物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議

○張健

（渤海船舶職業(yè)學(xué)院 遼寧 葫蘆島 125000）

物業(yè)管理公司有其獨特的經(jīng)營模式與服務(wù)對象，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作要遵循財務(wù)管理的基本原則，使公司財務(wù)管理目標(biāo)符合公司經(jīng)營目標(biāo)的要求。在具體工作過程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實際情況制定財務(wù)管理的具體措施。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理概述

財務(wù)管理是在一定的整體目標(biāo)下，關(guān)于資產(chǎn)的購置（投資），資本的融通（籌資）和經(jīng)營中現(xiàn)金流量（營運資金）、利潤分配的管理。財務(wù)職能是指企業(yè)財務(wù)在運行中所固有的功能。財務(wù)的職能源于企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系，表現(xiàn)為籌資、用資、耗資、分配等過程中的管理職能，包括財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)計劃、財務(wù)控制、財務(wù)分析等。傳統(tǒng)的財務(wù)職能理論在引入產(chǎn)權(quán)思想后，以財務(wù)分層理論為基礎(chǔ)，從財務(wù)管理主體（所有者和經(jīng)營者）角度來研究財務(wù)職能更具科學(xué)性。從該角度定義的財務(wù)職能更傾向于使所有者和經(jīng)營者為實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而共同進行的財務(wù)管理所具有的職責(zé)和功能。把所有者的財務(wù)職能定義為決策、監(jiān)督、調(diào)控，經(jīng)營者的財務(wù)職能為組織、協(xié)調(diào)和控制?！岸?quán)分立”更好地使財務(wù)職能得以迅速實現(xiàn)，提高了效率。

二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

1、會計基礎(chǔ)工作不夠完善

會計核算工作是對單位財務(wù)管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當(dāng)前物業(yè)管理公司會計核算工作存在的問題嚴(yán)重制約了財務(wù)管理的順利開展：物業(yè)管理公司缺乏既統(tǒng)一又適用的會計核算體系；物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度；物業(yè)管理公司財務(wù)報表過于籠統(tǒng)，無法滿足各層次的需要。

2、融資渠道及方式單一

融資困難是當(dāng)前許多中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營企業(yè)中也存在這樣的問題。物業(yè)管理行業(yè)利潤率低、經(jīng)營規(guī)模單一，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

3、投資水平不高，不重視成本管理工作

物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處。受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項目。同時，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風(fēng)險。風(fēng)險之一是投資方向的錯誤，會導(dǎo)致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報；風(fēng)險之二是對投資的資金支持?jǐn)嗔?，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。

隨著物業(yè)管理需求的進一步擴大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來，受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務(wù)管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。

4、營運資金管理水平低

企業(yè)營運資金的管理是體現(xiàn)公司財務(wù)管理能力的重要方面，營運資金管理的方法得當(dāng)，資金循環(huán)得越快，對資金的需求壓力就越小，資金的使用效率也就越高。物業(yè)管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運資金的正常使用。

5、物業(yè)管理公司會計從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以方便自己對財務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會計人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財務(wù)人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

三、提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的幾點建議

1、制定一套適用性強的物業(yè)會計實施規(guī)范

當(dāng)前，企業(yè)會計準(zhǔn)則與小企業(yè)會計準(zhǔn)則是指導(dǎo)我國會計工作的兩大基本準(zhǔn)則，是我國會計人員開展會計工作的基本準(zhǔn)繩。在實際工作中，對于企業(yè)具體會計科目的設(shè)置卻依賴于會計從業(yè)人員的經(jīng)驗與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對于物業(yè)管理公司來說，缺乏以往的經(jīng)驗可以借鑒，當(dāng)前的會計準(zhǔn)則也沒有提供具體的指導(dǎo)意見，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會計準(zhǔn)則實施意見，保證各物業(yè)管理公司在會計體系建設(shè)過程中“有法可依”，使各個物業(yè)管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業(yè)管理公司在會計工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會計規(guī)范實施意見應(yīng)是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強制性的實施規(guī)范。

2、拓寬物業(yè)管理公司的融資渠道

融資問題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財務(wù)工作的一項重要內(nèi)容，應(yīng)常抓不懈，努力開拓新渠道、新方式，滿足日常經(jīng)營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內(nèi)，內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對公司的投資。因此，提高企業(yè)的盈利能力是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

在做好內(nèi)部融資工作的同時，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當(dāng)前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營風(fēng)險。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽，按規(guī)定辦理各項銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。

3、拓展與開發(fā)新的投資項目

物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時，努力探索新的經(jīng)營途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過與其他部門、單位的合作實現(xiàn)互利共贏。如與城市商業(yè)銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場所并負(fù)責(zé)機器設(shè)備與場所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務(wù)項目來提高自己的收入等。

4、提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財務(wù)管理工作不僅僅是公司財務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務(wù)管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個過程。同時，財務(wù)管理活動受到公司經(jīng)營狀況、公司規(guī)模等方面的限制，與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務(wù)管理水平，為公司財務(wù)管理活動營造一個好的環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會計從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務(wù)部門，要對會計從業(yè)人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財務(wù)部門成為一個思想覺悟高、專業(yè)技能強的部門。公司要鼓勵財務(wù)人員進行會計繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時更新自己的知識和技能。

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