中外房產(chǎn)稅的比較

魏雅華

去年中國(guó)試點(diǎn)開(kāi)征的房地產(chǎn)稅收入一年僅為23億元，對(duì)于2011年近十萬(wàn)億元的中國(guó)稅收來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)幾乎為零。而在國(guó)外，房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)大都超過(guò)了70%。僅此一點(diǎn)，你便可以知道，中國(guó)與外國(guó)的房產(chǎn)稅差別有多大。2012年10月15日《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道說(shuō)：《高稅負(fù)讓中國(guó)富人放棄美國(guó)護(hù)照》。該文中說(shuō)： 2010年3月，華盛頓通過(guò)《外國(guó)賬戶合規(guī)納稅法案》，目的就是打擊在國(guó)外的偷稅者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，放棄美國(guó)公民身份的人從2006年的280人，上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。這說(shuō)明中國(guó)對(duì)于富人在政策上的寬厚程度，是全世界獨(dú)一無(wú)二的。

現(xiàn)在讓我們來(lái)看看中國(guó)的房產(chǎn)稅與外國(guó)的房產(chǎn)稅都有哪些不同。

中國(guó)的房產(chǎn)稅

去年開(kāi)征的重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，只對(duì)開(kāi)征后新買(mǎi)入的高檔住房征收房產(chǎn)稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結(jié)果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內(nèi)，可以豁免。

這樣的征收辦法，讓超過(guò)總數(shù)90%的炒房客，長(zhǎng)長(zhǎng)地出了口氣，虛驚一場(chǎng)。這樣的征收辦法，能有效地遏制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)嗎？

去年中國(guó)房地產(chǎn)稅的收入一年僅為23億元，對(duì)于2011年近十萬(wàn)億元的中國(guó)稅收來(lái)說(shuō)，幾乎可以忽略不計(jì)。而國(guó)外的房產(chǎn)稅卻均為國(guó)家稅收的第一大稅，占稅收總額普遍在70%以上，看了這個(gè)比重，你該明白，中國(guó)特色的房產(chǎn)稅與國(guó)外的房產(chǎn)稅，區(qū)別有多大了吧。

美國(guó)的房產(chǎn)稅

在美國(guó)，住房約占居民家庭資產(chǎn)的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價(jià)值僅占其資產(chǎn)總值的25%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1995年以來(lái)，美國(guó)住房銷(xiāo)售收入每年達(dá)1500億美元，房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，為稅收創(chuàng)造了穩(wěn)固的稅源。

請(qǐng)注意，美國(guó)到處都是稅收，買(mǎi)房后的房產(chǎn)稅是一筆長(zhǎng)期且并不輕松的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的計(jì)算方式非常復(fù)雜，總體來(lái)說(shuō)，紐約市的房產(chǎn)稅在2%～5%，這意味著，一套近30萬(wàn)美元左右的房子，每年還要負(fù)擔(dān)1萬(wàn)美元左右的房產(chǎn)稅。

美國(guó)房子要出租，要收稅，稅率是租金的30%左右。這個(gè)稅率是非常之重的。如果在北京，月租3000元的房租中，要拿出一千元來(lái)上稅。中國(guó)有這樣的稅嗎？

如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仁?5%的資本得利稅，而中國(guó)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這個(gè)環(huán)節(jié)，根本就沒(méi)有這個(gè)稅。再按交易價(jià)格征收1%～5%的營(yíng)業(yè)稅。不要說(shuō)5%，如果按照3%收取，只怕就沒(méi)人炒房了。

如果房子是按揭購(gòu)買(mǎi)，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無(wú)形稅。對(duì)按揭購(gòu)房者，房地產(chǎn)稅通常由銀行代繳。

您可以看到在美國(guó)房產(chǎn)的倒賣(mài)轉(zhuǎn)讓稅收有多重。

在美國(guó)，征收不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。保有五年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為30%，居民稅稅率為9%。

看看這樣驚人的稅率，中國(guó)的炒客敢到美國(guó)去試試水熱水涼嗎？

英國(guó)的房產(chǎn)稅

2012年10月3日，在英國(guó)宣布，2012到2013財(cái)政年度，凍結(jié)英國(guó)房產(chǎn)稅的征收額度不變。

房產(chǎn)稅這項(xiàng)從1993年開(kāi)始實(shí)施的稅種，將英國(guó)所有的住房，按房?jī)r(jià)高低分為8個(gè)檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質(zhì)、地點(diǎn)等來(lái)判斷不同的繳稅標(biāo)準(zhǔn)。不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋繳稅采取累進(jìn)稅制。

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最低的A類(lèi)住房每年要繳的房產(chǎn)稅在1000英鎊（1英鎊約合10.1元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產(chǎn)稅的金額是A檔的3倍有余。

在英國(guó)，各個(gè)地區(qū)的市政廳，每年都會(huì)給所轄地區(qū)的每棟住房寄去房產(chǎn)稅賬單，無(wú)論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰(shuí)住誰(shuí)繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說(shuō)明這項(xiàng)稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開(kāi)支82.5%等，去向很透明。

目前英國(guó)正在面臨二戰(zhàn)以來(lái)最嚴(yán)重的財(cái)政赤字，而政府凍結(jié)房產(chǎn)稅額度自然是堵住了一大增收渠道。另一方面，今年前8個(gè)月英國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，但CPI數(shù)據(jù)高漲，政府在削減預(yù)算的同時(shí)，維持房產(chǎn)稅數(shù)額不變，按照奧斯本的話說(shuō)，也是為了盡可能減輕家庭負(fù)擔(dān)，讓國(guó)民和政府共度時(shí)艱。

其實(shí)雖說(shuō)是下一財(cái)年英國(guó)的房產(chǎn)稅總體凍結(jié)，但針對(duì)不同的繳費(fèi)群體，可能還會(huì)有一些調(diào)整。“劫富濟(jì)貧”，調(diào)節(jié)收入再分配的作用，因此在收繳時(shí)也會(huì)做一些“加法”或者“減法”。

對(duì)于住豪宅的人來(lái)說(shuō)，他們所要繳納的房產(chǎn)稅自然要高于普通標(biāo)準(zhǔn)。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號(hào)為例，這個(gè)坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報(bào)價(jià)每平方米6.45萬(wàn)英鎊，每套公寓均價(jià)在2000萬(wàn)英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區(qū)政府自然會(huì)開(kāi)出最高一檔的房產(chǎn)稅單，平均每套公寓每年的房產(chǎn)稅就要交30多萬(wàn)英鎊，這筆錢(qián)在倫敦足以買(mǎi)一所均價(jià)住宅。

房產(chǎn)稅的加法不僅針對(duì)豪宅住戶，那些有兩處或兩處以上的住戶，也要多交房產(chǎn)稅。以前在英國(guó)很多地區(qū)，第二套住房的房產(chǎn)稅給予10%的優(yōu)惠，可如今不但優(yōu)惠可能被取消，一些地區(qū)政府還考慮要多征稅。比如在英國(guó)德文郡，共有大約1.4萬(wàn)套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產(chǎn)稅，地方政府增收將超過(guò)2000萬(wàn)英鎊。對(duì)于日子過(guò)得緊巴巴的當(dāng)下政府，這筆錢(qián)確實(shí)是一大誘惑。

給有錢(qián)人在房產(chǎn)稅上做加法，窮人們就能享受減法福利了?，F(xiàn)在英國(guó)也在討論讓低收入家庭和失業(yè)者減免房屋稅的做法。

日本的房產(chǎn)稅

日本在不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立了一套相對(duì)完善的稅制，不僅為各級(jí)政府提供了稅收來(lái)源，還為抑制投機(jī)、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定起到了積極作用。同時(shí)各種稅制均按納稅主體的情況，而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會(huì)公平。

日本在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類(lèi)課稅中也采取了減免措施。

如保有10年以上的住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)，收益金額在6000萬(wàn)日元以內(nèi)的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過(guò)6000萬(wàn)日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。

很奇怪，很新鮮吧。日本人是用這種辦法來(lái)限制抄房投機(jī)的。對(duì)暴利者重稅，收入多的重稅，收入少者輕稅。這不公平嗎？很公平。

不動(dòng)產(chǎn)取得類(lèi)課稅包括不動(dòng)產(chǎn)取得稅、登記許可稅、印花稅、繼承稅與贈(zèng)與稅等稅種。其中，不動(dòng)產(chǎn)取得稅屬于地方稅，在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、改建后，所有者均有義務(wù)繳納該稅，土地和住宅的不動(dòng)產(chǎn)取得稅稅率為3%，非住宅類(lèi)建筑取得稅稅率為4%。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的具體情況，日本還有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)取得稅減免制度。

登記許可稅是取得不動(dòng)產(chǎn)者進(jìn)行登記時(shí)，必須繳納的一種國(guó)稅。登記許可稅的稅率按不動(dòng)產(chǎn)取得方式不同而有所不同，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)獲得的房地產(chǎn)稅率為2%，同時(shí)該項(xiàng)稅收也有相關(guān)的減稅和免稅規(guī)定。

印花稅是不動(dòng)產(chǎn)交易簽約過(guò)程中產(chǎn)生的國(guó)稅，稅額因簽約金額而異。如6000萬(wàn)日元的簽約金額，需要繳納的印花稅稅額為6萬(wàn)日元。

繼承稅和贈(zèng)與稅是不動(dòng)產(chǎn)接受方繳納的國(guó)稅，采用10%至50%的六檔累進(jìn)稅率制，不足1000萬(wàn)日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過(guò)3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見(jiàn)的強(qiáng)有力的劫富濟(jì)貧的富人稅。

德國(guó)的房產(chǎn)稅

在德國(guó)，房產(chǎn)稅有專(zhuān)門(mén)的《房產(chǎn)稅法》，稅收計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。

德國(guó)還有房產(chǎn)購(gòu)置稅，可以說(shuō)是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購(gòu)置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值交納一定數(shù)量的稅。德國(guó)的房產(chǎn)購(gòu)置稅基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。例如，德國(guó)首都柏林從 2007年1月1日開(kāi)始為4.5%。

德國(guó)以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者，使得德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。

德國(guó)一直把房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生要求。過(guò)去10年間，德國(guó)名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說(shuō)扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，甚至在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。由于德國(guó)嚴(yán)格控制惡性通脹，一旦CPI超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，德國(guó)央行必定加息。因此，德國(guó)不會(huì)產(chǎn)生由貨幣泡沫而起的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

德國(guó)用房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)是最成功的案例。

法國(guó)的房產(chǎn)稅

想要移居法國(guó)的中國(guó)富豪請(qǐng)注意，法國(guó)對(duì)外國(guó)房產(chǎn)照樣征稅，也就是說(shuō)，你在法國(guó)得為你在中國(guó)的房產(chǎn)向法國(guó)繳稅。

不僅如此，如果你在法國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住超過(guò)半年，那么納稅的額度不僅限于房產(chǎn)，你所有的財(cái)產(chǎn)，包括你在中國(guó)的財(cái)產(chǎn)，都要向法國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，而且稅率高的怕人，可以高到75%。你去法國(guó)的時(shí)候是只孔雀，等你逃離法國(guó)的時(shí)候，你就變成白條雞了。

不要說(shuō)不公平，公平不公平，這是立法者的事，不是執(zhí)法者該考慮的事，法律是強(qiáng)制性的。

法國(guó)房地產(chǎn)稅包含在財(cái)產(chǎn)稅里，財(cái)產(chǎn)稅要求把家庭所有住房和汽車(chē)、藝術(shù)品等財(cái)產(chǎn)合并納稅，也就是說(shuō)，按照各類(lèi)財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值計(jì)征。對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。

根據(jù)法國(guó)稅法，如果是法國(guó)公民和歐盟公民，在法國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住超過(guò)183天，就要對(duì)他（她）在法國(guó)以及世界各地的財(cái)產(chǎn)征稅。

法國(guó)對(duì)歐盟公民世界各地財(cái)產(chǎn)征稅的目的，就是遏制一些富人到國(guó)外購(gòu)置房產(chǎn)，把錢(qián)從法國(guó)境內(nèi)帶出。

韓國(guó)的房產(chǎn)稅

而韓國(guó)更加嚴(yán)厲。其嚴(yán)厲的程度讓人乍舌。

韓國(guó)為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，稅率為0.75%—2%。

此外，韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。

為打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府又出臺(tái)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即價(jià)值100萬(wàn)的房子，要繳50萬(wàn)元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

這樣的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，幾乎就是殺蟲(chóng)劑，幾乎能將房蟲(chóng)消滅殆盡。

新加坡的房產(chǎn)稅

新加坡堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠，對(duì)10%的最困難群體，政府提供補(bǔ)貼或廉租房。

政府嚴(yán)格控制高價(jià)商品房的比例，對(duì)于超過(guò) 100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)。從2011年開(kāi)始，政府對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，更加傾向于弱勢(shì)群體，起到了讓多數(shù)人有房住的作用。

加拿大的房產(chǎn)稅

根據(jù)加拿大稅法，加拿大的財(cái)產(chǎn)稅分土地稅、動(dòng)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅三種。可見(jiàn)，加拿大房產(chǎn)稅也是和地產(chǎn)稅分離的。據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2.2萬(wàn)億元，占加拿大家庭總資產(chǎn)的37%。

加拿大的房地產(chǎn)稅比較復(fù)雜，因?yàn)樗皇怯?jì)征一次，而是市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個(gè)人所得稅占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房產(chǎn)稅占個(gè)人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因?yàn)槔夏耆送诵菔杖氲停〉姆孔虞^大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負(fù)擔(dān)，在年度個(gè)稅申報(bào)時(shí)會(huì)有個(gè)調(diào)整，如果收入低，政府會(huì)退回房產(chǎn)稅。例如，2010年，加拿大在交納個(gè)稅時(shí)，對(duì)65歲以下的人房地產(chǎn)稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

對(duì)沒(méi)有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產(chǎn)稅課稅扣除，對(duì)有老人的家庭可以享受1025加元的房地產(chǎn)稅課稅扣除。

印度的房產(chǎn)稅

在印度投資房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，坐地升值也沒(méi)有那么容易。首先，不動(dòng)產(chǎn)稅是印度一項(xiàng)很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹(shù)都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅的稅費(fèi)很高。

印度憲法規(guī)定：一切公民均享有在印度領(lǐng)土內(nèi)“自由遷徙權(quán)”，在任何地方居住和定居的權(quán)利。這意味著一個(gè)印度人，無(wú)論他走到了哪里，他都與所在地的居民享有一樣的公民權(quán)利：求職、子女教育、醫(yī)療等方面權(quán)利均等。其法律精神表現(xiàn)為：只要政府沒(méi)有規(guī)定不能住，那就可以住。

同時(shí)，印度法律還規(guī)定只要連續(xù)使用一塊土地10年，就自動(dòng)獲得這塊土地的所有權(quán)。

印度房地產(chǎn)稅由各邦指定市鎮(zhèn)政府具體實(shí)施，空地和中央政府的土地不征稅。印度房地產(chǎn)稅上依附很多稅種，如飲水稅、下水道稅、衛(wèi)生稅、照明稅等，這些稅都是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)征，農(nóng)村地區(qū)采用比例稅，城鎮(zhèn)則采用累進(jìn)率。

比較的啟示

房地產(chǎn)稅是國(guó)外地方財(cái)政的主要來(lái)源，占地方財(cái)政收入的70%左右，美國(guó)為75%，法國(guó)為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國(guó)家肯尼亞也占到69%。也就是說(shuō)，在世界各個(gè)國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家、發(fā)展中國(guó)家，基層政府收入主要來(lái)源是靠房產(chǎn)稅。

為此，為了防止資本過(guò)多地向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)征稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中控制房?jī)r(jià)、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的唯一可行的手段。

在國(guó)外，房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的合并叫法。從其產(chǎn)生和國(guó)際慣例看，房產(chǎn)稅與承載房屋的土地所有權(quán)無(wú)關(guān)。如果土地私有，則對(duì)土地和房屋分別征稅，這時(shí)就叫房地產(chǎn)稅；如果土地國(guó)有，則只對(duì)房屋征稅，這時(shí)就叫房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于從價(jià)稅，也就是說(shuō)，是按照房地產(chǎn)的價(jià)值征稅。房地產(chǎn)的價(jià)值有的國(guó)家按房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)格征收，但每隔幾年就要重新評(píng)估；有的國(guó)家則每年按照房地產(chǎn)的市價(jià)征收。比如，一所房子價(jià)值100萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅的稅率為2%，那每年就應(yīng)該納稅2萬(wàn)元。盡管在國(guó)外房地產(chǎn)稅是第一重稅，卻很少聽(tīng)到人們抱怨房地產(chǎn)稅，住房就要交稅，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是天經(jīng)地義的事情，因?yàn)樗麄冎?，房地產(chǎn)稅主要用在公共開(kāi)支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書(shū)館等。

對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅可以一石N鳥(niǎo)：一可大幅度地降低房?jī)r(jià)，振興中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，烘暖偏冷的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而且?guī)缀醪粋Ψ康禺a(chǎn)商的利益；二可為地方財(cái)政提供穩(wěn)定而豐厚的財(cái)政收入，三可以強(qiáng)有力地實(shí)現(xiàn)均貧富。

這樣的利國(guó)利民的好事，何樂(lè)而不為？

（作者系陜西電視臺(tái)新聞?lì)l道《今日點(diǎn)擊》評(píng)論員）