房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理研究

摘要:二十一世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅猛發(fā)展，在短短的幾年內(nèi)，一躍成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著非常重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高收益產(chǎn)業(yè)，再加上，國家相繼頒布一系列鼓勵優(yōu)惠政策，以至于房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。本文從企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、會計信息風險披露機制以及費用資本化制度三個方面挖掘我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題，并針對上述三個問題制定可行性對策。同時，隨著我國經(jīng)濟形勢發(fā)展的變化，使得我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律、法規(guī)日益增多，稅收問題直接關(guān)系到我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法，確保推進我國房地產(chǎn)企業(yè)的進一步壯大與發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;稅務(wù)方法;問題與對策

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

1.缺乏明確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算具有核算期限長、核算業(yè)務(wù)種類多、核算涉及金額大以及核算內(nèi)容復雜等特點，以上特點極易導致我國房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，從而，造成企業(yè)成本和費用計算不準確，實際費用支出與預計費用支出差距比較大；另一方面，房地產(chǎn)會計信息缺乏全面性，會計核算各項程序不規(guī)范，內(nèi)部存在違規(guī)操作等行為，也將導致企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，進而，導致房地產(chǎn)企業(yè)會計報表無法充分的反映出企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營績效結(jié)果。

2.缺乏完善的會計信息風險披露機制

風險伴隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而來，每一個具有生產(chǎn)經(jīng)營過程的組織均存在著諸多的風險。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要具有資本運行風險、工程質(zhì)量風險、項目開發(fā)風險以及政策風險等，這些風險均在不同程度上制約著企業(yè)的發(fā)展與壯大。其風險之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企業(yè)缺乏完善的會計信息風險披露機制，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖建立起完善的會計信息風險披露機制，但其得不到全面的落實，以至于有效的機制流于形式，無法充分體現(xiàn)其應(yīng)有的價值。

3.缺乏規(guī)范的費用資本化制度

房地產(chǎn)企業(yè)投資金額較大且資本運轉(zhuǎn)周期較長，極易出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)一旦形成資金不足現(xiàn)象將導致各項生產(chǎn)經(jīng)營活動難以順利有序開展。該情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)費用資本化制度，結(jié)合企業(yè)債務(wù)資本狀況進行籌集資金，就我國現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地中涵蓋的借款未用不能夠滿足資本化的需求，因此，無法順利運用費用資本化進行籌集資金，一定程度上限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策

1.完善各項會計核算制度

完善的各項會計核算制度作為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性決策制定的基礎(chǔ)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的影響。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步加快各項核算制度的建設(shè)步伐，一方面，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際發(fā)展狀況和各種需求特點，明確各會計人員的職責，制定健全的會計核算規(guī)劃，不斷調(diào)整會計核算程序和方法，切實將各項會計核算制度落實到位；另一方面，相關(guān)部門應(yīng)不斷健全相關(guān)會計法律法規(guī)，定期對會計核算人員進行會計相關(guān)技能和道德覺悟素養(yǎng)教育，構(gòu)建高素質(zhì)、高質(zhì)量的會計核算隊伍，從而，充分調(diào)動出各項會計核算制度應(yīng)有的價值。

2.加大會計信息風險披露力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)加大會計信息風險披露力度實質(zhì)上為提高信息披露質(zhì)量。因此，這就需要不斷拓展房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容，打破以往局限于信貸情況披露的不良現(xiàn)象，對企業(yè)實現(xiàn)土地儲備量披露、現(xiàn)金流量披露以及質(zhì)量保證金披露。即披露土地儲備量有助于把握企業(yè)未來的發(fā)展狀況；披露現(xiàn)金流量有助于增強企業(yè)營運的有效性；披露企業(yè)質(zhì)量保證金有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法

稅務(wù)與企業(yè)會計工作相輔相成、彼此影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法有利于提升經(jīng)濟效益，增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要具有四種稅務(wù)處理方法，包括計提資產(chǎn)減值、成本核算、收入核算、二級及以下科目設(shè)置，其中，以前兩種稅務(wù)處理方法最為常用，具體表現(xiàn)在以下方面：

1.計提資產(chǎn)減值

計提資產(chǎn)減值是房地產(chǎn)企業(yè)會計準則中不可或缺的一部分。目前，針對于我國房地產(chǎn)資產(chǎn)減值問題，常采用賬齡分析法按應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額計取。同時，建立健全的售房款回收制度，該制度實施過程中，應(yīng)定期對職工的工作績效狀況進行考核，切實保障各項工作的高效性，盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)壞賬、呆賬現(xiàn)象。

2.成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)處理的準確性，應(yīng)針對于不同項目、不同開發(fā)批次開展成本核算工作，企業(yè)依據(jù)科學合理的方法，分別對土地征用費、工程費、建筑安裝費以及公共配套設(shè)施費等多種費用進行分攤，并在此基礎(chǔ)之上，進行稅務(wù)處理。

四、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的措施

一方面是崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)職員的相關(guān)知識學習，使其能夠重視起稅務(wù)管理工作，確保每位稅務(wù)職員均熟知有關(guān)稅收法律法規(guī)政策，從而，依據(jù)其政策法律法規(guī)處理開展稅務(wù)管理。同時，企業(yè)設(shè)立專門的稅務(wù)管理崗位，在財務(wù)總監(jiān)的領(lǐng)導下，組建專業(yè)、自身的財務(wù)人員承擔稅務(wù)管理工作，確保企業(yè)能夠積極的交納各項稅款；另一方面是企業(yè)與稅務(wù)部門建立起良好的工作關(guān)系。加強本企業(yè)員工與稅收人員之間的溝通與交流，使其相互理解，同心協(xié)力做好稅務(wù)管理工作。

股利和薪酬分配上加強稅收管理分析。股利和薪酬是提高房地產(chǎn)員工整體福利的兩大有效手段，房地產(chǎn)實現(xiàn)股利和薪酬分配將有助于充分調(diào)動相關(guān)職員的工作積極性與自主性。股利分配方式。我國政府部門為推進資本市場的飛速發(fā)展，逐漸放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利得征稅，但其上市公司下個人股東的現(xiàn)金股利仍需繳納股利，這種情形下，上市公司股東為了實現(xiàn)自身利潤最大化，紛紛致力于使用股票回購政策。

薪酬分配方式上加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理分析。與其他企業(yè)不同的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金均注入在房屋上，一旦房屋在短時間內(nèi)銷售不去，勢必將導致我國房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動難以順利有序開展，員工的附加福利也無法按期發(fā)放，此行為將很大程度上降低企業(yè)職工的工作積極性與自主性。因此，這就需要我國房地產(chǎn)企業(yè)將閑置房屋賦予企業(yè)員工居住權(quán)，并對其職工降低房屋價格，積極鼓勵更多的職工進行購房，以此，不僅緩解了員工附加福利發(fā)放難的問題，也一定程序上刺激了資金的回收，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

加強稅務(wù)對比分析。企業(yè)稅務(wù)管理過程中，有很多涉稅問題存在多種納稅選擇，如何結(jié)合企業(yè)實際情況對各種可行的備選方案進行選擇，最有效也最常用的方法就是多進行稅務(wù)對比分析。根據(jù)前文描述，涉稅分析應(yīng)當按照前文所述的“一個中心，兩個基本點，三個標準，四個原則，五個注意事項”的要求來進行，在稅務(wù)對比分析中也同樣如此。

在進行稅務(wù)對比分析時，還要額外注意以下三個方面：（1）對比方案的擬定，既要緊密結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，又要具備一定的針對性，使得分析方案既切合實際，又具備可操作性，又能夠解決問題；還要考慮前瞻性和可拓展性，適當設(shè)置好分析的寬度和緯度。根據(jù)不同的分析目的，可以設(shè)置成兩方案對比分析、多方案對比分析、系列方案對比分析等多種對比方式；（2）在建模分析過程中，應(yīng)準確考慮對分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，必要的時候需要征求企業(yè)管理層或?qū)＜覉F隊的意見后，確定相對準確的數(shù)值。一個分析模型是否符合企業(yè)管理實際，往往與各假設(shè)數(shù)據(jù)的準確性、假設(shè)前提設(shè)置的合理性等休戚相關(guān)；（3）對比分析結(jié)束時一定要出具傾向性結(jié)論，并提供相關(guān)管理建議，將復雜的定量分析回歸到簡潔明了并具備普遍性規(guī)律的定性分析上來。具體的對比分析方法可以適當參考本文的相關(guān)案例分析。

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