中國：房價下跌的底線在哪里

陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員 魏雅華

中國：房價下跌的底線在哪里

陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員 魏雅華

新聞事件：2012年“網(wǎng)友最關心的十大兩會議題調(diào)查”

2012年3月1日，《證券時報》網(wǎng)推出的2012年“網(wǎng)友最關心的兩會議題問卷調(diào)查”顯示，在十大調(diào)查話題中，房地產(chǎn)調(diào)控以占總投票數(shù)14.92%的比例成為關注度第一的話題。

這個調(diào)查結(jié)果具有三重含意：

第一，這表明公眾寄重望予政府的房地產(chǎn)調(diào)控，老百姓熱切地盼望著房價能掉下來。

第二，在老百姓當中，潛藏著巨大的對商品房的剛性需求。求之愈切，要之愈急。

第三，老百姓巨大的對商品房的剛性需求，與過于昂貴的房價之間的沖突異常尖銳。

溫家寶說房價還遠遠沒有回到合理價位：好消息，壞消息？

2012年3月14日，中國發(fā)生了兩件舉國關注的大事情。

一是十一屆全國人大五次會議舉行記者會，國務院總理溫家寶答中外記者問。二是中國股市放量暴跌。

溫家寶答中外記者問中有一段讓全中國屏聲息氣的問答：

《人民日報》記者：總理您好，最近一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，大家都非常關注，中央的決心很大，力度也很大，一些城市的房價已經(jīng)開始回落。請問總理，住房價格回落到什么程度才算是達到了調(diào)控目標？另外，面對經(jīng)濟增速放緩和地方財政壓力，樓市調(diào)控會不會半途而廢？

聽到這樣的發(fā)問，我感到一陣緊張和不安。我以為，記者的提問不該如此具體：“住房價格回落到什么程度，才算是達到了調(diào)控目標？”不要說此問會讓總理為難，即使像我這樣的專門研究房地產(chǎn)問題的行業(yè)內(nèi)的專家，也會避而不答。因為變數(shù)太多，涉及方方面面的利害關系糾葛太多，以不說為好?？晌覜]想到，總理的回答如此肯定而明確。

溫家寶說：“我最近出于一種責任感，把從2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控認真地回顧了一下。其實我們在2003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心。

我覺得房地產(chǎn)市場關系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大。”

這段話中肯而痛切。字字沉重。

中央政府從人民的利益，從國家經(jīng)濟的大局出發(fā)，調(diào)控房價決心很大。但房價關系到地方政府的土地財政，在這件事上，地方政府與房地產(chǎn)商、銀行結(jié)成了利益共同體，“上有政策，下有對策”,“你有你的千條計，我有我的老主意”。說這段話的時候，總理的難言之隱、總理的難言之痛，溢于言表。

溫家寶接著說：“什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

總理沒有任何地回避和托辭，總理的話語重而言痛。這就讓我讀懂了溫家寶談對自己工作的評價時，為什么會引用林則徐這樣的悲劇式的人物，在《赴戍登程口占示家人》中的這段話了：茍利國家生死以，豈因禍福避趨之。

這就讓我讀懂了溫家寶總理說，“我真誠希望，我，連同我這一生，給人民做的有益的事情，人民都把他忘記，并隨著我日后長眠地下而湮沒無聞?！痹谡f這段話時，總理的眼里，似有淚光閃爍。

溫家寶的這段“房價還遠遠沒有回到合理價位”的話，語音才落，立刻引起了滔天巨浪。

下午一點半，水泥、地產(chǎn)股率先跳水，大盤權(quán)重的金融股助紂為虐，緊隨其后，兩會概念股急速重挫，股指直線跳水，滬指連破5、10、20、30日線及2400點。成交量創(chuàng)出今年以來新高，成交額達1700多億，截至收盤，滬指報2391.23點，跌64.56點，暴跌2.63%，

中國股市說，“房價還遠遠沒有回到合理價位”：是個壞消息。

可我相信，中國99%的老百姓會說：是個好消息。

地方政府應當明白，土地財政是一筆以犧牲農(nóng)民利益為代價的不義之財。該收手了。房地產(chǎn)商應當清醒，以暴利始者必以暴利斃，而改暴利為微利了。銀行更應當清醒、如果房地產(chǎn)繼續(xù)暴利，金融危機的風暴隨時可能暴發(fā)。房地產(chǎn)商還沒死，銀行先死了。

日本6年樓市暴漲12年樓市暴跌，香港房價6年下跌了60%。這樣的前車之鑒，還不足以讓我們清醒嗎？

“房價還遠遠沒有回到合理價位”：是個好消息。我就不信這個邪了，物美價廉的住房離我們越來越近，會是個壞消息。

中國樓市的牛市：盛極而衰已不可改變

讓我們來看看目前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的現(xiàn)狀：

中國樓市的大牛市其實從上個世紀八十年代末便已初露端倪?？赡菚r的牛市漲幅雖已偏大，但也還在正常區(qū)間。而且那個時候，僅僅是先富起來的那不到5%的人，有購買商品房的需求。中國樓市對中國經(jīng)濟影響不大。

可新世紀的第一個10年，中國樓市展開了一場建國50多年以來，前所未有的轟轟烈烈的大牛市。這首先是中國老百姓收入的大幅度增長，中國老百姓富裕的程度的大幅度上行，中國老百姓人均年收入超過了一萬元，這是一道坎，過了這道坎，中國老百姓的購房欲望便會強烈地爆發(fā)。中國老百姓的基尼系數(shù)大幅下降，迫切地要求改善自己的住房條件，需求刺激市場，中國的房價翻著跟頭地漲，其勢如錢塘之潮。一線城市的房價，居然有漲了十幾倍的。

我們讓時光倒帶，10年前的公元2001年，北京的平均房價尚在3000~4000元/每平方米之間波動，可2011年夏天，北京一線的平均房價已上漲到了3萬元/每平方米。

然而老百姓的收入?yún)s沒跟上來。暴漲的房價讓老百姓望房興嘆。而房地產(chǎn)市場的泡沫，也使中國樓市處在風雨飄搖之中。

在過去的新世紀的第一個十年，中國樓市經(jīng)歷了兩次大的調(diào)整，而這兩次的大調(diào)整，都是政府主動出擊的，一系列的樓市新政的結(jié)果，第一次調(diào)整發(fā)生在2005年，到2008年，我們看到了中國樓市的下跌，跌幅在10%上下。我想至今許多房地產(chǎn)商提起2008年的熊市，尚心有余悸。

可那一次，不過下跌了10%。很快，又出現(xiàn)了報復性反彈。

問題仍然出在地方政府，出在地方政府的土地財政。地方政府迫于土地財政的壓力，放松了對中國樓市的高壓勢態(tài)。

從2009到2011年中國樓市的房價繼續(xù)暴漲。

中國樓市的十年瘋漲，使中國樓市遠遠地超出了中國普通老百姓的購買力。使中國老百姓的住房痛苦指數(shù)位居世界之巔。中國樓市的十年瘋漲，透支了中國樓市本世紀第二個十年的上行空間，中國樓市將為本世紀第一個十年的瘋漲支付代價。

2012年，在三年的嚴厲的一輪又一輪的政府調(diào)控重拳之下，我們終于看到了中國樓市的拐點，現(xiàn)在已經(jīng)沒有人懷疑中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。

房改新政，中央政府究竟在跟誰掰手腕?

進入2012年3月，我們從中國樓市的變動情況看，出現(xiàn)了許多不正常的情況。在不斷加碼的樓市新政的重壓下，一些中國樓市的成交卻在不斷放大。房價不但不跌，還有上沖的動力。

讓我們來看一組均來自2012年3月3日的消息：

剛剛過去的2月份，南京商品房成交量達到3635套，較去年同期上漲近7成，同時創(chuàng)下近1年來南京樓市的最高值。

近來，重慶樓市成交量節(jié)節(jié)攀升。據(jù)重慶市國土房管局網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年2月，我市主城區(qū)商品房成交13882套，成交量環(huán)比上揚40.02%，成交總面積124.23萬平方米，環(huán)比上漲39.07%。

多因素刺激，江西南昌樓市迎來“短暫春天”，而二手房在經(jīng)歷上月歷史最低值后較快回升，網(wǎng)簽量約1000套，環(huán)比1月份大幅上漲77%。

剛剛過去的2月份，溫州全市網(wǎng)簽商品住宅成交量共計為460套，其中住宅成交375套，環(huán)比1月上漲23.98%，而且周交易量呈現(xiàn)放大趨勢，2月的最后一周成交139套,環(huán)比前一周上升67.46%。

其實2月第三周成交量大漲的不僅僅是上海，同期北京網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲了219.4%，深圳上漲了35%，表現(xiàn)最為溫吞的廣州也漲了13.11%。

根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，2月北京新建住宅成交面積為52.2萬平方米，環(huán)比上漲23.9%。新建商品住宅成交5514套，環(huán)比上漲23.3%。

面對這樣的市場形勢，人們都在問：中央政府調(diào)控房價的努力會就此告敗嗎？

不會。

最近，溫家寶總理反復重申，下調(diào)房價是國家的堅定政策，決不動搖。

而從現(xiàn)實情況來看，一些地方政府，在不斷試圖打開中央嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策缺口。

地方政府對土地財政的依賴程度，決定了地方政府對中央政府調(diào)控政策的打折程度。

從佛山到蕪湖，再到上海，地方政府試圖放松樓市調(diào)控的舉動，被中央堅決叫停。這種現(xiàn)象說明了兩個問題：第一，地方政府因地產(chǎn)調(diào)控所遭受的利益損失越來越大，放松調(diào)控的沖動越發(fā)強烈；第二，中央此輪調(diào)控的態(tài)度異常堅決，放松調(diào)控成為不可逾越的政策紅線。

前者表現(xiàn)在商品房成交量的持續(xù)下滑和土地出讓金的銳減上。

最新的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，全國城市土地出盡銳減5成。后者則表現(xiàn)在住建部和新華社等代表中央意志的機構(gòu)，一系列堅定調(diào)控不放松的喊話和表態(tài)上。兩會前夕，住建部官員重申房地產(chǎn)調(diào)控不松動，表示地方玩小動作露頭就打。

中央政府出于擠壓樓市泡沫，維護金融體系及銀行資金的安全，乃至統(tǒng)治穩(wěn)定的政治利益對樓市進行的嚴控，而嚴控損害了地方政府的房地產(chǎn)稅費和土地出讓收入利益。顯然，中央希望保持調(diào)控，地方政府希望放松調(diào)控，雙方形成利益對峙。

必須清醒地看清這一點：在中央政府與地方政府掰手腕這件事上，地方政府絕無取勝的可能。原因有三：

第一，這是一種上下級之間的權(quán)力較量，不是一種相同級別的權(quán)力較量。

第二，土地財政原本便是一種不義之財。土地財政是一種以“強買強賣”（征地）的不法手段，以損害農(nóng)民利益為代價的不義之財。地方政府應對此有所反省。

第三，中央政府代表的是全民的利益，而地方政府代表的是地方政府一己私利。兩者不可同日而語。

更重要的是中央政府看重的是中國國家的金融安全，看重的是中國房地產(chǎn)的長期的安全穩(wěn)定。

也許，美國的現(xiàn)實可以成為中國的前車之鑒。

房價雪崩：常常會發(fā)生在一夜之間

說“房價雪崩：常常會發(fā)生在一夜之間”，不要以為這是在危言聳聽。不要以為房價的雪崩是一個漫長的過程，如果房價的雪崩是一個漫長的過程，那就不再是雪崩，而是房價的塌陷。

讓我們來重讀一段驚心動魄的歷史，重讀發(fā)生在十五年前的，那場爆發(fā)在東南亞的金融風暴：

1997年7月2日，依照羅德里·瓊斯(Rodney Jones)和其他同事的偵查報告和作戰(zhàn)計劃，金融大鱷喬治·索羅斯的量子基金帶領和其同樣兇悍的其他對沖基金，發(fā)起了對泰銖的猛烈沖擊，泰銖兌美元匯率不過一天便大跌了20%，創(chuàng)下有史以來的最低紀錄，亞洲金融危機就此爆發(fā)。

“我們是1997年初開始行動的?！彼髁_斯回憶說。

1月份，索羅斯基金聯(lián)合其他國際對沖基金，開始對覬覦已久的東南亞金融市場發(fā)動攻擊，先是大肆拋售泰銖，泰銖匯率直線下跌。在對沖基金殺氣騰騰的進攻面前，泰國央行入市干預，動用約120億美元吸納泰銖，一方面禁止本地銀行拆借泰銖給離岸投機者，另一方面大幅提高息率，三管齊下，泰銖匯率暫時保持穩(wěn)定。

6月份，對沖基金再度向泰銖發(fā)起致命沖擊，泰國央行只得退防，因為僅有的300億美元外匯儲備，此時已經(jīng)彈盡糧絕。

6月30日，泰國總理在電視上向外界保證：“泰銖不會貶值，我們將讓那些投機分子血本無歸?！?/p>

然而，泰國總理的話言不由衷，他那時已非常清楚，泰銖已跌得無險可守，大勢已去，敗局已定?？伤荒苷f真話，他必須散布連他自己都不信的虛假信息，他得給泰國的房地產(chǎn)巨頭及貪官污吏們留出時間，以便他們把貴得出奇的房子賣出去，讓不知內(nèi)情的房蟲們高位接盤。

為此，他們甚至實行了輿論管制，不許媒體報道金融危機正在逼近的真相。其結(jié)果是，使金融危機的爆發(fā)更具有殺傷力和破壞性。

1公斤木柴和1公斤炸藥所包含的能量是一樣的，所不同的僅僅是，1公斤木柴所包含的能量全部釋放需要15分鐘，而1公斤炸藥所包含的能量全部釋放僅需要1秒鐘。

然而不過兩天后，泰國央行被迫宣布放棄固定匯率制，實行浮動匯率制。當天泰銖重挫20%，隨即泰國央行行長倫差·馬拉甲宣布辭職。8月5日，泰央行決定關閉42家金融機構(gòu)，至此泰銖陷入崩潰。

震驚全球的東南亞的金融風暴就此引爆。您說，危機的爆發(fā)是不是就在一夜之間？

可這場風暴的平息卻花了三四年的時間，而修復這場風暴，在這場風暴的廢墟上重建經(jīng)濟大廈，所花的時間更長。

2012年中國的經(jīng)濟形勢與1997年的泰國的經(jīng)濟形勢有許多相似之處。當然，也有許多不同之處。

相似之處是房價大大地高于中產(chǎn)階層和普通工薪們的購買力，房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，所幸的是，購買力的迅速下降所導致的房價的趨穩(wěn)下降，在不斷地釋放著房地產(chǎn)市場的危機，降低了災難驟然爆發(fā)的危險。

還有，股災的山火已燒到了銀行的大門里，嚴重地威脅著中國金融業(yè)的安全。物價高漲，中國銀行業(yè)利率已6年為負，國際熱錢大舉涌入中國，在中國的金融市場翻云覆雨，興風作浪。這一點幾乎是1997年泰國金融的翻版。

所幸的是，中國的外匯儲備充足，中國盡管食品價格高位運行，但中國農(nóng)業(yè)連年豐收，中國沒有糧囤告罄之憂，所以，中國發(fā)生大的經(jīng)濟危機的可能微乎其微，可房價的雪崩卻不可避免。需要說明的是，這是中國之福，而并非中國之禍。

耐心地等等吧，物美價廉的房子離我們不遠，就在咫尺之間。一不經(jīng)意，就會來到我們面前。

房價下跌的底線在哪里？

關于這個問題的答案，我們還是先聽聽溫家寶總理是怎么說的。

溫家寶總理說：什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。

溫家寶總理說了兩條標準：

一是房價與居民的收入相適應，二是房價與投入和合理的利潤相匹配。

什么叫房價與居民的收入相適應？即住房痛苦指數(shù)在1或1以下?！白》客纯嘀笖?shù)”合理的數(shù)值應 <1。 當“住房痛苦指數(shù)”<1時，自動升級為“住房幸福指數(shù)”。

“住房痛苦指數(shù)”的計算公式為：每平方米商品房平均售價÷人均月收入＝住房痛苦指數(shù)。

這個數(shù)字存在的意義在于它是一個動態(tài)顯明的變數(shù)，既可縱向比較，也可以橫向比較。所以它是中國監(jiān)測中國房地產(chǎn)健康狀況的重要衡器，同時它還可以成為中國檢驗房地產(chǎn)新政是否正確的重要指標。

它有一個很大的優(yōu)點，那就是它的計數(shù)方法非常簡單直白，實用有效。所以,它才會被國家教委和漢字改革委員會收入《2006年新漢語大辭典》。

2012年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)字表明，2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2011年1月20日公布2010年國民經(jīng)濟運行情況，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 23979元，增長11.3%（人均可支配月收入為1998.25元）。

于是，2011年中國人的“住房痛苦指數(shù)”為：

5381元/每平方米÷1998.25元＝2.69

與上年度相比，2011年中國人的“住房痛苦指數(shù)”與2010年的3.27相比，已明顯下行。而且下行幅度較大，下跌了0.58。已跌至8年來的最低點。但正如溫家寶總理所說，房價還遠遠沒有回到合理價位。

讓我們再來看看自筆者創(chuàng)設中國人的“住房痛苦指數(shù)”8年來的變化情況：

2004年，住房痛苦指數(shù)＝2758元÷785元＝3.51

2005年，住房痛苦指數(shù)＝2820元÷874元＝3.22

2006年5月中國住房痛苦指數(shù)＝3199元÷933元＝3.43

2007年7月中國住房痛苦指數(shù)＝3383元÷1149元＝2.94

2008年中國人的“住房痛苦指數(shù)”為：3919元÷1315元＝2.98

2009年中國人的“住房痛苦指數(shù)”4600元÷1431.25元＝3.21

合理價位在哪兒？住房痛苦指數(shù)在1或1以下。

達到這個目標很難，但如果房價跌得再快點兒，人均收入增加得再快點兒，兩線夾擊，這個目標是能實現(xiàn)的。2011年的“住房痛苦指數(shù)”不就跌到了自2004年8年以來的最低點嗎？