàn)丈高樓平地起”，直接的土地出讓收入仍是各地經(jīng)營(yíng)城市中的一部分，尤其衍生的各種稅收若合并計(jì)，則所謂的“房地”收入，即使在上海這樣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)齊備的城市，地產(chǎn)業(yè)仍占據(jù)主要的地位?！胺康亍毙?yīng)所引發(fā)的對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的“扭曲示范”到了警戒時(shí)刻了。

（3）適度寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮提供了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。政府的金融政策、財(cái)政政策都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到推波助瀾作用。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬(wàn)億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬(wàn)億元，短短7年的時(shí)間，廣義貨幣發(fā)行增加了50.5萬(wàn)億元。 貨幣供給的快速增長(zhǎng)已給物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格泡沫埋下隱患。大量的銀行資金通過(guò)國(guó)有企業(yè)信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，“地王”的頻出在一定程度上說(shuō)明銀行信貸資金介入程度。

（4）人民幣升值的預(yù)期引發(fā)熱錢的大量流入，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生起到了推波助瀾的作用。人民幣升值，無(wú)異于給國(guó)際資本投資中國(guó)的股市和房市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)：即使投資的資產(chǎn)人民幣價(jià)格沒有升值，也可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得收益。而實(shí)際上中國(guó)國(guó)內(nèi)由于低利率政策刺激了股市和房市價(jià)格的快速上漲，因此國(guó)際資本投資中國(guó)股市和房市可以獲得雙重收益——資產(chǎn)價(jià)格的升值和人民幣的升值。國(guó)際資本的流入又產(chǎn)生了三個(gè)短期效果：一是國(guó)際資本的大量流入加劇了人民幣升值的壓力；二是國(guó)際資本投機(jī)于股市和房市加快了股價(jià)和房?jī)r(jià)上漲；三是國(guó)際資本流入使得國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量過(guò)度增加。這三個(gè)效果都刺激短期內(nèi)人民幣進(jìn)一步升值、泡沫進(jìn)一步膨脹，反過(guò)來(lái)又吸引更多的國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)投機(jī)。表2反映的是中國(guó)房?jī)r(jià)與匯率走勢(shì)，可以看出隨著人民幣升值房?jī)r(jià)不斷走高。數(shù)據(jù)資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒。

通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、空置率以及房地產(chǎn)總市值占GDP的比例來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)，如果不主動(dòng)調(diào)控，必然成為引爆未來(lái)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融的炸彈。

3 抑制房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

3.1 世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫之鑒

（1）美國(guó)：擁有科學(xué)的抑制房地產(chǎn)泡沫整套工具。美國(guó)擁有一套完整科學(xué)的抑制房地產(chǎn)泡沫非理性發(fā)展的制度，其中具有許多重要的政策導(dǎo)向。一是住房貸款利率與時(shí)波動(dòng)。特尤其是美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率經(jīng)行調(diào)整，貸款利率馬上會(huì)發(fā)生變化，這就為政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)提供了一個(gè)極為有利工具。二是增加炒房成本。三是房屋的維護(hù)費(fèi)用昂貴。四是政府對(duì)第一套以外住房的非自住房屋不給予優(yōu)惠。五是對(duì)非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。六是房屋買賣的信息公開化，給政府部門提供了調(diào)控的一手?jǐn)?shù)據(jù)，也使得房地產(chǎn)商喪失了炒房投機(jī)的機(jī)會(huì)。

（2）亞洲：靈活多樣的調(diào)控政策。許多亞洲國(guó)家和地區(qū)的政府為避免出現(xiàn)過(guò)高的房?jī)r(jià)泡沫，也紛紛采取了多種形式的調(diào)控政策。新加坡實(shí)施的“居者有其屋”計(jì)劃，大力建設(shè)以自住為主的經(jīng)濟(jì)住房，限購(gòu)居民購(gòu)買該類住房，監(jiān)督房屋不得用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，規(guī)定較長(zhǎng)的房屋轉(zhuǎn)售時(shí)限，抑制了投資房地產(chǎn)的行為。

3.2 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的啟示和借鑒

（1）政府觀念應(yīng)有所改變。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，政府首先必須沖破GDP增長(zhǎng)拜物教意識(shí)的禁錮，徹底舍棄通過(guò)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作短期內(nèi)推高GDP增長(zhǎng)的幻想，在擠出巨大房地產(chǎn)泡沫同時(shí)，建立起穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擴(kuò)大內(nèi)需的長(zhǎng)效機(jī)制。這種穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制，就是轉(zhuǎn)變國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)，使住房市場(chǎng)由投機(jī)炒作主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費(fèi)主導(dǎo)，讓民眾的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。（易憲容）

（2）推進(jìn)房產(chǎn)稅全面征收進(jìn)程。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配差距、組織財(cái)政收入、優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)具有重要意義。從國(guó)際上看，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅或類似稅種。征收物業(yè)稅是符合國(guó)際慣例的。如果真正實(shí)施的話，對(duì)各方都有好處。地價(jià)下跌，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本下降，風(fēng)險(xiǎn)控制更方便；對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，實(shí)施物業(yè)稅后，房?jī)r(jià)可能下跌，這使買房的門檻降低，有利于老百姓買房；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，征收物業(yè)稅，讓政府有長(zhǎng)期穩(wěn)定收入，穩(wěn)定政府的財(cái)政收入，不用像現(xiàn)在，政府拼命賣地，等于殺雞取卵。

（3）加強(qiáng)我國(guó)住房體系的合理建設(shè)。住房建設(shè)光靠市場(chǎng)、光靠政府都不行，需要兩條腿走路。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，我國(guó)正大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)。兩方面最終將形成合力，共同構(gòu)建我國(guó)“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的住房體系。

（4）嚴(yán)控銀行貸款。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，但是可靠的投資渠道不是很多，股市在2007年之后一蹶不振，房市就成了投資者的首選。如果堵死了這個(gè)渠道，就大大減少了熱錢對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成。銀行向房地產(chǎn)業(yè)的貸款要嚴(yán)格控制，防止房地產(chǎn)綁架銀行，銀行是風(fēng)險(xiǎn)投資的制造者，又是風(fēng)險(xiǎn)成本的受益者，因此要加強(qiáng)對(duì)銀行資本的監(jiān)管，把熱錢導(dǎo)向生產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域。

（5）有效土地制度改革可降低房地產(chǎn)泡沫。在中國(guó)城市化過(guò)程中，房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)根本制度原因是城市政府作為本地供地單一主體壟斷供地，過(guò)少供地。因此，解決中低收入群體，尤其是新增城市化人口住房問(wèn)題的一個(gè)選擇，是在政府建設(shè)少量保障性住房或提供租金補(bǔ)貼給少數(shù)最低收入人群使其“居有定所”的同時(shí)，逐步放開以宅基地為主體的城郊村、城中村的集體建設(shè)用地入市，讓本地的農(nóng)民給外來(lái)的農(nóng)民工和其他城市中低收入群體蓋房子。只要不損害公共利益，符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，就應(yīng)當(dāng)賦予城郊村、城中村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地平等的權(quán)利。