房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法

摘要：目前房地產(chǎn)行業(yè)當中面臨的競爭壓力不斷的加大，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟效益，逐漸的開始通過合理的手段進行避稅，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的一個重要的發(fā)展趨勢。基于此，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合理避稅；方法

在目前國家實行宏觀調(diào)控，并且逐漸對行業(yè)進行規(guī)范化的大背景之下，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)從以往的分散粗放型經(jīng)營模式逐漸的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步型經(jīng)營模式當中。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的競爭不斷的向著理性化發(fā)展，企業(yè)為了有效的控制成本、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，逐漸加強了財務(wù)管理方面的控制工作。所以，如何在合理的范圍內(nèi)減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到越來越重要的作用。

一、在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部開展避稅籌劃工作

1.納稅臨界點籌劃法

利用臨界點進行避稅籌劃工作指的是納稅主體在經(jīng)營的過程中遇到稅收臨界點的時候，通過合理的增加或者減少收入和支出，來避免自身承擔的繁重稅負。到目前為止，這種方法通常會應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)籌劃土地增值稅當中，根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，納稅主體在建造完成標準住宅進行出售的時候，如果增值額沒有超出扣稅金額的百分之二十，是不用征收增值稅的；如果增值額超出了扣除項目的百分之二十，就需要按照規(guī)定根據(jù)全部增值額進行征稅。所以我們知道，按照國家規(guī)定的起征點可以進行合理的籌劃避稅。這里所說的百分之二十的增值額指的就是臨界點。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)土地增值額超額累進節(jié)點來開展避稅籌劃工作。

2.通過建房開展避稅籌劃工作

我國稅法頒布了很多關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活的創(chuàng)造稅收優(yōu)惠的條件，開展避稅籌劃工作。比如說，企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)之前就能夠?qū)⒆罱K的使用用戶確定下來，就可按照代建房的方式進行操作。比如集資建房，就僅按建筑業(yè)勞務(wù)征收營業(yè)稅，不再征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，同時也不用繳納土地增值稅了。當然，這種籌劃方法需要當?shù)卣投悇?wù)機關(guān)的審批。我國稅法還規(guī)定，房地產(chǎn)項目在建設(shè)完成之后按照一定的比例作為自用的，不需要征收土地增值稅；在建設(shè)完成之后進行轉(zhuǎn)讓的，再根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進行增值稅的征收。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分的利用我國稅法頒布的這些優(yōu)惠政策進行合理的避稅。

3.通過貨幣時間價值這一概念開展避稅籌劃工作

貨幣的時間價值指的是貨幣資金在周轉(zhuǎn)的時候會隨著時間的不斷推移而產(chǎn)生的價值增值現(xiàn)象，突顯了貨幣價值具有的時間性。該方法可以說是一種相對的節(jié)稅法，雖然不能改變一定時期內(nèi)企業(yè)的納稅總額，不過可以從不同時期內(nèi)納稅額發(fā)生的改變中獲得一定的收益，可以說是沖減稅收的有效方法。如，情況允許的條件下，延遲銷售，或利用車庫的銷與不銷進行調(diào)節(jié)，使已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積比例達不到85%的這個時間節(jié)點，就不用立即進行土地增值稅清算。

二、在房地產(chǎn)企業(yè)的外部開展避稅籌劃工作

1.利用合作開發(fā)的方式進行避稅籌劃

合作開發(fā)指的是有效的把經(jīng)營、利息以及分紅三部分收入進行合理的轉(zhuǎn)化，然后房地產(chǎn)企業(yè)按照實際的情況選擇最合適的經(jīng)營方式進行避稅。

比如說：甲公司計劃投入200萬的資金數(shù)額跟乙公司進行合作，共同開發(fā)商住樓項目。甲公司在跟乙公司進行合作的時候可以選擇三種方案：(1)甲公司投入200萬的資金跟乙公司進行項目的開發(fā)合作；(2)甲公司可以將200萬的資金通過銀行轉(zhuǎn)借給乙公司進行項目的開發(fā)合作；(3)甲公司可以通過投資入股的方式與乙公司進行項目的開發(fā)合作；現(xiàn)在假設(shè)甲公司會在合作1年之后退出該項目的開發(fā)，在經(jīng)過協(xié)商之后獲得數(shù)額為40萬元的現(xiàn)金。

方案一；甲公司投入200萬的資金跟乙公司進行項目的開發(fā)合作，1年后退出合作可以得到40萬元的現(xiàn)金，按照稅法的規(guī)定該收入是項目的分利，它的收入不會分攤?cè)魏蔚某杀?。所以在分?0萬元的現(xiàn)金時，就等于是將項目開發(fā)中把屬于自己的那部分轉(zhuǎn)給了合作公司，轉(zhuǎn)讓的實際價格就是240萬元，在轉(zhuǎn)讓的過程中還需要繳納相關(guān)的營業(yè)稅以及附加費用、印花稅、所得稅還有土地增值稅等。

方案二；甲公司將200萬的資金通過銀行轉(zhuǎn)借給乙公司進行項目的開發(fā)合作，銀行的利率是5%，在合作1年之后甲公司同樣會收回40萬元的現(xiàn)金，而針對利息收入則需要繳納相關(guān)的營業(yè)稅以及附加費用還有所得稅，

方案三；甲公司通過投資入股的方式與乙公司進行項目的開發(fā)合作，在項目完工并且銷售完之后可以分回相應(yīng)的股利。

在這過程中甲公司和乙公司的稅率是一樣的，所以甲公司的稅后利潤不需要再進行補稅，因此獲得的經(jīng)濟利益為40萬元。

避稅籌劃結(jié)果：通過以上三種方案的節(jié)稅比較我們可以看出，第三種方案是最經(jīng)濟的方案。也就是說甲公司把200萬元資金作為投資金額進行入股，在分回40萬元之后不需要進行稅后利潤的補稅，成為了甲公司的實際獲利。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)以外注冊免稅公司

在設(shè)置免稅公司的時候，主要形式有以下幾個:(1)設(shè)置具有銷售代理性質(zhì)的服務(wù)公司。我國為了鼓勵第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，為具有服務(wù)性質(zhì)的新辦企業(yè)頒布了很多稅收方面的優(yōu)惠政策。所以房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過開辦相關(guān)的服務(wù)型企業(yè)，例如咨詢、銷售代理、廣告以及服務(wù)公司等，將房地產(chǎn)項目的銷售轉(zhuǎn)換到銷售代理當中去實現(xiàn)，爭取得到國家的稅收優(yōu)惠。(2)通過個人投資企業(yè)進行避稅。個人獨資企業(yè)只需要繳納個人所得稅，不需要再繳納企業(yè)所得稅，所以會比有限責任公司少繳納一道稅。在個人獨資企業(yè)當中，除了營業(yè)稅之外，所繳納的個人所得稅需要依據(jù)開票當中的具體金額來確定。(3)通過物業(yè)管理公司進行避稅。根據(jù)我國相關(guān)稅法的規(guī)定，對于從事物業(yè)管理的公司，在計算營業(yè)額的時候是將房屋與實行物業(yè)管理相關(guān)的所有收入扣除代替業(yè)主以及承租者支付的水費、電費、燃氣費用以及租金費用之后的余額。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過成立物業(yè)管理單位，把一切需要代收取的費用都從業(yè)務(wù)里面分離出來，通過物業(yè)單位進行代收，這樣很多款項就不需要繼續(xù)繳納營業(yè)稅了。(4)通過裝飾裝修公司進行避稅。裝修公司的收入只需要按照3%的比例進行營業(yè)稅的繳納，要比銷售不動產(chǎn)需要繳納的營業(yè)稅低，所以將裝飾業(yè)務(wù)獲得收入進行剝離，就不需要再繳納土地增值稅了。

3.采用成本費用分攤的方法進行節(jié)稅

(1)租賃法。通過免稅公司把辦公樓等租賃給房地產(chǎn)公司供其使用，收取相應(yīng)的租賃費用。房地產(chǎn)企業(yè)的開支就是租賃費，成為免稅公司的收入，有效的將利潤轉(zhuǎn)移到了租賃公司中，實現(xiàn)了合理節(jié)稅。(2)服務(wù)收費法。如果免稅公司并不具備一定的資金實力，那么就可以通過收取廣告費用、勞務(wù)費用、手續(xù)費用等進行合理的避稅。(3)資金借貸法。該方法指的是免稅公司通過拆借的方式將資金轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)公司，然后收取相應(yīng)的資金占用費。該方法可以對免稅公司以及房地產(chǎn)公司雙方都進行有效的節(jié)稅。

4.采用收入轉(zhuǎn)移的方法進行節(jié)稅

(1)進行業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移。該方法就是將獲得回報比較高的業(yè)務(wù)與企業(yè)進行合理的分離，然后將其轉(zhuǎn)到能夠享受國家稅收優(yōu)化的新辦公司當中進行下一步的經(jīng)營。(2)進行定價的轉(zhuǎn)移。該方法指的是首先將商品降低價格賣給自己的銷售公司，然后再通過自己的銷售公司銷售到最終客戶手中。該方法使用的前提就是，銷售公司一定要享有國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。(3)進行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)企業(yè)中，門面房以及出租房是企業(yè)的主要收益來源，因此稅源也比較沉重，所以企業(yè)可以通過合理的承包、買賣，把這部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給低稅或者是免稅的公司，有效的減少賦稅。

三、結(jié)語

隨著目前行業(yè)的發(fā)展趨勢，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)加強財務(wù)方面的管理力度，提高合理避稅的意識，采取正確的避稅措施，盡量通過合法手段降低企業(yè)的稅收負擔，最終提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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