關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的思考

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動區(qū)域經(jīng)濟的一個最主要增長點，但同時也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等現(xiàn)象。為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益、充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)控作用、堅決遏制部分城市房價過快上漲的現(xiàn)象，國家先后出臺了多項政策，在提高預(yù)征率的同時，也在加大土地增值稅清算的力度。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題

1.銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及土地增值稅入庫稅款的認定存在問題

稅收工作中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員對于“收入”的性質(zhì)理解錯誤，由此導(dǎo)致營業(yè)稅稅目的填報錯誤，進而對清算中銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅允許扣除的稅金認定帶來困難。例如，有些財務(wù)人員將出租的車位、儲藏間等應(yīng)填報為“租賃業(yè)”稅目的租金收入都誤填報成“銷售建筑物及構(gòu)筑物”稅目，導(dǎo)致季度營業(yè)稅與土地增值稅入庫數(shù)據(jù)比例異常。經(jīng)過核實，雖然兩類收入的性質(zhì)不同，但是稅率相同，因此企業(yè)并不需要補繳稅款，管理員只能要求其在后續(xù)申報時注意區(qū)分收入類型，避免報錯稅目。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目一般都會持續(xù)3-5年的時間，財務(wù)人員頻繁更換，因此這類問題在整個項目銷售過程中仍會多次出現(xiàn)。管理員無法對發(fā)現(xiàn)的錯誤在系統(tǒng)中進行修改，企業(yè)就很可能將其他收入繳納的營業(yè)稅混入項目銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅中，從而加大了抵扣稅金的成分。

現(xiàn)行土地增值稅季度預(yù)繳方式都是采取上門申報的形式，即企業(yè)財務(wù)人員填寫好《土地增值稅季度預(yù)繳申報表》，由管理員錄機并打印電子繳款書后，財務(wù)人員再到銀行繳款。當一個企業(yè)同時開發(fā)多個項目時，管理員就要將每個項目的《土地增值稅預(yù)繳申報表》中的收入及預(yù)繳土地增值稅稅款分項錄入“財產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺”中，但是打印電子繳款書時，確要將多個項目的土地增值稅稅款數(shù)加和，錄入核心征管系統(tǒng)，打印成一張電子繳款書。這就形成了申報數(shù)據(jù)與入庫數(shù)據(jù)分別記錄在兩套系統(tǒng)中的情況，而兩套系統(tǒng)之間卻沒有相互聯(lián)系，從而導(dǎo)致在清算時無法分項目查詢?nèi)霂鞌?shù)據(jù)。

2.開發(fā)項目裝修合同和發(fā)票憑據(jù)的有效性難以確認

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，精裝修項目已經(jīng)取代毛坯房成為銷售的主體，而很多精裝修項目都在2008年竣工后開始進入清算程序。依據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，對于2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標準核定。管理員在實際審核的過程中發(fā)現(xiàn)，很多2008年以后竣工的精裝修項目核定的單位成本已超過了文件規(guī)定的標準，對此管理員只能要求開發(fā)企業(yè)提供精裝修的合同及發(fā)票，按照實際發(fā)生額據(jù)實扣除。目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程發(fā)包過程中，往往都簽訂了建筑安裝工程合同，企業(yè)也按照合同約定的價款計入成本，而最終的決算價與合同價可能產(chǎn)生較大的差異，這就需要管理員對合同價、決算價、工程款發(fā)票進行比對，因開發(fā)項目中精裝修的名目繁多、種類復(fù)雜，涉及各類的分轉(zhuǎn)包合同及材料發(fā)票等，又需要對房地產(chǎn)企業(yè)的所有合同和發(fā)票的真實性、合法性逐項逐筆的審核，占用大量的時間和精力。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目清算工作復(fù)雜

(1)需要復(fù)合型清算審核人才

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，很多項目采取分期開發(fā)或滾動開發(fā)的形式，所涉及的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項比較復(fù)雜，在計算土地增值稅過程中，對項目的成本和費用扣除時不易分清負擔的項目對象，企業(yè)很容易通過混淆項目，以達到重復(fù)扣除費用和多扣除費用的目的。在清算審核工作中需要有掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)專業(yè)知識及財務(wù)成本核算知識的復(fù)合型人才，但目前基層稅務(wù)所缺乏這樣的人才。

(2)稅務(wù)核查處于征管工作的被動地位

經(jīng)調(diào)研，基層稅務(wù)所的管理員管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實時了解開發(fā)項目的建設(shè)進度等信息。管理員與開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員掌握的信息不對等、對項目進展情況掌握不全面，也是導(dǎo)致征管工作處于被動地位的原因。

二、加強土地增值稅清算管理工作的建議

1.完善項目信息的電子化查詢功能

(1)在申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅時，建議在企業(yè)客戶端增加“項目名稱”及“項目編號”的錄入內(nèi)容，便于明確各個項目的銷售不動產(chǎn)收入，避免清算時不同項目收入混淆、重復(fù)扣稅的情況發(fā)生。

(2)在企業(yè)財務(wù)人員上門申報土地增值稅季度預(yù)繳稅款的環(huán)節(jié)，建議通過核心征管系統(tǒng)錄入土地增值稅稅款時，增加“項目名稱”與“項目編號”內(nèi)容，確保每個項目的預(yù)繳土增稅稅款數(shù)額都能在系統(tǒng)中明確查詢。

(3)建議將“財產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺”與核心征管系統(tǒng)中的入庫數(shù)據(jù)進行信息共享，建立房地產(chǎn)項目信息的共享機制。在土地增值稅臺賬系統(tǒng)中加入營業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種的管理，通過其他稅種實時監(jiān)控土地增值稅的入庫情況。

2.明確四項成本扣除標準

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，新型建材及復(fù)合工藝不斷涌現(xiàn)，對于土地增值稅四項成本的扣除標準也需要進一步的明確和細化。應(yīng)根據(jù)高、中、低檔住宅及商業(yè)建筑的不同特點，逐年公布細化后的四項成本扣除標準，對特殊項目可以特別對待，出臺扣除核算的補充標準，從而提高清算審核的可操作性。

3.對資料不全的清算項目制定合理的核定征收率

通過加大土地增值稅預(yù)征、清算工作的宣傳力度，使所有土地增值稅的納稅企業(yè)都能及時了解土地增值稅相關(guān)政策。同時應(yīng)針對立項、清算資料不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定“最低增值率”標準，及時將沒達到“最低增值率”的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)入評估、稽查環(huán)節(jié)。