房產(chǎn)公司破產(chǎn)實(shí)務(wù)問(wèn)題初探

張 婷

(福建師范大學(xué)法學(xué)院，福州350007)

房產(chǎn)公司破產(chǎn)實(shí)務(wù)問(wèn)題初探

張 婷

(福建師范大學(xué)法學(xué)院，福州350007)

通過(guò)對(duì)房產(chǎn)公司破產(chǎn)所可能產(chǎn)生一系列問(wèn)題的分析，對(duì)在施工合同、購(gòu)房合同訂立過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房戶(hù)、承包商等當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容進(jìn)行探討，從而試圖找到解決問(wèn)題的辦法并力求促進(jìn)相關(guān)機(jī)制的完善。

房地產(chǎn);破產(chǎn);施工合同;共益?zhèn)鶆?wù)

一、問(wèn)題的提出

在破產(chǎn)案件中，首先遇到的法律問(wèn)題就是債務(wù)人企業(yè)是否發(fā)生了依法可啟動(dòng)破產(chǎn)程序的原因，即是否達(dá)到法律規(guī)定的破產(chǎn)界限。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)也不例外。在審判實(shí)務(wù)中，如何理解、認(rèn)定債務(wù)人是否具備破產(chǎn)原因，當(dāng)事人經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。債務(wù)人認(rèn)為，自身并非資不抵債，不應(yīng)破產(chǎn)。債權(quán)人卻主張，債務(wù)人明顯喪失了清償能力，應(yīng)破產(chǎn)還債，各執(zhí)一詞。

其次，房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后尚有大量的合同尚未履行完畢，主要是建筑施工合同、商品房預(yù)售合同。這些合同在破產(chǎn)法理論上稱(chēng)之為待履行合同。對(duì)于待履行合同如何處理，如何將一般公共政策目標(biāo)、破產(chǎn)目標(biāo)和商業(yè)關(guān)系等問(wèn)題之間進(jìn)行權(quán)衡。此外，待履行合同中，雙方當(dāng)時(shí)人權(quán)利的保護(hù)也至關(guān)重要，通過(guò)對(duì)擔(dān)保物來(lái)源的證明以及對(duì)公益?zhèn)鶆?wù)范圍的認(rèn)定和建設(shè)資金來(lái)源等問(wèn)題的探討，充分表明包括承包方在內(nèi)的合同當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)問(wèn)題值得特別研究。

再次，在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件中，對(duì)于已預(yù)售的商品房是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。從購(gòu)房人支付價(jià)款的情況來(lái)看，主要有兩種情況，第一種情況是購(gòu)房人已支付全部房?jī)r(jià)，第二種情況是購(gòu)房人已支付大部分或少部分房款。開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人是先天失衡的交易雙方。在商品房開(kāi)發(fā)中，作為商品房預(yù)購(gòu)者在利益沖突的情況下如何最大化的保護(hù)自己的權(quán)利，我國(guó)破產(chǎn)法如何平衡商品房合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)等問(wèn)題都是值得探討的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)即將面臨破產(chǎn)的一些“在建工程”，承包方與債務(wù)人之間對(duì)于該工程的權(quán)利歸屬產(chǎn)生分歧，這樣導(dǎo)致案件難以審理。此外，承包方所主張的權(quán)利是否受到法律的支持以及預(yù)售商品房的權(quán)利歸屬問(wèn)題等等都是法院在審理該類(lèi)型的案件中所不可避免的，因此，需要我們對(duì)破產(chǎn)法進(jìn)行更深層次的解讀。

二、房產(chǎn)公司破產(chǎn)問(wèn)題淺析

(一)關(guān)于債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)的原因及審查

我國(guó)《破產(chǎn)法》第二條規(guī)定:“企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務(wù)。”目前，理論界和實(shí)務(wù)界存在不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為:破產(chǎn)原因分為兩種情況，以“或者”為線(xiàn)，第一種情況是“企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)”，第二種情況是企業(yè)法人“明顯缺乏清償能力”［1］。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)原因的第一情況是“債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)”，第二種情況是“債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力”。前者適用于債務(wù)人提出破產(chǎn)申請(qǐng)、資不抵債現(xiàn)象明顯、易于判斷的案件，后者適用于債權(quán)人提出破產(chǎn)申請(qǐng)以及債務(wù)人提出破產(chǎn)申請(qǐng)、資不抵債現(xiàn)象不能及時(shí)判斷的案件［2］。

針對(duì)這兩種觀點(diǎn)比較而言，筆者贊同第二種觀點(diǎn)?！懊黠@缺乏清償能力”不能單獨(dú)作為破產(chǎn)原因，因?yàn)閭鶛?quán)人無(wú)法全面了解債務(wù)人的資產(chǎn)負(fù)債狀況。將其與資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)并列作為選擇條件，結(jié)合資產(chǎn)不足以清償?shù)狡趥鶆?wù)的情由，作為申請(qǐng)債務(wù)人破產(chǎn)的依據(jù)，更符合立法原意。

這里值得探討的是:不能清償?shù)狡趥鶆?wù)與明顯缺乏清償能力是并列關(guān)系還是包含關(guān)系?結(jié)合我國(guó)實(shí)踐的一般做法，應(yīng)理解為包含關(guān)系。最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)”包括“債務(wù)人明顯缺乏清償債務(wù)的能力”，可知后者是前者的必要條件之一。那么，在新破產(chǎn)法出臺(tái)之后，該司法解釋是否仍然適用未作明確規(guī)定。按照多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)認(rèn)為仍應(yīng)適用。因此，只要債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，就推定債務(wù)人出現(xiàn)了破產(chǎn)原因，債權(quán)人便可以申請(qǐng)債務(wù)人破產(chǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件中施工合同、購(gòu)房合同的處理

1.施工合同、購(gòu)房合同的處理

房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后尚有大量的合同尚未履行完畢，主要是建筑施工合同、商品房預(yù)售合同，這些合同在破產(chǎn)法理論上稱(chēng)之為待履行合同。對(duì)于待履行合同如何處理，我國(guó)新破產(chǎn)法的政策是將公共政策目標(biāo)和破產(chǎn)目標(biāo)置于優(yōu)先地位，管理人應(yīng)決定繼續(xù)履行合同。在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案件中，債務(wù)人的主要資產(chǎn)往往是“在建工程”。如果簡(jiǎn)單的拍賣(mài)處置，不利于最大限度地實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，也不利于有效地保護(hù)承包商、預(yù)售房屋購(gòu)買(mǎi)人的利益。因此決定繼續(xù)履行合同是實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，兼顧社會(huì)公共利益原則，盡可能滿(mǎn)足債權(quán)人最大比例的清償要求，符合破產(chǎn)法的立法宗旨。同時(shí)，對(duì)于管理人決定繼續(xù)履行建筑施工合同的問(wèn)題，所欠承包商的工程款所產(chǎn)生的債務(wù)的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?實(shí)踐中，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為屬于共益?zhèn)鶆?wù)，可隨時(shí)清償，這樣承包商的利益也得到了保障。

2.待履行合同當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題

在房地公司破產(chǎn)案件中，建筑施工合同繼續(xù)履行，承包商的權(quán)利保護(hù)有兩個(gè)問(wèn)題特別值得研究。

首先，擔(dān)保物的來(lái)源問(wèn)題。即施工合同繼續(xù)履行時(shí)能否再以土地使用權(quán)和在建工程為承包商設(shè)立抵押?答案是肯定的。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序之前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商以項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程作為抵押物向銀行申請(qǐng)過(guò)貸款。但是我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)不再禁止重復(fù)抵押，只是在受償順序上有所先后。另外，新破產(chǎn)法將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)納入了債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，管理人取得了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，因此將土地使用權(quán)和在建工程為承包商設(shè)定抵押，不僅抵押合同合法有效，而且也具有可行性。

其次，共益?zhèn)鶆?wù)范圍的認(rèn)定。上文提到，施工合同繼續(xù)履行后，破產(chǎn)申請(qǐng)受理前債務(wù)人已經(jīng)產(chǎn)生而未支付的工程款是否屬于共益?zhèn)鶆?wù)。首先，共益?zhèn)鶆?wù)是在破產(chǎn)程序中為了全體債權(quán)人的利益而由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)的債務(wù)，破產(chǎn)程序開(kāi)始前債務(wù)人尚未支付給承包商的工程款顯然是承包商的個(gè)別利益，與共益?zhèn)鶆?wù)的性質(zhì)不符。其次，共益?zhèn)鶆?wù)必須發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)之后，受理之前成立的債權(quán)為破產(chǎn)債權(quán)，受理之后成立的債權(quán)為共益?zhèn)鶛?quán)。因此，債務(wù)人在破產(chǎn)程序開(kāi)始前所欠的工程款不屬于共益?zhèn)鶆?wù)，承包商只能依合同法的規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)。

(三)關(guān)于工程承包商、購(gòu)房戶(hù)權(quán)利識(shí)別與保護(hù)

1.在建工程的權(quán)利歸屬

對(duì)于“在建工程”，在承包商墊資修建的情況下，是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，管理人與承包商爭(zhēng)議很大。承包商認(rèn)為，所承建的工程系自已墊資修建，且未竣工交付，不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，從而拒絕從工地遷出。管理人則認(rèn)為，債務(wù)人與承包商之間存在工程承包合同關(guān)系，債務(wù)人未按約支付的工程款，承包商可申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，其墊資款按相關(guān)司法解釋的規(guī)定視為拖欠的工程款，亦可作為破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)。因此，債務(wù)人與承包商之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在建工程應(yīng)屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，管理人解除施工合同后，承包商應(yīng)無(wú)條件地從工地遷出［3］。

筆者認(rèn)為，在債務(wù)人拖欠承包商工程款及墊資款的情況下，在建工程是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，承包方應(yīng)否從工地中遷出，因管理人基于工程建設(shè)合同關(guān)系而產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，享有對(duì)建設(shè)工地的占有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)，其具有請(qǐng)求遷出的主體資格。破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，管理人具有債務(wù)人的權(quán)限，其當(dāng)然具有請(qǐng)求遷出的主體資格。承包方進(jìn)駐工地施工是源于雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同，破產(chǎn)申請(qǐng)受理后管理人對(duì)建設(shè)工程施工合同享有單方解除權(quán)。建設(shè)工程施工合同的解除，使承包施工方失去了依據(jù)施工合同占據(jù)工地的法律依據(jù)，故施工方繼續(xù)占據(jù)工地不具有合法性。根據(jù)合同法的規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。在發(fā)包方破產(chǎn)的情況下，承包方的工程價(jià)款仍可獲得優(yōu)先受償。因此，在建工程屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，承包方不能以發(fā)包方未支付工程款為由來(lái)對(duì)抗發(fā)包方要求其從工地遷出的請(qǐng)求，在建工程應(yīng)交管理人接管。

2.預(yù)售商品房的權(quán)利歸屬問(wèn)題

已預(yù)售的商品房是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。從購(gòu)房人支付價(jià)款情況來(lái)看，主要有兩種情況:第一種情況是購(gòu)房人已支付全部房款，第二種情況是購(gòu)房人僅支付大部分或少部分房款。對(duì)于第一種情況，因該商品房系特定物，且購(gòu)房人已支付全部房款，按照最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，該商品房的所有權(quán)應(yīng)屬于購(gòu)房人，購(gòu)房人可向管理人行使取回權(quán)。對(duì)于第二種情況，在管理人將商品房建成竣工的情況下，雖該商品房系特定物，但因購(gòu)房人尚未支付完全對(duì)價(jià)，該商品房的所有權(quán)應(yīng)屬于債務(wù)人，因而屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

這里值得探討的是，管理人在變價(jià)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人能否主張，未經(jīng)其同意，管理人處分該商品房的行為無(wú)效?筆者認(rèn)為，這里關(guān)鍵是如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力。對(duì)此，理論界和實(shí)務(wù)界存在不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條關(guān)于預(yù)售登記備案的規(guī)定系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記存在本質(zhì)區(qū)別。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)，登記后購(gòu)買(mǎi)人所取得的待建房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，預(yù)售方將該商品房轉(zhuǎn)給第三方，對(duì)購(gòu)房人無(wú)效。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由是根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的立法目的和精神來(lái)看，雖然該辦法旨在通過(guò)預(yù)售登記備案對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，但其根本目的仍在于防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)買(mǎi)人的利益。賦予預(yù)售登記備案以物權(quán)法上的預(yù)告登記效力，符合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情和法律保護(hù)弱者的立法精神。因此，對(duì)登記備案的商品房，管理人未經(jīng)預(yù)售購(gòu)買(mǎi)人同意，處分行為無(wú)效。

三、問(wèn)題的解決與相關(guān)機(jī)制的完善

(一)完善解決破產(chǎn)案件受理難問(wèn)題的配套機(jī)制

要想解決破產(chǎn)案件受理難的問(wèn)題，第一必須糾正對(duì)破產(chǎn)法的誤解與偏見(jiàn)，解決思想上的問(wèn)題，讓人們認(rèn)識(shí)到，破產(chǎn)法是保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序最重要的法律之一，其調(diào)整作用是任何其他法律制度所無(wú)法取代的，要改變過(guò)去在政策性破產(chǎn)下形成的錯(cuò)誤觀念和思維定勢(shì)，糾正錯(cuò)誤的操作慣例，調(diào)整過(guò)去對(duì)破產(chǎn)案件要“嚴(yán)把受理關(guān)”的舊理念，真正做到依法受理破產(chǎn)案件，“公平清理債權(quán)債務(wù)，保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序”［4］。

第二，要制定相關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章，進(jìn)一步明確地方政府有關(guān)部門(mén)負(fù)有解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)可能產(chǎn)生的各種社會(huì)問(wèn)題的職責(zé)，并規(guī)定不履行職責(zé)者的法律責(zé)任，且切實(shí)執(zhí)行，為人民法院受理房產(chǎn)破產(chǎn)案件提供寬松的社會(huì)環(huán)境，解除其后顧之憂(yōu)。要堅(jiān)決糾正破產(chǎn)案件受理后把所有社會(huì)問(wèn)題都甩給人民法院的錯(cuò)誤做法。

第三，健全人民法院內(nèi)部相關(guān)制度。具備條件的人民法院應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的破產(chǎn)審判庭或破產(chǎn)合議庭，建立專(zhuān)業(yè)化的破產(chǎn)案件審理組織。在對(duì)案件進(jìn)行審限管理和對(duì)法官進(jìn)行績(jī)效考評(píng)時(shí)，不應(yīng)以普通民商事案件的審限確定破產(chǎn)案件的審限，不應(yīng)將破產(chǎn)案件記入年終未結(jié)案件基數(shù)內(nèi)，對(duì)于法官承辦破產(chǎn)案件的業(yè)績(jī)數(shù)量應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，合理量化，鼓勵(lì)法官積極辦理破產(chǎn)案件。

(二)完善解決破產(chǎn)案件受理難問(wèn)題的法律機(jī)制

首先，要制定司法解釋?zhuān)∪飘a(chǎn)案件受理上的監(jiān)督制約機(jī)制。為此應(yīng)在實(shí)體問(wèn)題方面明確規(guī)定對(duì)破產(chǎn)原因的具體適用情況，特別是要明確規(guī)定在何種情況下債權(quán)人可以提出破產(chǎn)申請(qǐng)、何種情況下人民法院應(yīng)當(dāng)受理破產(chǎn)申請(qǐng)等問(wèn)題。在破產(chǎn)原因的適用上，我們還要把握好債權(quán)人的破產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)颉?/p>

其次，司法解釋還需要明確各方當(dāng)事人提出破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)的舉證責(zé)任尤其是在部分證據(jù)不能提交時(shí)的處理，以及債務(wù)人抗辯異議是否成立的判斷標(biāo)準(zhǔn)。債權(quán)人對(duì)人員下落不明或者財(cái)產(chǎn)狀況不清的債務(wù)人提出破產(chǎn)申請(qǐng)，人民法院應(yīng)依法予以受理，債務(wù)人不能或拒不向人民法院提交財(cái)產(chǎn)狀況說(shuō)明、債權(quán)債務(wù)清冊(cè)等相關(guān)材料的，不影響案件受理。

最后，要通過(guò)司法解釋的制訂在程序上建立起一套完善的破產(chǎn)案件受理監(jiān)督制約機(jī)制。申請(qǐng)人有證據(jù)可以證明人民法院拒不接受當(dāng)事人依法提出的破產(chǎn)申請(qǐng)，或者在接到當(dāng)事人的破產(chǎn)申請(qǐng)后，拒不出具收到申請(qǐng)的書(shū)面憑證，并在法定期限內(nèi)未作出是否受理破產(chǎn)案件裁定的，可以直接向上一級(jí)人民法院提出破產(chǎn)申請(qǐng)［5］。司法最終解決是一般社會(huì)矛盾解決的原則，如果連案件的受理問(wèn)題都不能解決，又何談籍此維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。所以，人民法院必須積極、主動(dòng)地解決破產(chǎn)案件的受理難問(wèn)題，依法受理破產(chǎn)案件，完成自己的司法職責(zé)。

［1］ 鄭志斌，張婷.困境公司如何重整［M］.北京:人民法院出版社，2007:7.

［2］王欣新.破產(chǎn)法司法實(shí)務(wù)問(wèn)題研究［J］.法律適用，2009(3):7－8.

［3］王欣新.破產(chǎn)原因理論與實(shí)務(wù)研究［J］.天津法學(xué)，2010(1):15－16.

［4］ 王欣新.論破產(chǎn)案件受理難問(wèn)題的解決［J］.法律適用，2011(3):29－30.

［5］覃紅衛(wèi).房地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算若干實(shí)務(wù)問(wèn)題研究［J］.中國(guó)審判，2010(54):66.

Research on real estate company bankrupt problems

ZHAnG Ting
(Law School of Fujian normal University，F(xiàn)uzhou 350007，China)

This article will analysis a series of problems through to the bankruptcy company and try to provide some ideas for the rights and obligations of the parties in the bankruptcy process.Meanwhile，hope improving the Bankruptcy Law for better.

real estate;bankrupt;construction contract;debts of common interest

D912.3

A

1009-8976(2012)01-0045-03

2011－10－14

張婷(1986—)，女(漢)，內(nèi)蒙古呼倫貝爾，碩士主要研究民法學(xué)。