關(guān)于山東省梁山縣財政支持保障性住房建設(shè)政策的調(diào)研報告

摘要:財政支持保障性住房建設(shè)政策資金來源主要包括：中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，本文就山東省梁山縣財政支持保障性住房建設(shè)政策情況及問題進行調(diào)研。

關(guān)鍵詞:財政;支持;保障性住房建設(shè)政策;調(diào)研

近年來，縣委、縣政府一直堅持把山東省梁山縣保障性住房建設(shè)作為保障和改善民生的重點工程來抓，緊緊圍繞“住有所居”目標，認真落實黨中央、國務(wù)院和省市關(guān)于加快保障性住房建設(shè)的有關(guān)決策部署，積極推進保障性住房建設(shè)，初步形成了“政府主導(dǎo)、社會參與、多措并舉、快速推進”的工作局面。同時，結(jié)合山東省梁山縣實際，相繼出臺了《梁山縣經(jīng)濟適用房管理辦法》（梁政發(fā)【2007】27號）、梁政紀[2009]15號、《梁山縣廉租住房工作實施方案》、《梁山縣關(guān)于縣城棚戶區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策的意見》（粱政辦發(fā)[2009]127號）等文件，使山東省梁山縣保障性住房建設(shè)工作進一步增加了可操作性。自2008年以來，全縣共建設(shè)保障性住房1698套15.33萬平方米，其中已完工入住的1054套1.88萬平方米;正在開工建設(shè)的經(jīng)濟適用住房332套3.2萬平方米、廉租住房112套0.56萬平方米、公共租賃住房200套1.31萬平方米.累計發(fā)放廉租住房租賃補貼73.36萬元。通過保障性住房工程建設(shè)，山東省梁山縣解決了767戶城鎮(zhèn)低收入家庭和706戶中等偏下收入家庭住房困難問題。越來越多的群眾切實改善了住房條件，實現(xiàn)了自己的安居夢想。

一、山東省梁山縣落實保障性住房建設(shè)政策情況

1.積極落實資金支持政策。財政支持保障性住房建設(shè)政策資金來源主要包括：中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。在財政支持保障性住房建設(shè)資金來源渠道不斷拓寬的同時，山東省梁山縣積極探索多元化投入機制，充分調(diào)動社會力量，拓寬融資渠道，籌募社會資金參與支持保障性住房建設(shè)，有效的保證了保障性住房建設(shè)資金需求。截止目前，中央和省先后已審批山東省梁山縣惠民小區(qū)廉租房（一期和二期）、怡民小區(qū)廉租房、惠民小區(qū)公共租賃房以及藍天集團、機械總廠、天成商場片區(qū)、磷化總廠、皮件廠棚戶區(qū)改造等9個廉租房、公租房項目和4個經(jīng)濟適用住房項目，總投資3.7億元，縣財政在可用財力嚴重不足的情況下，不斷加大資金配套力度，多方籌措資金支持山東省梁山縣保障性住房建設(shè)，其中2008年配套464萬元、2009年593萬元、2010年354萬元，2011年縣級財政下達配套計劃資金1977萬元，已到位633萬元。

2.嚴格落實稅費優(yōu)惠政策。對廉租住房和經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，山東省梁山縣一律免收防空地下室易地建設(shè)費、城市綜合開發(fā)管理費等行政事業(yè)性收費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套收入、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、教育附加費、價格調(diào)節(jié)基金等政府性基金，對于造價咨詢費、招標代理費、工程監(jiān)理費、垃圾清運費、設(shè)計圖紙費、試驗檢測費等經(jīng)營性收費本著從寬、優(yōu)惠的原則，按照收費標準的1/3收取，對于涉及的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等方面全部按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅【2008】第024號）的規(guī)定給予了稅收優(yōu)惠政策。有效降低了山東省梁山縣保障性住房的建設(shè)成本。2011年，共減免行政事業(yè)行收費614.09萬元，政府性基金505萬元，稅收15.97萬元。

3.全面落實保障性住房建設(shè)工程免交土地出讓金政策。將保障性住房建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，堅持“高效利用、優(yōu)先保障”的原則，及時落實保障性住房建設(shè)用地，且建設(shè)用地全部實行行政劃撥方式供應(yīng)，除依法支付土地補償費、拆遷補償費外，一律免交土地出讓金。按基準地價計算，2011年減免土地出讓金571.57萬元。

二、財政支持保障性住房建設(shè)存在的問題及解決建議

1.綜合投入不足，財政支持保障性住房投入與自身財力不相匹配。山東省梁山縣經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，財政收入總量小，自給率低，保障性住房建設(shè)用地的土地儲備幾乎沒有或很少，普遍存在拆遷難度大、成本高等問題，財政支出存在很大壓力。2008年至2010年三年的財政收入僅為8億元，而保障性住房支出就達1411萬元，平均占財政收入大約1.8個百分點。雖然經(jīng)適房和棚改房建設(shè)除享受稅費和土地優(yōu)惠外，基本為社會投資，但廉租房建設(shè)資金除了中央每平方米200元的補助外，其余大部分需要地方資金配套，這部分資金目前缺口仍然很大。如2008年山東省梁山縣廉租房建設(shè)投入須500萬元，除中央補助資金100萬元外，剩余400萬元需要地方資金配套，落實困難很大。

建議中央和省進一步加大對財政收入偏低縣區(qū)的保障性住房建設(shè)資金投入，以緩解地方支出壓力;地方政府要積極爭取上級資金支持，認真組織申報國家及省級廉租住房獎補資金、公共租賃住房獎補資金、城市礦棚戶區(qū)改造獎補資金項目，并做好縣級資金配套預(yù)算，以順利推進保障性住房建設(shè)。

2.保障性住房建設(shè)資金沒有真正形成一種“政府主導(dǎo)、多方參與”的投融資渠道。由于保障性住房建設(shè)資金需要量大，且回收周期較長，縣本級資金支持難以到位，資金保障形勢不容樂觀，再加上政府融資平臺的潛在風(fēng)險和擔(dān)保能力的不足，大大制約了金融支持保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性。保障性住房實行政府定價、限價，利潤微薄甚至無利潤，使得保障性住房建設(shè)的低收益與風(fēng)險不相匹配，無法形成建設(shè)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，影響了社會資金和金融機構(gòu)參與的積極性。

建議政府有關(guān)部門創(chuàng)新思路，多渠道籌集資金。一是要加快投融資體制機制創(chuàng)新，拓寬融資渠道，調(diào)動社會資金參與保障房建設(shè)的積極性。二是要對保障性住房建設(shè)資金和土地實行封閉運營，確保資金安全有效運行，政府通過注入土地、商業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)確保資金歸還來源。三是政府應(yīng)鼓勵金融機構(gòu)對保障性住房建設(shè)的信貸支持，鼓勵其發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款，鼓勵社會各界捐資建立保障性住房建設(shè)信托基金，委托住房保障管理部門管理，四是要用好公積金結(jié)余資金。按照國家有關(guān)規(guī)定，住房公積結(jié)余資金可以貸款支持公共租賃房建設(shè)。按照最新公積金貸款利率，即使上浮10%，五年貸款利率為5.17%，資金成本低于同期銀行貸款優(yōu)惠利率。五是應(yīng)加快實施廉租住房和公共租賃房共有產(chǎn)權(quán)管理工作，完善相關(guān)政策措施，回籠部分建設(shè)資金，實現(xiàn)保障性住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。

3.保障性住房建設(shè)預(yù)算執(zhí)行進度緩慢。究其原因一是由于縣級地方財力困難，保障性住房建設(shè)地方財政支持資金撥付往往不到位或到位不及時；二是由于土地供應(yīng)問題，致使保障性住房建設(shè)工程項目前期準備和項目組織實施工作進度緩慢；三是國家的各項支持保障性住房建設(shè)優(yōu)惠政策落實不力。建議各住房建設(shè)部門要認真貫徹落實《財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于切實落實保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進度的通知》（財綜[2011]41號）文件精神，積極配合相關(guān)部門項目前期準備和組織實施工作，財政部門要根據(jù)項目工程進度及時按照預(yù)算撥付工程建設(shè)資金，提高建設(shè)項目投資完成率。另外要加強保障性住房資金監(jiān)管力度，確保資金?？顚Ｓ?。

總之，保障性住房建設(shè)既是一項艱巨的任務(wù)，又是一個很好的機遇，只要相關(guān)各方共同努力，開拓創(chuàng)新，就能探索出一條可持續(xù)的保障性住房融資之路，為保障性住房建設(shè)注入源源不斷的資金活水。