長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式探析

>摘要：

通過(guò)實(shí)地調(diào)研，分析了長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)開發(fā)的幾種主要模式： 產(chǎn)權(quán)酒店主要集中于城市中心地帶或旅游資源、商務(wù)資源豐富的地段；休閑度假村發(fā)展迅速，呈環(huán)形分布于城市近郊；主題街區(qū)位于城市中心區(qū)，經(jīng)營(yíng)種類多樣化；主題公園的發(fā)展注重人性化。

關(guān)鍵詞：

群眾文化；時(shí)代特征；人才設(shè)施建設(shè)；形式創(chuàng)新建設(shè)；監(jiān)督引導(dǎo)

一、長(zhǎng)沙市發(fā)展旅游房地產(chǎn)的基礎(chǔ)

（一）區(qū)位交通便利

長(zhǎng)沙是中國(guó)南方重要的交通樞紐城市，陸、水、空交通發(fā)達(dá)。長(zhǎng)沙鐵路網(wǎng)線有京廣、滬昆、石長(zhǎng)鐵路及武廣客運(yùn)專線。杭長(zhǎng)和長(zhǎng)昆客運(yùn)專線也在建。長(zhǎng)沙的公路密度達(dá)到42.74千米/百平方千米。高速公路總里程193千米，另有3條國(guó)道、14條省道和106條縣道密集分布。長(zhǎng)沙有湘江千噸級(jí)航道和有全國(guó)最大的內(nèi)河主樞紐港——霞凝新港，港口吞吐量達(dá)1100多萬(wàn)噸。長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)可直航國(guó)內(nèi)47個(gè)主要城市和曼谷、首爾、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等國(guó)外城市。長(zhǎng)沙也在完善軌道交通，長(zhǎng)沙地鐵規(guī)劃于2015年左右建成，地鐵網(wǎng)將遍及長(zhǎng)沙市主要繁華路段。

（二）休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速

近年來(lái)長(zhǎng)沙市旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)力明顯增強(qiáng)，休閑旅游業(yè)快速發(fā)展，2008年長(zhǎng)沙市農(nóng)家樂(lè)總戶數(shù)達(dá)到1592戶。長(zhǎng)沙市旅游市場(chǎng)需求也非常旺盛。2011年春節(jié)黃金周期間，全市共接待游客125.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)30.9%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入8.69億元，同比增長(zhǎng)36.2%。為了提升休閑旅游產(chǎn)業(yè)，為休閑建立的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)將不同于走馬觀花的觀光旅游，休閑旅游產(chǎn)業(yè)注入了物產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，因此，旅游房地產(chǎn)開發(fā)是必不可少的條件[1]。

（三）房地產(chǎn)需求生態(tài)化

長(zhǎng)沙因其價(jià)格、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)吸引了大量投資者，城市化進(jìn)程的加快帶動(dòng)剛性需求，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中向生態(tài)健康方面發(fā)展。2010年1—11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額624.31億元，同比增長(zhǎng)36.5%；全市施工面積達(dá)6500.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，其中住宅5283.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。房地產(chǎn)需求方面看，2010年商品房銷售量繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。1—11月，全市商品房銷售面積累計(jì)1463.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.0%，其中住宅1415.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%；商品房銷售額630.61億元，同比增長(zhǎng)37.7%，其中住宅598.53億元。在商品房保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注居住的整體環(huán)境，青睞綠色健康的景觀地產(chǎn)。

二、長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主要模式

長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展還處于初期階段，現(xiàn)有模式主要有：產(chǎn)權(quán)酒店、休閑度假村、主題街區(qū)、主題公園。

（一）產(chǎn)權(quán)酒店

自2002年長(zhǎng)沙首家產(chǎn)權(quán)酒店雨花大廈建成以來(lái)，目前已出現(xiàn)了十余家規(guī)模、等級(jí)、經(jīng)營(yíng)模式各異的產(chǎn)權(quán)酒店（表1）。

1.集中于城市中心地帶或旅游資源、商務(wù)資源豐富的地段

優(yōu)越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某種程度上降低酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從目前長(zhǎng)沙市產(chǎn)權(quán)式酒店的地域分布來(lái)看，主要集中于城市CBD或交通條件發(fā)達(dá)、人氣較旺的地段。在長(zhǎng)沙市芙蓉中路1公里范圍內(nèi)，國(guó)貿(mào)大酒店、中銀華天大酒店以及芙蓉國(guó)·豪廷大酒店形成了一個(gè)金三角，成為產(chǎn)權(quán)式酒店最為集中的區(qū)域。而以高尚運(yùn)動(dòng)為特色的華雅國(guó)際大酒店，位于東二環(huán)線以外，試圖打造湖南省首家高爾夫主題的園林產(chǎn)權(quán)式酒店。時(shí)代帝景、美林銀谷、三全元康年則坐落于河西市府板塊核心地段，環(huán)境優(yōu)雅。

2.軟件設(shè)施及服務(wù)日益完善

近年來(lái)各產(chǎn)權(quán)酒店注重提升軟件設(shè)施，改善服務(wù)品質(zhì)。大多數(shù)酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務(wù)洽談場(chǎng)所，酒吧、休閑娛樂(lè)等各種完善的綜合服務(wù)設(shè)施，并可為客人提供綜合商務(wù)服務(wù)。在對(duì)意外事故的防范上也都采取了積極的應(yīng)對(duì)措施，包括24小時(shí)保安巡邏，智能化網(wǎng)絡(luò)及安保系統(tǒng)，配備消防監(jiān)測(cè)裝置等。如長(zhǎng)沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能設(shè)計(jì)完善，各種配套設(shè)施完備，現(xiàn)代氣息濃厚。餐飲設(shè)施有中餐廳，西餐廳，大堂吧，客房送餐服務(wù)；康體中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康樂(lè)中心。

（二）休閑度假村

長(zhǎng)沙市休閑度假村開發(fā)速度較快。大型休閑度假村千龍湖生態(tài)休閑度假村于2004年建成并正式營(yíng)業(yè)[2]。休閑旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，農(nóng)家樂(lè)成了長(zhǎng)沙市發(fā)展休閑度假村的新形式?！稗r(nóng)家樂(lè)”是在市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市區(qū)市民前來(lái)吃、住、游、玩、購(gòu)的度假村形式[3]。

1.呈環(huán)形分布于城市近郊

長(zhǎng)沙市的休閑度假村一般都位于長(zhǎng)沙市的近郊，呈環(huán)形圍繞著長(zhǎng)沙市中心。如河西的桃花坪、東方紅鎮(zhèn)，出現(xiàn)了大量吸引河西高校學(xué)生周末休閑的農(nóng)家樂(lè)。長(zhǎng)沙市千龍湖生態(tài)度假村位于望城縣格塘鄉(xiāng)。而在河?xùn)|城區(qū)附近也有著如九龍農(nóng)家樂(lè)等非常多的農(nóng)家樂(lè)形式的休閑度假村。

2.發(fā)展迅速但不規(guī)范

長(zhǎng)沙市近年來(lái)的以農(nóng)家樂(lè)形式出現(xiàn)的休閑度假村發(fā)展非常迅速，但是發(fā)展不規(guī)范存在著許多問(wèn)題。比較凸顯的是農(nóng)家樂(lè)產(chǎn)品高度同質(zhì)，市場(chǎng)缺乏差異；游客的停留時(shí)間短，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的作用有限；游客獲取信息渠道單一，難以有效地引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)；產(chǎn)品的供給和市場(chǎng)的需求不相匹配；旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，食、行費(fèi)用比例過(guò)大，娛、購(gòu)比例過(guò)小。

（三）主題街區(qū)

長(zhǎng)沙市主題街區(qū)特色鮮明，發(fā)展早且勢(shì)頭較好（表2）。長(zhǎng)沙是楚漢名郡，革命圣地，國(guó)務(wù)院首批的24個(gè)歷史文化名城之一，蘊(yùn)含著深厚的長(zhǎng)沙文化特征的街區(qū)有長(zhǎng)沙城僅存的保留原有街巷格局最完整的街區(qū)太平街等[4]；具有現(xiàn)代潮流的黃新路步行街等。

1.位于城市中心區(qū)

長(zhǎng)沙市的主題街區(qū)主要分為兩種：文化古街區(qū)和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。古街區(qū)有太平街、潮宗街等，現(xiàn)代商業(yè)街有黃興路步行街、東塘商業(yè)步行街、解放西路酒吧一條街等?？疾彀l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有古街區(qū)一般都是古代市中心的商業(yè)繁華區(qū)，貿(mào)易聚集區(qū)。盡管近年來(lái)長(zhǎng)沙市城區(qū)不斷擴(kuò)建，長(zhǎng)沙市古街區(qū)退化了部分功能，但它們?nèi)蕴幱陂L(zhǎng)沙市市中心區(qū)。如長(zhǎng)沙市太平街歷史文化街區(qū)，位于解放路口至五一大道路口湘江東岸?，F(xiàn)代商業(yè)街一般都位于城市的中心繁華區(qū)。如黃興路步行街，作為長(zhǎng)沙市最繁華的商業(yè)街，毗鄰古城中心區(qū)太平街，為現(xiàn)代長(zhǎng)沙市區(qū)中心區(qū)。

2.經(jīng)營(yíng)種類多樣化

長(zhǎng)沙市主題街區(qū)發(fā)展初期以現(xiàn)代商業(yè)街和古文化街為主，其余的類型較少。因?yàn)樾枨蟮亩鄻踊?，主題街區(qū)的發(fā)展也呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)?，F(xiàn)代商業(yè)街與古街區(qū)仍是處于主要地位，其余的有酒吧主題街區(qū)（如解放西路一條街）、飲食主題街區(qū)（如坡子街）、工藝品和土特產(chǎn)街區(qū)（如學(xué)宮街）、旅游街區(qū)（岳麓書院—湖南大學(xué)建筑群區(qū)）等多種形式的主題街區(qū)。

（四）主題公園

長(zhǎng)沙市的主題公園較早出現(xiàn)的是以紀(jì)念革命先烈為主題的烈士公園，隨后比較引入注目的是1997年開園的以微縮世界奇景為主題的長(zhǎng)沙世界之窗，以海底動(dòng)物為主題的長(zhǎng)沙海底世界，2009年推出的以休閑為主題的橘子洲公園等。

1.以人為本，注重市民的休閑娛樂(lè)

長(zhǎng)沙市的主題公園雛形為1958年新建的烈士公園，隨后又出現(xiàn)了一個(gè)融世界各國(guó)建筑奇觀、五洲風(fēng)情歌舞表演、大型器械游樂(lè)、先鋒時(shí)尚活動(dòng)、影視拍攝基地于一體的綜合性大型主題公園長(zhǎng)沙世界之窗，隨之便是海底世界等?？疾斓弥@些公園初期要收取門票，具有一定的盈利性。近年來(lái)，烈士公園實(shí)行免門票制，隨后2009年新規(guī)劃建成了大型的休閑免費(fèi)主題公園橘子洲公園。這說(shuō)明了長(zhǎng)沙市的主題公園的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是注重市民的休閑娛樂(lè)，以人為本。

2.本土文化融合不足

長(zhǎng)沙市的主題公園跟本土的風(fēng)情文化結(jié)合較少。文化是一個(gè)民族的靈魂，每個(gè)地區(qū)都有著其特定的文化，長(zhǎng)沙也一樣，長(zhǎng)沙作為第一批國(guó)家級(jí)的歷史文化名城，湖湘文化的發(fā)源地之一，在幾千年的發(fā)展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戲等，但是在長(zhǎng)沙，還沒有有以本土文化風(fēng)情文主題的主題公園，且其余的主題公園跟本土風(fēng)情文化融合的較少。

三、長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）旅游元素相對(duì)薄弱，旅游吸引力不足

長(zhǎng)沙市的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃中存在項(xiàng)目嵌入的旅游元素薄弱，導(dǎo)致旅游吸引力不足的問(wèn)題。如主題街區(qū)太平街的開發(fā)，太平街作為體現(xiàn)長(zhǎng)沙市古城文化的街區(qū)，自從政府花費(fèi)巨資改造以來(lái)街區(qū)并沒有獲得很好的發(fā)展。在前期改造規(guī)劃中，太平街歷史街區(qū)主要是保護(hù)以清末民初特征為主的整體街區(qū)歷史風(fēng)貌，形成“五街三片一點(diǎn)”的空間框架，并以此來(lái)帶動(dòng)街區(qū)附近經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而改造之后能吸引普通大眾游客的旅游元素不足，帶動(dòng)效應(yīng)不夠。

（二）運(yùn)營(yíng)中缺乏系統(tǒng)管理

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展要靠規(guī)范而系統(tǒng)的管理。長(zhǎng)沙市某些旅游房地產(chǎn)形式的產(chǎn)品在發(fā)展初期發(fā)展的很好，但是隨著時(shí)間的變化由于客源的減少而怠慢管理其后果是導(dǎo)致客源更少。如長(zhǎng)沙的世界之窗曾以微縮世界奇景為主推旅游吸引產(chǎn)品，但是現(xiàn)在里面的世界奇景，都破敗不堪，內(nèi)容空洞，已沒有什么吸引力。世界之窗里面除了游樂(lè)設(shè)施場(chǎng)所配備了工作人員以外，其余的地點(diǎn)是沒有服務(wù)人員的，更不用說(shuō)如同世界威尼斯公園提供人性化服務(wù)了，某些地方還有很多游人留下的垃圾沒有及時(shí)處理。

（三）旅游房地產(chǎn)發(fā)展的政策不完善

旅游房地產(chǎn)作為邊緣性產(chǎn)業(yè)，在實(shí)踐中不可能像其他產(chǎn)業(yè)一樣有明確的法律法規(guī)的約束，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)企業(yè)因擁有市場(chǎng)的支配權(quán)而獲取暴利[5]。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的首選地，而這些地區(qū)通常是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢的地方。由于規(guī)范政策不到位，地方政府為了吸引投資會(huì)給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，長(zhǎng)沙市的部分旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目正是打著旅游房地產(chǎn)的旗號(hào)，而實(shí)質(zhì)只是搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而已。

四、長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

（一）合理規(guī)劃，完善開發(fā)監(jiān)管體系

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要科學(xué)規(guī)劃，精心選擇項(xiàng)目地址，選址要有好的區(qū)位條件和良好的資源環(huán)境；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的布局，既包括整個(gè)長(zhǎng)沙市的整體布局，也包括項(xiàng)目的內(nèi)部布局。此外要完善開發(fā)監(jiān)管體系，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有序進(jìn)行。政府部門通過(guò)營(yíng)造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場(chǎng)、規(guī)范秩序、加強(qiáng)監(jiān)管等手段推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門的行業(yè)監(jiān)管外，還應(yīng)通過(guò)并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動(dòng)作用來(lái)加強(qiáng)對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管。

（二）提升旅游房地產(chǎn)品質(zhì)

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)是確定具有核心吸引力的元素，再對(duì)其進(jìn)行包裝開發(fā)。長(zhǎng)沙市開發(fā)旅游房地產(chǎn)要突出本地特色，增強(qiáng)旅游吸引力。長(zhǎng)沙市是首批歷史文化名城，也是湖湘文化的發(fā)源地，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)就應(yīng)該充分體現(xiàn)長(zhǎng)沙市的古韻與文化，要將長(zhǎng)沙市特有的文化溶入到景觀設(shè)計(jì)中去。長(zhǎng)沙市是著名的娛樂(lè)之城，長(zhǎng)沙市的娛樂(lè)業(yè)非常發(fā)達(dá)，在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)也應(yīng)該充分的體現(xiàn)長(zhǎng)沙市的娛樂(lè)氣息。如每年都會(huì)有大量的明星來(lái)到長(zhǎng)沙參加錄制節(jié)目，這無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)很好的契機(jī)，長(zhǎng)沙應(yīng)該開發(fā)這部分高檔市場(chǎng)。

【作者單位：湖南師范大學(xué)旅游學(xué)院】

【參考文獻(xiàn)】

[1]張春敏，王義高：《長(zhǎng)株潭休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和對(duì)策》，《求索》2011年第6期，第93—94頁(yè)

[2]鄭旗：《鄉(xiāng)村旅游循環(huán)開發(fā)模式初探—以長(zhǎng)沙市千龍湖生態(tài)旅游度村為例》，《文史博覽·理論》2007年第9期，第71—73頁(yè)

[3]祖鵬，蔣術(shù)良：《長(zhǎng)沙市農(nóng)家樂(lè)旅游存在的問(wèn)題及對(duì)策》，《湖南農(nóng)業(yè)科學(xué)》2009年第6期，第153—155頁(yè)

[4]朱政，朱翔：《長(zhǎng)沙市歷史風(fēng)貌街區(qū)改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55頁(yè)

[5]婁文龍：《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府規(guī)制及其改進(jìn)對(duì)策》，《求索》2011年第9期，第23—25頁(yè)