調(diào)控從緊：打破房價(jià)調(diào)控僵局的現(xiàn)實(shí)選擇

張 東 秦俊武

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 金融學(xué)院，湖北 武漢430073）

一、引 言

近年來我國政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控陷入了“調(diào)而不控”或“越調(diào)越漲”的尷尬境地［1］［2］，自2011年下半年以來在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施的作用下，部分城市的房價(jià)似乎出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，但在供給沒有明顯增加甚至有所減少的格局下，房價(jià)不可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的理性回歸。因此，圍繞著政府對(duì)住房價(jià)格的調(diào)控效果及其引發(fā)的如何選擇下一步調(diào)控思路等問題，成為當(dāng)前討論的熱點(diǎn)。諸多學(xué)者基于不同的理論和視角對(duì)房價(jià)調(diào)控對(duì)策進(jìn)行了大量研究，主要有以下幾方面：一是“抑制需求說”，認(rèn)為控制房價(jià)過快上漲的政策選擇應(yīng)以抑制房地產(chǎn)市場中高端需求、打壓投資和投機(jī)需求為出發(fā)點(diǎn)，從而在既定供給總量下達(dá)到供求均衡［3］［4］；二是“增加供給說”，認(rèn)為當(dāng)前局勢下的政府調(diào)控政策方向應(yīng)轉(zhuǎn)為通過增加樓市有效供給來改善嚴(yán)重失衡的房地產(chǎn)供求關(guān)系［2］［5］；三是“稅制有效說”，即完善遺產(chǎn)稅、二手房交易稅、保有稅等稅收政策應(yīng)當(dāng)成為調(diào)控高房價(jià)的重要手段［6］［7］［8］；四是“政府責(zé)任說”，指出房價(jià)調(diào)控效果欠佳的重要原因在于地方政府“與民爭利”的趨利行為導(dǎo)致政策執(zhí)行力差［9］［10］［11］。盡管一些研究成果提出了各種政策建議，但都有其局限性。以往的調(diào)控歷程表明，基于需求調(diào)控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來會(huì)隨著政府調(diào)控政策的松動(dòng)而集中釋放，從而進(jìn)一步造成房地產(chǎn)市場的震蕩，影響房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。少數(shù)研究成果提出增加有效供給的概念，但一般未指明用什么手段增加有效供給，對(duì)結(jié)構(gòu)性供給不足的認(rèn)識(shí)也還不夠充分。所以，如何打破當(dāng)前房價(jià)調(diào)控的僵局，仍然是一個(gè)亟待解決的問題。

二、當(dāng)前的住房價(jià)格調(diào)控僵局及其危害

（一）當(dāng)前房價(jià)調(diào)控僵局的表現(xiàn)

在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施作用下，雖然從2011年7月四大一線城市房價(jià)環(huán)比首次出現(xiàn)“高位停漲”開始，房價(jià)逐步停漲的城市增多，而且2011年10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比首次全面下調(diào)，但是我們認(rèn)為，目前的房價(jià)調(diào)控依然處于僵局狀態(tài)。

1.房地產(chǎn)尤其是住房市場供不應(yīng)求的總體格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。雖然2010年以來我國房地產(chǎn)投資增速持續(xù)運(yùn)行在30%以上的高位，但由此形成的住房供給與多年來快速城市化形成的住房需求相比，仍明顯不足，否則就不會(huì)有房價(jià)漲速過快的問題了。而且，2011年的房地產(chǎn)投資完成額的增幅是在回落的，2011年1～10月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資49 922.8億元，同比增長31.1%，但增幅同比回落5.4個(gè)百分點(diǎn)，比2011年1～9月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。施工面積和房屋新開工面積也有增幅回落跡象，2011年1～10月全國商品房累計(jì)施工面積474 785.7萬平方米，同比增長28.4%，增幅同比提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，但比2011年1～9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積363 711.6萬平方米，同比增長26.8%，但增幅同比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2011年1～9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積160 362.2萬平方米，同比增長21.7%，但增幅同比回落40.2個(gè)百分點(diǎn)，比2011年1～9月回落2個(gè)百分點(diǎn)［12］。房地產(chǎn)供給的弱彈性決定了其在未來一兩年內(nèi)不可能大幅增加，但需求的較強(qiáng)彈性卻決定了其隨時(shí)都可以大幅增加，更何況目前的需求本來就不小，被調(diào)控暫時(shí)擠出的需求依然作為潛在需求等待著“復(fù)出”。

2.普通商品住宅特別是保障性住房供不應(yīng)求的狀況依然嚴(yán)重。2011年1～10月，全國90平方米以下住房完成投資10 992.4億元，同比增長33.6%，增幅同比提高6.6個(gè)百分點(diǎn)，但只比2011年1～9月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重為30.7%；經(jīng)濟(jì)適用房完成投資896.4億元，但同比只增長8.1%，增幅只比2011年1～9月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)（與2010年同期相比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)），而且占住宅投資的比重僅為2.5%?，F(xiàn)有保障性住房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求［12］。如果保障性住房供給量上不去，即便總供給量有所增加，也是結(jié)構(gòu)劣化的供給增加，很難對(duì)調(diào)控房價(jià)做出實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)。

3.剛剛出現(xiàn)的房價(jià)漲?；驖q速回落并不意味著房價(jià)一定會(huì)回歸理性。首先，從數(shù)據(jù)上看，目前房價(jià)漲速回落的幅度很小，距離需求預(yù)期還較遠(yuǎn)；其次，目前已出現(xiàn)“救市”觀點(diǎn)，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場各主體仍處于深度博弈期；最后，以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，在供不應(yīng)求格局無實(shí)質(zhì)性改變時(shí)，調(diào)控一放松房價(jià)就必然反彈。

4.70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅回落并不是優(yōu)質(zhì)的價(jià)格漲幅回落。首先，目前70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅回落只說明全國主體城市的大致情況，并不代表全國全部城市的實(shí)際情況，70個(gè)大中城市中部分城市及以外的不少城市的房價(jià)實(shí)際上是在上漲的；其次，70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)在反映這些城市房價(jià)實(shí)際情況時(shí)還有缺陷，實(shí)際情況往往是居民不愿意去的城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊的房價(jià)在降，它攤薄了整個(gè)城市的房價(jià)，而居民真正希望購買的住房價(jià)格卻未降或降幅很小甚至還在漲。

（二）當(dāng)前房價(jià)調(diào)控僵局的危害

1.危及和諧社會(huì)建設(shè)。房價(jià)調(diào)控陷入僵局，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本矛盾仍是房價(jià)漲速過快與普通民眾的低購買力之間的矛盾，這既意味著普通民眾仍然無法實(shí)現(xiàn)自己的住房夢想，也意味著房地產(chǎn)業(yè)各利益主體依然在牟取較高利潤，由此導(dǎo)致利益分配不均與收入差距不斷擴(kuò)大，容易轉(zhuǎn)化為社會(huì)矛盾。

2.危及房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。我國房價(jià)調(diào)控歷程表明，當(dāng)一輪調(diào)控措施并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)，便會(huì)招致新一輪更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，以致陷入“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈?？梢灶A(yù)見，當(dāng)前房價(jià)調(diào)控陷入僵局，政府在此基礎(chǔ)上還會(huì)強(qiáng)化既有的調(diào)控措施，直至最終達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但接連不斷的調(diào)控政策終將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場被政府“管得過死”，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的市場化戰(zhàn)略進(jìn)程，危及房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

3.拷問政府公信力。政府對(duì)房價(jià)的干預(yù)，既表明政府正努力履行“政府責(zé)任”，同時(shí)也是對(duì)政府能力的檢驗(yàn)。而調(diào)控陷入僵局的時(shí)間過長，社會(huì)對(duì)政府的信任感會(huì)因此打折扣，從而對(duì)政府的公信力造成損害。

4.影響資源的優(yōu)化配置。當(dāng)前的調(diào)控僵局雖是住房價(jià)格調(diào)控的一個(gè)必經(jīng)過程，但如果僵持的時(shí)間太長而無法打破，則很容易導(dǎo)致資源流動(dòng)導(dǎo)向的混亂，以致妨礙資源（如資本和勞動(dòng)）的有序流動(dòng)和城市化進(jìn)程。

三、增加住房有效供給：調(diào)控從緊的重點(diǎn)

當(dāng)商品的供給和需求達(dá)到均衡時(shí)其價(jià)格才是真實(shí)的市場價(jià)格，雖有學(xué)者認(rèn)為，傳統(tǒng)供求均衡理論的缺陷不足以解釋房地產(chǎn)市場供求的規(guī)律，但要認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀況，有效需求和有效供給則是兩個(gè)必不可少的分析工具。既有研究基于供求視角來探討房價(jià)上漲原因并提出對(duì)策，其基本思想都是從抑制需求和增加供給出發(fā)［13］［14］。然而，通過對(duì)我國房地產(chǎn)市場的分析和對(duì)調(diào)控歷程的反思發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)我國房地產(chǎn)市場需求大于供給的矛盾不會(huì)迅速解決，供求不平衡仍是導(dǎo)致房價(jià)上漲過快的重要原因。

既往的調(diào)控政策顯示，早期調(diào)控政策重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)的需求而忽視供給，由此導(dǎo)致了調(diào)控政策在調(diào)節(jié)需求的同時(shí)抑制了供給，調(diào)控效果證明了抑制需求的政策不僅沒有實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)房價(jià)的政策初衷，反而加劇了市場的供求矛盾。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)供給作為市場均衡的重要因素，不僅要關(guān)注其總量，更要關(guān)注其結(jié)構(gòu)性問題。因此，在當(dāng)前市場環(huán)境下，增加住房的有效供給，即與消費(fèi)需求和消費(fèi)能力相適應(yīng)的供給，是政府未來應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取的調(diào)控思路。增加住房有效供給，其基本思路應(yīng)當(dāng)是注重加大保障性住房和普通商品住房的供給，這一方面有利于增加房地產(chǎn)市場的供給總量，另一方面則有利于改善供給結(jié)構(gòu)，而這兩方面是緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求矛盾、促使房價(jià)回歸理性的重要手段。

四、加速增加住房有效供給的緊迫性與難點(diǎn)

加速增加住房有效供給，其基本出發(fā)點(diǎn)在于緩解當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場供給與需求的矛盾。從住房需求角度來看，我國四大現(xiàn)實(shí)問題會(huì)加大對(duì)住房的需求：一是中國人口多，尤其是城市絕對(duì)人口數(shù)量大與城市可供房地產(chǎn)開發(fā)利用的土地少這一矛盾比較突出；二是中國城市化進(jìn)程不斷加快，據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國的城市化率已達(dá)到49.68%，這一水平正處于“納瑟姆曲線”描述的城市化加速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，加大了住房的剛性需求；三是中國資本市場不完善，投資渠道不暢通，資本導(dǎo)向不明確，使得具備投資屬性的房地產(chǎn)成為資本進(jìn)入的理想場所；四是隨著居民收入水平不斷提高，住房改善性需求也會(huì)不斷增加。

從住房供給角度看，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)使得住房供給相對(duì)于住房需求存在一定的時(shí)滯，與此同時(shí)，城市土地資源的稀缺性也限制了房地產(chǎn)的開發(fā)，這些因素都在一定程度上限制了住房供給總量；另一方面，當(dāng)前的住房供給結(jié)構(gòu)極不合理。如圖1所示，由于經(jīng)濟(jì)適用房投資增長明顯低于其他類型住宅投資增長，因而其新開工房屋面積增長也低于其他類型住宅增長，由此可見，當(dāng)前住房市場保障性住房建設(shè)滯后，供給結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象非常突出。因此，加速增加住房有效供給，尤其是加大保障性住房建設(shè)力度，從而改善住房供給結(jié)構(gòu)，顯得非常急迫。

然而，短期內(nèi)住房有效供給的較小彈性，決定了主要靠市場來加速增加住房有效供給的艱難性。其原因在于房地產(chǎn)市場上多方面不利的綜合因素弱化了本來就比較脆弱的住房供給彈性，從而使得住房供給對(duì)價(jià)格變化不敏感，供給量不會(huì)隨著價(jià)格的變化而很快發(fā)生同向變化，更不會(huì)發(fā)生反向變化。也就是說，在正常情況下，靠市場的力量，住房供給量在短期內(nèi)不會(huì)隨著住房價(jià)格的上漲而增加，更不可能隨著住房價(jià)格的下降而增加。然而，我們目前所追求的恰恰是要將房價(jià)上漲速度降下來的同時(shí)增加住房供給量，就保障性住房而言，是要在較低的保障性住房價(jià)格下增加保障性住房供給量。顯然，主要靠市場來實(shí)現(xiàn)這種追求是不可能的。

圖1 2001～2010年度各類型住宅新開工房屋面積增長率

住房供給彈性是反映房地產(chǎn)市場供給特征的重要指標(biāo)，對(duì)住房供給彈性的研究，國外學(xué)者如De Leeuw和Ekanem、Stover研究認(rèn)為住宅供給總體缺乏彈性，尤其是存量住宅，住宅的總體供給彈性主要由新建住宅即增量決定［15］［16］。當(dāng)前我國學(xué)術(shù)界對(duì)住房供給彈性的測算和解釋仍缺乏系統(tǒng)研究，龍奮杰等計(jì)算了中國33個(gè)主要城市2000～2005年的住宅供給彈性，研究了住宅供給彈性對(duì)城市住宅實(shí)際價(jià)格和城市人口變化的調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為住宅供給彈性較小的城市，住宅價(jià)格增長較快，住宅供給彈性較大的城市，住宅價(jià)格增長較慢［17］；張為測算了2001～2005年間遼寧省、大連市和沈陽市的房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性，認(rèn)為房價(jià)調(diào)控應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到供給是有價(jià)格彈性的，準(zhǔn)確定位供給的合理獲利空間是調(diào)控供給的有力依據(jù)［18］。

本文認(rèn)為，當(dāng)前我國住房供給缺乏彈性，主要原因在于：其一，由于土地資源的稀缺性，政府土地使用限制和政府土地財(cái)政拉高了土地出讓價(jià)格，加大了住房的“生產(chǎn)成本”，從而導(dǎo)致住宅增量減少；其二，住房“生產(chǎn)”周期長，初始投資大，再加上較為嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)無法及時(shí)調(diào)整住房的供給；其三，房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷性質(zhì)進(jìn)一步弱化了供給彈性，在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場“大需求”的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取壟斷利潤而采取一系列人為的減少供給的手段，如“囤地”、“捂盤”等等，這也是造成住房供給缺乏彈性的重要原因。

五、調(diào)控從緊：加速增加住房有效供給的實(shí)現(xiàn)方式

既然一系列因素導(dǎo)致的住房市場的低供給彈性使得在短期內(nèi)無法用市場化方式加速增加有效供給，那么政府調(diào)控則是必要的選擇了，即在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控陷入僵局的大背景下，繼續(xù)從緊調(diào)控政策，成為加速增加住房有效供給的最有效的實(shí)現(xiàn)方式，也是調(diào)控政策的最優(yōu)選擇。

調(diào)控政策從緊，最關(guān)鍵的問題是把握調(diào)控政策的“分寸”，即如何把握從緊的“適度性”。對(duì)此，有學(xué)者從質(zhì)和量兩方面對(duì)宏觀調(diào)控適度的原則進(jìn)行了研究［19］，也有學(xué)者通過數(shù)學(xué)模型對(duì)宏觀調(diào)控適度的上下限進(jìn)行了論證［20］。本文認(rèn)為，政府房價(jià)調(diào)控政策的從緊要想保持在適度的水平，則需要把握好以下兩個(gè)原則：一是調(diào)控措施與房地產(chǎn)市場化發(fā)展協(xié)調(diào)一致原則。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展仍是戰(zhàn)略目標(biāo)，要防止過去政府在調(diào)控中出現(xiàn)的“一管就死、一放就活”的現(xiàn)象，政府調(diào)控的目標(biāo)在于彌補(bǔ)市場的不足而不是完全取代市場。二是調(diào)控措施要以房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)。當(dāng)前住房價(jià)格調(diào)控的首要目標(biāo)在于遏制房價(jià)的過快上漲，促使房價(jià)合理回歸，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展軌道，要防止房價(jià)的大起大落對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的危害。

六、戰(zhàn)略性市場化調(diào)控路徑下的調(diào)控從緊措施設(shè)計(jì)建議

通過增加有效供給、改善供不應(yīng)求狀況從而控制房價(jià)上漲速度，是我國應(yīng)堅(jiān)持的房價(jià)調(diào)控路徑，顯然，這一調(diào)控路徑是符合市場規(guī)律的。但是，這種戰(zhàn)略上的市場化調(diào)控路徑并不否定采用一定程度的策略性政府干預(yù)來實(shí)現(xiàn)住房有效供給的增加?；诖?，本文認(rèn)為以下調(diào)控從緊措施值得嘗試：

（一）必須強(qiáng)化各級(jí)政府的保障性住房建設(shè)任務(wù)目標(biāo)

溫家寶總理在十一屆全國人大四次會(huì)議上的政府工作報(bào)告中指出：“要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，建立健全考核問責(zé)機(jī)制”，“有關(guān)部門要加快完善巡查、考評(píng)、約談和問責(zé)制度，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任”，并提出在2011年全國建成1 000萬套保障性住房的目標(biāo)。截至2011年10月底，全國開工建設(shè)保障房超過1 000萬套，比原計(jì)劃提前1個(gè)月完成目標(biāo)任務(wù)［21］，但全國各地建設(shè)保障房項(xiàng)目面臨的資金和土地等困難也愈加突出。鑒于此，要想達(dá)到中央政府既定的保障房建設(shè)目標(biāo)，發(fā)揮保障性住房在住房價(jià)格調(diào)控中的重要作用，就必須強(qiáng)化政府的責(zé)任：一是要強(qiáng)化地方政府在保障房建設(shè)過程中對(duì)資金和土地需求應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；二是中央政府要強(qiáng)化對(duì)地方政府的監(jiān)督和制約。要堅(jiān)決打擊保障性住房建設(shè)中的權(quán)力尋租和腐敗，建立健全中央政府對(duì)地方政府的考核問責(zé)機(jī)制；對(duì)保障性住房建設(shè)工程順利推進(jìn)的省市和地區(qū)，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，注重推廣；對(duì)在保障性住房建設(shè)中工作不力的省市和地區(qū)，要敢于問責(zé)?？偠灾?，中央政府要通過多種手段，促使地方政府全力完成保障房建設(shè)任務(wù)目標(biāo)，從而保證這項(xiàng)民生工程的穩(wěn)步推進(jìn)。

（二）開辟保障性住房建設(shè)投融資特別通道

當(dāng)前制約我國保障性住房建設(shè)規(guī)模和建設(shè)速度的最主要瓶頸就是資金投入不足、融資渠道有限。一方面，由于保障性住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，較低的投資回報(bào)缺乏投資吸引力；另一方面，當(dāng)前地方政府在推進(jìn)城市化和工業(yè)化的過程中債臺(tái)高筑，財(cái)政狀況不佳，使得地方政府在推進(jìn)保障性住房建設(shè)時(shí)力不從心。因此，要實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，融資機(jī)制是核心環(huán)節(jié)，要明確政府在保障性住房融資機(jī)制中的主導(dǎo)地位，一方面要保障現(xiàn)有的建設(shè)資金?？顚Ｓ茫沤^挪用，提高資金利用效率；更重要的是，要適時(shí)開辟保障性住房建設(shè)投融資特別通道。對(duì)此，政府部門可以從以下幾個(gè)方面做出保障性住房建設(shè)融資方式的嘗試，如專門針對(duì)保障性住房建設(shè)的地方政府債券融資、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、扶持保障性住房建設(shè)的住房公積金貸款、引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域等。

（三）要加大年度房價(jià)控制目標(biāo)的行政考核力度

當(dāng)前，各地以“限購、限貸、限價(jià)”為主題的“三限令”成為貫穿各地房價(jià)控制政策的核心，但房價(jià)調(diào)控的最終效果不在于調(diào)控措施的多寡，關(guān)鍵在于地方政府的政策執(zhí)行力。結(jié)合此前中央政府幾輪房價(jià)調(diào)控中地方政府的表現(xiàn)，使得我們有理由擔(dān)心，在目前體制下，地方政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的貫徹執(zhí)行力仍不容樂觀。因此，中央政府要加大對(duì)地方政府年度房價(jià)控制目標(biāo)的行政考核力度，實(shí)行主管部門（領(lǐng)導(dǎo)）責(zé)任人制度，對(duì)那些沒有達(dá)到房價(jià)年度控制目標(biāo)的省、市和地區(qū)，要推行行政問責(zé)制，敢于追究其“行政不作為”的責(zé)任。

（四）加強(qiáng)針對(duì)居民的住房供給預(yù)期管理

新凱恩斯經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，政府調(diào)控政策是有效的，即政府能通過政策影響實(shí)際經(jīng)濟(jì)，這是傳統(tǒng)預(yù)期管理方法，也是預(yù)期管理最常用的方法之一?；陬A(yù)期管理的視角不難發(fā)現(xiàn)，正是由于消費(fèi)者對(duì)房價(jià)預(yù)期的上升拉動(dòng)了需求的增加，從而進(jìn)一步拉動(dòng)房價(jià)的上漲。一輪輪房價(jià)調(diào)控措施并不見效，在某種程度上印證了預(yù)期因素對(duì)住宅市場宏觀調(diào)控政策效果的影響，表明市場主體的政策預(yù)期可導(dǎo)致調(diào)控政策短期失效。因此，政府調(diào)控政策應(yīng)注重預(yù)期管理，其核心在于穩(wěn)定市場預(yù)期，而增加住房供給是穩(wěn)定預(yù)期的最重要信號(hào)和手段。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給總量不足和結(jié)構(gòu)性缺陷，導(dǎo)致住房正成為“稀缺品”的假象，是加速房價(jià)上漲預(yù)期的重要支撐，這在一定程度上放大了需求效應(yīng)，在弱化調(diào)控政策效果的同時(shí)助長了房價(jià)的上漲。因此政府通過擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模以增加供給的同時(shí)，要讓消費(fèi)者形成未來的房地產(chǎn)市場供給有保障，房地產(chǎn)業(yè)有能力提供更多商品房的預(yù)期。這在一定程度上能夠有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，迫使投機(jī)者和非理性消費(fèi)者逐步退出市場，引導(dǎo)消費(fèi)者的理性需求，緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

（五）把加快推進(jìn)“房產(chǎn)稅”作為調(diào)控從緊的后續(xù)性措施

盡管當(dāng)前房價(jià)調(diào)控成效初現(xiàn)，但中央調(diào)控的態(tài)度依然堅(jiān)決，在目前房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，堅(jiān)持“房價(jià)調(diào)控絕不可有絲毫動(dòng)搖，要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格?！蔽覀冋J(rèn)為，要促使房價(jià)理性回歸，其基調(diào)在于繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)前中央既定的房價(jià)調(diào)控措施，并在此基礎(chǔ)上對(duì)房價(jià)調(diào)控措施進(jìn)行策略性調(diào)整。而這種調(diào)整并不在于對(duì)當(dāng)前的限購措施進(jìn)行更為嚴(yán)厲的升級(jí)加碼，因?yàn)檫@種嚴(yán)厲的行政干預(yù)既不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，也有悖于國家擴(kuò)大內(nèi)需的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，而是要逐步轉(zhuǎn)向市場的手段，即把加快全面推行“房產(chǎn)稅”作為調(diào)控從緊的策略性措施，讓其成為當(dāng)前“限購令”的后續(xù)性調(diào)控手段。這既能避免當(dāng)前房價(jià)調(diào)控措施“一刀切”的弊端——限制資本和人口等要素的正常流動(dòng)，也能達(dá)到政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)，更有助于促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

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